Решение по делу № 2-8370/2021 от 05.12.2022 | Советский районный суд г. Краснодара (Краснодарский край)

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

ООО «Агрохолдинг Васюринский» обратилось в суд с иском к <ФИО> о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи на земельные участки с кадастровыми номерами №. Погашении регистрационных записей о правах <ФИО>

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении. Из материалов дела следует, что на основании протокола №1 общего собрания собственников

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

<ФИО> возражала против удовлетворения заявленных требований. В обоснование возражений указала, что ООО «Агрохолдинг Васюринский» обратился в суд с исковым заявлением, указав о нарушении со стороны ответчицы преимущественного права

Резолютивная частьитоговое решение суда

В удовлетворении исковых требований ООО «Агрохолдинг Васюринский» к <ФИО>, <ФИО>, <ФИО> о переводе прав и обязанностей по договорам купли-продажи земельных участков – отказать.

Дело № 2-839/2022

УИД23RS0047-01-2021-007348-95

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Краснодар 05 декабря 2022 года

Советский районный суд г. Краснодара

в составе

судьи Скрипка О.В.

при секретаре Спировой В.В.,

с участием:

представителя истца ООО «Агрохолдинг Васюринский» - ФИО1, действующей на основании доверенности,

ответчика ФИО2 и представителя ответчиков ФИО3, ФИО4 - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Агрохолдинг Васюринский» к ФИО3, ФИО4, ФИО2 о переводе прав и обязанностей по договорам купли-продажи земельных участков,

установил:

ООО «Агрохолдинг Васюринский» обратилось в суд с иском к ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи на земельные участки с кадастровыми номерами №. Погашении регистрационных записей о правах ФИО3 и признании права собственности на указанные участки за ООО «Агрохолдинг Васюринский».

В обоснование иска указано, что на основании протокола №1 общего собрания собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный в г. Краснодаре, Карасунском округе ст. Старокорсунская в границах ЗАО «Нива-1» от 02.10.2004 г. МПК «Васюринский были заключены договора аренды земельных участков со множественностью лиц на стороне арендодателя - №11 от 26.12.2005 г., №12 от 07.12.2005 г., №13 от 12.01.2006 г., №2 от 16.11.2005 г., №14 от 15.12.2005 г., №10 от 06.12.2005 г., №7 от 01.12.2005 г.

03.06.2019 г. между ООО «Васюринский МПК» и ООО «Агрохолдинг Васюринский» заключены соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по указанным договорам аренды.

В соответствии с абзацами 4 пунктов 2.3. договоров аренды арендатор имеет преимущественное право на выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

Ответчик совершал сделки по покупке земельных участков с кадастровыми номерами: № образованными путем выдела в счет земельных долей из земельных участков с кадастровыми номерами № в нарушении преимущественного права ООО «Агрохолдинг Васюринский» на их покупку.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования в соответствии с которыми были указаны договора купли- продажи земельных участков и сумма выплаты истцом в пользу ФИО3

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении.

ФИО2 возражала против удовлетворения заявленных требований. В обоснование возражений указала, что ООО «Агрохолдинг Васюринский» обратился в суд с исковым заявлением, указав о нарушении со стороны ответчицы преимущественного права истца на приобретение земельных долей в земельных участках с кадастровыми номерами №. Однако ответчиком ФИО3 не приобретались доли указанных земельных участков, а были приобретены земельные участки образованные путем выдела долей из исходных земельных участков с кадастровыми номерами №. Исходя из сведений ЕГРН спорные земельные участки были образованы путем выдела из общей долевой собственности в период с июня 2015г по февраль 2019г., в то время, когда право аренды на исходные земельные участки, из которых были образованы спорные земельные участки, возникло у истца на основании соглашения об уступки прав аренды от 03.06.2019г. Из указанного следует, что на момент образования спорных земельных участков, путем выдела из общей долевой собственности, у истца отсутствовали какие либо права на исходные земельные участки. Также следует отметить, что согласно прилагаемой выписки из Единого государственного реестра юридических лиц само общество с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг Васюринский» впервые образовано 05.04.2019, то есть позже оспариваемых им части сделок, вследствие чего его права не могли быть нарушены до его создания. Кроме того, часть спорных земельных участков образованы за пределами срока исковой давности.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав мнение представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Из материалов дела следует, что на основании протокола №1 общего собрания собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный в г. Краснодаре, Карасунском округе ст. Старокорсунская в границах ЗАО «Нива-1» от 02.10.2004 г. МПК «Васюринский» были заключены договора аренды земельных участков, расположенных по адресу: Краснодарский край г. Краснодар, район ст. Старокорсунской, со множественностью лиц на стороне арендодателя - №11 от 26.12.2005 г., №12 от 07.12.2005 г., №13 от 12.01.2006 г., №2 от 16.11.2005 г., №14 от 15.12.2005 г., №10 от 06.12.2005 г., №7 от 01.12.2005 г.

