К делу №2-106/2025 г.
УИД №23RS0001-01-2024-004146-62
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«23» января 2025 г. г. Абинск
Абинский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Осташевского М.А.,
при секретаре Стрелецкой Н.Г.,
с участием представителей ответчика ФИО1
ФИО2, ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям <адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки и пени по договору аренды земельного участка № от 24 сентября 2018 года в размере 591 592 рублей 85 коп.,
УСТАНОВИЛ:
Представитель Департамента по имущественным и земельным отношениям <адрес> ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО1, в котором просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате и штрафным санкциям по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 591 592 рублей 85 коп., которая состоит из: арендной платы в размере 442 345 рублей 81 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами (согласно ст.395 ГК РФ) за ненадлежащее выполнение обязательств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 120 238 рублей 81 коп., пени за просрочку оплаты в размере 29 008 рублей 23 коп. Свои требования обосновывает тем, что между Департаментом по имущественным и земельным отношениям <адрес> и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 0,05 га, вид разрешенного использования – предпринимательство, с кадастровым номером №. Согласно договора аренды земельного участка, размер арендной платы составляет 9% от стоимости земельного участка (2 611 875 рублей) и равна 235 068 рублям 75 коп. Также, договором аренды установлено, что изменение размера арендной платы осуществляется арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления арендатору. С ДД.ММ.ГГГГ изменен порядок исчисления арендной платы за землю, поскольку согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости участка, его стоимость увеличилась с 2 611 875 рублей до 4 678 513 рублей 51 коп. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору по оплате арендной платы, у ФИО1 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность в размере 591 592 рублей 85 коп, которая состоит из: арендной платы в размере 442 345 рублей 81 коп., пени за просрочку оплаты в размере 29 008 рублей 23 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 ГК РФ в размере 120 238 рублей 81 коп. В настоящее время данная задолженность не погашена, в связи с чем, истец вынужден обратиться с данным исковым заявлением.
Представитель Департамента по имущественным и земельным отношениям <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения искового заявления уведомлен.
Представители ответчика ФИО1 – ФИО2 и ФИО3 в судебном заседании частично признали исковые требования, а именно сумму задолженности в размере 61 325 рублей 63 коп. В остальной части исковых требований возражали и пояснили, что ответчик возражает относительно изменения порядка исчисления арендной платы, поскольку в соответствии с пунктом 2.4. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка общей площадью 0,05 га, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер участка №, изменение размера арендной платы осуществляется арендодателем в одностороннем порядке, путем направления уведомления арендатору по адресу, указанному в договоре аренды. Указанного уведомления арендодатель (истец) в адрес арендатора (ответчика) не направлял, таким образом, не совершил добросовестных действий направленных на изменение арендной платы в текущем периоде. Об увеличении арендной платы ответчику стало известно из предупреждения о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, поскольку истец не совершил действий направленных на изменение размера арендной платы, ответчик полагает, что действует размер арендной платы в сумме 235 068 рублей 75 коп. на весь период действия договора, то есть до ДД.ММ.ГГГГ. Истцом не представлено сведений каким образом с ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы изменился с 235 068 рублей 75 коп. до 266 640 рублей 75 коп. на 13,43% и в дальнейшем неоднократно изменен истцом до суммы в размере 421 066 рублей 22 коп. Учитывая требования ст.24.12 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законодательством субъекта РФ, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. В данном случае кадастровая оценка проведена ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, до ДД.ММ.ГГГГ новой кадастровой оценки быть не должно. В соответствии с условиями заключенного сторонами договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ величина годовой арендной платы за пользование участком согласно расчету составляет: 2 611 875 руб. х 0,09 = 235 068,75 рублей, что ответчиком не оспаривается. Таким образом, размер ежемесячной арендной платы составляет: 19 589 рублей 06 коп. За период с октября 2018 года по конец декабря 2018 года ответчиком должны быть оплачены арендные платежи: 3 (месяца аренды) х 19 589 рублей 06 коп. (размер ежемесячной арендной платы) + 7 (дней аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) х 645,80 (размер арендной платы за 1 день) = 58 767 рублей 18 коп. + 4 520 рублей 60 коп. = 63 287 рублей 78 коп. Тем не менее, ответчиком внесено платежей на сумму 75 350 рублей 80 коп. За период с января 2019 года по конец декабря 2019 года ответчиком внесено арендных платежей на сумму 235 070 рублей 73 коп. По состоянию на конец 2019 года переплата по арендным платежам составила 12 065 рублей. За период с января 2020 года по конец декабря 2020 года ответчиком внесено арендных платежей на сумму 235 240 рублей 64 коп. Таким образом, по состоянию на конец 2020 года переплата по арендным платежам составила 12 236 рублей 89 коп. За период с января 2021 года по конец декабря 2021 года ответчиком внесено 19 430 рублей 23 коп. Таким образом, с учетом переплаты за предыдущие периоды, задолженность ответчика по договору аренды за 2021 год составила: 235 068,75 рублей (размер ежегодной арендной платы) - 19 430, 23 - 12 236,89 = 203 401,63 рубль. В 2021 году истец изменил банковские реквизиты, о чем ответчика не уведомил. В соответствии с пунктом 2.10. договора аренды в случае изменения платежных реквизитов арендодатель (истец) уведомляет об этом арендатора (ответчика) в письменной форме. Ответчик неоднократно обращался к истцу с просьбой о предоставлении реквизитов для уплаты арендной платы, однако, не получил их. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером участка № Таким образом, договор аренды прекратил свое действие заключением договора купли-продажи, а следовательно, в 2022 году у ответчика возникла задолженность по договору аренды в следующем размере: период аренды в 2022 году с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а именно 51 день аренды х 645,80 (размер арендной платы за 1 день) = 32 935 рублей 80 коп. Общая задолженность ответчика по договору аренды составляет 236 337 рублей 43 коп. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком получено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указаны недействующие реквизиты для оплаты. ДД.ММ.ГГГГ ответчик составил письменный ответ на полученное предупреждение, предоставил истцу свой расчет и указал на необходимость предоставления действующих банковских реквизитов, поскольку свою обязанность по оплате он исполнить не может по причине не проведения платежа банком, что подтверждается обращением в отделении <данные изъяты> по адресу <адрес>, <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ. Также, ФИО1 заявляет о пропуске истцом срока исковой давности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, поскольку предупреждение направлено ответчику ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, с учетом исковой давности, задолженность должна быть рассчитана не ранее ДД.ММ.ГГГГ. За весь период действия договора аренды, истец в адрес ответчика акты сверки не направлял, ответчиком долг в указанном размере не признавался, таким образом, перерыва течения срока исковой давности не произошло. Следовательно, в отношении предъявленной ко взысканию задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ срок исковой давности пропущен. Учитывая изложенное, ответчик признает задолженность в размере 61 325 рублей 63 коп.
Выслушав представителей ответчика, исследовав материалы дела, суд полагает необходимым частично удовлетворить исковые требования по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом по имущественным и земельным отношениям <адрес> и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №, площадью 500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>А, с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования – предпринимательство, сроком на 48 лет. В данном договоре указано, что ФИО1 обязан осуществлять арендную плату ежемесячно до 30 числа месяца, следующего за отчетным.
Согласно п.2.2, п.2.3 договора аренды величина годовой арендной платы за пользование участком согласно расчету составляет: 2 611 875 рублей х 0,09 = 235 068 рублей 75 коп. Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания и может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке: путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период; в связи с изменением ставок арендной платы и (или) кадастровой (нормативной) стоимости земельного участка; в связи с принятым решением Правительства <адрес> об изменении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города федерального значения Севастополя, условий и сроков ее внесения.
В п.2.4 договора аренды указано, что изменение размера арендной платы осуществляется арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления арендатору.
Согласно п.2.10 договора аренды в случае изменения платежных реквизитов арендодатель уведомляет об этом арендатора в письменной форме.
ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом по имущественным и земельным отношениям <адрес> и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 500 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>А.
Согласно расчету задолженности от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ годовая сумма арендной платы составляет 235 068 рублей 75 коп.; за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ годовая сумма арендной платы составляет 235 068 рублей 75 коп.; за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сумма годовой арендной платы составляет 266 640 рублей 75 коп.; за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сумма арендной платы составляет 274 639 рублей 97 коп.; за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ гоад сумма годовой арендной платы составляет 284 801 рубль 65 коп.; за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ годовая арендная плата составляет 421 066 рублей 22 коп.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что в соответствии с Постановлением Правительства <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № -ПП «Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности <адрес> и предоставленных в аренду без торгов», Постановлением Правительства Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ №-ПП «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории <адрес>» им ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ был изменен порядок исчисления арендной платы за земельный участок.
Вместе с тем, в нарушение п.2.4. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ истец изменив размер арендной платы в одностороннем порядке, не направил ФИО1 уведомления о ее изменении, направив лишь ДД.ММ.ГГГГ предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, а следовательно, не совершил действий направленных на изменение арендной платы в текущем периоде.
Согласно п.43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Однако Департамент по имущественным и земельным отношениям не уведомил ФИО1 об изменении арендной платы, новый расчет арендной платы за земельный участок ФИО1 не направлялся, дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, между Департаментом по имущественным и земельным отношениям и ФИО1 не заключалось.
На основании ч.3 ст.614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно ч.4, 12 ст.22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В судебном заседании установлено и не оспаривается сторонами, что договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ установлен годовой размер арендной платы, который составляет 235 068 рублей 75 коп.
