Дело № 2-137/2026
УИД: 63RS0044-01-2025-003496-10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 января 2026 года город Самара
Железнодорожный районный суд г. Самары в составе:
председательствующего судьи Галустовой А.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Семененковой А.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-137/2026 по иску ФИО1 ФИО5 к Департаменту градостроительства г.о. Самара, Департаменту управления имуществом г.о. Самара, с участием третьего лица Управления Росреестра по Самарской области о признании права собственности на жилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к Департаменту управления имуществом г.о. Самары, Департаменту градостроительства г.о. Самары о признании права собственности на однокомнатную квартиру, площадью 45,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, в обоснование требований указав, что 15 июля 2004 года заключила с ООО «Никита» договор об инвестировании в строительство жилого дома по <адрес> и <адрес>. В рамках договора девелопер обязался осуществить реализацию инвестиционного проекта, а инвестор – проинвестировать собственными или привлеченными денежными средствами долю, состоящую из однокомнатной квартиры строительный № на 12 этаже площадью 47,61 кв.м. Размер долевого участия определен в 690 345 рублей, согласно агентского договора от 14 июля 2004 года стоимость определена в 27 852 уе, равных по курсу 835 556 рублей, которые внесены дольщиком в полном объеме. Согласно п. 3.1.2 и п. 3.1.3 договора девелопер при условии полной оплаты доли обязался уведомить за 10 дней до даты приемки инвестора о приеме объекта государственной комиссией и передать квартиру по акту-приема передачи. Обязательства по оплате исполнены. 10 июня 2005 года стороны подписали акт приема-передачи квартиры в жилом доме по <адрес> в 84, 85 квартале <адрес> о передаче жилого помещения, квартира передана для проведения отделочных работ и пользования ею, вместе с актом переданы ключи. После чего 29 ноября 2005 года с ООО «Образцовое содержание квартир» заключен договор на обслуживание общего имущества в жилом доме и участие в расходах по содержанию. С указанного времени истец регулярно оплачивает коммунальные платежи и связанные с содержанием домовладения расходы. В связи с осуществлением ухода за больными родственниками не придавала значения регистрации права собственности. 04 июня 2024 года обратилась с заявлением об осуществлении государственной регистрации прав в отношении жилого помещения, которая была приостановлена в виду отсутствия акта приема-передачи квартиры, подписанного Департаментом градостроительства г.о. Самары как заказчиком строительства. Из ответов Департамента следует, что обязанность по передаче объектов недвижимость в собственность граждан приняло ООО «Энергомонтажсервис», которое прекратило свою деятельность, согласно выписке из ЕГРЮЛ. Указанные обстоятельства препятствуют истцу зарегистрировать свое право собственности кроме как в судебном порядке.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 – адвокат Колесникова А.Г. по доверенности от 13 июня 2025 года, ордер № 091757, заявленные требования поддержала, настаивая на их удовлетворении по основаниям, изложенным в иске.
Ответчики Департамент градостроительства г.о. Самара, Департамент управления имуществом г.о. Самары в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежаще, уважительность причин неявки суду не сообщили, в связи с чем, руководствуясь частью 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Третье лицо Управление Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явилось, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещено надлежаще, в связи с чем, руководствуясь частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Выслушав сторону истца, изучив материалы дела, представленные в обоснование заявленных требований доказательства, суд приходит к следующим выводам.
На основании части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (пункт 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В абзаце 3 пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. При толковании условии договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, 15 июля 2004 года между ООО «Никита» (девелопер) и ФИО1 (инвестор, дольщик) заключен договор № 70 890 057 об инвестировании (долевом участии) в строительстве жилого дома по <адрес>, по условиям которого девелопер обязался реализовать инвестиционный проект, а дольщик – проинвестировать собственными или привлеченными денежными средствами долю, состоящую из однокомнатной квартиры строительный № на 12 этаже ориентировочно общей площадью 47,61 кв.м.
В соответствии с пунктом 2. 1 договора размер долевого участия в инвестировании строительства определен 690 345 рублей, которые в силу пункта 2.3 следует оплатить в 30-дневный срок со дня подписания настоящего договора.
Стоимость доли в объекте строительства включает в себя в том числе стоимость строительно-монтажных работ, а именно: внутренние перегородки, штукатурка капитальных стен, электропроводка, оконные стеклопакеты, входная двери и дверь на балконы, лоджии, внутренняя разводка и установка приборов отопления из чугунных радиаторов, стояки канализации, а также расходы по благоустройству территории и проведении всех сопутствующих работ, связанных со строительством и ввода в эксплуатацию объекта.
Ориентировочный срок завершения реализации инвестиционного проекта определен в пункте 2.9 договора – 1 квартал 2005 года.
Проанализировав условия договора, заключенного ФИО1 с ООО «Никита», а также обязательства, принятые каждой стороной, учитывая, что действующим законом не предусмотрено отдельного регулирования договора инвестирования, при том, что его условия схожи с правоотношениями об участии граждан в долевом строительстве, поскольку направлены на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц на долевое строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, суд приходит к выводу о том, что между сторонами заключен договор долевого участия, регулируемый Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Статьей 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ предусмотрено право застройщика привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.
