К делу №
УИД: 23RS0№-62
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
<адрес> 22 сентября 2025 г.
Адлерский районный суд <адрес> края в составе:
председательствующей судьи Востряковой М.Ю.,
при секретаре судебного заседания ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ИП ФИО1, ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи недействительным,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилось в Адлерский районный суд <адрес> с исковым заявлением к ФИО3 к ИП ФИО1, ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи недействительным.
В обоснование своего заявления истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ истец заключила с ответчиками договора купли продажи доли жилого дома и доли земельного участка, датированные этой же датой, по которым была отчуждена 1/29 доля в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0404008:11282, находящийся по адресу <адрес> c. Орел-Изумруд <адрес>, и договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ по отчуждению в пользу истца 3/100 долей в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером 23:49: 0404008:12310, находящийся по адресу <адрес> А /2.
В июле 2021 года до заключения основного договора купли продажи долей истец заключила предварительный договор, где стороной от застройщика был ФИО4, в статусе Продавца. После заключения этого договора истец передала под расписку 3 673 600 рублей.
В связи с нарушением действующего законодательства при строительстве и продаже указанного дома <адрес> был заявлен иск о сносе самовольной постройки и аннулировании права собственности. Иск был удовлетворен.
Истец, передала деньги по договорам купли продажи долей дома и земельного участка в сумме 3 673 600 рублей и собственником не стала.
До настоящего времени денежные средства истцу не возвращены.
Согласно решению Адлерского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу 2-233/2024 исковые требования администрации о сносе и признании дома самовольной постройкой, а также об аннулировании регистрации права собственности всех покупателей - удовлетворены. Объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0404008:11282 признан самовольной постройкой и исключены сведения о государственном кадастровом учете дома. Решение вступило в законную силу.
Перед совершением сделок по приобретению долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок, истцом была выдана доверенность ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ, который и совершал все сделки от имени истца.
Ответчик ФИО5, действующий как поверенный должен нести ответственность. Ответчик, являясь профессионалом, юристом, оказывая истцу платные услуги по договору поручения, доверенности, имея необходимое образование и опыт работы, при наличии должной степени заботливости, осмотрительности и профессионализма, должен был заблаговременно определить ничтожность нашей сделки, ее противозаконность ввиду относимости объекта продаж к самовольной постройке по техническим и законным параметрам. Он этого не сделал и действовал при этом в собственных интересах, получая вознаграждение от Продавца в виде тех же самых долей жилого дома.
Указанным решением суда установлено, что истец является стороной договоров купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка, и что к истцу, согласно этим договорам, перешло право собственности на указанные выше доли. Данный факт никем не оспорен, а лишь подтвержден в решении Адлерского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ. Факт ничтожности указанных договоров до настоящего времени не устанавливался.
Указанный выше объект является самовольной постройкой, на которую не может быть приобретено право собственности лицом, построившим этот объект.
Еще одно основание для признание указанного объекта самовольной постройкой это отсутствие разрешение на строительство объектов такого вида и статуса, с признаками многоквартирности.
Ответчики нарушили существующие правила землепользования и застройки, при чем указанные нарушения уже существовали на момент реализации истцу доли жилого дома и земельного участка. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, предусмотренных ст.222 п. 1 ГК РФ.
Договоры купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка, датированные датой ДД.ММ.ГГГГ, по которым была отчуждена истцу 1/29 доля в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0404008:11282, находящийся по адресу <адрес> c. Орел-Изумруд <адрес>, и договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ по отчуждению в пользу истца 3/100 долей в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером 23:49 0404008:12310, находящийся по адресу <адрес> А /2, заключенные истцом с одним из ответчиков, при фактическом участии и содействии двух других, недействительны именно в части продажи названных долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок, так как данные доли являются частью объекта самовольного строительства, объекта с явными признаками многоквартирности, объекта, которым и частью которого запрещено распоряжаться, и ответчики не имели никакого законного права продать истцу эти доли, и не имели законных оснований получить денежные средства за продажу этих долей.
Данная сумма была выплачена ответчикам истцом полностью, обязательства покупателя по договорам были исполнены ими в полном объеме, документ в приложении к иску. Так как договора в части признаются недействительными в силу ничтожности ответчики неосновательно получили денежные средства в размере 3 673 600 рублей.
Поэтому, ответчики солидарно также должны уплатить проценты на сумму неосновательно полученных денежных средств, а именно 1 102 432,00 рублей.
