Решение по делу № 2-669/2025 от 27.02.2025

2-669/2025

УИД: 55RS0004-01-2025-000062-22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск 27.02.2025 года

Октябрьский районный суд г. Омска

в составе председательствующего судьи Васиной Н.Н.,

при секретаре судебного заседания Зингер М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о прекращении ограничения права собственности в виде ипотеки в силу закона,

установил:

ФИО1 обратилась с иском к ФИО2 (далее по тексту ФИО1, ФИО2) о прекращении ограничения права собственности в виде ипотеки в силу закона, указав, что 07.08.2015 ФИО3 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключили Договор купли продажи квартиры, что подтверждается соответствующим Договором и Актом приема-передачи от 07.08.2015. Согласно пункту 1 указанного Договора, Продавец продал, а Покупатель купила квартиру ...., состоящую из двух жилых комнат, общей площадью 44,8 кв.м., кадастровый номер ...., расположенную на 2 этаже 5 этажного жилого дома.

Как следует из пункта 3 названного Договора, цена приобретаемого истцом недвижимого имущества составляет 990 000 руб. Расчет по настоящему договору произведен следующим образом (до его окончания недвижимое имущество будет находиться в залоге у продавца):

• сумма в размере 536974 руб. покупатель оплачивает продавцу до подписания настоящего договора за счет собственных средств (указанное обязательство исполнено покупателем, что подтверждается распиской на второй странице названного договора);

• сумма в размере 453026 руб. покупатель обязуется оплатить продавцу в срок до 07.11.2015 за счет средств, предоставленных из федерального бюджета Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал от 12.05.2012 серии МК-4 № 0888011, выданному ГУ УПФ РФ в Октябрьском административном округе города Омска на основании ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», после предоставления настоящего Договора в порядке, установленном действующим законодательством РФ, в ГУ УПФ РФ в Октябрьском административном округе города Омска, путем перечисления денежных средств на счет Продавца № 42306810645000742046, открытый в дополнительном офисе № 8634/0206 Омского отделения № 8634 ОАО «Сбербанк России», местонахождение дополнительного офиса: <...> .....

29.08.2015 Истец подала заявление (383) в отделение Пенсионного фонда РФ по Омской области о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий.

13.08.2015 Истцу выдано свидетельство о государственной регистрации права № 55-55/001-55/201/027/2015-5161/2.

По настоящий момент на спорную квартиру установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости - ипотека в силу закона (сроком с 13.08.2015 по 07.11.2015) в пользу ФИО3 (Залогодержателя), ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Однако обратиться в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, истец совместно с продавцом не имеет возможности, поскольку ФИО3 умер 25.10.2021, что подтверждается свидетельством о смерти, а также справкой о смерти № С-04716 от 27.10.2021.

После смерти ФИО3, нотариусом нотариального округа города Омска ФИО4 было открыто наследственное дело № 68/2022.

Согласно свидетельству о праве на наследство по закону от 17.05.202255 АА 2757841, зарегистрированное в реестре № 55/23-н/55-2022-2-283, ФИО2 приняла наследство после смерти ФИО3 состоящее из 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером ...., находящаяся по адресу: Омская область, город Омск, уд. .....

Поскольку расчет по Договору купли-продажи (обязательство, обеспеченное ипотекой) исполнен Истцом в полном объеме, тем самым действующее обременение спорной способом погашена быть не может в связи со смертью Залогодержателя.

С учетом уточнений просит:

Прекратить ограничение права собственности в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта недвижимости квартиры общей площадью 44,8 кв.м., расположенной по адресу: <...>, кадастровый номер ....; номер государственной регистрации обременения объекта недвижимости № ....;

Погасить регистрационную запись об ипотеке в силу закона № 55-55/001-55/201/027/2015-5163/1 от 13.08.2015 в Едином государственном реестре недвижимости на квартиру общей площадью 44, 8 кв.м., расположенной по адресу: г. Омск, ...., кадастровый номер .....

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель участие не принимали, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Ответчик ФИО2 ранее не возражала против удовлетворения требований, представила суду заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Третье лицо Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области своего представителя в суд не направили.

