№
№
Решение
Именем Российской Федерации
г. Малоярославец 11 сентября 2025 года
Малоярославецкий районный суд Калужской области в составе председательствующего судьи Караченцевой Н.В.,
при секретаре судебного заседания Шахматове Я.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Обнинска к обществу с ограниченной ответственностью «Риэлт-менеджмент», ФИО3 о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным, обязании передать в собственность нежилое помещение, встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Риэлт-менеджмент» к администрации города Обнинска о признании недействительным соглашения,
установил:
В Малоярославецкий районный суд Калужской области по подсудности из Арбитражного суда Калужской области поступило гражданское дело по иску администрации города Обнинска к ООО «Риэлт-менеджмент», ФИО3 о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным, обязании передать в собственность нежилое помещение. Представитель истца по доверенности ФИО5, уточнив исковые требования просил:
- признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 366, 6 кв.м по адресу: <адрес>, пом.209, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Риэлт-менеджмент» и ФИО3, недействительным.
- признать дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.
- обязать общество с ограниченной ответственностью «Риэлт-менеджмент» передать безвозмездно в собственность администрации <адрес> нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 366, 6 кв.м по адресу: <адрес>, пом.209, предназначенное для оборудования детского сада на 2 группы раннего возраста согласно проекту и с установленным технологическим оборудованием в соответствии с предусмотренными нормами, а также в полном объеме техническую, проектную и исполнительную документацию на указанное помещение.
В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> и ООО «Риэлт-менеджмент» было заключено соглашение № в сфере реализации проекта строительства детского дошкольного образовательного учреждения на 2 группы раннего возраста на первом этаже многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу ориентира: <адрес>, район транспортного кольца <адрес> и <адрес> соглашение заключалось в целях обеспечения жителей нового микрорайона «Заовражье» <адрес> детскими дошкольными учреждениями в виду их недостаточности на этой территории, а также создания условий для развития демографии и воспитания детей, обеспечения социально-экономических прав граждан. В рамках данного соглашения ответчик добровольно принял на себя следующие обязательства: обеспечить за счет собственных и (или) заемных средств финансирование проекта в полном объеме в соответствии со своими обязательствами по соглашению; осуществить проектирование, строительство, комплектацию технологическим, учебным оборудованием и учебной мебелью, и ввод в эксплуатацию детского дошкольного учреждения на 2 группы раннего возраста, на первом этаже многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 368,1 кв.м; обеспечить строительство и ввод в эксплуатацию объекта в соответствии со строительными нормами и правилами, действующими в Российской Федерации и в сроки, установленные договорными отношениями между инвесторами; после ввода объекта в эксплуатацию безвозмездно передать объект в собственность муниципального образования «<адрес>» в соответствии с действующим законодательством, а также в полном объеме техническую, проектную исполнительную документацию по Объекту; безвозмездно передать Администрации по акту приема-передачи; смонтированное технологическое оборудование, с приложением сертификатов соответствия, паспортов, гарантийных обязательств. Соглашение вступает в силу с момента подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств. Исходя из имеющейся в Администрации <адрес> информации ДД.ММ.ГГГГ Администрацией МО МР «<адрес>» ООО «Риэлт-менеджмент» выдано, разрешение № RU40515000-327 на строительство жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № (на момент выдачи разрешения - ад местонахождения объекта строительства - <адрес>, Боровский paйон, д.Белкино). Согласно приложению № к разрешению на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № RU40515000-327, в составе объекта капитального строительства площадью 14936,57 кв.м, учтена площадь детского сада, которая составляет 368,11 кв.м. На основании раздела 1 «Пояснительная записка» проектной документации 09/17 П-ОПЗ (кор.2) на первом этаже в первой части 2 секции жилого дома проектом предусмотрено размещение домашнего детского сада на 2 группы с наполняемостью каждой группы до 10 человек для детей 5-7 лет и детей 3-5 лет. Каждая группы должна иметь отдельный вход, изолированный от жилой части дома и все необходимые помещения: групповые, спальные, раздевальные, туалетные, буфетные и помещения для персонала. Помещение детского сада должно быть отделены от жилой части здания противопожарными перегородками 1-го типа. Оконные блоки в основных помещениях выполняются с учетом предотвращения их открывания детьми, с применением систем безопасности для предупреждения случайного выпадения детей из окон (замки) и с неразрушающимся при растрескивании остеклением. Остекление дверей выполняется с высоты 1,2 м. Нижняя часть дверей глухая. Игровые и физкультурные площадки располагаются на придомовой территории. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию объекта строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № также учтена площадь для объекта социального значения на территории <адрес>, а именно детского сада 366,6 кв.м. В настоящее время нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 366,6 кв.м., предназначенное для оборудования детского сада на 2 группы раннего возраста, находится в собственности ООО «Риэлт-менеджмент», что подтверждается выпиской из ЕГРН, и не передано в собственность муниципального образования «<адрес>». Исходя из таблицы 15 местных нормативов градостроительного проектирования муниципального образования «<адрес>», утвержденных решением Обнинского городского Собрания от ДД.ММ.ГГГГ № показатель обеспеченности дошкольными образовательными организациями составляет 39 мест на 1 тыс. человек общей численности населения. <адрес> жилых помещений жилого дома по <адрес> по разрешению на ввод объекта в эксплуатацию составляет 10 209, 4 кв.м. Общее расчетное количество проживающих, гласно пояснительной записке, принимается 10 209,4/30 кв.м из расчета на человека общей площади = 340 человек. Нуждаемость составляет: 340*39/1000=13 мест, что соответствует проекту. Кроме того, по информации, предоставленной Управлением общего образования Администрации <адрес>, имеется потребность в дополнительных дошкольных местах, в виду недостаточности мест в МБДОУ «Детский сад «Муравушка». В соответствии со ст.8 Соглашения, стороны будут прилагать все усилия к тому, чтобы решать возникающие разногласия и споры, связанные с исполнением настоящего соглашения, путем переговоров. В случае, если разногласия и споры не будут разрешены сторонами в течение одного месяца путем переговоров, споры разрешаются в Арбитражном суде в соответствии с правилами подсудности, установленными действующим законодательством РФ. ООО «Риэлт-менеджмент» обязательство взятое на себя посредством заключения Соглашения, до настоящего времени не исполнило. Ответчик ООО «Риэлт-менеджмент», зная о заключенном соглашении, получив исковое заявление, действуя недобросовестно, в нарушение закона, заключило договор купли-продажи спорного помещения, право на которое в настоящее время зарегистрировано за ФИО3 Просит признать указанный договор недействительным, поскольку он нарушает права и охраняемые законом интересы администрации <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Риэлт-менеджмент» обратилось в суд со встречным иском к администрации <адрес>, в котором просили признать недействительным соглашение №, заключенное между ООО «Риэлт-менеджмент» и администрацией <адрес>, взыскать с администрации <адрес> расходы по оплате государственной пошлины. В обоснование иска указав, что Общество считает Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ №, недействительной сделкой по следующим основаниям. Подписантом Соглашения со стороны Общества выступил гражданин ФИО1. Гражданин ФИО1 согласно выписки из ЕГРЮЛ на момент подписания Соглашения не являлся руководителем исполнительного органа Общества, он являлся участником Общества, и не мог выступать в качестве уполномоченного лица, наделенного правом по совершению сделки от имени Общества. Предмет Соглашения заключался в выделении денежный средств в качестве инвестиций на осуществление проектирования, строительства, комплектацию технологическим, учебным оборудованием и учебной мебелью, ввод в эксплуатацию детского дошкольного образовательного учреждения на 2 группы раннего возраста на первом этаже многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 368,1 м2 (п.3.1.2 Соглашения), что для Общества являлось крупной сделкой. Согласно положениям Устава Общества в редакции от ДД.ММ.ГГГГ ст.ст. 12,12.4. определены исключительные права общего собрания участников Общества. Совершение крупной сделки, должно быть одобрено общим собрание участников Общества. Статьей 46 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» определено, что решение об одобрении крупной сделки подлежит нотариальному удостоверению. Общество не располагает сведения подтверждающими, что решение о совершении спорной сделки с Администрацией было предметом одобрения общего собрания участников и было нотариально удостоверено. Новые участники Общества, как и генеральный директор Общества о притязаниях Администрации получили данную информацию, только после получения писем из Администрации и искового заявления. Согласно раздела 13 Устава Общества в редакции от ДД.ММ.ГГГГ исполнительным органом Общества, имеющим право действовать от имени общества без доверенности является генеральный директор. На момент подписания Соглашения генеральным директором Общества являлся ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН на ДД.ММ.ГГГГ.
