Дело № 2-3408/2022

УИД 39RS0001-01-2022-003135-44

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 августа 2022 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Кораблевой О.А.,

при секретаре Хоружиной А.Ю.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ по демонтажу и устройству крыши в размере 5 835 095 рублей, указав, что по договору купли-продажи от 22.09.2021 года приобрел у ФИО2, в собственность земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – под обслуживание индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: <адрес> и расположенный на этом земельном участке одноэтажный индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Вышеуказанные объекты недвижимости были приобретены за 6 000 000 (шесть миллионов) рублей.

В силу п. 18 договора купли-продажи «Продавец подтверждает, что на момент передачи вышеуказанный объект будет соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам». Согласно п. 19 договора купли-продажи «Покупатель удовлетворен техническим состоянием вышеуказанного объекта недвижимости, установленным путем внутреннего осмотра перед подписанием настоящего договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец. При заключении договора купли-продажи Продавец заверил меня, что дом соответствует техническим нормам.

Однако, как позже выяснилось, дом имеет критические недостатки, представляющие угрозу для жизни и здоровья.

Как следует из строительно-технического заключения № об определении дефектов в конструктивных элементах индивидуального жилого дома, их классификации и стоимости устранения дефектов крыши, выполненного ИП ФИО3 эксперт выявил, что здание фактически является незавершенным строительством.

Экспертом было установлено, что выполненные строительно-монтажные работы по возведению дома, перечень которых приведен в заключении эксперта, имеют столь значительные недостатки, что фактически жилой дом не пригоден для проживания. Некоторые недостатки, по мнению эксперта, являются критическими, неустранимыми.

В частности эксперт пришел к выводу, что при возведении крыши дома были допущены нарушения требований строительных норм и правил по устройству уклона такого вида кровли, что является причиной образования зеленого налёта (мха) и плесени на кровельном покрытии. Данный дефект является - значительным, неустранимым, появился на стадии выполнения строительно-монтажных работ. При наличии такого дефекта существенно ухудшаются эксплуатационные характеристики кровельного покрытия, долговечность стропильной системы.

Строительно-техническим экспертом был произведен расчет объемов работ по демонтажу и обратному устройству крыши для устранения значительных и критических дефектов, была составлена локальная смета №1 к экспертизе №. Стоимость ремонтно-восстановительных работ по демонтажу и устройству крыши составляет 5 385 095 рублей.

Таким образом, учитывая, что выявленные недостатки образовались на стадии выполнения строительно-монтажных работ и являются критическими, неустранимыми и не могли быть обнаружены при визуальном осмотре при заключении договора купли-продажи, истец считает, что в его пользу подлежит взысканию стоимость ремонтно-восстановительных работ по демонтажу и устройству крыши.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 15,393,475,557 ГК, просит взыскать с ответчика стоимость ремонтно-восстановительных работ по демонтажу и устройству крыши в размере 5 385 095 рублей, расходы за составление искового заявления 6 500 рублей, расходы на представителя 80 000 рублей, расходы за составление строительно-технической экспертизы в размере 15 000 рублей, государственную пошлину в размере 35 125,48 рублей.

В судебное заседание истец, будучи надлежащим образом уведомленным о месте и времени рассмотрения дела, не явился. Для представления своих интересов – направил представителя.

Представитель истца ФИО4, действующая на основании ордера, исковые требования по изложенным основаниям поддержала в полном объеме, просила удовлетворить. Пояснила, истец не просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, а просит взыскать стоимость работ по устранению недостатков крыши жилого дома, которые не могли быть им обнаружены при заключении договора купли-продажи, а продавец о них не информировал. Пояснила, что дом был приобретен ФИО1 для постоянного проживания, однако не может использоваться по назначению ввиду существенных недостатков строительства.

Ответчик ФИО2 надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, направил представителя.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то, что договор купли-продажи в первую очередь был заключен в отношении земельного участка и расположенного на нем жилого дома, то есть главной вещью по договору является именно земельный участок. В договоре не разграничена стоимость объектов недвижимости, конкретно стоимость дома не определялась. При покупке, истец не был ограничен в возможностях надлежащим образом проверить качество возведенного строения, в том числе посредством проведения экспертного исследования качества строительства, однако этим не воспользовался. Пояснил также, что в настоящее время ФИО2 готов расторгнуть договор купли-продажи и возвратить ФИО1 уплаченную по договору сумму.

Судом стороне истца было неоднократно предложено уточнить характер заявленных требований, однако сторона истца этим не воспользовалась; представитель продолжала настаивать на удовлетворении требований о взыскании с ответчика расходов на ремонтно-восстановительные работы по устранению недостатков крыши.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав все доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к следующему.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается письменными материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Покупатель) и ФИО2 (Продавец) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить согласно условиям настоящего договора объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под обслуживание индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, и расположенный на этом земельном участке одноэтажный индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: Россия, <адрес>

Указанный Объект недвижимости продан Продавцом Покупателю за 6 000 000 рублей. Указанная продажная стоимость вышеуказанного Объекта недвижимости является договорной, и стороны берут на себя ответственность за правильность ее установления (п. 3 Договора).

Согласно п. 14 Договора Продавец обязуется передать вышеуказанный Объект недвижимости в том техническом состоянии, каком он есть на день подписания Договора купли-продажи. Стороны пришли к соглашению, что настоящий договор будет одновременно являться актом приема-передачи.

