Решение по делу № 2-2893/2022 от 19.04.2023

УИД № 74RS0049-01-2022-004888-96

Дело № 2-73/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 апреля 2023 года г. Троицк

Троицкий городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего: Лавровой Н.А.,

при секретаре: Ахмадуллиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании задолженности, по встречному иску ФИО3 к ФИО1 о признании договора найма жилого помещения с правом выкупа договором купли продажи с выплатой в рассрочку авансового платежа, о признании выплаченной суммы авансовым платежом, признании договора найма(аренды) расторгнутым, взыскании денежной суммы,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском (уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ) к ФИО2 о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании задолженности, и просила суд расторгнуть договор найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20.09.2020 года, взыскать задолженность по оплате арендных платежей по договору найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20.09.2020 года в размере 125 000 руб. за период с 16 апреля 2022 года по 31 августа 2022 года, взыскать задолженность по оплате коммунальных платежей по договору найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20.09.2020 года в размере 12 753,11 руб. за период с 01 марта 2022 года по 31 августа 2022 года, взыскать неустойку (пени) по договору найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20.09.2020 года в размере 125 000 руб. за период с 19.04.2022 года по 31.08.2022 года, расходы по оплате госпошлины в размере 5828 руб.

В обосновании заявленных исковых требований указала, что 20.09.2020 года между ФИО1 и ФИО4 заключен договор найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа (далее - договор) в соответствии с которым наймодатель (арендодатель) предоставляет нанимателю (арендатору) в аренду, принадлежащую ему на

праве собственности двухкомнатную квартиру общей площадью 46.5 кв.м., расположенную по адресу; <адрес>, <адрес> (пункт 1.1. договора).

Право собственности арендодателя на указанную выше квартиру подтверждается следующими документами: Договором купли-продажи от 20.10.2006 года, зарегистрированном 15.11.2006 года за №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 5.11.2006 сделана запись регистрации № (пункт 1.2. договора).

В пункте 1.4. настоящего договора стороны согласовали, что наниматель использует арендованное имущество в течение всего срока аренды в соответствии с его целевым назначением для проживания.

Также пунктом 1.5. предусмотрено, что по истечении срока аренды либо в иной согласованной с арендодателем срок наниматель имеет право выкупить у арендодателя нанимаемую квартиру по цене 1 125 000 руб. Отказ арендодателя от заключения договора купли-продажи квартиры с нанимателем не допускается.

В силу пункта 2.1. настоящего договора наниматель обязан:

-вносить арендную плату арендодателю в сроки и в порядке, установленном настоящим договором

-в период действия настоящего договора своевременно осуществлять все необходимые коммунальные платежи (за электроэнергию, пользование волей, телефоном и другие) в установленном порядке. Оплата коммунальных услуг в арендную плату не входит:

- пользоваться квартирой исключительно в целях проживания;

- надлежащим образом относится к арендованному имуществу, использовать его соответственно его назначению и техническим особенностям;

-соблюдать правила пользования жилыми помещения, в том числе правила безопасности, принимать необходимые меры к сохранности квартиры и установленного в ней оборудования;

-содержать квартиру в надлежащем состоянии, в том числе за свой счет осуществлять текущий ремонт квартиры и установленного в ней сантехнического и иного оборудования;

-возмещать ущерб, причиненный квартире и установленному в ней имуществу по его вине;

-в случае отказа от заключения договора купли-продажи вернуть Арендатору квартиру в исправном состоянии с учетом нормального износа;

-нести другие обязанности, установленные действующим законодательством для нанимателя жилых помещений.

Кроме того, пунктом 2.7. установлено, что арендодатель обязан:

-передать Арендатору квартиру и установленное в квартире оборудование и другое имущество в исправном и состоянии в течение двух дней после заключения настоящего договора;

-не чинить препятствий нанимателю (арендатору) в правомерном пользовании арендованной квартирой;

-в течение 5 дней после истечения срока действия настоящего договора заключить договор купли-продажи квартиры с нанимателем на условиях, указанных в пункте 1.5. настоящего договора.