26.12.2005 г. между собственниками земельных долей и ООО «Васюринский МПК» заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя №11. (зарегистрирован 20.01.2006 г.), отношении земельного участка с кадастровым номером №., находящегося в общей долевой собственности более 5 (пяти) лиц.

07.12.2005 г. между собственниками земельных долей и ООО «Васюринский МПК» заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя №12. (зарегистрирован 26.12.2005 г.) в отношении земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в общей долевой собственности более 5 (пяти) лиц.

12.01.2006 г. между собственниками земельных долей и ООО «Васюринский МПК» заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя №13. (зарегистрирован 07.02.2006 г.) в отношении земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в общей долевой собственности более 5 (пяти) лиц.

16.11.2005 г. между собственниками земельных долей и ООО «Васюринский МПК» заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя №2. (зарегистрирован 12.12.2005 г.)в отношении земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в общей долевой собственности более 5 (пяти) лиц.

15.12.2005 г. между собственниками земельных долей и ООО «Васюринский МПК» заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя №14. (зарегистрирован 12.01.2006 г.)в отношении земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в общей долевой собственности более 5 (пяти) лиц.

06.12.2005 г. между собственниками земельных долей и ООО «Васюринский МПК» заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя №10. (зарегистрирован 23.12.2005 г.)в отношении земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в общей долевой собственности более 5 (пяти) лиц.

01.12.2005 г. между собственниками земельных долей и ООО «Васюринский МПК» заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя №7. (зарегистрирован 13.01.2006 г.)в отношении земельного участка с кадастровым номером №, находящегосяв общей долевой собственности более 5 (пяти) лиц.

03.06.2019 г. между ООО «Васюринский МПК» и ООО «Агрохолдинг Васюринский» заключены соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по вышеуказанным договорам аренды земельных участков со множественностью лиц на стороне арендодателя.

Согласно выпискам из ЕГРН ООО «Агрохолдинг Васюринский» участником общей долевой собственности и действующим арендатором земельных участков с кадастровыми номерами №

Как указано истцом и подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости:

- земельные участки с кадастровыми номерами № образованы путем выдела в счет земельных долей из земельного участка с кадастровым номером №;

- земельные участки с кадастровыми номерами № образованы путем выдела в счет земельных долей из земельного участка с кадастровым номером №.

- земельный участок с кадастровым номером № образован путем выдела в счет земельной доли из земельного участка с кадастровым номером №

- земельные участки с кадастровыми номерам № образованы путем выдела в счет земельных долей из земельного участка с кадастровым номером №.