Пунктом 18 установлено, что Продавец подтверждает, что на момент передачи вышеуказанный Объект будет соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам.

Покупатель удовлетворен техническим состоянием вышеуказанного Объекта недвижимости, установленным путем внутреннего осмотра перед подписанием настоящего Договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец (п.19).

07.10.2021 зарегистрировано право собственности истца на вышеуказанные жилой дом и земельный участок.

Согласно выписке из ЕГРН индивидуальный жилой дом является завершенным строительством и введен в эксплуатацию в 2009 году.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу пункта 2 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 данной статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные этой статьей.

Пунктом 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.

Согласно пункту 1 статьи 483 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о количестве, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре и (или) об упаковке товара в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен, в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара.

Пунктом 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 данного Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В силу пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 данного Кодекса.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 данного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

По общему правилу пункта 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В обоснование заявленных требований, истец представил строительно-техническое экспертное заключение №, выполненное ИП ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, согласно выводам которого при строительстве фундамента для индивидуального жилого дома на земельном участке с КН №, расположенном по адресу: <адрес>, не были официально согласованы вид заменяемого фундамента, сборного железобетонного на смешанный, монолитный железобетонный фундамент и вый фундамент и замена материала фундамента, фундаментные блоки на бетонную смесь и гранитные камни.

Выполненные работы по устройству конструкции смешанного ленточного монолитного ж/б фундамента с бутовым из гранитных камней для индивидуального жилого дома функционально непригодны, дальнейшее не работ по условиям прочности и устойчивости небезопасно, и влечет за собой снижение указанных характеристик в процессе эксплуатации.

При строительстве фундамента не выполнено устройство подошвы фундамента. Нарушение требований СНиП 2.02.01-83* «Основания зданий и сооружений» Актуализированная редакция СП 22.13330.2011. Дефект критический, неустранимый. Появился на стадии выполнения строительно-монтажных работ при устройстве смешанного фундамента.

При строительстве стен и перегородок первого этажа для дома возникли значительные и критические дефекты - не был устроен армированный пояс (распределительная ушка), возник критический дефект, при котором каменная кладка стала принимать нагрузку от крыши непосредственно в местах опирания стропильной системы на каменную кладку. Воспринимаемые каменной кладкой узки стали сосредоточенными и не распределяются равномерно по длине элемента (погонная нагрузка) из-за отсутствия армированного пояса. Дефекты неустранимые. Появились на стадии выполнения строительно- монтажных работ при устройстве стен и перегородок.

При строительстве дома не были устроены многопустотные ж/б плиты перекрытия. Дефект критический, неустранимый. Появился на стадии выполнения строительно-монтажных работ.

При строительстве были нарушены требования СП 17.13330.2017 «Свод правил. Кровли. Актуализированная редакция СНиП 11-26-76» таблицы 4.1, где сказано, что для существующей металлической кровли угол уклона должен составлять не менее 20% или 12°. Фактически уклон кровли составляет 8,49°и 10,12°. Данный дефект является - значительным, неустранимым. Появился на стадии выполнения строительно-монтажных работ. При наличии такого дефекта существенно ухудшаются эксплуатационные характеристики кровельного покрытия, долговечность стропильной системы.

Стоимость ремонтно-восстановительных работ по демонтажу и устройству крыши для индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> составляет 5 385 095 рублей.

Таким образом, в ходе проведенного строительно-технического обследования дома, экспертом было установлено наличие в объекте недвижимости скрытых недостатков, допущенных при строительстве объекта, которые отнесены к категории существенных, а некоторых из них – к категории неустранимых, небезопасных.

Пунктом 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантирована судебная защита его прав и свобод.

Статьей 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Статья 11 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что судом осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Защита нарушенного права может осуществляться, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (ст. 12 ГК РФ).

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Заявляя настоящие требования, истец основывает их на ч.1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской федерации и просит восстановить его нарушенное право путем взыскания с ответчика денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков жилого дома, в частности расходов на демонтаж и устройство крыши в размере 5 385 095 рублей, между тем, в силу ч.2 ст.475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Здесь также следует учитывать, что в соответствии с положениями ст. ст.557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Принимая во внимание, что переданный по договору объект недвижимости – жилой дом имеет существенные недостатки, которые на момент заключения договора купли-продажи не могли быть обнаружены и возникли до передачи объекта покупателю, учитывая, что только на устранение недостатков крыши потребуется 5 385 095 рублей, то есть такие расходы несоизмеримы с общей ценой земельного участка и жилого дома, суд приходит к выводу о том, что истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права в виде возмещения расходов на устранение недостатков товара, поскольку в данном случае право покупателя может быть восстановлено только путем расторжения договора купли-продажи и требованием возврата уплаченной за товар суммы.

В силу статей 9 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации выбор способа защиты нарушенного права из предусмотренных законодательством способов принадлежит истцу. При этом суд не вправе выходить за пределы исковых требований и решать за истца, какой способ защиты нарушенного права тому следует избрать. Неверный выбор способа защиты права является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

В ходе рассмотрения настоящего спора истец не изменял ни предмет не основание иска, представитель истца настаивала на удовлетворении иска в том виде как он заявлен, следовательно, заявленные ФИО1 требования о взыскании расходов на ремонтно-восстановительные работы – удовлетворению не подлежат.

В силу ст.98 ГПК РФ понесенные истцом по делу судебные расходы не подлежат возмещению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд, через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 24 августа 2022 года.

Судья: О.А. Кораблева