к делу 2-663/2022
23RS0012-01-2022-000698-91
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Горячий Ключ 12 июля 2022 года
Горячеключевской городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Дзигаря А.Л.,
при секретаре Гричанной Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7 об обязании заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости,
установил:
ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7 об обязании заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости.
В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 с одной стороны и ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7 с другой стороны был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с передачей задатка.
Согласно п. 1, 2, 3, 4 вышеуказанного предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, действующая от себя и от имени своих несовершеннолетних детей ФИО7 и ФИО5, ФИО4, ФИО1 и ФИО2 обязуются до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №«...».
Обязательным условием заключения основного договора купли-продажи является наличие согласия органов опеки и попечительства, в связи с тем, что собственниками указанного недвижимого имущества являются несовершеннолетние дети.
09.08.2021 г. администрация МО г. Горячий Ключ отдел по вопросам семьи и детства отказал в предварительном разрешении на совершение указанной сделки, так как из представленной справки частнопрактикующего оценщика следует, что рыночная стоимость квартиры составляет 2830000 рублей. При совершении сделки по предлагаемому договору имущественные права несовершеннолетних будут существенно нарушены, что является недопустимым.
Истцы считают, что ответчики намеренно уклоняются от заключения основного договора купли-продажи квартиры, тем самым злоупотребляя правом.
С учётом уточненных требований, истцы просят суд, обязать ответчиков ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7 в течении 3-х рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №«...» с ФИО2, ФИО1 с учетом условий ранее заключенного предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ на условиях, изложенных истцами письменно в ходатайстве об уточнении исковых требований.
Представитель истцов ФИО1 и ФИО2, ФИО14, действующий по доверенности, в судебном заседании на уточнении исковых требований, настаивал.
Представитель ответчиков ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7 ФИО9 в судебном заседании против удовлетворения уточненного иска, возражала.
Представитель отдела по вопросам семьи и детства администрации муниципального образования г. Горячий Ключ Краснодарского края заявленные исковые требования не поддержала.
Представитель Росреестра Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Межмуниципальный отдел по г. Горячий Ключ ФИО11 удовлетворение заявленных требований оставила на усмотрение суда.
Нотариус Горячеключевского нотариального округа Краснодарского края ФИО12, в судебный процесс не явился, в суд направил письменный отзыв согласно которому просил рассмотреть иск без его участия, удовлетворение исковых требований оставил на усмотрение суда.
Суд, выслушав представителей сторон, третьих лиц, изучив доводы заявления, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Согласно п. 21 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).
В судебном заседании установлено, что, согласно выписки из ЕГРН от 11.04.2022 г., истцы, совместно со своими детьми: ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ р. и ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ р., являются собственниками квартиры, по 1/4 доли каждому, расположенной по адресу: г. Горячий Ключ, <адрес>, кадастровый №«...», что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ: №«...». Квартира приобретена с использованием средств материнского капитала.
ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ р. имеет группу инвалидности: категория «ребенок-инвалид», установленную на срок до ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается справкой серии МСЭ-2019 №«...». Иных объектов недвижимости в собственности не имеет, что подтверждается уведомлением об отсутствии ЕГРН запрашиваемых сведений от ДД.ММ.ГГГГ №«...»
ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ р. имеет группу инвалидности: категория «ребенок-инвалид», установленную на срок до ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается справкой серии МСЭ-2017 №«...». Иных объектов недвижимости в собственности не имеет, что подтверждается уведомлением об отсутствии ЕГРН запрашиваемых сведений от ДД.ММ.ГГГГ №«...»
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 с одной стороны, и ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7 с другой стороны был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с передачей задатка № <адрес>4, зарегистрированый в реестре №«...» удостоверенный ФИО6, временно исполняющей обязанности нотариуса Горячеключевского нотариального округа ФИО12.
Согласно п. 1,2,3,4 вышеуказанного предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, действующая от себя и от имени своих несовершеннолетних детей ФИО7 и ФИО5, ФИО4, ФИО1, ФИО8 обязуются до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. к.н. №«...»
Согласно и. 5 вышеуказанного предварительного договора купли-продажи квартиры, ответчики в качестве обеспечения исполнения обязательства по данному договору получили от истцов задаток в размере 700 000 рублей.