Из материалов дела следует, что после образования указанных земельных участков, путем выдела в счет земельных долей, в отношении образованных земельных участков первоначальными собственниками долей были заключены договора купли- продажи земельных участков ФИО4 и ФИО2

Согласно сведениям, представленным Управлением Росреестра, а также информации из открытого источника – Публичная кадастровая карта, следует, что:

Земельный участок с кадастровым номером № образован 15.05.2017г., право собственности ФИО4 зарегистрировано 11.07.2017г., договор купли-продажи с ФИО3 заключен 12.02.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № образован 23.06.2017г., право собственности ФИО4 зарегистрировано 19.07.2017г., договор купли-продажи с ФИО3 заключен 12.02.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № образован 06.06.2017г., право собственности ФИО4 зарегистрировано 07.07.2017г., договор купли-продажи с ФИО3 заключен 12.02.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № образован 07.12.2018г., право собственности ФИО4 зарегистрировано 10.01.2019г; договор купли-продажи с ФИО3 заключен 12.02.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № образован 07.12.2018г., право собственности ФИО4 зарегистрировано 18.01.2019г., договор купли-продажи с ФИО3 заключен 12.02.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № образован 07.07.2017г., право собственности ФИО4 зарегистрировано 11.08.2017г., договор купли-продажи с ФИО3 заключен 12.02.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № образован 03.08.2017г, право собственности ФИО4 зарегистрировано 29.08.2017г., договор купли-продажи с ФИО3 заключен 12.02.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № образован 05.06.2017г, право собственности ФИО4 зарегистрировано 12.07.2017г., договор купли-продажи с ФИО3 заключен 12.02.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № образован 22.06.2017г., право собственности ФИО4 01.08.2017г., договор купли-продажи с ФИО3 заключен 12.02.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № образован 20.03.2018г., право собственности ФИО4 зарегистрировано 24.04.2018г., договор купли-продажи с ФИО3 заключен 12.02.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № образован 01.08.2017г., право собственности ФИО4 зарегистрировано 29.08.2017г., договор купли-продажи с ФИО3 заключен 12.02.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № образован 06.09.2018г., право собственности ФИО4 зарегистрировано 03.10.2018г., договор купли-продажи с ФИО3 заключен 12.02.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № образован 27.04.2018г., право собственности ФИО4 зарегистрировано 04.06.2018г., договор купли-продажи с ФИО3 заключен 12.02.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № образован 27.10.2016г., право собственности ФИО4 зарегистрировано 04.07.2017г., договор купли-продажи с ФИО3 заключен 12.02.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № образован 06.12.2016г., право собственности ФИО4 зарегистрировано 27.06.2017г., договор купли-продажи с ФИО3 заключен 12.02.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № образован 01.06.2017г., право собственности ФИО4 зарегистрировано 11.07.2017г., договор купли-продажи с ФИО3 заключен 12.02.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № образован 29.01.2018г., право собственности ФИО4 зарегистрировано 06.04.2018г.; договор купли-продажи с ФИО3 заключен 12.02.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № образован 20.02.2018г., право собственности ФИО4 зарегистрировано 28.03.2018г., договор купли-продажи с ФИО3 заключен 12.02.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № образован 26.02.2018г., право собственности ФИО4 зарегистрировано 28.03.2018г., договор купли-продажи с ФИО3 заключен 12.02.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № образован 31.07.2018г., право собственности ФИО4 зарегистрировано 09.10.2018г., договор купли-продажи с ФИО3 заключен 12.02.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № образован 20.08.2018г., право собственности ФИО4 зарегистрировано 27.09.2018г.; договор купли-продажи с ФИО3 заключен 12.02.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № образован 20.12.2018г., право собственности ФИО4 зарегистрировано 25.01.2019г., договор купли-продажи с ФИО3 заключен 12.02.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № образован 22.01.2019, право собственности ФИО2 зарегистрировано 02.04.2019; договор купли-продажи с ФИО3 заключен 04.04.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № образован 29.01.2019г., право собственности ФИО2 зарегистрировано 18.03.2019г., договор купли-продажи с ФИО3 заключен 04.04.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № образован 25.11.2019г., право собственности ФИО2 зарегистрировано 17.12.2019г., договор купли-продажи с ФИО3 заключен 27.12.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № образован 25.11.2019г., право собственности ФИО2 зарегистрировано 12.12.2019г., договор купли-продажи с ФИО3 заключен 27.12.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № образован 05.08.2015г., право собственности ФИО4 зарегистрировано 03.11.2015г., договор купли-продажи с ФИО3 заключен 12.02.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № образован 27.07.2015, право собственности ФИО4 зарегистрировано 02.11.2015; договор купли-продажи с ФИО3 заключен 12.02.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № образован 04.05.2018г., право собственности ФИО4 зарегистрировано 29.05.2018г., договор купли-продажи с ФИО3 заключен 12.02.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № образован 08.05.2018г., право собственности ФИО4 зарегистрировано 29.05.2018г.; договор купли-продажи с ФИО3 заключен 12.02.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № образован 03.05.2018г., право собственности ФИО4 зарегистрировано 29.05.2018г., договор купли-продажи с ФИО3 заключен 12.02.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № образован 04.02.2019г., право собственности ФИО2 зарегистрировано 21.03.2019г.; договор купли-продажи с ФИО3 заключен 04.04.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № образован 19.11.2019г., право собственности ФИО2 зарегистрировано 11.12.2019г.; договор купли-продажи с ФИО3 заключен 27.12.2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № образован 20.03.2020г., право собственности ФИО2 зарегистрировано 10.06.2020г., договор купли-продажи с ФИО3 заключен 06.07.2020г.

Таким образом спорные земельные участки выбыли из состава общей долевой собственности, путем выдела доли из исходных земельных участков кадастровыми номерами № до заключения соглашений об уступки права аренды между ООО «Васюринский МПК» и ООО «Агрохолдинг Васюринский» от 03.06.2019г.

Согласно сведений, представленных Управлением Росреестра земельные участки в отношении которых были заключены соглашения об уступке права аренды между ООО «Васюринский МПК» и ООО «Агрохолдинг Васюринский» передавались с меньшей площадью указанной в договоре аренды, в том числе:

- земельный участок с кадастровым номером №, в первоначальном договоре аренды имел площадь 61 га, а в соглашении об уступке права аренды указана площадь 41 га;

- земельный участок с кадастровым номером №, в первоначальном договоре аренды имел площадь 79,7 га, а в соглашении об уступке права аренды указана площадь 69,7 га;

- земельный участок с кадастровым номером №, в первоначальном договоре аренды имел площадь 123,7 га, а в соглашении об уступке права аренды указана площадь 34,8 га;

- земельный участок с кадастровым номером №, в первоначальном договоре аренды имел площадь 53га, а в соглашении об уступке права аренды указана площадь 39,4 га;

- земельный участок с кадастровым номером №, в первоначальном договоре аренды имел площадь 104 га, а в соглашении об уступке права аренды указана площадь 76га;

- земельный участок с кадастровым номером №, в первоначальном договоре аренды имел площадь 113,7 га, а в соглашении об уступке права аренды указана площадь 105,8 га;

- земельный участок с кадастровым номером №, в первоначальном договоре аренды имел площадь 77 га, а в соглашении об уступке права аренды указана площадь 41 га;

Из чего следует, что уступка права аренды на указанные земельные участки была передана первоначальным арендатором ООО «Агрохолдинг Васюринский» за исключением площадей, которые выбили из общей долевой собственности, при выделах земельных долей.

Указанное подтверждается предоставленными в материалы дела соглашениями от 30.12.2019г. об уступке прав аренды заключенными между ООО «Васюринский МПК» ООО «Агрохолдинг Васюринский» на часть спорных земельных участков с кадастровыми номерами№

В связи с изложенным, доводы истца о том, что преимущественное право покупки спорных земельных участков у него возникло на основании соглашения об уступке прав аренды на исходные земельные участки с кадастровыми номерами №, опровергаются материалами дела.

Согласно ч. 5 ст. 79 Земельного кодекса РФ, п. 4 ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ), одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации, или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В силу ч. 1 ст. 14 Закона № 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 30 января 2009 года № 1-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 2, 3 и 4 статьи 13 и абзаца второго пункта 1.1 статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» разъяснено, что Гражданский кодекс РФ, признающий в качестве основных начал гражданского законодательства, имеющих конституционное значение, равенство участников регулируемых им имущественных и личных неимущественных отношений, неприкосновенность собственности, свободу договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (пункт 1 статьи 1), в отношении прав на имущество, находящееся в долевой собственности, предусматривает, что распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников; участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю, либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении, предусмотренных статьей 250 данного Кодекса правил о преимущественном праве покупки (статья 246); имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними; участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункты 1 и 2 статьи 252).

