Дело №2а-885/2025
УИД: 23RS0055-01-2025-001245-02
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 октября 2025 года город Туапсе
Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Кулагиной А.С.
при секретаре Бедикян М.Г.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Администрации муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края об оспаривании Уведомления о прекращении срока действия Договора аренды,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в Туапсинский районный суд с административным исковым заявлением к Администрации муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края об оспаривании Уведомления о прекращении срока действия Договора аренды, мотивировав тем, что 18 апреля 2014 года между администрацией муниципального образования Туапсинский район, правопреемником которой является администрация муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края, и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 190 кв.метров с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> «В», категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения объектов розничной торговли, сроком действия до 18 апреля 2024 года. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. 27 октября 2021 года между ФИО3 и ФИО1 заключен договор уступки прав по договору аренды (субаренды) на земельный участок, который также зарегистрирован в установленном законом порядке. 27 сентября 2022 года ФИО1 был мобилизован на военную службу и в настоящее время участвует в боевых действиях в зоне СВО. 23 ноября 2023 года Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Туапсинский район ответило отказом на заявление ФИО1, обратившегося в соответствии с п. 4.1.20 Договора о заключении дополнительного соглашения о продлении аренды земельного участка, в связи с тем, что в заявлении не было указано основание внесения изменений в договор аренды, а 26 декабря 2023 года – отказ в связи с отсутствием строения, здания, сооружения на земельном участке. Поскольку сам истец участвовал в боевых действиях в зоне СВО, его супруга ФИО2 обратилась от его имени в администрацию о продлении Договора аренды в связи с нахождением ее супруга на СВО и невозможностью установить строение. 20 марта 2024 года и 26 марта 2024 года администрация ответила отказом в предоставлении в аренду на новый срок спорного земельного участка, мотивировав свой отказ тем, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Договор аренды земельного участка до настоящего времени не расторгнут, арендная плата оплачена от его имени его супругой. В земельный участок были произведены вложения – построен капитальный ленточный железобетонный фундамент, прочно связанный с землей, под забор и фундамент под туалет в объеме 15 куб.м затраченного бетона, с установлением в нем металлических столбов и забора из металлического профиля и огораживающим земельный участок по краю железобетонного фундамента, кроме того, произведена очитка участка от сухостоя, его благоустройство, разработан проект модульного строения – торгового павильона. Прежним арендатором были получены техусловия на водоснабжение, водоотведение и электроснабжение с ресурсоснабжающими организациями. Арендатор ФИО1 в силу объективных причине не смог осуществить строительство торгового павильона, в связи с его мобилизацией в зону военных действий (с сентября 2022 года). 25 марта 2025 года ФИО1 арендодателем без исходящего номера регистрации было направлено уведомление об истечении срока договора аренды земельного участка, с разъяснением необходимости освобождения земельного участка и его передачи арендодателю по акту в течение трех месяцев с момента получения уведомления. Данное Уведомление получено ФИО2 по доверенности от ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 административному ответчику было направлено уведомление о продлении Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ на основании ч. 1 ст. 621 ГК РФ, с подтверждением добросовестного владения – оплатой арендной платы и другими действиями по осуществлению владения. ДД.ММ.ГГГГ администрацией было отказано в продлении аренды земельного участка по причине того, что земельный участок не использовался по целевому назначению, так как отсутствует здание, строение и частично огорожен металлическим забором. Арендодатель полагает, что нарушен п. 4.1.6 Договора аренды – не использование земельного участка в течение 11 лет. О том, что арендатор сейчас выполняет боевые задачи по защиту Родины в зоне боевых действий, арендодателем не было принято как объективная причина для продления договора аренды. Истец полагает, что имеются законные основания для заключения с ним договора аренды спорного земельного участка на неопределенный срок для установки модульного павильона или строения в соответствии с целью назначения земельного участка, считает Уведомление административного ответчика незаконным, необоснованным, противоречащим действующему законодательству и подлежащим отмене. Так, для заключения договора аренды государственных или муниципальных земельных участков торги обязательны. При этом, у арендатора нет преимущественного права на заключение договора на новый срок. Если договор аренды земельного участка, который должен предоставляться на торгах, заключен на новый срок без их проведения, он будет недействительным, как и соглашение о его продлении. Чтобы снова стать арендатором этого же земельного участка в соответствии с действующим законодательством необходимо принять участие в процедуре новых торгов либо проверить, не появились ли основания получить участок в аренду без торгов. Административный истец неоднократно обращался до истечения договора аренды о предоставлении земельного участка на новый срок аренды, однако администрацией ему не было разъяснено право об обращении с заявлением о предоставлении участка с проведением торгов. Данным земельным участком ФИО1 по возвращении с СВО желает пользоваться, поскольку были произведены финансовые вложения в улучшении земельного участка и его сохранении. Поскольку арендатор ФИО1 так и продолжает пользоваться земельным участком и его представитель оплатила арендную плату за 2025 год, то есть арендодатель против этого не возражал, то договор аренды от 18 апреля 2014 года считается возобновленным на тех же условиях. Кроме того, в течение 6 месяцев после истечения срока аренды 18 апреля 2024 года, администрация не обращалась с иском к ФИО1 об изъятии земельного участка, поэтому договор продлен.