Определением суда к участию в деле для дачи заключения привлечен прокурор <адрес>, в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по <адрес>.
Представитель истца по доверенности ФИО5 уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.
Представитель ответчиков ООО «Риэлт-менеджмент» по доверенности ФИО7 возражал против удовлетворения уточненных исковых требований, встречные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.
Ответчик ФИО3 и его представитель по доверенности ФИО4 в судебном заседании просили отказать в удовлетворении уточненного иска администрации <адрес>, исковые требования ООО «Риэлт-менеджмент» поддержали и просили удовлетворить.
Третье лицо Управление Росреестра по <адрес>, будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени судебного заседания, своего представителя в суд не направило.
Выслушав стороны, заключение прокурора ФИО8, который считает уточненные исковые требования администрации «<адрес>» законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.
В силу части 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 309.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник несет расходы на исполнение обязательства, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором либо не вытекает из существа обязательства, обычаев или других обычно предъявляемых требований.
В силу положений ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.
В соответствии с ч. 3 ст. 18.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", указанный в части 1 настоящей статьи объект социальной инфраструктуры подлежит безвозмездной передаче в государственную или муниципальную собственность, если обязательство по передаче такого объекта социальной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность и порядок осуществления этой передачи предусмотрены нормативным правовым актом органа государственной власти, муниципальным правовым актом, указанным в пунктах 7 и 8 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона договором о комплексном развитии территории, а в случае, указанном в пункте 9 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, иным договором или соглашением, заключенными застройщиком с органом государственной власти или органом местного самоуправления.
В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
Судом установлено, что 09 апреля 2019 года между администрацией <адрес> именуемая в дальнейшем «Администрация» в лице главы Администрации города ФИО9, действующего на основании устава <адрес>, с одной стороны, ООО «Риэлт-менеджмент», именуемое в дальнейшем «Инвестор» в лице Учредителя ФИО1, действующего на основании устава предприятия было заключено соглашение № в сфере реализации проекта строительства детского дошкольного образовательного учреждения на 2 группы раннего возраста на первом этаже многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № по адресу ориентира: <адрес>, район транспортного кольца <адрес> и <адрес>.
Согласно ст. 2 Соглашения, предметом соглашения является организация взаимодействия сторон в целях обеспечения населения строящихся жилых районов города объектами социальной инфраструктуры.
Согласно статьи 3 соглашения, ответчик обязался обеспечить за счет собственных и (или) заемных средств финансирование проекта в полном объеме в соответствии со своими обязательствами по соглашению; осуществить проектирование, строительство, комплектацию технологическим, учебным оборудованием и учебной мебелью, и ввод в эксплуатацию детского дошкольного учреждения на 2 группы раннего возраста, на первом этаже многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 40:03:030201:1296, общей площадью 368,1 кв.м; обеспечить строительство и ввод в эксплуатацию объекта в соответствии со строительными нормами и правилами, действующими в Российской Федерации и в сроки, установленные договорными отношениями между инвесторами; после ввода объекта в эксплуатацию безвозмездно передать объект в собственность муниципального образования «<адрес>» в соответствии с действующим законодательством, а также в полном объеме техническую, проектную исполнительную документацию по Объекту; безвозмездно передать Администрации по акту приема-передачи; смонтированное технологическое оборудование, с приложением сертификатов соответствия, паспортов, гарантийных обязательств.
В силу п.3.2 Соглашения, Администрация обязуется осуществить мероприятия необходимые и достаточные в соответствии с действующим законодательством для начала реализации проекта. Оказывать инвестору необходимое содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации. Обеспечить контроль за выполнением инвестором проекта и условий настоящего соглашения, а также соблюдение интересов муниципального образования «<адрес>».
Указанное соглашение от имени инвестора подписано учредителем ООО «Риэлт-менеджмент» ФИО1
Согласно выписке из ЕГРЮЛ на ООО «Риэлт-менеджмент» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица, генеральным директором являлся ФИО2
Согласно разрешению на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № RU 40515000-327 и приложению №, ООО «Риэлт-менеджмент» администрацией МО МР «<адрес>» разрешено строительство жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Согласно разделу 1 – «Пояснительная записка» 09/17-ПОПЗ (кор.2) Проектной документации, на первом этаже жилого дома в 1-й части 2-й секции расположены помещения домашнего детского сада на 2 группы. Наполняемость каждой группы до 10 человек для детей 5-7 лет и детей 3-5 лет. Каждая группы должна иметь отдельный вход, изолированный от жилой части дома и все необходимые помещения: групповые, спальные, раздевальные, туалетные, буфетные и помещения для персонала. Помещение детского сада должно быть отделены от жилой части здания противопожарными перегородками 1-го типа. Оконные блоки в основных помещениях выполняются с учетом предотвращения их открывания детьми, с применением систем безопасности для предупреждения случайного выпадения детей из окон (замки) и с неразрушающимся при растрескивании остеклением. Остекление дверей выполняется с высоты 1,2 м. Нижняя часть дверей глухая. Игровые и физкультурные площадки располагаются на придомовой территории.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №, администрация <адрес> разрешает ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства – жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, городской округ «<адрес>», <адрес>.
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, собственником нежилого помещения площадью 366,6 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, городской округ «<адрес>», <адрес>, помещение 209, является ООО «Риэлт-менеджмент».
Администрация «<адрес>» неоднократно обращалась к ООО «Риэлт-менеджмент» с претензией о передачи социального объекта, предусмотренного соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с неисполнением соглашения ООО «Риэлт-менеджмент», что подтверждается перепиской между сторонами, протоколом рабочего совещания в администрации.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Риэлт-менеджмент» и ФИО3 заключен договор купли-продажи недвижимости. Продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: нежилое помещение площадью 366,6 м, этаж 1, расположенное по адресу: <адрес>, помещ.209. (п.1.1 Договора).
При этом продавец заверяет, что до подписания Договора объект недвижимости никому другому не отчужден (не продан, не подарен, не передан в обменна др. Имущество, не обещан в дар и др.), не заложен, в споре и/или под арестом/запрещением не состоит, в доверительное управление или в аренду не передан, не обременен правами иных лиц. Продавец заверяет, что на момент заключения договора он не обладает сведениями о каких-либо предусмотренных действующим законодательством РФ обременениях отчуждаемого объекта недвижимости; о каком-либо оспаривании или возражениях против зарегистрированных прав продавца на объекты недвижимости. Продавец заверяет, что на момент заключения договора он не обладает сведениями о наличии в отношении отчуждаемого объекта недвижимости судебных разбирательств, споров, претензий или притязаний со стороны любых третьих лиц.
Данный договор купли-продажи недвижимости подписан сторонами, продавец ООО «Риэлт-менеджмент» в лице ФИО2 и покупатель ФИО3
Указанный договор заключен на основании свидетельства об удостоверении решения органа управления юридического лица ООО «Риэлт-менеджмент» от ДД.ММ.ГГГГ.
Ответчик ФИО3 в судебном заседание пояснил, что ему было достоверно известно, что данное помещение предназначено под детский сад, однако ему ничего не было известно о договоренности между администрацией «<адрес>» и ООО «Риэлт-менеджмент» о передачи данного помещение под детский сад в собственность администрации «<адрес>», в документах, которые ему представили, не было сведений о Соглашение.
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, собственником нежилого помещения площадью 366,6 кв.м, с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, городской округ «<адрес>», <адрес>, помещение 209, с ДД.ММ.ГГГГ является ФИО3, что также подтверждается материалами реестрового дела на указанный объект недвижимости.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Риэлт-менеджмент» и ФИО3 подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, которым изменен срок оплаты до ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ на ООО «Риэлт-менеджмент» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица, генеральным директором являлся ФИО2
Согласно части 1 ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.