В соответствии с п. 1 ст. 12 Закона № 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению, вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.Статья 12 Федерального закона от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», на которую ссылается истец, регулирует отношения сделок с долями в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, а поскольку ФИО3 были приобретены спорные земельные участки образованные путем выдела из долей в праве обшей долевой собственности, то на них не распространялся правовой режим общей долевой собственности, в связи с чем, истец правом на приобретение спорных земельных участков, как участник общей долевой собственности, в преимущественном порядке в силу закона, при совершении продажи земельных участков не обладал.

Так же, из выше приведенных сведений следует, что спорные земельные участки были образованы путем выдела из общей долевой собственности в период с июня 2015г по февраль 2019г., в то время, когда право аренды на исходные земельные участки, из которых были образованы спорные земельные участки, возникло у истца на основании соглашения об уступки прав аренды от 03.06.2019г. Из указанного следует, что на момент образования спорных земельных участков, путем выдела из общей долевой собственности, у истца отсутствовали какие либо права на исходные земельные участки.

Также следует отметить, что согласно прилагаемой выписки из Единого государственного реестра юридических лиц само общество с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг Васюринский» впервые образовано 05.04.2019, то есть позже оспариваемых им части сделок, вследствие чего его права не могли быть нарушены до его создания.

Так же у истца, отсутствуют правовые основания к подаче такого рода иска, а именно:

Пункт 1 статьи 250 ГК РФ действительно устанавливает преимущественное право покупки для участников долевой собственности. Положения пункта 2 статьи 250 ГК РФ обязывают продавца уведомить иных участников долевой собственности о намерении продать долю, при этом в качестве последствия нарушения права преимущественной покупки доли, пункт 3 статьи 250 ГК РФ устанавливает возможность потребовать перевода прав и обязанностей покупателя по договору на лицо, чье преимущественное право нарушено.

В свою очередь в приведенных выше положениях части 1 статьи 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ (далее - Закона об обороте земель сельхозназначения) установлен запрет на отчуждение земельной доли лицу, не являющемуся участником долевой собственности, без выдела земельного участка в счет земельной доли.

Вместе с тем, положения Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения устанавливают специальное правовое регулирование в регулируемой этим законом сфере по сравнению с общими нормами ГК РФ и имеют над ними приоритет.

Таким образом, установленное статьей 250 ГК РФ право преимущественной покупки не действует в отношении продажи земельных долей из земельных участков, поскольку продажа земельных долей без выдела земельного участка в счет земельной доли в любом случае возможна только лицу, являющемуся участником долевой собственности (или непосредственно обрабатывающему земельный участок), а нарушение установленного запрета влечет отличное от предусмотренного в пункте 3 статьи 250 ГК РФ последствие в виде ничтожности договора.

Положения пункта 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельхозназначения не устанавливают какого-либо преимущественного права покупки земельной доли у участников долевой собственности либо у непосредственно использующего земельный участок лица. Более того, положения пункта 2 статьи 12 Закона об обороте земель сельхозназначения вообще освобождают продавца от обязанности уведомления других участников долевой собственности о намерении продать земельную долю кому-либо из участников. Соответственно, в Законе об обороте земель сельхозназначения отсутствует механизм соблюдения права преимущественной покупки и механизм защиты этого права, а имеющееся правовое регулирование делает невозможным применение аналогичных положений, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Из изложенного следует, что при наличии на то законных оснований, исковые требования могли быть удовлетворены в случае, если они заявлены о признании недействительными оспариваемых договоров и применения последствий их недействительности в виде возвращения сторон в состояние до их заключения, но никак не перевода прав и обязанностей покупателя по ним на истца. При этом, в отношении истца в этом случае действуют ограничения, установленные в пункте 3 статьи 167 ГК РФ, поскольку стороной оспариваемых договоров он не является.