Просит суд признать незаконной и ничтожной сделкой с момента совершения, в части, договор купли продажи 1/29 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0404008:11282, находящийся по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, где сторонами являются ФИО4 и ФИО2; признать незаконной и ничтожной сделкой с момента совершения, в части, договор купли продажи 3/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с правом пользования и владения помещением 18 второго этажа площадью 26,24 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0404008:12310, находящийся по адресу <адрес> А /2. Сторонами являются ФИО4 и ФИО2; взыскать с ответчиков солидарно сумму неосновательного обогащения в размере 3 673 600,00 рублей как последствие недействительности ничтожной сделки; взыскать с ответчиков солидарно в проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 102 432,00 рублей; применить следующие последствия недействительности в части ничтожных сделок, указанных в пункте 1 и пункте 2 просительной части настоящего заявления: признать отсутствующим право собственности Истца ФИО2 на долю жилого дома и долю земельного участка, возникшие на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по которым были отчуждены 1/29 доля в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0404008:12310, находящийся по адресу <адрес> А /2, исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации перехода права собственности, произведенную на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по которым были отчуждены 1/29 доля в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0404008:11282, находящийся по адресу <адрес> c. Орел-Изумруд <адрес>, и 3/100 долей в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером 23:49:0404008:12310, находящийся по адресу <адрес> А /2; взыскать с ответчиков солидарно стоимость расходов по оплате государственной пошлины в размере 57 432 рублей; в случае неисполнения решения суда, вступившего в законную силу, о взыскании неосновательного обогащения, взыскать солидарно с ответчиков судебную неустойку в размере 3000 рублей за каждый день просрочки, начиная с момента вступления в законную силу решения суда и до фактического его исполнения.
Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлена надлежащим образом, заявлений и ходатайств не представлено.
Ответчик ИП ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом, причин неявки не сообщил, заявлений и ходатайств не представлено.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом, причин неявки не сообщил, заявлений и ходатайств не представлено.
Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом, причин неявки не сообщил, заявлений и ходатайств не представлено.
Лица, участвующие в деле, извещаются судебными повестками о времени и месте судебного заседания или совершения отдельных процессуальных действий (ч.2 ст.113 ГПК РФ). Доказательств уважительности неявки в судебное заседание не представил. Ходатайств об отложении в суд не поступало.
В силу ст.ст. 117, ч. 1, 3 ст. 167 ГПК РФ, лица участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.
Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
В соответствии с ч. 1 ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства. О рассмотрении дела в таком порядке суд выносит определение.
При участии в деле нескольких ответчиков рассмотрение дела в порядке заочного производства возможно в случае неявки в судебное заседание всех ответчиков (ч. 2 ст. 233 ГПК РФ).
На основании ст. 233 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.
Исследовав письменные материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.
Согласно расписке, являющейся приложением к предварительному договору купли-продажи недвижимого имуществ от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 в качестве обеспечения исполнения обязательств по данному договору передала, а ФИО4 получил денежные средства в размере 3 673 600 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО2 в лице поверенного ФИО5 заключила с ответчиком ФИО4 договор купли-продажи доли земельного участка, по которому истец приобрел 1/29 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0404008:11282, находящийся по адресу <адрес>, c. Орел-Изумруд, <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО2 в лице поверенного ФИО5 заключила с ответчиком ФИО4 договор купли-продажи доли земельного участка, по которому истец, приобрел 3/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером 23:49:0404008:12310, находящийся по адресу <адрес> А/2.
В соответствии с п. 1 ст. 973 ГК РФ, поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.
Согласно ст. 974 ГК РФ, поверенный обязан: лично исполнять данное ему поручение, за исключением случаев, указанных в статье 976 настоящего Кодекса; сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения; передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения; по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.
Как следует из буквального толкования содержания Договоров от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5 приобретает 6/29 долей в общей долевой собственности на земельный участок и 25/100 долей в общей долевой собственности на жилой дом.
Между тем, ФИО5 не определил ничтожность сделки, так как знал, что объект недвижимости был возведен самовольно.
Администрация <адрес> обратилась с исковым заявление о сносе самовольно возведенного объекта недвижимости.
Решением Адлерского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № исковые требования администрации <адрес> удовлетворены в полном объеме.
Решение суда вступило в законную силу.
Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что ответчики по настоящему гражданскому делу нарушили существующие правила землепользования и застройки на территории <адрес> и нарушения существовали на момент реализации ФИО2 доли дома и доли земельного участка
Все лица, участвующие в настоящей сделке, являются партнерами и совместно несут перед истцом ответственность на сумму сделки.
По смыслу статьи 322 ГК РФ, солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.
Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В п. 1,2 ст. 166 ГК РФ, указано, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
На основании ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно ст. 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Если здание, право собственности на которое зарегистрировано, получено во владение по сделке, пороком которой было то, что отчуждаемый объект являлся самовольной постройкой, сделки по распоряжению которой ничтожны в силу ст. 168 и п. 2 ст. 222 ГК РФ, то наличие данного порока у сделки по отчуждению объекта недвижимости исключает возможность его приобретения по основанию, предусмотренному п. 2 ст. 223 ГК РФ.
Договор купли-продажи самовольной постройки является ничтожной сделкой в соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ и не влечет правовых последствий (статья 167 ГК РФ).
Суд приходит к убеждению, что договоры купли-продажи долей земельного участка и жилого дома, заключенные между истцом и ответчиками, являются недействительными, ввиду нарушения законодательства при возведении самовольного строения.
В силу ст.1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
В связи с тем, что заключенные договоры в части признаются недействительными в силу ничтожности, ответчики неосновательно получили денежные средства в размере 3 673 600 рублей.
В ст. 1107 ГК РФ, указано, лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Представленный истцом расчет принимается судом в качестве относимого и допустимого доказательства, поскольку является арифметически верным, соответствует фактическим обстоятельствам дела. Контррасчет в материалы дела не представлен.
Таким образом, требования истца о взыскании с ответчиков солидарно неосновательного обогащения в размере 3 673 600 рублей как последствие недействительности ничтожной сделки и взыскании с ответчиков солидарно проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 102 432 рублей являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Разрешая требования истца о взыскании судебной неустойки, суд исходит из следующего.
В силу части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. При этом в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено, то есть избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. Необходимым условием применения того или иного способа защиты является обеспечение восстановления нарушенного права.
Пунктом 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» установлено, что, удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.
Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.
Таким образом, суд, приходит к выводу с учетом принципов справедливости, соразмерности о необходимости снижения подлежащей взысканию судебной неустойки до 1000 рублей в день.
Рассматривая требование истца о взыскании с ответчика судебных расходов, суд исходит из следующего.
В соответствии со ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Статьей 94 ГПК РФ определено, что к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 ГПК РФ; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить другой стороне все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Руководствуясь ст. ст. 88, 98, 103, 194 - 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО2 к ИП ФИО1, ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи недействительным – удовлетворить частично.
Признать недействительной (ничтожной) сделкой с момента ее совершения, в части, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 1/29 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0404008:11282, находящийся по адресу: <адрес>, c. Орел-Изумруд, <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО4.
Признать недействительной (ничтожной) сделкой с момента ее совершения, в части, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 3/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с правом пользования и владения помещением 18 второго этажа площадью 26,24 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0404008:12310, находящийся по адресу <адрес> А /2, заключенный между ФИО2 и ФИО4.
Взыскать с ИП ФИО1, ФИО4, ФИО5 солидарно в пользу ФИО2 сумму неосновательного обогащения в размере 3 673 600 рублей, как последствие недействительности ничтожной сделки.
Взыскать с ИП ФИО1, ФИО4, ФИО5 солидарно в пользу ФИО2 проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 102432 рублей.
Применить последствия недействительности сделки, признать отсутствующим право собственности ФИО2 на долю жилого дома, возникшее на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по которому были отчуждены ФИО2 3/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с правом пользования и владения помещением 18 второго этажа площадью 26,24 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0404008:12310, находящийся по адресу <адрес> город, Сочи, <адрес> А /2.
Применить последствия недействительности сделки, признать отсутствующим право собственности ФИО2 на долю земельного участка, возникшее на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по которому были отчуждены ФИО2 1/29 доля в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0404008:11282, находящийся по адресу <адрес>, c. Орел-Изумруд, <адрес>.
Исключить из сведений ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на 3/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с правом пользования и владения помещением 18 второго этажа площадью 26,24 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0404008:12310, находящийся по адресу <адрес> А /2 и 1/29 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0404008:11282, находящийся по адресу <адрес>, c. Орел-Изумруд, <адрес>.
Взыскать с ИП ФИО1, ФИО4, ФИО5 солидарно в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере 57 432 рублей.
В случае неисполнения решения суда, вступившего в законную силу, взыскать с ИП ФИО1, ФИО4, ФИО5 солидарно в пользу ФИО2 судебную неустойку в размере 1000 рублей, за каждый день просрочки исполнения, начиная с момента вступления в законную силу решения суда и до его фактического исполнения.
В удовлетворении остальной части требований – отказать.
Разъяснить, что ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Председательствующая Вострякова М.Ю.