Гражданское дело № 2-2369/2025 (2-11649/2024;)
УИД: 78RS0002-01-2024-013724-67
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 февраля 2025 года г. Санкт-Петербург
Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Шевченко А.П.,
при секретаре Сивак Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Ханса Аура Зеленогорская» о взыскании денежных средств, неустойки, денежной компенсации морального вреда, почтовых расходов, заключения специалиста, штрафа,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО «Специализированный застройщик «Ханса Аура Зеленогорская» о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора в размере 721195,45 руб., неустойки за нарушение срока удовлетворения требований о соразмерном уменьшении цены договора в размере 721195,45 руб., денежной компенсации морального вреда в размере 60000 руб., штрафа, почтовых расходов, расходов на проведение кадастровых обмеров в размере 4500 руб.
В обоснование иска указано на заключение между сторонами 21 февраля 2022 года предварительного договора купли-продажи в отношении жилого помещения по адресу: <адрес> ориентировочной площадью 87 кв.м., в котором цена договора устанавливалась в размере 175901,33 руб. за 1 кв.м. общей площади квартиры, истцом был осуществлен обеспечительный платеж, впоследствии между сторонами был заключен договор купли-продажи от 7 декабря 2023 года, однако истцу передана квартира площадью 86,5 кв.м., претензия истца о выплате денежных средств в виде разницы между уплаченной по договору суммы и фактически переданной площадью квартиры оставлена без удовлетворения.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности ФИО1 в судебное заседание явился, доводы иска поддержал.
Представитель ответчика по доверенности ФИО2 явился, возражал против удовлетворения иска.
Суд, исследовав материалы дела, выслушав пояснения сторон, приходит к следующим выводам.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу пункту 1 статьи 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно пункту 3 статьи 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Согласно статье 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Статья 8 Гражданского кодекса РФ определяет, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами.
В соответствии с частью 1 статьи 314 Гражданского кодекса РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
Из положений части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ следует, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
В силу пункта 12 части 3 той же статьи, для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходим, в частности, технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно части 6.2 той же статьи, различие данных об указанной в техническом плане площади объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, не более чем на пять процентов по отношению к данным о площади такого объекта капитального строительства, указанной в проектной документации и (или) разрешении на строительство, не является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при условии соответствия указанных в техническом плане количества этажей, помещений (при наличии) и машино-мест (при наличии) проектной документации и (или) разрешению на строительство.
В соответствии с частью 11 той же статьи, в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета; состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана.
Согласно пункту 7.3 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в частности, является технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, изменением в результате капитального ремонта сооружений, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении; при государственном кадастровом учете помещений или машино-мест в здании, сооружении).
В силу части 1 статьи 24 указанного Федерального закона, технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.
Из материалов дела следует, что 21 февраля 2022 года между сторонами были заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, предметом которого являлось обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи (основной договор) квартиры по адресу: <адрес>, условный №, общей площадью ориентировочно 87 кв.м., жилой площадью (ориентировочно) 41,40 кв.м. (л.д. 20-24).
План квартиры (ее планировка), а также – план расположения квартиры на этаже жилого дома указаны в приложении № 1 к предварительному договору (л.д. 23 об.).
В соответствии с пункту 1.2 предварительного договора, кадастровый учет квартиры будет осуществлен по результатам выполнения капитального ремонта жилого дома, включающего перепланировку и переустройство помещений.
В силу пункта 2.3 цена основного договора составила 15303415 руб., исходя из стоимости 175901,33 руб. за 1 кв.м. общей площади квартиры.
Пунктом 2.4 установлено, что площадь и стоимость квартиры являются ориентировочными и подлежат уточнению.
Истцом ответчику внесены денежные средства в общем размере 15303415 руб. (л.д. 48-49).
7 декабря 2023 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение, согласно которому пункт 2.3 предварительного договора изложен в редакции, согласно которой цена договора установлена в размере 15215464,33 руб., является окончательной и изменению не подлежит, установлено обязательство ответчика возвратить истцу 87950,67 руб. не позднее 10 банковских дней с даты заключения дополнительного соглашения (л.д. 217).
8 декабря 2023 года между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 86,5 кв.м., определенной на основании сведений из ЕГРН (л.д. 38-40).
В силу пункта 2.1 договора купли-продажи цена договора установлена в размере 15215464,33 руб., является окончательной и изменению не подлежит (л.д. 30 об.).
20 декабря 2023 года квартира была передана истцу по акту, указана площадь 86,50 кв.м. (л.д. 37).
Истцом в обоснование иска представлен технический паспорт, выполненный ООО «Эсарджи-консалт», согласно которому паспорту, поэтажному плану и экспликации помещений, общая площадь квартиры – 82,8 кв.м (л.д. 42-45).
Досудебная претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения (л.д. 46-47).
Ответчик, возражая против иска, пояснил, что в многоквартирном доме проводился капитальный ремонт, включающий перепланировку и переустройство помещений, указал, что площадь квартиры была определена согласно сведениям ЕГРН, представил технический план от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный по заказу ответчика, согласно которому план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ, в связи с образованием 128 помещений, из которых, в частности, 97 жилых помещений (квартиры с 1 по 97), из ранее существовавших помещений в многоквартирном доме, с кадастровым №, по адресу: ДД.ММ.ГГГГ в результате проведения перепланировки и перераспределения площадей.
