2-2483/2022
УИД 62RS001-01-2022-002541-87
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 октября 2022 года г. Рязань
Железнодорожный районный суд г. Рязани в составе судьи Буторина А.Е.,
при секретаре <данные изъяты> М.А.,
с участием представителя истца <данные изъяты> З.П. – <данные изъяты> А.А., действующего на основании доверенности,
представителя ответчика ООО «ИМПРЕЗ» - <данные изъяты> Л.В., действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску <данные изъяты> Зинаиды Павловны к обществу с ограниченной ответственностью «ИМПРЕЗ» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
<данные изъяты> З.П. обратилась в суд с иском к ООО «ИМПРЕЗ» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.
В обоснование иска указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> З.П. (Продавец) и ООО «ИМПРЕЗконструкцион» (Покупатель) (переименовано в ООО «ИМПРЕЗ» ДД.ММ.ГГГГ) был заключен Договор купли продажи недвижимого имущества, по условиям которого Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность объект недвижимости — объект незавершенного строительства, назначение - объект незавершенного строительства, площадь застройки 176,2 кв.м., степень готовности 51%, инв. №, лит. Б, адрес (местоположение) объекта: <адрес>, Первомайский просп., 56, условный № - далее по тексту «Объект».
Пунктом 2.2. Договора предусмотрено, что Цена Объекта составляет 8 700 000 рублей.
В соответствии с п. 2.3. Договора оплата стоимости Объекта осуществляется с рассрочкой платежа на 24 - до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ объект по акту приема передачи был передан Ответчику.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация перехода права собственности на объект к Ответчику. Номер регистрации №
Таким образом, Истица обязательства по передаче объекта в собственность исполнила в полном объеме.
Вместе с тем, Ответчиком денежные средства не оплачены вообще.
Таким образом, продавец не получила от ответчика денежные средства в размере цены объекта в размере 8 700 000 рублей
ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась к ответчику с претензией о расторжении договора в пятидневный срок.
Указанная претензия оставлена без ответа.
На основании изложенного истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства, назначение — объект незавершенного строительства, площадь застройки 176,2 кв.м, степень готовности 51%, инв. №, лит. Б, адрес (местоположение) объекта: <адрес>, Первомайский проспект, 56, условный №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> З.П. и ООО «ИМПРЕЗ»; прекратить право собственности ООО «ИМПРЕЗ» на объект незавершенного строительства, назначение - объект незавершенного строительства, площадь застройки 176,2 кв.м., степень готовности 51%, инв. №, лит. Б, адрес (местоположение) объекта: <адрес>, Первомайский просп., 56, условный №; признать право собственности за ФИО2 на объект незавершенного строительства, назначение - объект незавершенного строительства, площадь застройки 176,2 кв.м, степень готовности 51%, инв. №, лит. Б, адрес (местоположение) объекта: <адрес>, Первомайский проспект, 56, условный №; взыскать с ООО «ИМПРЕЗ» в пользу ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 900 рублей.
Истец, извещенная о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, направила в суд своего представителя.
Представитель истца <данные изъяты> А.А. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.
Представитель ответчика ООО «ИМПРЕЗ» <данные изъяты> Л.В. в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Из данных возражений следует, что ответчик ведет строительство жилых и нежилых зданий. При приобретении спорного объекта незавершенного строительства ответчик планировал осуществлять оплату объекта из прибыли, полученной от государственных и муниципальных контрактов. Однако, ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной антимонопольной службы по Рязанской области принято решение о включении ответчика в реестр недобросовестных поставщиков. Таким образом, ООО «ИМПРЕЗ» потеряло источник финансирования для оплаты приобретенного объекта. Ответчик, ссылаясь на положения ст. 416 ГК РФ, просил в удовлетворении иска отказать.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Рязанской области, извещенное о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направило.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения представителей истца и ответчика, дело рассмотрено в отсутствие истца и представителя третьего лица.
Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> З.П. (Продавец) и ООО «ИМПРЕЗконструкцион» (Покупатель) был заключен Договор купли продажи недвижимого имущества, по условиям которого Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность объект недвижимости — объект незавершенного строительства, назначение - объект незавершенного строительства, площадь застройки 176,2 кв.м., степень готовности 51%, инв. №, лит. Б, адрес (местоположение) объекта: <адрес>, Первомайский проспект, 56, условный №.
Пунктом 2.2. Договора предусмотрено, что Цена Объекта составляет 8 700 000 рублей.
В соответствии с п. 2.3. Договора оплата стоимости Объекта осуществляется с рассрочкой платежа на 24 месяца - до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ Объект по акту приема передачи был передан истцом ответчику.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация перехода права собственности на объект к ответчику, номер регистрации №
Данные обстоятельства подтверждаются копией договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, копией акта приема-передачи к нему от ДД.ММ.ГГГГ и сторонами не оспариваются.