Согласно части 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
Пунктом 122 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что пункт 1 статьи 183 ГК РФ не применяется к случаям совершения сделок органом юридического лица с выходом за пределы ограничений, которые установлены его учредительными документами, иными документами, регулирующими деятельность юридического лица, или представителем, за пределами ограничений, указанных в договоре или положении о филиале или представительстве юридического лица. Такие сделки могут быть оспорены на основании пункта 1 статьи 174 ГК РФ. По общему правилу, когда сделка от имени юридического лица совершена лицом, у которого отсутствуют какие-либо полномочия, а контрагент юридического лица добросовестно полагался на сведения о его полномочиях, содержащиеся в ЕГРЮЛ, сделка, совершенная таким лицом с этим контрагентом, создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности для юридического лица с момента ее совершения (статьи 51 и 53 ГК РФ), если только соответствующие данные не были включены в указанный реестр в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (абзац второй пункта 2 статьи 51 ГК РФ). В иных случаях, когда сделка от имени юридического лица совершена лицом, у которого отсутствуют какие-либо полномочия, подлежат применению положения статьи 183 ГК РФ.
Доводы ответчика ООО «Риэлт-менеджмнт» о том, что ФИО1 не имел полномочий на подписание спорного соглашения суд считает не состоятельными по следующим основаниям.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ о ООО «Риэлт-менеджмент» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, единственным учредителем и участником на этот момент являлся ФИО1.
Согласно Уставу ООО «Риэлт-менеджмент» утвержденного 15.11 2018 года решением участника, участник общества вправе участвовать в управлении делами общества в порядке, установленном законом и настоящим уставом. Также уставом предусмотрено, что помимо прав, установленных настоящим уставом, общество может предусмотреть иные права участника.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ о ООО «Риэлт-менеджмент» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, единственным учредителем и участником на этот момент являлся ФИО1, генеральным директором являлся ФИО2.
Кроме того, ФИО1 при подписании спорного соглашения располагал печатью ООО «Риэлт-менеджмент».
Из письма генерального директора ООО «Риэлт-менеджмент» ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ в адрес Главы администрации <адрес> следует, что согласно договоренности между ООО «Риэлт-менеджмент» и администрацией <адрес>, в строящемся 2-х подъездном 17-ти этажном доме в районе пересечения улиц Белкинской и Гагарина, проектом предусмотрен детский сад на 40 мест, который после завершения строительства будет передан в собственность МО «<адрес>», приложение: план 1-го этажа, генплан, что свидетельствует о наличии предварительной договоренности перед заключением соглашения от ДД.ММ.ГГГГ.
Из письма исполняющего обязанности директора ООО «Риэлт-менеджмент» ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ заместителю главы администрации <адрес> по вопросам архитектуры и градостроительства, следует, что в связи со сменой участников ООО «Риэлт-менеджмент» в июле 2019 года у общества отсутствуют документы сопровождающие подготовку и сопровождение соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ в сфере реализации проекта строительства детского дошкольного образовательного учреждения на 2 группы раннего возраста на первом этаже многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу ориентира: <адрес>, район транспортного кольца <адрес> и <адрес>, с просьбой предоставить копию документов по подписания соглашения.
Согласно сопроводительному письму администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, в ООО «Риэлт-менеджмент» направлены запрашиваемые документы.
Доказательств того, что указанная сделка являлась для ООО «Риэлт-менеджмент» крупной и требовала нотариального удостоверения, суду не представлено.
Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», установлено, что ссогласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.
Отказ в иске на том основании, что требование истца основано на оспоримой сделке, возможен только при одновременном удовлетворении встречного иска ответчика о признании такой сделки недействительной или наличии вступившего в законную силу решения суда по другому делу, которым такая сделка признана недействительной.
Таким образом, по состоянию на сентябрь 2018 года, а также с момента заключения спорного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ генеральным директором ООО «Риэлт-менеджмент» являлся ФИО2, которому еще в сентябре 2018 года было достоверно известно о состоявшейся договороненности между администрацией «<адрес>» и ООО «Риэлт-менеджмент» о строящемся 2-х подъездном 17-ти этажном доме в районе пересечения улиц Белкинской и Гагарина, проектом которым предусмотрен детский сад на 40 мест, который после завершения строительства будет передан в собственность МО «<адрес>» как социальная инфраструктура, однако при заключении договора купли-продажи недвижимости ДД.ММ.ГГГГ генеральный директор ООО «Риэлт-менеджмент» ФИО2 не сообщил покупателю ФИО3 о соглашении от ДД.ММ.ГГГГ.