С учетом уточнения исковых требований, административный истец просил признать незаконным Уведомление Администрации муниципального образования <адрес> без даты и номера о прекращении срока действия Договора аренды № от 18 апреля 2014 года земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 190 кв.метров с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> полученного административным истцом 29 марта 2025 года. Обязать Администрацию муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца и повторно рассмотреть заявление ФИО1 о предоставлении в аренду/продлении аренды спорного земельного участка в течение 14 календарных дней со дня вступления настоящего решения в законную силу, об исполнении решения уведомить суд и административного истца в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу.
В судебном заседании представители административного истца ФИО1 – ФИО2 и ФИО4 административный иск поддержали, просили его удовлетворить.
Представитель административного ответчика администрации муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края, действующая по доверенности, ФИО5 в судебном заседании административные исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, пояснила, что основания для предоставления административному истцу спорного земельного участка в аренду без проведения торгов не имеется, заключение с ним договора на новый срок невозможно.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административное исковое заявление подлежит оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.
В соответствии с ч.1 ст.218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.
Как следует из материалов дела, 18 апреля 2014 года между администрацией муниципального образования Туапсинский район, правопреемником которой является администрация муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края, и ФИО3 по результатам проведенных торгов был заключен договор № 3300006511 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 190 кв.метров с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> «<адрес>», категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения объектов розничной торговли, сроком действия до 18 апреля 2024 года.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
27 октября 2021 года между ФИО3 и ФИО1 заключен договор об уступке прав по договору аренды (субаренды) на земельный участок, по условиям которого ФИО3 уступил все права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, который также зарегистрирован в установленном законом порядке.
Пунктом 4.1.6 Договора аренды предусмотрено, что арендатор обязался использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в п. 1.1 Договора.
В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно представленным материалам, срок Договора аренды от 18 апреля 2014 года истек 18 апреля 2024 года. Арендатор по договору продолжил пользоваться земельным участком без возражения со стороны арендодателя, в связи с чем он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации администрацией в адрес ответчика направлено уведомления от 05 марта 2025 года № 1440/25-07.1 об отказе от договора аренды земельного участка от 18 апреля 2014 года № 3300006511 и предложено в течение трех месяцев с момента получения уведомления освободить и возвратить земельный участок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу пункта 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 года № 16 «О свободе договора и ее пределах», п. 2 ст. 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма, хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашения сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (ста. 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 14 июля 2011 года № 980-О-О, ссылаясь на ст. 310 ГК РФ, указал на то, что норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.
Поскольку Уведомление об отказе от спорного договора аренды получено истцом 29 марта 2025 года, договор считается расторгнутым с 30 июня 2025 года.
В своих обоснованиях административный истец ссылается на положения ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции», регламентирующую особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества.
В силу ч. 2 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции», указанный в части первой настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, о концессионных соглашениях, о государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве.
При таких обстоятельствах, порядок заключения договоров, заключения на новый срок, установленный данной нормой, не распространяется на спорный договор аренды и по настоящему административному делу не может быть применен, поскольку в этом случае применяется порядок, установленный Земельным законодательством Российской Федерации.
В силу прямого указания закона – пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившей в силу 01 марта 2015 года, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
На основании пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Таким образом, договоры аренды земельных участков, заключенные до 01 марта 2015 года и действующие на 01 марта 2015 года, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Условия заключенных до 01 марта 2015 года договоров аренды земельных участков относительно наличия у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды, ввиду наличия прямого указания закона на отсутствие такого права, не соответствует действующему законодательству и не применяются. Однако данные арендаторы не лишаются права заключить новый договор аренды земельного участка при наличии оснований и соблюдении условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
В свою очередь, договоры аренды, возобновленные в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок до 01 марта 2015 года, с учетом положений пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации не прекращают своего действия.
Однако возобновление договора аренды земельного участка не может рассматриваться как основание для использования земельного участка на неограниченный срок, поскольку из существа законодательного регулирования положений о договоре аренды, передача имущества в рамках договора аренды носит временный характер.
В связи с тем, что в данном случае спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования – для размещения объектов розничной торговли, то есть предусматривает строительство капитальных объектов, то после истечения срока действия договора аренды и направления уведомления об отказе от договора аренды в отношении спорного земельного участка соответствующий договор прекратился, законных оснований для предоставления в аренду спорного земельного участка без торгов не имеется.
По общему правилу, закрепленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам в аренду на торгах, проводимых в форме аукциона, а в исключительных случаях – без проведения торгов (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
Случаи, при которых допускается заключение (продление договора аренды на новый срок, без проведения торгов, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права – пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину для ведения садоводства для собственных нужд.
На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов, за исключением гражданина, указанного в подпункте 2 пункта 3 настоящей статьи.
При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение договора аренды на новый срок (на пролонгацию) без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ, однако в судебном заседании допустимые доказательства обоснованности и соответствия закону оспариваемого решения уполномоченного органа не представлены.
Учитывая изложенное, принимая во внимание невозможность заключения договора аренды на новый срок, вследствие отсутствие у административного ответчика указанных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации оснований для предоставления спорного земельного участка административному истцу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного иска.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.175-180 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении административного иска ФИО1 к администрации муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края об оспаривании Уведомления о прекращении срока действия договора аренды отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд, через Туапсинский районный суд в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 17 октября 2025 года.
Судья Туапсинского районного суда подпись А.С. Кулагина