В судебном заседании установлено, что в нарушение п.2.3, и п.2.4 договора аренды, Департамент по имущественным и земельным отношениям не извещал ФИО1 об изменении размера арендной платы за арендуемый земельный участок, дополнительных соглашений к договору аренды с ним не заключал и не регистрировал их в установленном порядке. Данное обстоятельство лишило ФИО1 возможности оспорить кадастровую стоимость земельного участка, возможности расторгнуть договор аренды земельного участка без выставления ему задолженности по арендной плате и пени.
Таким образом, суд приходит к выводу, что истец не совершив действий, направленных на изменение размера арендной платы, определенные договором аренды, размер арендной платы является установленным договором от ДД.ММ.ГГГГ и составляет 235 068 рублей 75 коп. на весь период действия договора, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, согласно п.3.1 Постановления Правительства <адрес> №-ПП от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности <адрес> и предоставленных в аренду без торгов» арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
Согласно ст.24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ (ред. от 14.02.2024) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>А, от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка определена ДД.ММ.ГГГГ и составляла 2 611 875 рублей.
Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка была изменена и составляла 2 962 675 рублей, а с ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость составляет 4 678 522 рубля 37 коп.
Таким образом, суд приходит к выводу, что согласно договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ стоимость годовой арендной платы за пользование спорным земельным участком составляет: 2 611 875 рублей х 0,09 = 235 068 рублей 75 коп., размер ежемесячной арендной платы составляет 19 589 рублей 06 коп.
За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 должны быть оплачены арендные платежи: 3 месяца 7 дней аренды х 19 589 рублей 06 коп. = 63 287 рублей 78 коп.
Согласно расчету задолженности ответчиком внесено платежей на сумму 75 350 рублей 80 коп., переплата составляет 12 063 рубля 02 коп.
За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчиком внесено арендных платежей на сумму 235 070 рублей 73 коп., переплата по арендным платежам составляет 12 065 рублей.
За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 внесено арендных платежей на сумму 235 240 рублей 64 коп., переплата по арендным платежам составляет 12 236 рублей 89 коп.
За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчиком внесено 19 430 рублей 23 коп. Таким образом, с учетом переплаты за предыдущие периоды задолженность ответчика по договору аренды за 2021 год составила: 235 068 рублей 75 коп. (размер ежегодной арендной платы) - 19 430 рублей 23 коп. - 12 236 рублей 89 коп. = 203 401 рубль 63 коп.
Вместе с тем, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, истцом пропущен срок исковой давности, поскольку предупреждение о имеющейся задолженности, направлено ответчику лишь ДД.ММ.ГГГГ, по следующим основаниям.
Согласно п.1 ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст.200 данного Кодекса.
В силу ч.1 ст.200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Согласно ст.203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.
После перерыва течение срока исковой давности начинается заново, время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.
В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года №43 (ред. от 22.06.2021) «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом.
Как следует из п.п.3, 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года №43 (ред. от 22.06.2021) «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 ГК РФ). Изменение состава органов юридического лица не влияет на определение начала течения срока исковой давности.
Однако за весь период действия договора аренды земельного участка, истец в адрес ФИО1 актов сверки не направлял, долг ответчиком не признавался, а следовательно, перерыва течения срока исковой давности не произошло.
Согласно п.1 ст.207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.
Таким образом, суд приходит к выводу, что с учетом пропуска срока исковой давности, задолженность должна быть рассчитана не ранее ДД.ММ.ГГГГ, тогда как исковые требования предъявлены истцом за период начиная с ДД.ММ.ГГГГ.
В связи с тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое действие, в 2022 году у ответчика возникла задолженность по договору аренды в следующем размере: период аренды в 2022 году с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а именно 51 день аренды х 645 рублей 80 коп. (размер арендной платы за 1 день) = 32 935 рублей 80 коп.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что размер задолженности ФИО1 по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ составляет: 236 337 рубля 43 коп. (общая задолженность по договору аренды с учетом 51 дня в 2022 году) - 175 011 рублей 80 коп. (сумма рассчитанная за 271 день пропуска срока исковой давности) = 61 325 рублей 63 коп.
Таким образом, суд полагает необходимым частично удовлетворить исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям <адрес> и взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 61 325 рублей 63 коп.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194–199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Департамента по имущественным и земельным отношениям <адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки и пени по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 591 592 рублей 85 коп. – удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1, <данные изъяты> в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям <адрес> задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 61 325 (шестидесяти одной тысячи трехсот двадцати пяти) рублей 63 коп.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в Краснодарский краевой суд через Абинский районный суд в течение 1 месяца со вынесения решения в окончательной форме.
Решение суда вынесено в окончательной форме 28 января 2025 года.
Председательствующий