№ 2-616/2023

64RS0047-01-2023-000071-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 августа 2023 г. г. Саратов

Октябрьский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Королевой А.А.,

при помощнике судьи Портновой А.А.,

с участием представителя истца ФИО3,

представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО6, действующей в интересах несовершеннолетней ФИО1, о взыскании убытков, соразмерном уменьшении покупной цены,

установил:

ФИО5 обратилась в суд с иском с учетом уточнений к ФИО6, действующей в интересах несовершеннолетней ФИО1, о взыскании убытков, соразмерном уменьшении покупной цены.

Требования мотивированы тем, что 02 августа 2022 г. между ФИО6, действующей как законный представитель своей несовершеннолетней дочери ФИО1, продавцом, и ФИО5, покупателем, заключен договор купли-продажи нежилого помещения, Литер А, этаж цокольный, назначение: нежилое, площадью 123,8 кв.м, находящееся по адресу: <адрес>, кадастровый №. Согласно п. 6 Договора купли-продажи от 02 августа 2022 г. стоимость отчуждаемого нежилого помещения составила 3 400 000 руб. В соответствии с п. 14 Договора покупатель удовлетворен качественным состоянием указанной недвижимости, с которым ознакомлен путем ее внутреннего осмотра, произведенного перед заключением настоящего договора. Представитель продавца заверял, что в отчуждаемой недвижимости отсутствуют не узаконенные переустройства или перепланировки, а также скрытые недостатки. В п. п. 15 и 16 Договора предусмотрены последствия для продавца в случае обнаружения покупателем скрытых недостатков и дефектов, о которых продавец не сообщил покупателю - соразмерное уменьшение покупной цены с возмещением затрат на устранение недостатков либо отказ от исполнения Договора с возвратом всей уплаченной суммы. После заключения договора купли-продажи истцом выявлены скрытые недостатки и дефекты приобретенного нежилого помещения, о которых умолчали и не сообщили, и которые невозможно было выявить при визуальном осмотре, так как они проявили себя только при наступлении определенных погодных условий в виде осадков. В связи с этим, истец обратилась к независимому эксперту в ООО «Эксперт Консалтинг», которым произведено обследование нежилого помещения и установлено наличие дефектов, в том числе из-за постоянных заливов, имевших место по всем признакам до 02 августа 2022 г. Стоимость устранения недостатков (восстановительного ремонта) составляет 441 906 руб. В настоящее время проведена оценка рыночной стоимости помещения на предмет размера уменьшения покупной цены. По состоянию на 02 августа 2022 г. рыночная стоимость помещения составляет 2 750 383 руб. Соответственно, соразмерное уменьшение покупной цены должно составлять 649 617 руб. В адрес ФИО6 направлена претензия, которая оставлена без ответа. В связи с чем истец был вынужден обратиться в суд.

На основании изложенного, ФИО5 просила с учетом уточнений взыскать в свою пользу с ФИО6, действующей в интересах несовершеннолетней ФИО1, стоимость устранения недостатков (восстановительного ремонта) - 441 906 руб., в счет соразмерного уменьшения покупной цены - 649 617 руб., убытки в виде упущенной выгоды - 292 010 руб., расходы по уплате государственной пошлины - 15 412 руб., расходы по оплате экспертного исследования - 14 000 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 исковые требования поддержал в полном объеме с учетом уточнений, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО4 исковые требования не признала, просила отказать в удовлетворении исковых требований по основаниям, указанным в письменных возражениях. Пояснила, что истцом не были представлены доказательства относительно предпринимательской деятельности, связанной со сдачей нежилого помещения в аренду, более того, об аренде не было заявлено в момент покупки нежилого помещения, не содержится информация об упущенной выгоде в претензии, направленной истцом в адрес ответчика, а также в документах, имеющихся в материалах дела. Таким образом, требования о возмещения убытков в виде упущенной выгоды являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Также просила отказать в удовлетворении требования о взыскании соразмерного уменьшения покупной цены на сумму 649 617 руб., и принять в счет соразмерного уменьшения покупной цены сумму, указанную для проведения ремонтных работ, в размере 441 906 руб., отказать в удовлетворении требования о взыскании стоимости устранения недостатков (восстановительного ремонта) в связи с тем, что данная суммы должны быть учтена как соразмерное уменьшение покупной цены.