Согласно п. 10 вышеуказанного предварительного договора купли-продажи квартиры, основной договор купли-продажи квартиры по соглашению сторон будет заключен по цене 2 000 000 (два миллиона) рублей с зачётом суммы задатка.
Согласно абз. 2 п. 10 предварительного договора купли-продажи квартиры, иные условия договора купли-продажи квартиры стороны установят при его заключении.
Пунктом 12 предварительного договора купли-продажи квартиры сторонам разъяснено, что в случае уклонения от заключения основного договора купли-продажи квартиры, то в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путём обращения в судебные органы.
Так же согласно п. 14 предварительного договора купли-продажи, нотариусом разъяснено, что для заключения основного договора купли-продажи квартиры необходимо согласие органов опеки и попечительства, в связи с тем, что сособственниками указанного недвижимого имущества являются несовершеннолетние дети, также необходимо согласие супругов на заключение сделки.
ФИО4 дал нотариальное согласие супруге ФИО3 на отчуждение спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.
ФИО3 обратилась в органы опеки и попечительства за предоставлением предварительного разрешения для осуществления сделки купли-продажи, но ДД.ММ.ГГГГ получила отказ в выдаче предварительного разрешения на совершение указанной сделки, так как рыночная стоимость квартиры на ДД.ММ.ГГГГ составляла 2 830 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ (исх. 1624) нотариусом Горячеключевского нотариального окруа ФИО13 в адрес ФИО4, (исх. 1623) в адрес ФИО3, ФИО7, ФИО5 было направлено письмо ФИО1, ФИО2 о предложении в срок до ДД.ММ.ГГГГ исполнить обязательства, взятые на себя по предварительному договору с передачей задатка от ДД.ММ.ГГГГ р-𠹫...»-н/23-2020-3- 671, удостоверенного ФИО6, временно исполняющей обязанности нотариуса Горячеключевского нотариального округа ФИО12.
В ответ на вышеуказанное предложение, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7 предложили истцам заключить основной договор купли- продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> стоимостью 2 830 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ Адвокатом ФИО17 в адрес Отдела по вопросам семьи и детства Администрации МО г. Горячий ключ Краснодарского края был направлен адвокатский запрос №«...» в интересах ФИО1, ФИО2 с просьбой о предоставлении причин отказа в выдаче предварительного разрешения на отчуждение спорного объекта недвижимости.
Ответом от 20.09.2021 г. №«...» была предоставлена информация относительно отказа в выдаче предварительного разрешения на отчуждение спорного объекта недвижимости с привидением обоснованности выданного отказа.
Так, согласно полученному ответу от Отдела по вопросам семьи и детства Администрации МО г. Горячий Ключ Краснодарского края, основанием для отказа в выдаче предварительного разрешения на отчуждение спорного объекта недвижимости послужило обстоятельство при котором, документы на альтернативный объект недвижимого имущества, которым будут наделены несовершеннолетние взамен отчуждаемого, ФИО4 и ФИО3, не предоставлялись.
Таким образом, по мнению истцов, ФИО4 и ФИО3, будучи уведомленными о необходимости в принятии мер к получению предварительного разрешения на отчуждение спорного объекта недвижимости, при обращении в Отдел по вопросам семьи и детства администрации МО г. Горячий Ключ Краснодарского края предоставили не полный пакет документов, что послужило одним из оснований для получения положительного разрешения органов опеки.
Согласно уведомлению об отказе в выдаче предварительного разрешения №«...» от ДД.ММ.ГГГГ из предоставленной справки частнопрактикующего оценщика ФИО18 следует, что на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры, общей площадью 50,7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> составляет 2 830 000 (два миллиона восемьсот тридцать тысяч) рублей.
Согласно документов о государственной регистрации права от 9 марта 2016 года объект недвижимости принадлежит несовершеннолетним ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ года рождения по 1/4 доли каждой. Таким образом, в денежном эквиваленте стоимость доли каждого ребенка составляет 707 500 (семьсот семь тысяч пятьсот) рублей.