Также в пункте 2.8. договора установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора в случаях, когда арендатор либо вселенные им в квартиру лица пользуются квартирой с существенным нарушением условий договора;

-существенно ухудшают квартиру;

-арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

-арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в определенный им срок.

Пунктом 3.1. договора предусмотрено, что арендатор обязуется регулярно вносить арендодателю арендную плату за пользование квартирой. Арендная плата выплачивается арендодателю ежемесячно не позднее 16 числа каждого следующего месяца путем перечисления на указанный лицевой счет №. График платежей прилагается (пункт 3.2. договора).

Со стороны арендодателя были выполнены и предоставлены все условия, позволяющие исполнять арендатором условия, оговоренные в договоре в установленные сроки.

Однако с 16 апреля 2022 года по 31 августа 2022 года арендатор существенно нарушил условия договора, а именно не стал производить арендную плату более 2 (двух) раз. В том числе арендатор не стал, производить в период с 01 марта 2022 года по 31 августа 2022 года оплату коммунальных услуг, определенные в пункте 2.1. настоящего договора.

Таким образом, просроченная сумма по уплате арендных платежей составляет 125 000 руб. за период с 16 апреля 2022 года по 31 августа 2022 года, согласно нижеприведенного графика платежей (приложение № 1 к договору найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20.09.2020:

16.04.2022-10 000 руб.

16.05.2022-35 000 руб.

16.06.2022 - 35 000 руб.

16.07.2022- 35 000 руб.

16.08.2022- 10 000 руб.

22 июля 2022 года истцом в адрес ответчика было направлено предупреждение о необходимости исполнить договор найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20.09.2020года, что подтверждается почтовой квитанцией от 27.07.2022. Указанное предупреждение последним оставлено без удовлетворения.

16 августа 2022 года истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20.09.2020 года, а также соглашение о расторжении договора найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20.09.2020 года, что также подтверждается почтовой квитанцией от 17.08.2022. Однако до настоящего момента ответчиком вышеназванные документы не получены, задолженность по договору не произведена.

Поскольку ответчик на связь с истцом не выходил, почтовые отправления не получает, истец в защиту своих прав 04.09.2022 обратилась к участковому уполномоченному полиции г. Троицка о составлении акта вскрытия квартиры и акта осмотра квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В присутствии участкового уполномоченного полиции г. Троицка и двух свидетелей (понятых) жилое помещение (квартира) была вскрыта и осмотрена, что подтверждается актом вскрытия квартиры и актом осмотра квартиры от 04.09.2022 года.

После вскрытия, истцом были сняты показания с электрического счетчика, ХВС и ГВС, впоследствии, а именно 11.08.2022 года, истец произвела оплату коммунальных платежей на сумму 12 753,11 руб., что подтверждается:

- Чеком по операции от 11.08.2022 на сумму 5 366 руб. 49 кон. (ООО «УК ФИО5 на Зеленой»)- платежный документ от 31.07.2022 года;

- Чек по операции от 11.08.2022 на сумму 5 194,42 руб. (Теплоснабжение г. Троицк - ООО «Перспектива»- платежный документ за июль 2022 года);

- Чеком по операции от 11.08.2022 года на сумму 1 878 руб.,60 (СНОФ РО капитального ремонта Челябинской области) счет-извещение за июль 2022 года);

- Чеком по операции от 11.08.2022 года на сумму 313,60 руб. ( ООО «Соверен-Сервис плюс»- платежный документ за июль 2022 года).

Таким образом, сумма задолженности по коммунальным платежам у ответчика составила 12 753,11 руб., за период с 01 марта 2022 года по 31 августа 2022 года.

Кроме того, в пункте 4.5. договора стороны предусмотрели, что в случае несвоевременного внесения суммы арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 10% от вовремя невыплаченной суммы за каждый

день просрочки.

Следовательно, сумма неустойки (пени) за период с 19.04.2022 года по 31.08.2022 (135 дней просрочки) составляет 1 687 500 руб.

Истец самостоятельно применил положения ст. 333 ГК РФ, снизив неустойку, подлежащую взысканию с ответчика до суммы основного долга и просил взыскать с ответчика в пользу истца сумму неустойку, предусмотренную п. 4.5 договора от 20.09.2020 года в размере - 125 000 руб., поскольку размер неустойки -1 687 500 руб. несоразмерен последствиям нарушения обязательства.

Ответчик ФИО3 (на момент заключения оспариваемой сделки ФИО4) обратилась со встречными исковыми требованиями о признании договора найма жилого помещения с правом выкупа - договором купли продажи с выплатой в рассрочку авансового платежа, о признании выплаченной суммы авансовым платежом, признании договора найма (аренды) расторгнутым, взыскании денежной суммы, и просила суд признать договор найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20.09. 2020 года заключенным между ФИО6 и ФИО1 предварительным договором купли продажи квартиры общей площадью 46,5 кв.м, кадастровый №, расположенной по адресу <адрес> выплатой в рассрочку авансового платежа;

Признать выплаченную ФИО6 ФИО1 денежную сумму в размере 580 000 руб. авансовым платежом в счет приобретения квартиры общей площадью 46,5 кв.м., расположенной по адресу <адрес>;

Признать договор найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20.09.2020 года заключенного между ФИО6 и ФИО1 расторгнутым;

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО6 денежную сумму в размере 580 000 руб., оплаченную в качестве аванса за приобретение квартиры общей площадью 46,5 кв.м, расположенной по адресу <адрес>., взыскать все понесённые по делу судебные расходы.

В обосновании встречных исковых требований указала, что ответчик (истец по встречному иску) ФИО3 проживала в <адрес>. В силу сложившихся обстоятельств она вынуждена работать в районах Крайнего Севера.

При наличии достаточной заработной платы ею было принято решение улучшить свои жилищные условия путем приобретения в собственность квартиры.

Примерно в сентябре 2020 года через объявления она нашла квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, которую продает ответчик ФИО1

20.09.2020 года между истцом (ответчиком по встречному иску) ФИО1 и ответчиком (истцом по встречному иску) ФИО2 была достигнута договоренность о приобретении данной квартиры. Кроме того между ними была достигнута договоренность о приобретении квартиры в рассрочку за окончательную сумму в размере 1 125 000 руб.

При заключении договора ответчик предложила в целях соблюдения ее гарантий подписать с ней договор в форме договора найма (аренды) жилого помещения, с правом выкупа предполагая, что между ними уже совершена

сделка и согласованы все условия.

Предполагая, что квартира фактически уже принадлежит ей, ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 поставила условия, чтобы не копились долги и уже оплачивала коммунальные услуги.

Ознакомившись с представленным договором, а именно с п.1.5 договора в части определения срока выплаты выкупной цены за квартиру, ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 предложила оплачивать ежемесячно, после чего был подписан вышеуказанный договор.

Какое-либо приложение к договору не согласовывалось и не подписывалось, поскольку в соответствии с п.1.5 договора между сторонами был согласован «иной срок».

Других платежей в виде арендной платы ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 не производила.

Представленный ответчиком в суд график платежей не подписан сторонами и не соответствует тем платежам и суммам, которые ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 вносила в счет исполнения обязательств по вышеуказанному договору.

Ответчик (истец по первоначальному иску) ФИО1, каких либо претензий и предупреждений в адрес ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 относительно неисполнения якобы подписанного сторонами графика платежей не предъявляла.

С момента подписания договора ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 периодически на счет ответчика в качестве оплаты по договору купли продажи перечисляла денежные суммы указывала, что в счет договора купли-продажи.

На момент обращения ответчика в суд, ею было выплачено в общей сложности 580 000 руб. Кроме того, ответчиком (истцом по встречному иску) ФИО2 согласно достигнутой договоренности производилась оплата за коммунальные услуги в полном объеме.

В квартире она не проживала и не пользовалась ей ввиду ненадобности.

14 декабря 2021 года ответчику (истцу по встречному иску) ФИО2 и ее семье было предоставлено по договору найма новое жилое помещение, где они проживали и проживают до настоящего времени.

