Дело № 2-8172/2022
35RS0010-01-2022-011197-22
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г.Вологда 06 декабря 2022 года
Вологодский городской суд Вологодской области в составе:
судьи Улитиной О.А.
при секретаре Скамьиной Т.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5, ФИО6 о возврате задатка в двойном размере,
установил:
22.07.2022 между ФИО7, действующим от имени ФИО5, ФИО6 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества:
- квартиры с кадастровым номером № общей площадью 90,9 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>;
- нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 20,6 кв.м, расположенное в цокольном этаже по адресу: <адрес>.
Стоимость имущества определена п.2.4 договора и составляет 9 400 000 руб., из которых 7 900 000 руб. стоимость квартиры и 1 500 000 руб. – нежилого помещения.
Пунктом 2.5 договора установлен порядок оплаты стоимости недвижимого имущества, а именно деньги в сумме 4 000 000 руб. покупатель передает продавцам в день подписания предварительного договора в качестве задатка (п. 2.5.1 договора); оставшаяся сумма в размере 5 400 000 руб. передается в день подписания основного договора купли-продажи недвижимого имущества.
П.2.7 предварительного договора перечисляет гарантии продавцов, в том числе то, что на приобретение недвижимого имущества не использовались средства материнского капитала, недвижимое имущество не было заложено по кредиту, который возвращался с привлечением материнского капитала, а также не имеется неисполненных обязательств перед уполномоченными органами Российской Федерации по наделению несовершеннолетних детей долями в недвижимом имуществе.
В силу п.2.14 договора покупатель передает сумму, указанную в п.2.5.1 (4 000 000 руб.) продавцам для снятия обременения в банке ВТБ.
Условиями договора предусмотрено, что заключение основного договора должно состояться не позднее 30.07.2022 (п. 3.2 договора).
Передача денежных средств в сумме 4 000 000 руб. подтверждается распиской ФИО8 от 22.07.2022.
Сделка по купле продаже объектов недвижимости была запланирована сторонами на 27.07.2022 в 13:00.
ФИО4 через мужа узнала, что квартира приобретена Г-выми на средства материнского капитала.
26.07.2022 ФИО1 направила требование ФИО9 незамедлительно, но не позднее 13 часов 00 минут 27.07.2022 предоставить письменные доказательства исполнения обязательств перед уполномоченными органами Российской Федерации по наделению несовершеннолетних детей долями в недвижимом имуществе по адресу: <адрес>. Выделить доли в недвижимом имуществе в пользу несовершеннолетних детей, включить несовершеннолетних детей в основной договор купли-продажи, предоставить согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимым имуществом несовершеннолетних детей. Либо вернуть двойную сумму задатка в размере 8 000 000 руб.
Ни 27.07. 2022 ни 29.07.2022 сделка не состоялась.
01.08.2022 ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО5, ФИО6 о взыскании задатка в двойном размере. Требования мотивированы тем, что ответчиками не исполнены гарантии, указанные в п.2.7 предварительного договора; требование об исполнении обязательств направлено ответчикам 26.07.2022 через социальную сеть ВКонтакте и через меccенджер WhatsApp. Сделка была перенесена на 29.07.2022, однако после получения требования 26.07.2022 ответчики заблокировали страницы в социальных сетях. Полагала, что условия договора нарушены ответчиками по их вине тем, что не уведомили истца о привлечении средств материнского капитала для приобретения квартиры и не исполнили обязательства перед уполномоченными органами Российской Федерации по наделению несовершеннолетних детей долями в недвижимом имуществе, чем сделали невозможным заключение основного договора; в настоящее время ответчики на связь не выходят, находятся в Турции.
Просит взыскать с ответчиков двойную сумму задатка в размере 8 000 000, предусмотренную ст.381 ГК РФ, расходы по уплате государственной пошлины в размере 48 200 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб.
Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, действовала через представителя. В судебном заседании 31.10.2022 настаивала, что до заключения предварительного договора купли-продажи квартиры ей не было известно об использовании Г-выми материнского капитала; дисконт по стоимости квартиры предоставили, так как были наличные деньги на внесение задатка, которые им были необходимы для отъезда из страны.
Представитель истца ФИО4 на основании доверенности ФИО10 в судебном заседании исковые требования, за исключением требования о взыскании юридических расходов, поддержал в полном объеме, просил удовлетворить. Требование о взыскании юридических расходов истец намерена заявить на стадии исполнения решения суда.
Ответчики ФИО6, ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, действовали через представителя.