Из сведений, содержащихся в ЕГРЮЛ, следует, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «ИМПРЕЗконструкцион» сменило фирменное наименование на ООО ИМПРЕЗ».
Получив в собственность спорный объект недвижимости, ответчик не исполнил обязательство по оплате его стоимости.
Стороной ответчика не оспаривалось в ходе рассмотрения дела, что оплата по договору в какой-либо сумме произведена не была.
ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику с письменной претензией, в которой требовала в пятидневный срок расторгнуть договор и возвратить ей спорный объект недвижимости.
Письменная претензия была получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует отметка на ней, однако ввиду оставления претензии без ответа истец обратилась в суд с настоящим иском.
Разрешая требования истца, суд исходит из следующего.
Исходя из положений ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.
Исходя из ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Из содержания п.п. 2.2.-2.3. Договора купли продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ следует, что стороны согласовали условие о цене недвижимого имущества – 8 700 000 рублей, а также порядок ее уплаты покупателем продавцу – с рассрочкой на 24 месяца равными частями до ДД.ММ.ГГГГ.
Стороной ответчика не оспаривалось, что по условиям договора ответчик был обязан ежемесячно оплачивать истцу деньги в счет оплаты объекта недвижимости равными частями до ДД.ММ.ГГГГ.
При таких обстоятельствах на ответчике лежала обязанность по оплате спорного объекта недвижимости в сумме: 8 700 000 рублей / 24 периодических платежа = 362 500 рублей в месяц до ДД.ММ.ГГГГ.
Соответствующее обязательство ответчиком не исполнялось, в результате чего на дату предъявления истцом претензии просрочка составила 15 месяцев, а задолженность – 362 500 рублей х 15 месяцев = 5 437 500 рублей.
Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Согласно п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут но решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Верховным Судом РФ в п. 8 Обзора судебной практики № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017 г. разъяснено, что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям договора купли-продажи.
При таких обстоятельствах неоплата покупателем периодических платежей в течение более чем одного года и наличие задолженности в сумме более чем половина цены объекта недвижимости по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи.
Таким образом, установив существенное нарушение покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, суд находит основания для его расторжения по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.
Довод ответчика со ссылкой на ст. 416 ГК РФ о наличии оснований для прекращения обязательства по оплате ввиду невозможности исполнения, которая вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, отклоняется как основанный на неверном толковании положений ст. 416 ГК РФ.
Из разъяснений, данных в п.п. 36, 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 г. № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» следует, что в соответствии с пунктом 1 статьи 416 ГК РФ обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств. По смыслу статьи 416 ГК РФ невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц.
Включение ответчика в реестр недобросовестных поставщиков не относится к числу обстоятельств, имеющих неустранимый (постоянный) характер, риск наступления которых не несет ответчик. Более того, исполнение государственных или муниципальных контрактов, как представляется, не является единственным источником получения прибыли по тем видам ОКВЭД ответчика, которые обозначены в выписке из ЕГРЮЛ.
В связи с изложенным исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
В силу части 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
На основании статьи 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей, а также другие признанные судом необходимыми расходы.
Согласно части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 ГПК РФ.
Истцом заявлено о взыскании с ответчика государственной пошлины в сумме 900 рублей, которая была оплачена при подаче иска в суд. Факт оплаты подтверждается чек-ордерами ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ.
Указанные расходы подлежат возмещению истцу ответчиком.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования <данные изъяты> Зинаиды Павловны (паспорт <...>) к обществу с ограниченной ответственностью «ИМПРЕЗ» (№) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества – удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> Зинаидой Павловной и ООО «ИМПРЕЗ».
Прекратить право собственности ООО «ИМПРЕЗ» на объект незавершенного строительства, назначение - объект незавершенного строительства, площадь застройки 176,2 кв.м., степень готовности 51%, инв. №, лит. Б, адрес (местоположение) объекта: <адрес>, Первомайский проспект, 56, условный №.
Признать право собственности <данные изъяты> Зинаиды Павловны на объект незавершенного строительства, назначение - объект незавершенного строительства, площадь застройки 176,2 кв.м, степень готовности 51%, инв. №, лит. Б, адрес (местоположение) объекта: <адрес>, Первомайский проспект, 56, условный №.
Взыскать с ООО «ИМПРЕЗ» в пользу <данные изъяты> Зинаиды Павловны расходы по уплате государственной пошлины в размере 900 (девятьсот) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Рязанский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Рязани в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с 31 октября 2022 года.
Судья - подпись –
Копия верна. Судья А.Е. Буторин