Как разъяснено в пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий её недействительности может быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Кроме того, сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 ГК РФ).

Из пункта 90 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что не может быть признана недействительной по этому основанию сделка, получение согласия на которую необходимо в силу предписания нормативного правового акта, не являющегося законом.

В соответствии с п. 1-3 ст. 8 ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» преимущественным правом покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения обладает субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование. В силу указанной нормы арендатор – коммерческая организация, не являющаяся публично-административным образованием, не может обладать преимущественным правом покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения, образованного путем выдела земельной доли.

Положениями пункта 5 статьи 9 Закона об обороте земель сельхозназначения предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, что согласуется с требованиями пункта 1 статьи 621 ГК РФ, также предоставляющей арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Действующее в настоящее время правовое регулирование не предусматривает преимущественного права арендатора на приобретение в собственность доли в арендуемом имуществе. Равным образом, действующим законодательством не предусмотрена возможность установления в договоре преимущественного права покупки доли для лица, не являющегося участником долевой собственности. Напротив, действующее законодательство связывает наличие преимущественного права покупки доли именно с участием в долевой собственности.

При этом в пункте 4 статьи 250 ГК РФ уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Соответственно, поскольку первоначальным арендатором земельного участка был не истец, а иное лицо - ООО «Васюринский МПК», то истец не мог получить преимущественного права покупки доли по договору от 03.06.2019г. о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды в силу прямого запрета в пункте 4 статьи 250 ГК РФ. Поэтому требование истца о переводе прав и обязанностей покупателя по оспариваемым договорам не может быть удовлетворено на основании статьи 250 ГК РФ.

Из изложенного следует, что у ООО «Агрохолдинг Васюринский», в силу закона, а также принимая во внимание, что само общество образовано после оспариваемых им сделок, отсутствует преимущественное право покупки земельных участков, образованных в счет земельных долей в праве общей долевой собственности.

Также из буквального содержания договора аренды, на которые сослался истец, не следует, что стороны договора при его заключении имели в виду предоставление арендатору преимущественного права покупки земельных долей.

Кроме того, ответчики заявляют о пропуске срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В пункте 6 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 г. №13 «О некоторых вопросах применения норм ГК РФ об исковой давности» указано, что по смыслу ст. 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.) не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.

Начиная с 2017 г. ООО «Васюринский МПК», а в 2020 г. новый арендатор ООО «Агрохолдинг Васюринский» выплачивало предыдущим собственникам земельных участков, а также ФИО3 арендную плату за использование спорных земельных участков.

Кроме того, в адрес ООО «Васюринский МПК» и ООО «Агрохолдинг Васюринский» ФИО4 и ФИО3 направлялись уведомления от 01.10.2018г., 10.10.2019г, 08.09.2020г, 18.09.2020г., 01.10.2020г., о выплате арендной платы и расторжении договоров аренды, с перечнем спорных земельных участков.

Данные обстоятельства безусловно указывают на осведомленность истца о смене собственников на спорные земельные участки и начале течения срока исковой давности.

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными, если иное не установлено законом. (ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Наличии записи государственной регистрации права собственности ответчиков, по регистрации первичных сделок купли – продажи земельных участков образованных в счет выдела долей, сведения о которых внесены в ЕГРН период с 02.11.2015г. – по 10.06.2020г., а также возможности получения истцом сведений о смене собственника на земельные участки образованные в счет долей, из общедоступных сведений, срок обращения с подобным иском истек 11.09.2020г., в то время когда истец обратился с иском в суд 15.06.2021г.

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности о применении которой заявлено стороной, является основанием к вынесению решения об отказе в иске.

Как указано в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда №10 и Пленума ВАС №22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ООО «Агрохолдинг Васюринский» к ФИО3, ФИО4, ФИО2 о переводе прав и обязанностей по договорам купли-продажи земельных участков – отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара О.В. Скрипка

Мотивированное решение изготовлено 12.12.2022 г.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара О.В. Скрипка