Истец ФИО5, ответчик ФИО6, действующая в интересах несовершеннолетней ФИО1; представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, отдела по обеспечению исполнения переданных государственных полномочий по опеке и попечительству администрации Октябрьского района МО «Город Саратов» в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, представлены заявления с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии со ст. 167 РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявишихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, оценив все представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Из положений ст. 469 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п. 1).

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2).

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Положениями ст. 557 ГК РФ установлено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены (п. 1 ч. 1 ст. 475 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, 02 августа 2022 г. между ФИО6, действующей как законный представитель своей несовершеннолетней дочери ФИО1, заключен с ФИО5 договор купли-продажи нежилого помещения литер А, площадью 123,8 кв.м, расположенного на цокольном этаже по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В соответствии с п. 6 договора, стоимость нежилого помещения установлена в размере 3 400 000 руб.

Согласно п. 14 договора покупатель удовлетворен качественным состоянием указанной недвижимости, с которым ознакомлен путем ее внутреннего осмотра, произведенного перед заключением настоящего договора. Представитель продавца заверяет, что в отчуждаемой недвижимости отсутствуют не узаконенные переустройства или перепланировки, а также скрытые недостатки.

В п. п. 15 и 16 договора предусмотрены последствия для продавца в случае обнаружения покупателем скрытых недостатков и дефектов, о которых продавец не сообщил покупателю - соразмерное уменьшение покупной цены с возмещением затрат на устранение недостатков либо отказ от исполнения договора с возвратом всей уплаченной суммы (л.д. 10-12).

Права собственности на спорное нежилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке за истцом ФИО5, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 45-46).

Однако после заключения договора купли-продажи истцом выявлены скрытые недостатки и дефекты приобретенного нежилого помещения, о которых продавец умолчал и не сообщил, и которые невозможно было выявить при визуальном осмотре, так как они проявили себя только при наступлении определенных погодных условий в виде осадков.

В связи с этим, истец обратилась к независимому эксперту в ООО «Эксперт-Консалтинг» для определения причин залива и размера ущерба.

Согласно выводам экспертного исследования № 71 от 12 декабря 2022 г., составленного ООО «Эксперт-Консалтинг», установлено наличие дефектов, в том числе из-за постоянных заливов, имевших место по всем признакам до 02 августа 2022 г. Причинами залива нежилого помещения, литер А, общей площадью 123,8 кв.м, расположенного на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес> являются: нарушение требований к устройству отмостки. Повреждения в виде высолов на поверхности кирпичной кладки, а также в виде разрушения структуры кирпичей свидетельствуют о том, что заливы имели место в течении продолжительного времени. Повреждения носят значительный характер и проникли глубоко в структуру материала стены, что дает основание утверждать, что срок образования указанных повреждений может составлять от 1 года и более. Повреждения, вызванные заливом, не могли образоваться после 02 августа 2022 г. Стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения, литер А, общей площадью 123,8 кв.м, расположенного на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, <адрес>, пострадавшего в результате залива составляет 442 447 руб. 62 коп. (л.д. 18-44).

Стоимость услуг независимого эксперта составила 14 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 030/12 от 12 декабря 2022 г. и договором оказания экспертных услуг от 09 декабря 2022 г., актом выполненных работ от 09 декабря 2022 г.

19 декабря 2022 г. истец обратился с претензией к ответчику, в которой просил расторгнуть договор купли-продажи и возвратить уплаченные денежные средства или возместить расходы на устранение недостатков с соразмерным уменьшением покупной цены.

Однако требования истца остались без удовлетворения.

Кроме того, истцом был произведена оценка объекта – нежилого помещения, литер А, общей площадью 123,8 кв.м., этаж цокольный, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно отчету № 51 от 28 марта 2023 г., составленному ООО «Эксперт-Консалтинг», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки на 02 августа 2022 г. составляет 2 155 926 руб. 32 коп., размер упущенной выгоды составляет – 292 010 руб. (л.д. 107-168).

Полагая свои права нарушенными в связи с вышеуказанными обстоятельствами, истец обратился с данным иском в суд.

В соответствии со ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1).

В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы (п. 2).

Согласно ст. 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей (п. 1).

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (п. 2).

В ходе судебного разбирательства на основании ходатайства стороны ответчика по делу назначена судебная экспертиза с целью правильного определения действительной стоимости устранения недостатков и рыночной стоимости спорного помещения.

Согласно заключению эксперта № 096/2023 от 13 июля 2023 г., составленному ООО «Федеральное бюро судебной экспертизы» стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения, литер А, общей площадью 123,8 кв.м, на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес> составляет 441 906 руб. Рыночная стоимость нежилого помещения, литер А, общей площадью 123,8 кв.м., на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес> по состоянию на 02 августа 2022 г. составляет 2 750 383 руб. (л.д. 235-287).

Данное заключение эксперта соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ и Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», оценено в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ. Экспертиза проведена по поручению судьи, экспертом, имеющим высшее техническое и экономическое образование, соответствующую квалификацию и прошедшим профессиональную переподготовку, длительный стаж работы по специальности, эксперт предупреждался об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем не имеется оснований сомневаться в компетенции экспертов, проводивших экспертизу.

Выводы эксперта является полными, не содержат противоречий и в установленном законом порядке не опровергнуты.

Оснований для назначения по делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы суд не усмотрел.

С учетом изложенного, суд принимает заключение эксперта № 096/2023 от 13 июля 2023 г., составленное ООО «Федеральное бюро судебной экспертизы», в качестве надлежащего доказательства по делу в соответствии со ст. 55 ГПК РФ.

Также при рассмотрении данного дела в качестве свидетелей допрашивались ФИО2, ФИО2, которые пояснили, что при осмотре помещения продавец ФИО6 заявляла, что нежилое помещение находится в хорошем качестве, визуально при осмотре помещения не было обнаружено каких-либо недостатков, из-за которых в последующем может возникать залив помещения.

Показания данных свидетелей суд принимает в качестве доказательства по делу на основании ст. 55 ГПК РФ, поскольку показания свидетелей являются последовательными, согласуются между собой, а также согласуются с материалами дела и установленными обстоятельствами.

Анализируя вышеизложенные положения закона и установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований истца в части соразмерного уменьшения покупной цены на сумму 441 906 руб., которая определена выводами заключения эксперта как стоимость восстановительного ремонта помещения.

Приходя к такому выводу, суд учитывает, что положениями ст. 475 ГК РФ определено право выбора покупателя предъявить продавцу одно из требований: соразмерное уменьшение покупной цены или безвозмездное устранение недостатков товара в разумный срок, или возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Действующим законодательством РФ не предусмотрена возможность предъявления покупателем к продавцу одновременно нескольких требований и соответственно, удовлетворения одновременно нескольких требований.

При этом истец одновременно заявляет к продавцу требования: 1) взыскание стоимости устранения недостатков и соразмерного уменьшения покупной цены. Поскольку истцом не представлены в материалы дела доказательства понесенных им расходов на устранение недостатков нежилого помещения или доказательства того, что в нежилом помещении планируется истцом проводить восстановительный ремонт, то суд полагает правильным удовлетворить требование истца о соразмерном уменьшении покупной цены.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.

Соразмерно уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась, как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Установленная в заключении эксперта рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на дату его продажи (02 августа 2022 г.) в размере 2 750 383 руб., в связи с чем по мнению истца, следует на сумму 649 617 руб. (3 400 000 – 2 750 383) соразмерно уменьшить покупную цену нежилого помещения, не принимается во внимание суда, исходя из следующего.

При продаже спорного нежилого помещения продавец ФИО6, действуя в интересах своей несовершеннолетней дочери ФИО1, определила его стоимость в размере 3 400 000 руб.

Покупная цена объекта недвижимости является существенным условием договора купли-продажи, в связи с чем снижение покупной цены влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены при продажи.

Покупатель ФИО5 согласилась с такой ценой объекта недвижимости, в связи с чем сторонами достигнуто соглашение о его купле-продаже.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В силу ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п. 2).

На основании п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Принцип свободы договора является одним из наиболее важных гражданско-правовых принципов.

Из вышеуказанной нормы права следует, принцип свободы договора, который означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

Таким образом, истец, заключая договор купли-продажи объекта недвижимости с ответчиком, реализовала свои права, предусмотренные законом, и совершила сделку, направленную на приобретение в свою собственность объекта недвижимости по той цене и в том состоянии, которые были предложены ответчиком.

