Дело № 2а-540/2023

УИД 74RS0049-01-2023-000604-63

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 мая 2023 года г.Троицк Челябинской области

Троицкий городской суд Челябинской области в составе председательствующего Сойко Ю.Н., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области о признании незаконным отказа, возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратился в суд с иском к Управлению муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области о признании незаконным отказа Управления муниципальной собственности Администрации города Троицка Челябинской области в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №,площадью 883 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, выраженного в письме от 27.01.2023 года № 397; возложении обязанности на Управление муниципальной собственности Администрации города Троицка Челябинской области заключить с административным истцом договор аренды указанного земельного участка для завершения строительства жилого дома.

В обоснование заявленных исковых требований административный истец указал, что 01.09.2015 между некоммерческим партнерством «Мой дом» и ФИО1 заключен договор уступки права аренды земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 883 кв.м., расположенного по адресу: г<адрес>. 08.06.2016 года между Управлением муниципальной собственности Администрации города Троицка и ФИО1 заключен договор аренды земли г. Троицка № 188.16.02.01.01 в отношении указанного земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, сроком на 5 лет.

На земельном участке расположен объект незавершенного строительства, площадью 208,9 кв.м., принадлежащий ФИО1 на праве собственности.

В связи с материальными трудностями завершить строительство жилого дома в период действия договора аренды не удалось.

Административный истец обратился к административному ответчику с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:35:090001:28 для завершения строительства жилого дома.

Однако истец получил отказ в заключении договора аренды земельного участка, выраженный в письме от 27.01.2023 года № 397.

С указанным отказом ФИО1 не согласен, считает его незаконным и необоснованным, полагает, что в соответствии с п. 21 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ имеет право на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительств а и его последующей эксплуатации путем заключения с административным ответчиком договора аренды земельного участка.

Изучив материалы дела, суд считает, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ).

На основании п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260).

В соответствии с ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (Градостроительного кодекса РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

В соответствии с п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам в аренду на торгах, проводимых в форме аукциона, а в случаях, установленных пунктом 2 той же статьи, без проведения торгов.

При этом особенности заключения договоров аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды установлены статьями 39.6 и 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в отсутствие оснований и условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положения указанных норм введены в действие с 1 марта 2015 года Федеральным законом № 171-ФЗ.

Норма, установленная пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, является специальной. Исходя из положений статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Федеральным законом от 14 марта 2022 года № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» дополнен статьей 20, согласно которой особенности регулирования земельных отношений в 2022 году устанавливаются федеральными законами.

Так, в силу указания пунктов 3, 4 статьи 8 Федерального закона № 58-ФЗ до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что 01.09.2015 между некоммерческим партнерством «Мой дом» (арендатор) и ФИО1 (новый арендатор) заключен договор № 49 уступки права аренды земельного участка, в соответствии с которым арендатор уступил, а новый арендатор принял права и обязанности арендатора земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего НП «Мой дом» на основании договора аренды № 59/1.11.02.01.01 от 20.05.2011 и соглашения о внесении изменений в указанный договор аренды от 22.06.2011, заключенному между УМС администрации г. Троицка и НП «Мой дом» на срок до 20.05.2016.

26.10.2015 администрацией города Троицка административному истцу выдано разрешение № на строительство объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым №, площадью 883 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

08.06.2016 года между Управлением муниципальной собственности Администрации города Троицка и ФИО1 заключен договор аренды земли г. Троицка № 188.16.02.01.01, в отношении земельного участка с кадастровым №, площадью 883 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, сроком на 5 лет.

На земельном участке расположен объект незавершенного строительства, площадью 208,9 кв.м., принадлежащий ФИО1 на праве собственности на основании договора аренды земли г. Троицка от 20.11.2011 года № 59/1.11.02.01.01, соглашения о внесении изменений в договор аренды земли от 02.05.2012, договора уступки права аренды земельного участка от 01.09.2015, разрешения на строительство №.

Строительство жилого дома было начато, но из-за отсутствия необходимых денежных средств строительство было приостановлено.

ФИО1 обратился к ответчику с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым №.

Однако 27.01.2023 года административный истец получил отказ в заключении договора аренды, выраженный в письме от 27.01.2023 года № 397.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются договором уступки права аренды земельного участка от 01ю09ю2015 (л.д. 6-7), актом приема-передачи (л.д. 7 оборот), договором аренды земли г. Троицка от 08.06.2016 (л.д. 8-9), актом приема-передачи (л.д. 10), постановлением администрации г. Троицка от 26.10.2015 (л.д. 11), градостроительным планом земельного участка (л.д. 12-15), разрешением на строительство (л.д. 16), выпиской из ЕГРН (л.д. 17-18), ответом УМС администрации г. Троицка Челябинской области от 27.01.2023 года № 397 (л.д.19).

Таким образом, судом установлено, что находящийся на земельном участке с кадастровым №, жилой дом принадлежит истцу ФИО1 и является объектом незавершенного строительства, степенью готовности 22%.

Факт наличия на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства - индивидуального жилого дома, и принадлежность его на праве собственности ФИО1, административный ответчик не оспаривает.

Установлено, что срок действия договора аренды земельного участка составлял 5 лет и истек 08.06.2021 года, в то время как срок действия разрешения на строительство установлен до 26.10.2025 года.

Установлено, что административный истец обращался с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта, однако согласно ответу Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области от 27.01.2023 истцу отказано.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Как было указано выше, приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что истцом на предоставленном ему в аренду земельном участке осуществляется строительство индивидуального жилого дома.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Суд признает вышеуказанный индивидуальный жилой дом, возведенный истцом на предоставленном ему по договору аренды земельном участке, правомерно строящимся объектом - недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства).

По окончании срока договора аренды истец продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не предоставлено.

В связи с тем, что истец является владельцем объекта незавершенного строительства, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 74:35:0900001:28, суд приходит к выводу, что истец ФИО1 имеет право на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, однократно, сроком на 3 года для завершения строительства.

На основании изложенного исковые требования истца о признании незаконным отказ Управления муниципальной собственности Администрации города Троицка Челябинской области в заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №, выраженный в письме от 27.01.2023 года № 397, возложении обязанности на Управление муниципальной собственности Администрации города Троицка Челябинской области заключить с ФИО1 договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, для завершения строительства жилого дома сроком на три года, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175, 286-290 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области в заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №,, выраженный в письме от 27 января 2023 года №397.

Возложить на Управление муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области обязанность заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, для завершения строительства жилого дома сроком на 3 года.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Троицкий городской суд путем подачи апелляционной жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Председательствующий: