Решение по делу № 2-6184/2023 от 05.12.2023

Уникальный идентификатор дела 65RS0001-01-2023-005824-73

Дело № 2-6184/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 декабря 2023 года г. Южно-Сахалинск

Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Катюха А.А.,

при ведении протокола помощником судьи Волковой А.В.,

с участием представителя истца ФИО, действующего на основании доверенности от 10.01.2023 года №, представителей ответчика ФИО, действующего на основании доверенности от 01.12.2023 года, ФИО, действующего на основании доверенности от 22.11.2021 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области к ФИО о взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

Истец Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области обратился в суд с иском к ФИО о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 184 828 рублей 51 копейки, пени за просрочку оплаты арендных платежей по договору аренды земельного участка в размере 214 993 рубля 64 копейки.

В обоснование заявленных требований указано, что <данные изъяты> заключило с Федеральным государственным унитарным предприятием по воспроизводству и <данные изъяты>» договор аренды земельного участка № от 10.11.2021 года. 21.01.2022 года между Федеральным государственным унитарным предприятием по воспроизводству и <данные изъяты>» и ФИО заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому все права и обязанности арендатора по исходному договору переходят к ответчику. Согласно п.1.1. Договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером № из земель категории «земли населенных пунктов» с разрешенным использованием: под существующую производственную территорию предприятия, общей площадью <данные изъяты>., находящийся по <адрес>. Годовая арендная плата за фактическое пользование земельным участком составляет 2 347 875 рублей 42 копейки. Задолженность по договору аренды за период с 26.01.2022 года по 30.11.2022 года составляет 2 184 828 рублей, пени за период с 26.01.2022 года по 30.11.2022 года в размере 214 993 рубля 64 копейки.

В судебном заседании представитель истца ФИО, действующий на основании доверенности, настаивал на удовлетворении требований.

Представители ответчика ФИО, ФИО, действующие на основании доверенностей, возражали против удовлетворения иска.

Ответчик в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассматривает дело в отсутствие не явившегося ответчика.

Заслушав представителя истца, представителей ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Положениями статей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как следует из статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.

Из материалов дела следует, что 10 ноября 2021 года между <данные изъяты> и Федеральным государственным унитарным предприятием по воспроизводству и <данные изъяты>» заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель предоставляет, арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> из категории земель: «Земли населенных пунктов», находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по <адрес>, указанный в выписке из <данные изъяты> невидимости земельного участка, прилагаемой к настоящему договору (приложение №) и являющийся его неотъемлемой частью.

В силу пунктов 1.2., 2.1. указанного договора земельный участок с видом разрешенного использования: под существующую производственную территорию предприятия. Срок аренды участка устанавливается на ДД.ММ.ГГГГ

Судом установлено, что 21.01.2022 года между Федеральным государственным унитарным предприятием по воспроизводству и <данные изъяты>» и ФИО заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому Федеральное государственное унитарное предприятие по воспроизводству и <данные изъяты>» передает имеющиеся у него права и обязанности по договору аренды на земельный участок, площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующую производственную территорию предприятия, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, принадлежащей Федеральному государственному унитарному предприятию по воспроизводству и <данные изъяты>» на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 10 ноября 2021 года № сроком на 10 лет, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости от 23.12.2021, номер регистрации №

Как установлено судом, спорный договор аренды носит целевой характер – под существующую производственную территорию предприятия.

В силу п. 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены п. 3 ст. 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области 26 января 2022 года.

Судом установлено, что определением <данные изъяты> от 17 марта 2020 года признан недействительным в силу ничтожности пункт 1.1.1 (полностью) и пункт 2.1 (в части цены за земельный участок) договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2017 года, заключенного между ФИО и Федеральным государственным унитарным предприятием по воспроизводству и <данные изъяты>». В порядке применения последствий недействительности сделки возложена обязанность на ФИО возвратить Федеральному государственному унитарному предприятию по воспроизводству и <данные изъяты>» земельный участок, площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №, почтовый адрес ориентира<адрес>

Постановлением <данные изъяты> от 13 августа 2020 года определение <данные изъяты> от 17.03.2020 года № изменено и признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2017 года, заключенный между ФИО и Федеральным государственным унитарным предприятием по воспроизводству и <данные изъяты>». Применены последствия недействительности сделки, возложена обязанность на ФИО возвратить Федеральным государственным унитарным предприятием по воспроизводству и <данные изъяты>» объекты недвижимости имущества, переданные по договору купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2017 года:

-земельный участок, площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующую производственную территорию предприятия, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>;

-гараж, площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №, назначение нежилое, количество этажей 1;

-хранилище для кормов, площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №, назначение нежилое, количество этажей 1;

-пристройка для быков, площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №, назначение нежилое, количество этажей 1;

-лаборатория, манеж, площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №, назначение нежилое, количество этажей 1;

-напольный склад, площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №, назначение нежилое, количество этажей 1;

-водозаборная скважина, назначение нежилое, производственное сооружение, глубина <данные изъяты> с кадастровым номером №, количество этажей 1;

-здание для племенных быков, площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №, назначение нежилое, количество этажей 1;

-гараж №, площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №, назначение нежилое, количество этажей 1.

Из материалов дела следует, что определением <данные изъяты> от 30 июня 2022 года по делу № признаны недействительными заключенные между Федеральным государственным унитарным предприятием по воспроизводству и <данные изъяты>» и ФИО договоры купли-продажи от 31.10.2017 года следующих объектов недвижимости, расположенных по <адрес>:

-гараж, площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №, назначение нежилое, количество этажей 1;

-напольный склад, площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №, назначение нежилое, количество этажей 1;

-водозаборная скважина, назначение нежилое, производственное сооружение, глубина <данные изъяты>, с кадастровым номером №, количество этажей 1;

-гараж №, площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №, назначение нежилое, количество этажей 1.

В порядке применения последствий недействительности сделок возложена обязанность на ФИО возвратить Федеральному государственному предприятию по воспроизводству и <данные изъяты>» объекты недвижимости:

-пристройку для быков, площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №, назначение нежилое, количество этажей 1;

-напольный склад, площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №, назначение нежилое, количество этажей 1;

-здание для племенных быков, площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №, назначение нежилое, количество этажей 1. Взыскано с Федерального государственного унитарного предприятия по воспроизводству и <данные изъяты>» в пользу ФИО денежные средства в общей сумме 11 509 382 рубля.

Признан недействительным договор, заключенный 21.01.2022 года между Федеральным государственным унитарным предприятием по воспроизводству и <данные изъяты>» и ФИО о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 10.11.2021 года №

В порядке применения последствий недействительности договора о передаче прав и обязанностей Федерального государственного унитарного предприятия по воспроизводству и <данные изъяты>» по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 10.11.2021 №

Истребовано из незаконного владения ФИО10 в пользу Федерального государственного унитарного предприятия по воспроизводству и <данные изъяты>» принадлежащие должнику на праве хозяйственного ведения следующие объекты недвижимости, расположенные по <адрес>:

-гараж, площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №, назначение нежилое, количество этажей 1;

-гараж №, площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №, назначение нежилое, количество этажей 1.

При этом в определении указано, что оспариваемые договоры купли-продажи от 31.10.2017 года, заключенные с ФИО в отношении каждого объекта недвижимости, являются недействительными, заключены формально, направлены исключительно на фактическое исполнение договора купли-продажи от 31.10.2017 года, признанного в судебном порядке ничтожной сделкой, а значит также ничтожны и не порождают никаких правовых последствий. Также указано, что поскольку право аренды на земельный участок передано ФИО по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 10.11.2021 года № в обход конкурентных процедур, без проведения торгов, то есть с нарушением ст. 110, 39 Закона о банкротстве, следовательно, данный договор также признается судом недействительным. При этом оплата за уступленное право аренды ФИО не произведена до настоящего времени, что свидетельствует о получении в аренду земельного участка безвозмездно.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2022 года определением <данные изъяты> от 30 июня 2022 года по делу № изменено. Заявление удовлетворено частично и признаны недействительными заключенные между Федеральным государственным унитарным предприятием по воспроизводству и <данные изъяты>» и ФИО договоры купли-продажи от 31.10.2017 года следующих объектов недвижимости, расположенных по <адрес>:

-гараж, площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №, назначение нежилое, количество этажей 1;

-напольный склад, площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №, назначение нежилое, количество этажей 1;

-гараж №, площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №, назначение нежилое, количество этажей 1.

Возложена обязанность на ФИО возвратить Федеральному государственному унитарному предприятию по воспроизводству и <данные изъяты>» объекты недвижимости:

-напольный склад, площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №, назначение нежилое, количество этажей 1;

-здание для племенных быков. Площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №, назначение нежилое, количество этажей 1;

Восстановлено ФИО право требования к Федеральному государственному унитарному предприятию по воспроизводству и <данные изъяты>» и ФИО о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 10.11.2021 №

В порядке применения последствий недействительности договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.01.2022 года постановлено восстановить права и обязанности Федерального государственного унитарного предприятия по воспроизводству и <данные изъяты>» по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 10.11.2021 №. Истребовать из незаконного владения ФИО в пользу Федерального государственного унитарного предприятия по воспроизводству и реализации сельскохозяйственного ведения следующие объекты недвижимости, расположенные по <адрес>:

-гараж, площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №, назначение нежилое, количество этажей 1;

-гараж №, площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №, назначение нежилое, количество этажей 1.

Определением <данные изъяты> от 16 февраля 2023 года установлены требования ФИО к должнику <данные изъяты>» в общей сумме 11 509 382 рубля, в качестве требований, подлежащих удовлетворению за счет имущества должника <данные изъяты>», оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов должника.

Постановлением Пятого <данные изъяты> от 18 мая 2023 года определение <данные изъяты> от 16.02.2023 года по делу № отменено, производство по требованию ФИО прекращено.

В силу части 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Поскольку установлено, что право аренды на земельный участок передано ФИО по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 10.11.2021 года в обход конкурентных процедур, ФИО 17.02.2022 года уведомляло Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области о невозможности использования арендатором земельного участка, поскольку имелось определение <данные изъяты> от 11.02.2022 года о принятии обеспечительных мер по делу в отношении данного земельного участка, а следовательно, у ФИО отсутствовала возможность пользоваться земельным участком и находящимися на нем объектами, то есть наступило существенное изменение обстоятельств, не зависящих от воли или действий ответчика, стороны при подписании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды исходили из того, что объект аренды, права аренды не являются предметом спора, передаются свободными от прав и интересов третьих лиц, то требования истца о взыскании задолженности по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.01.2022 года являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области (№) к ФИО (паспорт <данные изъяты>) о взыскании задолженности по арендной плате, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Председательствующий судья А.А. Катюха

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья А.А. Катюха