Представленные ответчиком (истцом по первоначальному иску) ФИО1 в суд документы (акты) свидетельствуют о том, что указанной квартирой действительно никто не пользовался и какие- либо действия в отношении нее не осуществлял.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 как покупатель по договору считала и считает себя собственником спорного жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

В ходе рассмотрения дела ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 установила, что ответчик (истец по первоначальному иску) ФИО1 сама заявила требование о расторжении состоявшегося договора.

Более того, ответчик (истец по первоначальному иску) ФИО1 не сообщила, что спорная квартира продана третьему лицу ФИО9 на основании договора купли продажи от 13 октября 2022 года. Очевидно, что квартира в нарушении условий договора перешла в собственность иного лица.

Тем не менее, ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 считает, что ранее состоявшийся между сторонами договор, фактически расторгнут по инициативе ответчика.

Учитывая, что спорная квартира уже продана, а ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 не имеет претензий к данной квартире по причине отсутствия интереса к ней, считает, что договор подлежит расторжению по иным основаниям, а именно за нарушение стороной ответчика существенных условий договора в части грубого нарушения п.1.5.

В адрес ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 в августе 2022 года направлялось уведомление о расторжении подписанного договора с содержанием, которого она была ознакомлена только в процессе рассмотрения настоящего гражданского дела.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 полагает, что расторжение настоящего договора преследует возврат уплаченной в качестве аванса денежной суммы в размере 580 000 руб.

Таким образом, считает, что состоявшийся между сторонами ФИО1 и ФИО2 договор найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20.09. 2020 года является по своей сути и порядку исполнения сторонами предварительным договором купли продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> выплатой в рассрочку авансового платежа.

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 не участвовала, о дне и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО10 в судебном заседании участвовала, от лица своего доверителя, действуя по нотариальной доверенности, просила исковые требования (с учетом уточнения) ФИО1 удовлетворить, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении, уточненном исковом заявлении и пояснениях к исковому заявлению, во встречных исковых требованиях ФИО2 просила отказать в полном объеме.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 не участвовала, о дне и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО11 в судебном заседании участвовал, от лица своего доверителя, действуя по нотариальной доверенности, просил в удовлетворении исковых требований (с учетом уточнения) ФИО1 отказать, в полном объеме, встречные исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Третье лицо ФИО9, привлеченная к участию в деле, как новый собственник спорного жилого помещения, ее представитель адвокат Шадымова Л.Н. - в судебном заседании участвовали, пояснили суду, что ФИО9 является добросовестным приобретателем жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с договором купли-продажи от 13.10.2022 года, при приобретении данного жилого помещения использовались средства материнского капитала.

Сведения о дате, времени и месте судебного разбирательства, перерывах в судебных заседаниях доведены до всеобщего сведения путём размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет по адресу: http://www.troickg.chel.sudrf.ru.

При указанных обстоятельствах, учитывая принцип диспозитивности, в соответствии с которым личное присутствие сторон в судебном заседании является их субъективным правом, судом принято решение о рассмотрении дела по существу в отсутствие неявившихся лиц, в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, признав стороны по делу, извещенными о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав пояснения представителя истца (ответчика по встречному иску), представителя ответчика (истца по встречному иску), третьего лица, представителя третьего лица, показания допрошенного в судебном заседании свидетеля, исследовав письменные доказательства по гражданскому делу, суд приходит к следующему:

В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно положениям статьи 421 ГК РФ свобода договора предполагает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно положениям ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии со статьей 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В силу положений статьи 624 ГК РФ, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч. 1 ст. 624 ГК РФ, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3. ст. 619 ГК РФ).

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Часть первая ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в частности, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 20.09.2020 года между ФИО1 и ФИО4 заключен договор найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа в соответствии с которым наймодатель (арендодатель) предоставляет нанимателю (арендатору) в аренду, принадлежащую ему на праве собственности двухкомнатную квартиру общей площадью 46.5 кв.м., расположенную по адресу; <адрес> (пункт 1.1. договора).