В техническом плане указана спорная квартира № площадью 86,5 кв.м. (л.д. 71-85).
При этом денежные средства в размере 87950,67 руб. истцу были возвращены в ходе рассмотрения дела – 12 февраля 2025 года (л.д. 214).
Разрешая заявленные требования, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд полагает, что между сторонами сложились правоотношения из договора купли-продажи недвижимого имущества.
При этом уточнение общей площади спорной квартиры, после выполнения капитального ремонта многоквартирного жилого дома, включающего перепланировку и переустройство помещений, осуществлено ответчиком правомерно, в соответствии с требованиями текущего законодательства, учитывая, что спорная квартира с установленной в результате необходимых и достаточных процедур общей площадью – 86,50 кв.м., включена в ЕГРН, истцом при заключении сделки выражено согласие с общей площадь квартиры и принял ее по акту приема-передачи.
При этом суд отклоняет доводы истца об иной площади квартиры, поскольку иные результаты обмеров, полученные по заказу истца, не могут считаться достоверным доказательством ненадлежащего исполнения ответчиком его обязательства по передаче истцу спорной квартиры.
При этом первоначальное соглашение об определении цены договора в предварительном договоре было изменено на основании дополнительного соглашения от 7 декабря 2023 года было изменено, цена договора была установлена без учета стоимости за единицу площади, что истцом не оспаривалось.
Гражданский кодекс РФ не запрещает сторонам, заключающим основной договор купли-продажи недвижимости, изменить по их усмотрению условие предварительного договора, касающееся цены недвижимости.
В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В настоящем случае, цена была изменена сторонами на стадии предварительного договора купли-продажи, в связи с чем оснований для взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в счет уменьшения площади квартиры не имеется.
Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела установлено, что ответчиком был нарушен срок выплаты истцу денежных средств в размере 87950,67 руб., которые подлежат взысканию с истца в пользу ответчика. Учитывая исполнение ответчиком платежа, решение суда в данной части исполнению не подлежит.
Доводы ответчика о невозможности осуществления платежа по мотивам отсутствия реквизитов, осуществления валютного контроля, поскольку истец является гражданином Республики Казахстан, подлежат отклонению, поскольку указанные обстоятельства не лишали ответчика возможности исполнить обязательство, путем внесения денег в депозит нотариуса.
Также суд не усматривает оснований для взыскания неустойки на основании части 1 статьи 23 Закона РФ от 23 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», учитывая отсутствие нарушение прав истца ответчиков, однако при этом с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами.
В силу части 1 статьи 395 Гражданского кодекса РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
В данном случае денежные средства подлежали выплате истцу в течение 10 банковских дней, при этом понятие банковского дня договором не установлено, в связи с чем в данном случае применяются положения статьи 191 Гражданского кодекса РФ, согласно которой течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало. Таким образом, денежные средства должны были быть выплачены истцу в срок до 18 декабря 2023 года, фактически выплачены 12 февраля 2025 года, проценты составляет 18068,45 руб., исходя из следующего расчета:
период
н.
дней в году
ставка, %
проценты, ?
19.12.2023 – 31.12.2023
3
365
16
501,20
01.01.2024 – 28.07.2024
10
366
16
8 074,16
29.07.2024 – 15.09.2024
9
366
18
2 119,47
16.09.2024 – 27.10.2024
2
366
19
1 917,61
28.10.2024 – 31.12.2024
5
366
21
3 280,13
01.01.2025 – 12.02.2025
3
365
21
2 175,88
Отклоняя доводы ответчика о невозможности применения к настоящим правоотношениям норм Закона РФ от 23 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» суд исходит из того, что ответчиком не представлено достоверных доказательств осуществления истцом предпринимательской деятельности в отношении спорного жилого помещения.
В соответствии со статьей 15 Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.
Учитывая, что в ходе рассмотрения дела был установлен факт нарушения прав истца со стороны ответчика, учитывая степень причиненных истцу нравственных страданий, длительность нарушения прав истца, а также законодательно закрепленные принципы разумности и справедливости, пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца денежной компенсации морального вреда в размере 10000 руб.
Также с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф на основании пункта 6 статьи 15 Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» в размере 58009,56 руб. ((87950,67 + 18068,45 + 10000) : 2).
На основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины, заключению специалиста пропорционально удовлетворенным требованиям, т.е. в размере 337,50 руб. (заключение специалиста), 16,24 руб. (расходы по оплате государственной пошлины).
На основании изложенного, руководствуясь положениями статей 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Ханса Аура Зеленогорская» о взыскании денежных средств, неустойки, денежной компенсации морального вреда, почтовых расходов, штрафа – удовлетворить частично.
Взыскать из средств ООО «Специализированный застройщик «Ханса Аура Зеленогорская» в пользу ФИО1 денежные средства в размере 87950,67 руб. Поскольку до вынесения судом решения ответчик перечислил на счет истца взысканную денежную сумму, решение в данной части исполнению не подлежит.
Взыскать из средств ООО «Специализированный застройщик «Ханса Аура Зеленогорская» в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 19 декабря 2023 года по 12 февраля 2025 года в размере 18068,45 руб., денежную компенсацию морального вреда в размере 10000 руб., штраф в размере 58009,56 руб., расходы на заключение специалиста в размере 337,50 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 16,24 руб.
На решение суда в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд через Выборгский районный суд Санкт-Петербурга.
Судья:
Мотивированное решение изготовлено
3 апреля 2025 года