Представителем истца ФИО5 в судебном заседание заявлено о пропуске срока исковой давности стороной ответчика для признания недействительным соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ООО «Риэлт-менеджмент» и администрацией «<адрес>».
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Согласно пункту 1 статьи 196 данного кодекса общий срок исковой давности устанавливается в три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 этого кодекса.
В силу пункта 1 статьи 200 названного кодекса, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В силу ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
В судебном заседание достоверно установлено, что генеральному директору ООО «Риэлт - менеджмент» ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ было известно о состоявшейся договороненности между администрацией «<адрес>» и ООО «Риэлт-менеджмент» о строящемся 2-х подъездном 17-ти этажном доме в районе пересечения улиц Белкинской и Гагарина, проектом которым предусмотрен детский сад на 40 мест, который после завершения строительства будет передан в собственность МО «<адрес>», спорное соглашение заключено между ООО «Риэлт-менеджмент» и администрацией «<адрес>» ДД.ММ.ГГГГ, о чем было известно ФИО2 как генеральному директору ООО «Риэлт-менеджмент», что подтверждается проектной документацией, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, перепиской между ООО «Риэлт-менеджмент» и администрацией «<адрес>», однако со встречным исковым заявлением о признании соглашения, заключенного между ООО «Риэлт-менеджмент» и администрацией «<адрес>» ДД.ММ.ГГГГ недействительным ООО «Риэлт-менеджмент» обратилось лишь ДД.ММ.ГГГГ, до этого времени данное соглашение никем из сторон не оспаривалось.
В силу ст. ст. 56, 57 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на обоснование своих требований и возражений. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.
Учитывая изложенное, оценив представленные доказательства в их совокупности, руководствуясь приведенными выше нормами права, суд считает, что исковые требования администрации <адрес> к обществу с ограниченной ответственностью «Риэлт-менеджмент», ФИО3 о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным, обязании передать в собственность нежилое помещение подлежат удовлетворению, встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Риэлт-менеджмент» к администрации <адрес> о признании недействительным соглашения, удовлетворению не подлежат, поскольку сторонам администрации «<адрес>» и ООО «Риэлт-менеджмент» в лице генерального директора ФИО2 было достоверно известно о соглашении, заключенным между ООО «Риэлт-менеджмент» и администрацией «<адрес>» ДД.ММ.ГГГГ, которое действовало и никем из сторон не оспаривалось, а также генеральному директору ООО «Риэлт-менеджмент» ФИО2 было известно о состоявшейся предварительной договорённости между администрацией «<адрес>» и ООО «Риэлт-менеджмент» о строящемся 2-х подъездном 17-ти этажном доме в районе пересечения улиц Белкинской и Гагарина, проектом которым предусмотрен детский сад на 40 мест, который после завершения строительства будет передан в собственность МО «<адрес>» еще ДД.ММ.ГГГГ, учитывая недобросовестное поведение ООО «Риэл-менеджмент» в лице директора ФИО2 при заключении договора купли-продажи недвижимости с ФИО3, не сообщении последнему о состоявшемся соглашении от ДД.ММ.ГГГГ, учитывая истечение срока давности для признания недействительным соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, а также учитывая социальную значимость для <адрес> объекта, предназначенного под детский сад.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Решил:
Исковые требования администрации <адрес> - удовлетворить.
Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 366, 6 кв.м по адресу: <адрес>, пом.209, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Риэлт-менеджмент» и ФИО3, недействительным.
Признать дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.
Исключить из ЕГРН запись о регистрации права собственности №-3 от ДД.ММ.ГГГГ.
Обязать общество с ограниченной ответственностью «Риэлт-менеджмент» передать безвозмездно в собственность администрации <адрес> нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 366, 6 кв.м по адресу: <адрес>, пом.209, предназначенное для оборудования детского сада.
В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Риэлт-менеджмент» к администрации <адрес> о признании недействительным соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между администрацией <адрес> и обществом с ограниченной ответственностью «Риэлт-менеджмент» - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калужский областной суд через Малоярославецкий районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 25 сентября 2025 года.
Председательствующий подпись Н.В. Караченцева
Копия верна. Судья Н.В. Караченцева