Также пунктом 1.5. предусмотрено, что по истечении срока аренды либо в иной согласованной с арендодателем срок наниматель имеет право выкупить у арендодателя нанимаемую квартиру по цене 1 125 000 руб. 00 коп. Отказ арендодателя от заключения договора купли-продажи квартиры с нанимателем не допускается.

В силу пункта 2.1. настоящего договора наниматель обязан:

-вносить арендную плату арендодателю сроки и в порядке, установленном настоящим договором

- пользоваться квартирой исключительно в целях проживания;

-возмещать ущерб, причиненный квартире и установленному в ней имуществу по его вине;

-нести другие обязанности, установленные действующим законодательством для нанимателя жилых помещений.

Кроме того, пунктом 2.7. установлено, что арендодатель обязан:

-не чинить препятствий нанимателю (арендатору) в правомерном пользовании арендованной квартирой;

-существенно ухудшают квартиру;

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются договором найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20.09.2020 года ( л.д.35-36), графиком платежей (приложение № 1 к договору найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20.09.2020 года) (л.д.37), свидетельством о регистрации права собственности за ФИО1 на жилое помещение- квартиру, расположенную по адресу: <адрес> от 15.11.2006 года (л.д.17).

Фамилия стороны договора ФИО4 изменена на ФИО7, в связи с вступлением в брак с ФИО12, что подтверждается свидетельством о заключении брака от 25.10.2022 года ( л.д.97).

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, при этом наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвидимыми.

Как указано в исковом заявлении и подтверждено материалами дела, с 16 апреля 2022 года по 31 августа 2022 года арендатор- ответчик ( истец по встречному исковому заявлению) ФИО2 существенно нарушила условия договора, а именно перестала производить арендную плату по договору от 20.09.2020 года в период с 16 апреля 2022 года по 31 августа 2022 года, оплату коммунальных услуг, определенные в пункте 2.1. настоящего договора.

Просроченная сумма по уплате арендных платежей составляет 125 000 руб. за период с 16 апреля 2022 года по 31 августа 2022 года, согласно графику платежей (приложение № 1 к договору найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20.09.2020 года)

16.04.2022-10 000 руб.

16.05.2022-35 000 руб.

16.06.2022 - 35 000 руб.

16.07.2022- 35 000 руб.

16.08.2022- 10 000 руб.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются информацией по переводам на вклад «Сберегательный» * 2787, принадлежащий ФИО1 ПАО Сбербанк (л.д.127).

Доказательств обратного стороной ответчика (истца по встречному иску) не представлено, согласно указанной выше информации, предоставленной ПАО Сбербанк, заверенной печатью Банка, последний платеж в счет исполнения обязательств, по договору от 20.09.2020 года был осуществлен 07.03.2022 года на сумму 25 000 руб.

В связи с неисполнением условий договора от 20.09.2020 года, выразившихся в нарушении оплаты арендных платежей, 22.07.2022 года истцом (ответчиком по встречному иску) ФИО1 в адрес ответчика (истца по встреченному иску) ФИО2 было направлено предупреждение о необходимости исполнить договор найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20.09.2020 года, что подтверждается почтовой квитанцией от 27.07.2022. Указанное предупреждение было оставлено без удовлетворения (л.д.9-11).

16.08.2022 года истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20.09.2020 года, а также соглашение о расторжении договора найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20.09.2020 года, что также подтверждается почтовой квитанцией от 17.08.2022. Однако до настоящего момента ответчиком вышеназванные документы не получены, задолженность по договору не погашена (л.д.12-14).

Таким образом, поскольку в судебном заседании установлено, что условия договора найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20.09.2020 года не исполняются ответчиком ( истцом по встречному иску), выразившееся в нарушении исполнения его пунктов, в частности п. 2.1, досудебного соглашения о расторжении договора между сторонами достигнуто не было, суд приходит к выводу об удовлетворении требований о расторжении договора найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20.09.2020 года, а также о взыскании с ФИО3 задолженности по договору найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20.09.2020 года за период с 16.04.2022 года по 16.08.2022 года в размере 125000 рублей подлежат удовлетворению.

