Дело №2-7429/22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Владикавказ 07.12.2022г.

Советский районный суд г. Владикавказа РСО-Алания в составе:

председательствующего судьи Гагиева А.Т.

при секретаре судебного заседания Кабуловой Л.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Оптторг» к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры,

установил:

ООО «ОПТТОРГ» обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи.

В обоснование исковых требований указано, что 30.03.2020 г. ООО «ОПТТОРГ» и ФИО1 заключили предварительный договор №27 купли-продажи квартиры. Согласно данному договору, Стороны обязуются заключить до 31.03.2021 г. договор купли-продажи 2 - х комнатной квартиры, назначение: жилое, общая проектная площадь 58 кв.м., этаж 6 (подъезд 1) строительный номер, 27, расположенной в строящемся многоквартирном доме по адресу: РСО-Алания, <...> позиция, 3. После ввода дома в эксплуатацию, проектная площадь дома была увеличена, о чем было сообщено ФИО1, однако в свою очередь ФИО1, ни в письменной, ни в устной форме, не изъявила желание на заключение основанного договора, в связи с чем, ООО «ОПТТОРГ» обратилось в Советский районный суд г. Владикавказа, для расторжения предварительного договора №27 от 30.03.2020 г., заключенного между ООО «ОПТТОРГ» и ФИО1 Согласно ч.4 и ч.5 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Согласно ч.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Истец считает, что предварительный договор №27 от 30.03.2020 г. необходимо расторгнуть и вернуть стороны в первоначальное положение. В п.23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. №49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», разъяснено, что в силу положений п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В соответствии с п.27 данного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. №49 основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен - в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4 ст.429 ГК РФ). В этой связи истец просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры №27 от 30.03.2020 г. заключенный между ООО «ОПТТОРГ» и ФИО1, а также взыскать с ООО «ОПТТОРГ» в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 1 200 000 рублей, в счет расторжения предварительного договору купли-продажи №27 от 30.03.2020 г.

Истец – ООО «ОПТОРГ», надлежащим образом уведомленное о времени и месте судебного заседания в суд своего представителя не направило.

Согласно поступившего в адрес суда от представителя истца, действующей на основании надлежащим образом оформленной доверенности ФИО2 письменного заявления, просила рассмотреть дело в своё отсутствие, иск удовлетворить.

Ответчик – ФИО1, надлежащим образом уведомленная о времени и месте судебного заседания в суд не явилась.

Исследовав и проверив имеющиеся материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что по договору аренды земельного участка №6468 от 01.09.2015 АМС г. Владикавказа предоставила ООО «Лея» земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040305:58, находящийся по адресу: РСО-Алания, <...>, для завершения строительства многоквартирного жилого дома.

16.06.2016 г. между ООО «Лея» и ООО «Оптторг» было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №6468 от 01.09.2015 г.

30.03.2020 г. между ООО «Оптторг» (продавец) и ФИО1 был заключен предварительный договор №27 купли-продажи квартиры со следующими характеристиками: двухкомнатная квартира, назначение «жилое», общая проектная площадь 58 кв.м., расположенная на 6-м этаже (подъезд 1), строительный номер 27, по адресу: РСО-Алания, <...> позиция 3.

По условиям данного договора (п.1.1), стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры до 31.03.2021 г.

При этом, фактическая площадь квартиры и цена определялись по окончании строительства на основании обмеров, составления кадастрового паспорта на многоквартирный дом и квартиру (п.1.2 предварительного договора).

Согласно п.2.3 предварительного договора срок ввода в эксплуатацию – 1-й квартал 2020 г.

В соответствии с п.2.4 предварительного договора цена продаваемой квартиры определялась в сумме 1 856 000 рублей, каковую покупатель обязался оплатить в течение трех дней со дня заключения предварительного договора.

Истцом представлен приходно-кассовый ордер №27 от 30.03.2020 г., согласно которому в кассу ООО «Оптторг» от ФИО1 поступило 1 200 000 рублей по предварительному договору купли-продажи квартиры №27 от 30.03.2020 г.

19.05.2022 г. истец направил ответчику соглашение о расторжении предварительного договора, а также просил сообщить реквизиты для перечисления уплаченных денежных средств, однако ответа от ответчика в адрес истца не поступило.

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п.3 ст.429 ГК РФ).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора. Однако заключенный сторонами договор, поименованный предварительным договором купли-продажи квартиры не являлся предварительным договором по смыслу ст.429 ГК РФ.

В соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи имущества, но и обязанность ответчика оплатить истцу предварительную оплату основного договора купли-продажи в размере 1 856 000 рублей.