Суд полагает возможным в соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие сторон.

Изучив материалы дела, установив обстоятельства, оценив доказательства, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований ввиду следующего.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требований – в соответствии с обычаями делового оборота и ли иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности).

Как указано в ч. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст. 488 ГК РФ, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В силу ч. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

На основании ст. 334.1 ГК РФ, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В силу ст. 339.1 ГК РФ, залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях:

1) если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации.

Как указано в ст. 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Договор об ипотеке - это договор о залоге недвижимого имущества. По договору об ипотеке могут быть заложены: жилое помещение (дом, квартира, комната), земельный участок, объект незавершенного строительства, садовый дом, гараж, машино-место, нежилые здания и помещения, а также право аренды недвижимого имущества. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (существенные условия), иные условия. Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ; п. 1 ст. 1, п. п. 1, 5 ст. 5, п. 1 ст. 9, п. 1.1 ст. 62 Закона от 16.07.1998 N 102-03).

По общему правилу государственная регистрация договора об ипотеке не требуется (п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).

Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме. Он не требует обязательного нотариального удостоверения. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме договоров об ипотеке долей всеми участниками долевой собственности по одной сделке и договоров, заключаемых с кредитными организациями) (п. 1 ст. 10 Закона N 102-ФЗ; п. п. 1, 5 ч. 1.1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-03).

Залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами последнего, за некоторыми изъятиями (п. 1 ст. 1 Закона N 102-ФЗ).

В случае смерти залогодержателя физического лица обеспеченный ипотекой кредит погашается заемщиком наследникам умершего, принявшим наследство (ст. ст. 1110, 1112, п. 1 ст. 1152 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обеспеченного залогом обязательства влечет прекращение залога.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 4 статьи 29 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, либо решения суда о прекращении ипотеки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились). Оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Судом установлено, что 07.08.2015 ФИО3 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключили Договор купли продажи квартиры по адресу: г. Омск, ул. ...., кадастровый номер .....

Как следует из пункта 3 названного Договора, цена приобретаемого недвижимого имущества составляет 990 000 руб.

Расчет по настоящему договору произведен следующим образом (до его окончания недвижимое имущество будет находиться в залоге у продавца):

• сумма в размере 536974 руб. покупатель оплачивает продавцу до подписания настоящего договора за счет собственных средств (что подтверждается распиской на второй странице названного договора);

При осуществлении сделки в ЕГРН внесена запись -ипотека в силу закона. Срок, на который установлено ограничение права с 13.08.2015 по 7.11.2015.

29.08.2015 истец подала заявление в отделение Пенсионного фонда РФ по Омской области о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий.

13.08.2015 истцу выдано свидетельство о государственной регистрации права № 55-55/001-55/201/027/2015-5161/2.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что покупатель оплатила в полном объеме цену по договору за квартиру.

ФИО3 умер 25.10.2021, что подтверждается свидетельством о смерти, а также справкой о смерти № С-04716 от 27.10.2021.

Вместе с тем по настоящий момент на спорную квартиру установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости - ипотека в силу закона (сроком с 13.08.2015 по 07.11.2015) в пользу ФИО3 (Залогодержателя), ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Указанные обстоятельства явились основанием для подачи истцом иска к наследнику продавца - ФИО3

Учитывая, что условия сделки выполнены всеми сторонами, расчет по договору купли-продажи исполнен истцом в полном объеме, однако в связи со смертью продавца обращение сторон с совместным заявлением о снятии ипотеки невозможно, обременением нарушаются права истца, тем самым требования истца являются законными и обоснованными, подлежат удовлетворению, действующее обременение спорной квартиры подлежит прекращению, а запись об обременении погашению.

руководствуясь ст.ст. 194-199, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Прекратить ограничение права собственности в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта недвижимости квартиры общей площадью 44,8 кв.м., расположенной по адресу: <...> ...., кадастровый номер ....; номер государственной регистрации обременения объекта недвижимости № 55-55/001-55/201/027/2015-5163/1;

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Омска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 3.03.3035 года.

Судья п/п Н.Н. Васина