16RS0051-01-2022-017598-73

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД

ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

Патриса Лумумбы ул., д. 48, г. Казань, Республика Татарстан, тел. <***>

http://sovetsky.tat.sudrf.ruе-mail: sovetsky.tat@sudrf.ru

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Казань

9 марта 2023 года Дело 2-1872/2023

Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи А.Ф. Гильмутдиновой

при секретаре судебного заседания А.З. Алиевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО "Супермаркет недвижимости" о расторжении договора, возврате оплаченной денежной суммы по договору, компенсации морального вреда, судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО "Супермаркет недвижимости" о расторжении договора, возврате оплаченной денежной суммы по договору, компенсации морального вреда, судебных расходов.

В обоснование завяленных требований указано, что ФИО1, 30 ноября 2013 года заключила с ЗАО «УК «АС «Менеджмент» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный рентный фонд «Казанский земельный инвестиционный фонд» (переименовано в АО «УК «АС Менеджмент») договор купли-продажи имущества № 1174 (далее договор) в лице ООО «Супермаркет недвижимости».

В соответствии с условиями договора продавец передает в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора земельные участки с кадастровыми номерами: <номер изъят>, <номер изъят>, расположенные по адресу: <адрес изъят>. Разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая стоимость трех земельных участков по договору составляет 27 180 000 рублей.

Из указанных выше земельных участков были образованы новые земельные участки: <номер изъят>, что подтверждается информацией, содержащейся в выписках из ЕГРН.

6 сентября 2013 года между истцом и ответчиком ООО «Супермаркет недвижимости» (исполнитель) был заключен договор на оказание услуг по приобретению земельного участка.

Согласно указанному договору исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать весь спектр услуг по приобретению земельных участков общей площадью 2 Га, представляющих собой часть от земельных участков с кадастровыми номерами <номер изъят> общей площадью 130 956 кв.м, расположенных по адресу: <адрес изъят>

В соответствии с условиями договора ООО «Супермаркет недвижимости» обязан проверить представленные собственником документы на объект на соответствие их требованиям законодательства, в случае выявления каких-либо несоответствий немедленно сообщить об этому заказчику ФИО1.

За ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

В рамках договора на оказание услуг по приобретению земельного участка исполнителю заказчиком было перечислено 500 000 рублей в качестве обеспечительного взноса. В соответствии с платежным поручением, в назначении платежа указано: перевод денежных средств клиента по договору № б/н от 6 сентября 2013 года за оказание услуг по приобретению земельного участка.

Согласно пункту 9 указанного договора, заказчик вправе отказаться от исполнения настоящего договора при условии оплаты исполнителю и собственнику фактически понесенных ими расходов. ФИО1 все обязательства как перед собственником, так и перед заказчиком исполнены в полном объеме.

Между тем в соответствии с письмом, полученном от МКУ УАиГИКМО г. Казани от 9 декабря 2019 года строительство в указанных зонах зданий и сооружений противоречит правилам охраны магистральных трубопроводов, утвержденным Постановлением Госгортехнадзора РФ от 22 апреля 1992 года № 9 и СП 36.13330.2012 «Свод правил. Магистральные трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП 2.05.06-85*, где минимальное расстояние от трубопроводов высокого давления с крановым узлом до зданий и сооружений составляет 300 м, что делает невозможным их использование для целей по назначению.

Наличие у заказчика, как у покупателя, сведений об обременениях приобретаемого земельного участка, оказало бы влияние на решение о покупке спорного земельного участка.

О невозможности использовать земельные участки в соответствии с его целевым назначением из-за расположения на нем охранных зон линии газопровода, об ограничениях в использовании участков исполнитель до заключения договора заказчика не уведомил, представив заведомо ложную информацию об отсутствии ограничений в использовании земельного участка. При наличии охранных зон линии газопровода использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением не представляется возможным.

Установление охранной зоны ограничивает права землепользователя, налагает обязанности по пользованию участком с теми ограничениями, которые установлены для охранной зоны.

На указанных земельных участках при их хозяйственном использовании не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения.