При этом согласно п.6 ст.429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения, согласно п.1 ст.380 ГК РФ признается задатком.

Таким образом, задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства, возникшего на основании заключенного между ними договора, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В связи с чем, из смысла ст.ст.429, 380 ГК РФ вытекает невозможность реализации в рамках предварительного договора платежной функции задатка, обязательства по данному договору ограничены заключением основного договора в будущем.

Пунктом 9 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за 4-й квартал 2012 г. по разрешению судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г.) разъяснено, что предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации и в соответствии с которым на застройщика возлагаются обязанности по представлению документов на такую регистрацию в случае: - наличия в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в основной договор согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; - соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам в п. 1 ст. 2 и ч. 1 и 2 ст. 3 названного Закона.

Ни одна из сторон не выразила намерения зарегистрировать предварительный договор купли-продажи квартиры №27 от 30.03.2020 г.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I ч. 1 ГК РФ" разъяснено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (п.4 ст.165, п.1 ст.200 ГК РФ).

В ч.3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), статьи 17, 2 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ответчик был осведомлен о необходимости государственной регистрации указанного договора. Ответчик, имея очевидный материально-правовой интерес к регистрации договора и располагая всеми необходимыми документами, не совершил возложенных на него законом действий, зависящих от его воли, необходимых для государственной регистрации, не обращался с предложением к истцу осуществить государственную регистрацию договора долевого участия, не обращался самостоятельно в регистрирующий орган с соответствующим заявлением.

Кроме того, исходя из п.2.3 предварительного договора, он заключен позже планируемой даты ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. Иной даты ввода в эксплуатацию предварительный договор не содержит.

Таким образом, к данному предварительному договору нормы, регулирующие договор участия в долевом строительстве не применимы.

Согласно п.8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3, 4 ст.487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.

Учитывая, что условия предварительного договора от №27 от 30.03.2020 г. предусматривают оплату стоимости имущества в течение 3 (трех) дней с момента его подписания, данный договора следует квалифицировать как договор купли-продажи вещи в будущем.

ФИО1 произвела оплату в размере 1 200 000 рублей, при этом в качестве основания оплаты указано именно предварительный договор купли-продажи квартиры №27 от 30.03.2020 г.

Таким образом, исходя из условий договора и действий сторон следует исходить из того, что в рамках договорных отношений ФИО1 выступила покупателем, осуществила частичную оплату стоимости квартиры, о чем также свидетельствуют указанное в платежном документе основание платежа.

Однако, до окончания срока, определенного предварительным договором для заключения основного договора, такой договор не был заключен. Ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о его заключении, в связи с чем обязательства по предварительному договору №27 от 30.03.2020 г. считаются прекращенными. Оснований для удержания у истца уплаченных ФИО1 1 200 000 рублей также не имеется.

Из пп. 2 и 4 ст. 453 ГК РФ, пп. 4 - 6.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 06.06.2014 г. №35 "О последствиях расторжения договора" следует, что после расторжения договора происходит определение завершающих имущественных обязательств сторон, в том числе возврат и уравнивание осуществленных ими при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлений. Такие обратные обязательства сторон, возникшие вследствие расторжения договора купли-продажи, как обязанность продавца вернуть деньги и обязанность покупателя вернуть товар, носят встречный и взаимозависимый характер.

На дату обращения с иском о расторжении договора, квартира ответчику не передана. Поскольку в материалах дела не имеется достаточных данных, указывающих на возможность передачи квартиры в обозримом будущем, уплаченные ФИО1 денежные средства как аванс подлежат возврату.

С учетом изложенных обстоятельств, требования истца о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры №27 от 30.03.2020 г., заключенного между ООО «ОПТТОРГ» и ФИО1, а также взыскании с ООО «ОПТТОРГ» в пользу ФИО1 денежной суммы в размере 1 200 000 рублей, в счет расторжения предварительного договору купли-продажи №27 от 30.03.2020 г., подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.193-199 ГПК РФ, суд,

решил:

Расторгнуть предварительный договор от 30.03.2020 г. №27 купли-продажи двухкомнатной квартиры, назначение: жилое, общая проектная площадь 58 кв.м., этаж 6 (подъезд 1) строительный номер, 27, расположенной в строящемся многоквартирном доме по адресу: РСО-Алания, <...> позиция, 3, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «ОПТТОРГ» (ИНН <***>) и ФИО1.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ОПТТОРГ» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 1 200 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания через Советский районный суд г. Владикавказа в течение месяца, со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.Т. Гагиев