По условиям предварительного договора от 05.10.2020 г. стороны намереваются заключить договор купли-продажи на вышеуказанный объект недвижимости по цене 2 000 000 (два миллиона) рублей, т.е. в денежном эквиваленте, стоимость доли каждого ребенка оценена в 500 000 (пятьсот тысяч) рублей. Таким образом, по мнению Отдела по вопросам семьи и детства Администрации МО г. Горячий ключ Краснодарского края очевидно, что при совершении сделки по предлагаемому договору имущественные права несовершеннолетних будут существенно нарушены, что является недопустимым. Из буквального толкования вышеуказанного отказа, права несовершеннолетних детей нарушаются не стоимостью объекта ниже рыночной в целом, а не соответствие рыночной стоимости долей именно несовершеннолетних.
Согласно ст. 555 ГК РФ Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключенным.
В связи с тем, что в предварительном договоре, стоимость каждой отчуждаемой доли сторонами не предусмотрена, последними согласован абз. 2 п. 10 предварительного договора купли-продажи квартиры, иные условия договора купли-продажи квартиры стороны установят при его заключении.
Таким образом, по мнению истцов, в основном договоре купли-продажи необходимо определить стоимость каждой доли в продаваемом объекте недвижимости, что их редакции составляет следующее:
«Стоимость каждой доли сторонами определена в следующем размере:
стоимость 1/4 доли объекта недвижимости принадлежащей ФИО7 равна 707 500 рублей;
стоимость 1/4 доли объекта недвижимости принадлежащей ФИО5 равна 707 500 рублей;
стоимость 1/4 доли объекта недвижимости принадлежащей ФИО3 равна 292 500 рублей;
стоимость 1/4 доли объекта недвижимости принадлежащей ФИО10 равна 292 500 рублей.»
Однако, суд считает данную позицию несостоятельной в виду следующего.
По общему правилу определение долей родителей и детей в праве собственности на такое жилое помещение осуществляется исходя из равенства их долей на средства материнского (семейного) капитала, потраченные на жилье (ч. 4 ст. 10 Закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ; п. 13 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016. Таким образом, при определении стоимости доли, необходимо исходить из равенства долей, соответственно суммы дольщиков должны быть равными.
По смыслу ст. 60 п. 3 СК РФ ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка.
Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации). Размер долей в жилом помещении определяется исходя из равенства прав родителей и детей.
В соответствии с ч. 2 ст. 20 ФЗ от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 22.12.2014) "Об опеке и попечительстве" для заключения в соответствии с ч. 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со ст. 21 настоящего Федерального закона.
Согласно п. 1 ст. 7 Федерального закона от 24 июля 1998 года № 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в РФ" органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, должностные лица указанных органов в соответствии со своей компетенцией содействуют ребенку в реализации и защите его прав и законных интересов с учетом возраста ребенка и в пределах установленного законодательством РФ объема дееспособности ребенка посредством порядка защиты прав, установленных законодательством Российской Федерации.
Действующим законодательством РФ, а именно п. 3 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве", предусмотрено, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства их совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок, влекущего уменьшение имущества несовершеннолетнего.
В настоящее время средняя рыночная стоимость квартиры превышает 2 млн. руб. Истцы требуют заключить договор купли-продажи квартиры стоимостью 2 млн. руб. Таким образом, в случае удовлетворения требований истцов, ухудшится имущественное положение детей ответчиков, денежные средства, которые в случае удовлетворения исковых требований будут выплачены ответчикам, будут недостаточны для покупки нового жилья, равносильное по квадратуре и жилищным условиям.
Таким образом, суд считает, что требования истцов не подлежат удовлетворению, так как это приведёт к нарушению жилищных прав и законных интересов несовершеннолетних детей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7 об обязании заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №«...», с учётом ранее заключённого предварительного договора купли-продажи недвижимости от 05.10.2020, определив в основном договоре купли-продажи следующие условия о стоимости каждой доли в продаваемом объекте недвижимости, что составляет:
стоимость 1/4 доли объекта недвижимости, принадлежащей ФИО7 равна - 707 500 рублей;
стоимость 1/4 доли объекта недвижимости, принадлежащей ФИО5 равна - 707 500 рублей;
стоимость 1/4 доли объекта недвижимости, принадлежащей ФИО3 равна 292 500 рублей;
стоимость 1/4 доли объекта недвижимости, принадлежащей ФИО10 равна 292 500 рублей, – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Горячеключевской городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья -