Решение по делу № 3А-142/2023 от 13.07.2023 - об оспаривании решения бюджетного учреждения от 26 января 2023 года № ОРС-29/2023/000018, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 39:03:040034:568 в размере рыночной стоимости.

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-142/2023

УИД 39OS0000-01-2023-000055-66

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 июля 2023 года г.Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Леруа Мерлен Восток» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решения бюджетного учреждения от 26 января 2023 года № ОРС-29/2023/000018, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 39:03:040034:568 в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

20 февраля 2023 года в Калининградский областной суд поступило административное исковое заявление ООО «Леруа Мерлен Восток» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решения бюджетного учреждения от 26 января 2023 года № ОРС-29/2023/000018, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 39:03:040034:568 в размере рыночной стоимости по состоянию на 19 декабря 2022 года в размере 533 829 000 руб.

Административные исковые требования обоснованы тем, что нежилое здание – торговый центр «Леруа Мерлен» с кадастровым номером 39:03:040034:568, расположенный по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, пос. Орловка, Приморское кольцо, д. 6, принадлежит на праве собственности ООО «Леруа Мерлен Восток» и, согласно выписке из ЕГРН от 16 декабря 2022 года, имеет кадастровую стоимость в размере 608 301 273,89 руб., которая значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке оценщиком ООО «ПЕРСПЕКТИВА» ФИО1 от 19.12.2022 № 22236-8 по состоянию на 19.12.2022 года в размере 533 829 000 руб.

28 декабря 2022 года ООО «Леруа Мерлен Восток» обратилось в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» в порядке, определенном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, с заявлением об установлении рыночной стоимости объекта в соответствии с отчетом ООО «ПЕРСПЕКТИВА» ФИО1 от 19.12.2022 № 22236-8, представив, помимо прочего, названный отчет об оценке.

Решением бюджетного учреждения от 26 января 2023 года №ОРС-39/2023/000018 заявителю отказано в установлении рыночной стоимости с указанием на недостатки представленного отчета.

По мнению административного истца, решение бюджетного учреждения является незаконным, нарушает права заявителя на определение налоговой базы в справедливом размере.

Определением судьи от 27 февраля 2023 года административное исковое заявление оставлено без движения.

Определением судьи от 22 марта 2023 года административное исковое заявление принято к производству суда после устранения его недостатков.

Определением Калининградского областного суда от 07 апреля 2023 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту АНО «ЭКСКО» ФИО2, производство по делу приостановлено до поступления в суд заключения эксперта.

03 июля 2023 года в суд поступило заключение эксперта АНО «ЭКСКО» ФИО2

Определением от 04 июля 2023 года производство по делу возобновлено.

10 июля 2023 года в Калининградский областной суд через интернет-портал ГАС «Правосудие» поступило ходатайство ООО «Леруа Мерлен Восток» об уточнении исковых требований, в котором административный истец просил признать незаконным решение бюджетного учреждения от 26 января 2023 года № ОРС-29/2023/000018, установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 39:03:040034:568 в размере рыночной стоимости, расположенного по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, пос. Орловка, Приморское кольцо, д. 6, согласно заключению эксперта в размере его рыночной стоимости 533 460 000 руб. по состоянию на 19.12.2022 года.

В судебное заседание представитель административного истца, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, направил ходатайство о рассмотрение административного дела без его участия.

ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительство Калининградской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, администрация Гурьевского муниципального округа извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, каких-либо ходатайств, в том числе об отложении судебного заседания, не заявили, представителей для участия в рассмотрении дела не направили.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО3 в письменных возражениях просил в удовлетворении административного иска отказать.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 753 утверждены результаты очередной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества, за исключением земельных участков, на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2021 года, которые применяются для целей налогообложения с 1 января 2022 года.

В соответствии с данным Постановлением кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером 39:03:040034:568 определена административным ответчиком в размере 608 301 273,89 руб.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области - 1 декабря 2021 года.

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них.

В силу пункта 2 этой же статьи закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Пунктом 1 части 2 статьи 1.1 Закона Калининградской области от 27 ноября 2003 года № 336 «О налоге на имущество организаций» (с последующими изменениями и дополнениями) установлено, что налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества в 2017 году и в последующие годы определяется в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них.

Пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость; направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ, Законом Калининградской области от 27 ноября 2003 года № 336 «О налоге на имущество организаций», постановлением Правительства Калининградской области от 18 мая 2016 года № 254 «Об определении уполномоченного органа исполнительной власти Калининградской области по определению перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость» приказом Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области от 27 декабря 2021 № 199 утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2022 год.

В названный Перечень под пунктом 10961 включен объект с кадастровым номером 39:03:040034:568.

Таким образом, установленная по состоянию на 1 января 2021 года и подлежащая применению для целей налогообложения с 1 января 2022 года кадастровая стоимость объекта является налоговой базой по налогу на имущество организаций за налоговый период 2022 год.

Согласно п. 15 ст. 378.2 НК РФ (в редакции Федерального закона от 23 ноября 2020 года № 374-ФЗ) изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2021 года № 408-ФЗ) для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Исходя из приведенных законоположений суд приходит к выводу о том, что установление кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости по состоянию на 19 декабря 2022 года является основанием для перерасчета налога на имущество организаций за налоговый период 2022 года.

С учетом изложенного суд полагает, что установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости имеет для ООО «Леруа Мерлен Восток» правовое значение для целей исчисления налога на имущество организаций в справедливом размере.

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

При этом согласно части 12 названной статьи в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

На основании части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

28 декабря 2022 года ООО «Леруа Мерлен Восток» обратилось в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» в порядке, определенном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, с заявлением об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с отчетом оценщика ООО «ПЕРСПЕКТИВА» ФИО1 от 19.12.2022 № 22236-8, представив, помимо прочего, названный отчет об оценке.

Решением бюджетного учреждения от 26 января 2023 года №ОРС-39/2023/000018 заявителю отказано в установлении кадастровой стоимости с указанием на недостатки представленного отчета.

Как следует из оспариваемого решения, бюджетное учреждение полагает представленный отчет об оценке не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности по следующим основаниям:

- не выполнены требования подпункта «а» пункта 11, пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.

Нарушения федеральных стандартов оценки выразились в следующем: оценщиком некорректно определен размер скидки на торг в сравнительном и доходном подходах; в доходном подходе неверно определен процент недозагрузки относительно к классу объектов свободного назначения; в сравнительном подходе неверно определен процент корректировки по фактору отделки помещения.

С учетом изложенного, как полагает бюджетное учреждение, оценщиком допущено существенное искажение рыночной стоимости объекта.

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения судом по ходатайству ООО «Леруа Мерлен Восток» назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту АНО «ЭКСКО» ФИО2

В соответствии с заключением эксперта АНО «ЭКСКО» ФИО2 № 109-23 отчет об оценке, выполненный оценщиком ООО «Перспектива» ФИО1 от 19 декабря 2022 года № 22236-8, составлен с нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности, которые могут оказать влияние на величину рыночной стоимости объекта оценки.

Экспертом выявлены следующие недостатки отчета: неверно классифицирован тип объекта как «помещение свободного назначения»: согласно классификации недвижимости, приведенной в «Справочнике оценщика», оцениваемый объект относится к типу «торговые центры», соответственно неверно применена скидка на торг в сравнительном и доходном подходах, процент недозагрузки, доля расходов собственника при реализации доходного подхода.

В аналитической части отчета указано, что объект относится к активному рынку (с. 24 отчета) без проведения анализа активности рынка в сегменте рынка объекта оценки, однако, далее приводит информацию гильдии риэлторов о снижении спроса особенно на торговые крупные объекты, что характерно для неактивного рынка. Корректировка для торгового центра на неактивном рынке составляет 15,1%, в отчете применена скидка на торг при продаже 10%.

По результатам проведенной экспертизы отчета оценщика ООО «ПЕРСПЕКТИВА» ФИО1 от 19.12.2022 № 22236-8 эксперт ФИО2 пришла к выводу о нарушении пункта 1 ФСО VI, согласно которым в отчете об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований):

-в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки;

- существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия её источников;

-отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для целей оценки.

На основании изложенного эксперт ФИО2 пришла к выводу о том, что отчет об оценке №22236-8 от 19 декабря 2022 года выполнен с нарушениями законодательства об оценочной деятельности и методологии оценки, содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

По состоянию на 19 декабря 2022 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 39:03:040034:568 определена экспертом АНО «ЭКСКО» ФИО2 в размере 533 460 000 руб.

Эксперт АНО «ЭКСКО» ФИО2 соответствует по уровню образования требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта, имеет экспертную специальность, квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», является членом саморегулируемой организации оценщиков – Ассоциация «Русское общество оценщиков», имеет большой стаж работы эксперта в сфере оценочной деятельности (с 2007 года), предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

На наличие обстоятельств, свидетельствующих о необъективности эксперта, участвующие в деле лица не указывают.

В силу части 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Однако по настоящему делу стороны ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не заявили.

Таким образом, в порядке, установленном процессуальным законом, выводы эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности не опровергнуты.

Также отсутствуют объективные основания полагать искаженной определенную экспертом величину рыночной стоимости исследованных объектов.

При таких обстоятельствах суд полагает не подлежащими удовлетворению требования об оспаривании решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 26 января 2023 года № ОРС-29/2023/000018 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 39:03:040034:568 в размере рыночной стоимости.

В то же время, на основании части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

В силу части 15 этой же статьи одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Исходя из приведенных законоположений суд полагает требование административного истца об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 19 декабря 2022 года подлежащим удовлетворению и считает необходимым определить величину рыночной стоимости в соответствии с заключением эксперта в размере 533 460 000 руб.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2021 года № 408-ФЗ) для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

В данном случае правовое значение имеет дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости, а именно: 28 декабря 2022 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ООО «Леруа Мерлен Восток» удовлетворить частично.

В удовлетворении требований ООО «Леруа Мерлен Восток» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о признании незаконным решения от 26 января 2023 года №ОРС-39/2023/000018 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 39:03:040034:568 в размере рыночной стоимости отказать.

Установить по состоянию на 19 декабря 2022 года кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 39:03:040034:568, расположенного по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, пос. Орловка, Приморское кольцо, д. 6, в размере 533 460 000 руб.

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 39:03:040034:568 считать 28 декабря 2022 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 20 июля 2023 года.

Судья А.В. Шкуратова