Часть земельного участка, приобретенная заказчиком по договору купли-продажи от 30 ноября 2013 года, расположена в охранной зоне магистрального трубопровода, в связи с чем земельные участки в количестве 6 шт. невозможно беспрепятственно использовать в целях, для которых они приобретались заказчиком. Разумно предвидеть наступление данных последствий заказчик, как покупатель, не могла, так как на в договоре купли-продажи земельного участка наличие каких-либо обременений обозначено не было, равно как и сведений о расположении земельного участка в охранной зоне магистрального трубопровода, а соответствующими познаниями в области газоснабжения ФИО1 не обладает, в связи с чем и заключала дополнительный договор на оказание услуг по приобретению земельного участка с ООО «Супермаркет недвижимости».

О нарушенном праве ФИО1 стало известно после получения ответа от МКУ «УАиГ ИК МО г. Казани» от 9 декабря 2019 года. Таким образом исковое заявление подано в пределах срока исковой давности.

На основании вышеизложенного, истец просит суд:

Расторгнуть договор № б/н от 6 сентября 2013 года на оказание услуг по приобретению земельного участка, заключенный между ФИО1 и ООО « Супермаркет недвижимости».

Взыскать с ООО «Супермаркет недвижимости» в пользу ФИО1 денежные средства в размере 500 000 рублей, оплаченные по договору № б/н от 6 сентября 2013 года на оказание услуг по приобретению земельного участка; компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей; судебные расходы - сумму государственной пошлины в размере 8 200 рублей.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, обеспечила явку своего представителя ФИО2, которая исковое заявление поддержала, требования просила удовлетворить. Дополнительно пояснила, что ФИО1 не покупала бы этот участок за такую стоимость, если бы не было определённых договорённостей с ответчиком. По договору в обязанность исполнителя входит проверить документы, в случае несоответствия документов, уведомить об этом заказчика. На момент заключения данного договора ответчик знал, что данные земельные участки не могут быть использованы по целевому назначению. Имеется ответ Газпрома о том, что в 1973 году Исполком согласовал прохождение через участок газопровода. На основании ответа УАиГ в 2013 году была внесена схема о прохождении газопроводов. Они планировали на этих участках возводить объекты. В договоре об этом не указывали. Они не направляли в 2017 году претензию. Ответчику стало известно, что данные земельные участки были в зоне МДР, при реализации данных участков ФИО1. На земельном участке запрещено возведение любых объектов, том числе амбаров, строений.

В судебном заседании представитель ответчика ООО "Супермаркет недвижимости" ФИО3 с исковым заявлением не согласилась, в удовлетворении требований просила отказать. Дополнительно пояснила, что на момент заключения договора с истцом в публичных сведениях не имелось информации о зонах с особыми условиями использования территорий. Законодательное регулирование зон с особыми условиями территорий появилась значительно позже заключения договора с истцом. На момент заключения договора отсутствовало законодательное требование о внесении сведений о зонах с особыми условиями использования территорий в ЕГРН. Ответчик обязался проверить документы на объект соответствия их требованиям законодательства. Иных обязательств в договоре не содержится. Вид разрешенного использования объектов соответствовал сведениям, содержащимся в государственном кадастре недвижимости. Их документы соответствовали законодательству того времени. Договором купли-продажи был предусмотрен вид разрешённого использования под сельхоз использование. Вознаграждение ответчика по данному договору составили всего 10 000 рублей, 500 000 рублей вносились истцом как обеспечительный платеж. Ответчиком была перечислена собственнику земельных участков сумма в размере 490 000 рублей. Также считает, что срок исковой давности истцом пропущен. Истец знал о том, что земельные участки попадают в зону магистрального трубопровода под строительство ещё в 2017 году. 3 февраля 2017 года от ФИО1 представлена претензия о том, что земельные участки не пригодны для осуществления строительства. УК Капитал Траст-Инвест с 2017 года является доверителем управляющего паевого инвестиционного фонда собственника земельных участков.

В судебном заседании представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО "Газпром трансгаз Казань" ФИО4 заявленные исковые требования оставила на усмотрение суда. Дополнительно пояснила, что с 2008 года документы о привязке зон минимальных расстояний к земельному участку уже существовали. Сведения об охранной зоне поставлены на учет с 2011 года. Сведения о зонах минимальных расстояний в ЕГРН имелись с 2016 по 2018 год. Потом были сняты, потому что не было порядка, и никто не знал, как отображать эти сведения. Снова эти сведения в ЕГРН внесены в 2022 году.