Представитель ответчиков Г-вых на основании доверенности ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признал, в их удовлетворении просил отказать. В возражениях указал, что 27.07.2022 явился в МФЦ Вологодского района для заключения сделки, но истец отказалась от заключения договора, сославшись на наличие неисполненных обязательств перед уполномоченными органами РФ по наделению несовершеннолетних детей долями в недвижимом имуществе; выполнить дополнительные требования фактически было невозможно в связи с отсутствием у представителя полномочий, срок по исполнению обязательства не наступил, полагал, что в невыполнении требований предварительного договора вины ответчиков не было. Также пояснил, что после получения от Н-вых денежных средств в размере 4 000 000 руб, был погашен кредит в Банке ВТБ, который предоставлялся на приобретение вышеуказанной недвижимости.
Допрошенная в качестве свидетеля ФИО2 в судебном заседании пояснила, что является риелтором и занимались сопровождением сделки по продаже квартиры по адресу <адрес>, она проверила квартиру после того как к ней обратился ФИО3, при проверке обнаружила, что есть обременения в виде ипотеки, для гашения которой использовались средства материнского капитала; условия о задатке она предложила включить в договор, так как имелись обременения.
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля, исследовав материалы дела приходит к следующему.
В силу ст. 309, 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом.
В силу п.1. ст. 429 Гражданского Кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Статьей 380 ГК РФ установлено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Согласно ч.4 ст.380 ГК РФ если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
В силу ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка(ч.2).
Истец указывает, что сделка по купле-продаже недвижимого имущества не состоялась по причине того, что ответчиком не выполнены гарантия, данные в п.2.7 предварительного договора, а именно: не выделены доли несовершеннолетних детей по обязательству от 10.06.2016, кроме того продавцы не явились на сделку, назначенную на 27.07.2022 и 29.07.2022.
Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение сторонами договора обязательств по договору (статья 329 ГК Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком обязательств по предварительному договору (статья 429 ГК Российской Федерации), предусматривающему определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Ч.4 ст.10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» предусматривает, что лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Применительно к обстоятельствам настоящего дела задатком обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательства сторон, то есть продавцов и покупателя, заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости без каких-либо обременений. За счет суммы задатка ответчиками погашены ипотечные обязательства, а спорный объект вышел из залога банка.
Судом установлено, что квартира, расположенная по адресу: <адрес> приобреталась ФИО6 и ФИО5 на основании договора участия в долевом строительстве № от 26.05.2016. Стоимость квартиры определена п. 5.1 договора № от 20.05.2016 и составляет 4 400 000 руб., при этом уплата цены договора производится дольщиком частично за счет собственных средств дольщика в сумме 1 400 000 руб. и частично в сумме 3 000 000 руб. за счет банковского кредита, предоставляемого дольщику банком ВТБ 24 на основании кредитного договора № от 26.05.2016.
ФИО5 является получателем государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, выданный ей 27.02.2017 на сумму 433 026 руб. Согласно информации, поступившей из ОПФР по Вологодской области средства материнского капитала использованы ФИО5 на погашение основного долга и уплату процентов по кредитному договору от 26.05.2016 №, заключенному между ПАО Банк ВТБ и ФИО6 на строительство квартиры, расположенной по адресу: <адрес>
10.06.2016 нотариусом ФИО11 удостоверено обязательство ФИО6 и ФИО5 во исполнение п.4 ст.10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» в течение 6 месяцев после снятия обременения оформить в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей квартиру с определением размера долей по соглашению.
Погашение кредита состоялось 22.07.2022.
Суд полагает, что неисполнение обязательства по заключению основного договора купли-продажи квартиры обусловлено действиями ответчиков, которые изначально скрыли от истца, что квартира приобреталась за счет средств материнского капитала. После погашение кредита квартира была переоформлена на супругу брата ФИО5
На основании вышеизложенного, учитывая буквальное прочтение в п.2.5.1 характера передаваемых 4 000 000 руб.-задаток, руководствуясь ч.2 ст.381 ГК РФ, суд приходит к выводу о взыскании с ответчиков в пользу истца задатка в двойном размере т.е. 8 000 000 руб. так как основной договор не был заключен по вине исключительно ответчиков.
Относительно довода представителя ФИО8 о том, что он подписывал предварительный договор, в котором было указано, что 4 000 000 руб. передаются в качестве аванса, суд изучив переписку сторон и оригинал предварительного договора не нашел подтверждения данному доводу. Из переписки сторон следует, что изначально представитель ФИО9 направлял риелтору проект предварительного договора, где было указано, что денежные средства передаются в качестве аванса, но риелтора этот проект не устроил и она направила ФИО8 проект, где было указано, что денежные средства передаются в качестве задатка и именно этот проект подписали стороны.
В силу ст.98 ГК РФ суд взыскивает в пользу истца солидарно с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в размере 48 200 руб.
На основании изложенного, и руководствуясь 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
взыскать солидарно с ФИО5 (СНИЛС: №), ФИО6 (паспорт: № выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) в пользу ФИО4 (паспорт серии № № выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) в счет возврата задатка в размере 8 000 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 48 200 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья О.А. Улитина
Мотивированное решение изготовлено 13.12.2022