Доводы представителя ФИО3 ФИО11 о том, что никакой задолженности по договору аренды жилого помещения не имеется, что никакого графика платежей не составлялось судом отклоняются, поскольку никакими допустимыми и достоверными доказательствами не подтверждены.

ФИО1 также были заявлены требования о взыскании с ФИО3 задолженности по коммунальным платежам в размере 12753,11 рублей за период с 01 марта 2022 года по 31 августа 2022 года.

В судебном заседании установлено, что истец 04.09.2022 обратилась к участковому уполномоченному полиции г. Троицка с заявлением о составлении акта вскрытия квартиры и акта осмотра квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В присутствии участкового уполномоченного полиции г. Троицка и двух свидетелей (понятых) жилое помещение (квартира) была вскрыта и осмотрена, что подтверждается актом вскрытия квартиры и актом осмотра квартиры от 04.09.2022 года (л.д.5-16).

После вскрытия, квартиры и ее осмотра в присутствии УУП и свидетелей, истцом (ответчиком по встречному иску) было установлено, что имеется задолженность по оплате коммунальных платежей, в том числе -электроэнергии, ХВС и ГВС, в связи с чем 11.08.2022 года, истец произвела оплату коммунальных платежей на общую сумму 12 753,11 руб., что подтверждается:

- Чеком по операции от 11.08.2022 на сумму 5 366,49 руб. (ООО «УК ФИО5 на Зеленой»)- платежный документ от 31.07.2022 года (л.д.18)

- Чеком по операции от 11.08.2022 на сумму 5 194,42 руб. (Теплоснабжение г. Троицк - ООО «Перспектива»- платежный документ за июль 2022 года) (л.д.18-оборот);

- Чеком по операции от 11.08.2022 года на сумму 1 878 руб.,60 (СНОФ РО капитального ремонта Челябинской области) счет-извещение за июль 2022 года) (л.д.19);

- Чеком по операции от 11.08.2022 года на сумму 313,60 руб. ( ООО «Соверен-Сервис плюс»- платежный документ за июль 2022 года) (л.д.19-оборот).

Доказательств обратного стороной ответчика (истца по встречному иску) не представлено.

Договором найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20.09.2020 года п.2.1 предусмотрено, что наниматель (Арендатор) обязан в период действия договора своевременно осуществлять все необходимые коммунальные платежи (за электроэнергию, пользование водой, телефоном и другие) в установленном порядке. Оплата коммунальных услуг в арендную плату не входит.

С учетом вышеизложенного, исковые требования ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей в размере 12753,11 рублей, также подлежат удовлетворению.

Доводы стороны ответчика ( истца по встречному иску) о том, что квартирой ФИО2 фактически не пользовалась, намерений проживать там не имела, опровергаются представленными в материалы дела доказательствами, а именно показаниями допрошенного в судебном заседании свидетеля ФИО13, скриншотом переписки истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 и ответчика (истца по встречному иску) ФИО2(л.д.22).

Кроме того, как было установлено в судебном заседании, в настоящее время спорное жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности третьему лицу ФИО9, которая добросовестно приобрела в собственность вышеуказанное жилое помещение с использованием средств материнского капитала, на основании договора купли - продажи от 13.10.2022 года.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются договором купли- продажи от 13.10.2022 года (л.д.152-153), выпиской из ЕГРН (л.д.50-51, л.д. 154-156), выпиской о выдаче государственного сертификата на материнский (семейный) капитал по состоянию на 08.10.2022 года на имя ФИО9 (л.д.159).

Что касается требований истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 о взыскании неустойки (пени) по договору найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20.09.2020 года в размере 125 000 руб. за период с 19.04.2022 года по 31.08.2022 года, суд приходит к следующему.

Положения п. 1 ст. 329 ГК РФ предусматривают обеспечение исполнения обязательств неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 1 ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Истцом указано, что договором найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20.09.2020 года (пунктом 4.5) предусмотрена неустойка (пеня) за несвоевременное внесение сумм арендной платы в размере 10 процентов от вовремя невыплаченной суммы за каждый день просрочки.