В судебном заседании представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, АО "Управляющая компания "АС Менеджмент" не явился, извещен о заседании надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в суд не представил, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 779 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Из материалов дела следует, что 6 сентября 2013 года между ФИО1 и ответчиком ООО «Супермаркет недвижимости» был заключен договор на оказание услуг по приобретению земельного участка. По условиям данного договора исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать весь спектр услуг по приобретению земельных участков общей площадью 2 Га, представляющих собой часть от земельных участков с кадастровыми номерами <номер изъят> общей площадью 130 956 кв.м, расположенных по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Приволжский район.

В пункте 6 договора перечислены обязательства исполнителя в том числе:

организовать и обеспечить по соглашению с собственником проведение межевых работ по образованию объекта, указанного в п. 1 договора, в целях формирования земельного участка в границах, определённых в приложении №1, для продажи заказчику а именно:

обеспечить проведение межевых работ с целью перераспределения исходных земельных участков, обеспечить постановку образованных участков на кадастровый учет;

обеспечить государственную регистрацию права собственности на образованные земельные участки;

организовать просмотр участков;

организовать присутствие своего представителя на переговорах между собственником объекта и заказчиком;

проверить представленные собственником документы на объект на соответствие требованиям законодательства, в случае каких-либо несоответствий немедленно сообщить об этом заказчику;

обеспечить сохранность документов, переданных заказчиком исполнителю;

проводить переговоры в интересах заказчика с собственником и совершать действия, связанные с организацией сделки по приобретению объекта,;

оказывать информационные услуги заказчику по вопросу приобретения объекта действуя в интересах заказчика, принять от него обеспечительный платеж, предусмотренный в пункте 7 договора;

информировать заказчика о ходе выполнения задания, а также о действиях предпринятых в интересах заказчика в целях исполнения договора;

подготовить и представить заказчику полный пакет документов по заключению договора купли-продажи объекта, а также необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на объект к заказчику;

в случае расторжения договора по инициативе исполнителя, а также в случае необоснованного уклонения, либо отказа исполнителя от действий по заключению договора купли-продажи объекта, возвратить заказчику обеспечительный платеж, предусмотренный в пункте 7 договора.

В пункте 7 договора предусмотрено, что обеспечительный платеж составляет 500 000 рублей. Сумма обеспечительного платежа будет перечислена продавцу и зачтена в счет оплаты за объект, указанный в пункте 1 договора, по договору купли-продажи объекта, за вычетом вознаграждения исполнителя в размере 10 000 рублей.

30 ноября 2013 года на основании договора купли продажи № 1174 ФИО1 приобрела у ЗАО «УК «АС «Менеджмент» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный рентный фонд «Казанский земельный инвестиционный фонд» (переименовано в АО «УК «АС Менеджмент») земельные участки с кадастровыми номерами: <номер изъят>, расположенные по адресу: <адрес изъят>. Разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Общая стоимость трех земельных участков по договору составляет 27 180 000 рублей.

На основании статьи 32 Федерального закона от 31 марта 1999 года № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» организация - собственник системы газоснабжения кроме мер, предусмотренных законодательством Российской Федерации в области промышленной безопасности, обязана обеспечить на стадиях проектирования, строительства и эксплуатации объектов системы газоснабжения осуществление комплекса специальных мер по безопасному функционированию таких объектов, локализации и уменьшению последствий аварий, катастроф.

В пункте 8.2.6 «СП 36.13330.2012. Свод правил. Магистральные трубопроводы» указано, что установку продувочных свечей следует предусматривать на расстоянии не менее 300 м от зданий и сооружений, не относящихся к объектам транспорта газа.

13 ноября 2019 года ФИО1 обратилась с заявлениями о подготовке градостроительных планов на вновь образованные земельные участки и муниципальным казённым учреждением «Управление архитектуры и градостроительства исполнительного комитета муниципального образования города Казани» ей сообщено о возможности подготовки градостроительных планов без места допустимого размещения объекта капитального строительства, поскольку земельные участки расположены в зоне минимально допустимых расстояний газопровода высокого давления и этанопровода с крановыми узлами «Миннибаево-Казань».