Доказательства того, что истец была ограничена в своих правах на выбор объекта недвижимости, или не могла руководить своими действиями и отдавать им отчет, материалы дела не содержат.

В связи с вышеизложенным, суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика в пользу истца стоимости устранения недостатков (восстановительного ремонта) на сумму 441 906 руб. и соразмерного уменьшения покупной цены на сумму 649 617 руб., в связи с чем в данной части исковых требований суд отказывает истцу в их удовлетворении.

Кроме того, истом заявлены требования о взыскании в свою пользу с ответчика убытков в виде упущенной выгоды в размере 292 010 руб., размер которых определен исходя из выводов досудебного исследования - отчет № 51 от 28 марта 2023 г., составленный ООО «Эксперт-Консалтинг».

Согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Лицо, заявляющее требования о взыскании убытков, обязано доказать факт причинения убытков, их размер, виновность ответчика, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также факт принятия мер для получения упущенной выгоды и сделанных с этой целью приготовлений.

Однако вопреки вышеуказанным нормам закона истцом не представлено доказательств причинения ему убытков в виде упущенной выгоды. Доказательства того, что истец предпринимал какие-либо меры, направленные на получение прибыли, либо имел своей целью в последующем сдавать спорное нежилое помещение в аренду, в материалы дела не представлено.

В связи с чем, суд полагает необходимым отказать в удовлетворении требований о взыскании упущенной выгоды в связи с недоказанностью их несения истцом.

Также истцом заявлены требования о взыскании судебных расходов.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, другие признанные судом необходимыми расходы.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Для защиты своих нарушенных прав истец вынужден был обратиться к услугам независимого эксперта для определения причин ущерба и его размера, о чем в подтверждении заявленных исковых требований в силу ст. 56 ГПК РФ представил экспертное исследование № от <дата>, составленное ООО «Эксперт-Консалтинг», стоимость которого составила 14 000 руб., что подтверждается соответствующими документами, представленными в материалы дела.

Данные расходы являются необходимыми, вызванными защитой и восстановлением прав заявителя в судебном порядке, в связи с чем данные расходы являются обоснованными и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Учитывая, что требования истца удовлетворены на 31,94 % (удовлетворено на сумму 441 906 руб. из общей суммы исковых требований 1 383 533 руб.), то с ответчика в пользу истца необходимо взыскать расходы по оплате досудебного исследования в размере 4 471 руб. 60 коп.

Также истец просит взыскать с ответчика в свою пользу расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 412 руб.

Учитывая, что требования истца удовлетворены на 31,94 %, то с ответчика в пользу истца необходимо взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 619 руб.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству стороны ответчика по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Федеральное бюро судебной экспертизы». Стоимость судебной экспертизы составила 54000 руб. Согласно письму экспертного учреждения, ответчик ФИО6 выплатила за проведение судебной экспертизы в размере 23 000 руб., оставшаяся сумма в размере 9 000 руб. сторонами по делу не оплачена (том 1 л.д. 232).

Поскольку заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, то в силу ст. 98 ГПК РФ все понесенные по делу судебные расходы подлежат взысканию с ответчика.

Учитывая, что требования истца удовлетворены на 31,94%, то в пользу экспертного учреждения необходимо взыскать расходы по оплате за проведение судебной экспертизы исходя из суммы 9 000 руб.: с ответчика 2 874 руб. 60 коп., с истца – 6 125 руб. 40 коп.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО6 (паспорт серии №), действующей в интересах несовершеннолетней ФИО1 (паспорт серии №), в пользу ФИО5 (паспорт серии №) в счет соразмерного уменьшения покупной цены – 441 906 руб., расходы по оплате досудебного исследования - 4 471 руб. 60 коп., расходы по оплате государственной пошлины - 7 619 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО6 (паспорт серии №), действующей в интересах несовершеннолетней ФИО1 (паспорт серии №), в пользу общества с ограниченной ответственностью «Федеральное бюро судебной экспертизы» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате за проведения досудебного исследования в размере 2 874 руб. 60 коп.

Взыскать с ФИО5 (паспорт серии №) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Федеральное бюро судебной экспертизы» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате за проведения досудебного исследования в размере 6 125 руб. 40 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда через Октябрьский районный суд г. Саратова в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 04 сентября 2023 г.

Судья А.А. Королева