Неустойка истцом исчислена за период с 19.04.2022 года по 31.08.2022 (135 дней просрочки) в размере 1 687 500 руб.

Истец самостоятельно применил положения ст. 333 ГК РФ, снизив неустойку, подлежащую взысканию с ответчика до суммы основного долга и просил взыскать с ответчика в пользу истца сумму неустойки, предусмотренной п. 4.5 договора от 20.09.2020 года в размере - 125 000 руб., поскольку размер неустойки -1 687 500 руб. несоразмерен последствиям нарушения обязательства.

Из материалов дела следует, что в экземпляре договора найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20.09.2020 года представленном ФИО1 в пункте 4.5 договора найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20.09.2020 указано (вписано ручкой), что в случае несвоевременного внесения суммы арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 10% от вовремя невыплаченной суммы за каждый день просрочки.

Однако в подлинном экземпляре договора найма ответчика размер пени не указан, ответчик факт согласования размера неустойки оспаривает.

Других письменных доказательств о согласовании размера неустойки в материалах гражданского дела не имеется.

Соответственно суд приходит к выводу о том, что размер договорной неустойки сторонами не согласован.

Учитывая вышеизложенное, оснований для взыскания с ФИО3 в пользу ФИО1 договорной неустойки не имеется. В удовлетворении исковых требований ФИО1 в этой части следует отказать.

Истцом (ответчиком по встречному иску) заявлены также требования о взыскании судебных расходов по оплате госпошлины в размере 5828 руб.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В соответствии со ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

При рассмотрении дела истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 понесла расходы по оплате госпошлины в размере 5828 руб., что подтверждается платежным поручением (л.д.4).Согласно заявленным исковым требования уплате подлежала государственная пошлина в размере 5827,53 рубля.

Поскольку требования истца (ответчика по встречному иску) удовлетворены судом частично на 52,43%, следовательно судебные расходы по уплате госпошлины подлежат возмещению пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 3055,37 руб.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 обращаясь со встречным исковым заявлением указала, что считает, заключенный с истцом (ответчиком по встречному иску) ФИО1 договор от 20.09.2020 года - договором купли- продажи с выплатой в рассрочку авансового платежа, в связи с этим просила признать выплаченную сумму в размере 580 000 руб. - авансовым платежом и в связи с расторжением вышеуказанного договора взыскать выплаченную сумму аванса с истца (ответчика по встречному иску) ФИО1

Однако суд не может согласиться с данными доводами, изложенными в обосновании встречных исковых требований, исходя из следующего:

В силу пункта 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Из содержания указанной нормы следует, что волеизъявление сторон направлено на создание, изменение или прекращение обязательств, не определенных условиями притворной сделки. В результате совершения такой сделки фактически возникают обязательства, не предусмотренные ее условиями.

Согласно части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Проанализировав пункты договора найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20.09.2020 года суд установил, что значение его условий не содержит неясностей или противоречий. Стороны достаточно определенно сформулировали предмет договора - предоставление арендатору имущества во временное владение и пользование с правом последующего выкупа.

В отличие от купли-продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения договора, а только по окончании срока аренды. При этом правом выкупа арендатор может вовсе не воспользоваться, что не освобождает его от обязанности уплачивать арендные платежи за пользование арендованным имуществом.

Договор аренды с правом выкупа предполагает уплату арендных платежей и выкупной стоимости, тогда как по договору купли-продажи с рассрочкой платежа уплачиваются только выкупные платежи.

Таким образом, к договору аренды с правом выкупа имущества применимы только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (часть 3 статьи 609, статья 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, ко всем иным отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила об аренде.

В соответствии с договором аренды квартиры с правом последующего выкупа от 20.09.2020 года и графиком платежей, стороны согласовали размер арендных платежей их количество и сроки уплаты.

Арендатор ФИО2 выполняла договор надлежащим образом до апреля 2022 г., затем прекратила своевременную оплату арендных платежей в сроки, предусмотренные договором, после чего последовало расторжение договора со стороны арендодателя.