Вступившим в законную силу решением Приволжского районного суда г. Казани от 6 октября 2022 года в удовлетворении искового заявления ФИО1 у АО «Управляющая компания «АС Менеджмент» об обязании произвести замену земельных участков, о взыскании судебных расходов отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд, руководствуясь положениями статей 450, 549, 554, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, исходил из отсутствия доказательств целенаправленного и намеренного введения ответчиком истца в заблуждение при заключении договора купли-продажи.

Обращаясь с иском к ООО "Супермаркет недвижимости" о расторжении договора на оказание услуг по приобретению земельного участка от 6 сентября 2013 года, истец указывает на нарушение им условий договора, а именно не осуществление проверки представленных собственником документов на объект на соответствие требованиям законодательства.

Судом установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами: <номер изъят> расположены в зоне минимальных расстояний продувочной свечи кранового узла магистрального этанопровода «Миннибаево-Казань» на 247 км. Данные обстоятельства сторонами по делу не отрицались.

Сторонами не представлено, а ходе рассмотрения дела не добыто доказательств, свидетельствующих о том, что представленные собственником (акционерным обществом «Управляющая компания «АС Менеджмент») документы на объект (спорные земельные участки) не соответствовали требованиям законодательства, поскольку наличие ограничений использования земельного участка, нахождение их в зоне минимально допустимых расстояний газопровода высокого давления и этанопровода с крановыми узлами «Миннибаево-Казань» не свидетельствует о непригодности участков к использованию в соответствии с видом разрешённого использования - для сельскохозяйственного производства. При этом вид разрешенного использования земельного участка, для сельскохозяйственного использования, был оговорен в самом договоре купли-продажи земельного участка от 30 ноября 2013 года.

Буквальное толкование условий, заключенного между сторонами договора по оказанию услуг не свидетельствует о том, что ответчиком услуги оказывались по подбору и реализации земельного участка под какое-либо строительство. Доказательств предоставления ответчиком заведомо ложной информации истцу о характеристиках, приобретаемых земельных участков и недобросовестного поведения ответчика, суду не представлено, а входе рассмотрения дела такие доказательства не добыты.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 (<номер изъят>) к ООО "Супермаркет недвижимости" (<номер изъят>) о расторжении договора, возврате оплаченной денежной суммы по договору, компенсации морального вреда, судебных расходов.

При этом срок исковой давности по заявленным истцом требованиям ФИО1 не пропущен. Так, истцу сведения о нахождении земельного участка в пределах границы охранной зоны магистрального трубопровода стали известны в декабре 2019 года при получении ответа МКУ Управления Архитектуры и градостроительных разрешений исполнительного комитета муниципального образования г. Казани», что установлено вступившим в законную силу решением Приволжского районного суда г. Казани от 6 октября 2022 год по делу « 2-3779/2022 года. С настоящим же иском ФИО1 обратилась 5 декабря 2023 года. Изложенное свидетельствует о том, что трехлетний срок исковой давности истцом по заявленным ею требованиям не пропущен. Доводы ответчика о направлении в их адрес истцом 3 февраля 2017 года претензии о непригодности земельных участков для осуществления строительства, достаточными доказательствами не подтверждены. Сама претензия, датирования указанной датой, суду представлена не была. Наличие записи о поступлении претензии ФИО1 в журнале входящей корреспонденции ответчика, не позволяет установить ее содержание.

Руководствуясь статьями 194, 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 (<номер изъят>) к ООО "Супермаркет недвижимости" (<номер изъят>) о расторжении договора, возврате оплаченной денежной суммы по договору, компенсации морального вреда, судебных расходов, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его составления в окончательной форме в Верховный Суд Республики Татарстан через Советский районный суд г. Казани.

Судья Советского

районного суда города Казани /подпись/ А.Ф. Гильмутдинова

Копия верна.

Судья А.Ф. Гильмутдинова

Мотивированное решение изготовлено 16 марта 2023 года.

Судья А.Ф. Гильмутдинова