<данные изъяты>
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона; 6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.
В силу части 1 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.
Согласно части 3 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.
Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 2 статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ).
Согласно частям 1, 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В подтверждение оплаты цены договора истцом в материалы дела представлены квитанции к приходному кассовому ордеру, которые имеют указание на ФИО1 как на плательщика, номер агентского договора и его дату, аналогичную с датой договора участия в долевом строительстве.
Застройщик с дольщиком в лице агента по договору произвели акт сверки расчетов, в результате которой установлено исполнение обязательств по оплате договора в полном объеме, о чем ими подписан двусторонний акт от 16 июля 2004 года.
После чего, 10 июня 2005 года объект недвижимости в виде однокомнатной квартиры на 12 этаже жилого дома в границах улиц Красноармейская и Агибалова передан дольщику в пользование.
До настоящего времени ФИО1 не регистрировала право собственности на жилое помещение по причине ухода за близкими родственниками. При обращении в регистрационный орган государственная регистрация права собственности на квартиру была приостановлена, поскольку акт приема-передачи должен быть представлен застройщиком – Департаментом градостроительства г.о. Самары, чего им сделано не было.
На многочисленные обращения истца Департаментом градостроительства г.о. Самара даны ответы о том, что обязанность по передаче объектов недвижимости в собственность граждан по условиям сделок возлагалось на ООО «Энергомонтаж-Сервис».
Указанные обстоятельства препятствуют истцу в регистрации в свою собственность прав на объект недвижимости, кроме как в судебном порядке.
Оценив представленные в дело доказательства, суд находит основания для признания права собственности на объект недвижимости за истцом.
Судом установлено, что 22 декабря 1998 года Департаментом строительства и архитектуры Администрации г. Самары (заказчиком) и ООО Энергомонтаж-Сервис (застройщиком) заключен договор № 20 о долевом участии в проектировании и строительстве жилой застройки, ограниченной <адрес>, по условиям которого стороны обязались совместно ввести в эксплуатацию жилой дом.
Согласно дополнительному соглашению от 31 декабря 2010 года № 7 обязанность по передаче инвесторам по акту приема-передачи жилых (нежилых) помещений приняло на себя ООО «Энергомонтаж-Сервис».
В 2001 году Департаменту строительства и архитектуры Администрации г. Самары на основании Постановления Главы г. Самары от 09 июня 2001 года № 667 предоставлен в аренду земельный участок и получено разрешение на строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по <адрес>.
В свою очередь ООО «Энергомонтаж-Сервис» 26 февраля 2003 года заключило договор с ООО «Никита», последний из которых принял на себя функции генерального инвестора и заказчика-застройщика в процессе реализации инвестиционного проекта.
Из установленных по делу обстоятельств следует, что застройка объекта жилого строительства, расположенного в границах улиц <адрес>, осуществлялась за счет привлеченных средств граждан. Следовательно, при наличии доказательств внесения платы за ними подлежит признанию право собственности на долю в застройке.
В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ, ООО «Энергомонтаж-Сервис» прекратило свою деятельность в связи с несостоятельностью (банкротством), так и не передав пакет документов для регистрации права собственности гражданами на объект строительства в регистрационный орган.
Департамент градостроительства г.о. Самара от передачи таких документов также отказался, ссылаясь на то, что такая обязанность возложена на ООО «Энергомонтаж- Сервис».
Согласно пункту 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимы:
1) разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, полученное органом регистрации прав в порядке, предусмотренном статьей 19 настоящего Федерального закона. В случае, если органом регистрации прав не получено в указанном порядке такое разрешение на ввод в эксплуатацию, застройщик по собственной инициативе вправе передать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в орган регистрации прав для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения этого разрешения;
2) договор участия в долевом строительстве или договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, если такой договор об уступке прав требований заключен (на государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого строительства представляется подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации права возвращается правообладателю);
3) передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Материалами дела подтверждается, что истец обязательства по договору участия в долевом строительстве исполнил надлежащим образом, ему была передана квартира, в которой до настоящего времени он проживает, несет бремя ее содержания, выполнил монтажно-ремонтные работы, что подтверждается платежными документами.
Объект недвижимости свободен от правопритязаний третьих лиц.
В настоящее время жилой дом сдан в эксплуатацию. Препятствия для оформления прав истца на жилое помещение отсутствуют.
Банкротство застройщика, а также неисполнение им обязательств, предусмотренных Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 2118-ФЗ, не лишает дольщика права регистрации за собой объекта недвижимости.
При таких обстоятельствах, заявленные истцом требования обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 ФИО6 удовлетворить.
Признать за ФИО1 ФИО7 право собственности на однокомнатную квартиру, площадью 45,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Железнодорожный районный суд г.Самары в месячный срок со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 28 января 2026 года.
Судья А.В. Галустова