Таким образом, стороны заключили и исполняли с октября 2020 г. по апрель 2022 г., именно договор аренды с правом выкупа.

В силу положений статей 606, 607, 614, 624 ГК РФ заключенный сторонами договор от 20.09.2020 г. повлек правовые последствия, характерные для этого вида сделок, а именно - передачу имущества во временное владение и пользование с правом его последующего выкупа.

Оснований полагать, что договор аренды с правом выкупа прикрывал какую-либо иную сделку и его целью было создание иных правовых последствий, не имеется.

Исходя из изложенного, суд квалифицирует сложившиеся между сторонами правоотношения, как вытекающие из договора аренды, соответственно встречные исковые требования ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 о признании договора найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20.09. 2020 года заключенным между ФИО6 и ФИО1 предварительным договором купли продажи квартиры общей площадью 46,5 кв.м, кадастровый №, расположенной по адресу <адрес> выплатой в рассрочку авансового платежа; о признании выплаченной ФИО6 ФИО1 денежной суммы в размере 580 000 руб. авансовым платежом в счет приобретения квартиры общей площадью 46,5 кв.м., расположенной по адресу <адрес>; о признании договора найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20.09.2020 года, заключенного между ФИО6 и ФИО1 расторгнутым, о взыскании с ФИО1 в пользу ФИО6 денежной суммы в размере 580 000 руб., оплаченной в качестве аванса за приобретение квартиры общей площадью 46,5 кв.м, расположенной по адресу <адрес>., суд признает необоснованными, основанными на неверном толковании природы заключенного между сторонами договора и не подлежащими удовлетворению. С учетом отказа в удовлетворении всех основных требований ФИО3 не подлежащим удовлетворению является и требования о взыскании судебных расходов.

В соответствии со ст.196 ГПК РФ суд рассматривает дело в рамках заявленных требований. Другие требования стороны не заявляли.

Руководствуясь статьями 12, 56, 194, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьёй 15 Гражданского

кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, <данные изъяты> (паспорт серии № №, выдан ОВД г. Троицка Челябинской области 26.02.2004 года) удовлетворить частично.

Расторгнуть договор найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20.09.2020 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, <данные изъяты> ( паспорт: серия №, выдан ГУ МВД России по Челябинской области 08.11.2022 года) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, <данные изъяты> (паспорт: серии №, выдан ОВД г. Троицка Челябинской области 26.02.2004 года) задолженность по оплате арендных платежей по договору найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20 сентября 2020 года за период с 16 апреля 2022 года по 31 августа 2022 года в размере 125 000 рублей, задолженность по оплате коммунальных платежей за период с 01 марта 2022 года по 31 августа 2022 года в размере 12 753,11 рубля, расходы по уплате государственной пошлины в размере 3055,37 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к ФИО3, отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, <данные изъяты>, (паспорт: №, выдан ГУ МВД России по Челябинской области 08.11.2022 года) к ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, <данные изъяты> (паспорт: серии №, выдан ОВД г. Троицка Челябинской области 26.02.2004 года) о признании договора найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20.09. 2020 года заключенного между ФИО6 и ФИО1 предварительным договором купли продажи квартиры общей площадью 46,5 кв.м, кадастровый №, расположенной по адресу <адрес> выплатой в рассрочку авансового платежа, о признании выплаченной ФИО6 ФИО1 денежной суммы в размере 580 000 руб. авансовым платежом в счет приобретения квартиры общей площадью 46,5 кв.м., расположенной по адресу <адрес>, о признании договора найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от 20.09.2020 года заключенного между ФИО6 и ФИО1 расторгнутым, о взыскании с ФИО1 в пользу ФИО6 денежной суммы в размере 580 000 руб., оплаченной в качестве аванса за приобретение квартиры общей площадью 46,5 кв.м, расположенной по адресу <адрес>., взыскании всех понесённых по делу судебных расходов, отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Троицкий городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий:

Мотивированное решение суда изготовлено: 05 мая 2023 года