Дело № 2-1937/2025

УИД: 0

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Белореченск 23 сентября 2025 года

Белореченский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Дебуновой Ю.В.,

при секретаре Нежинской А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства в Краснодарском крае о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства в Краснодарском крае о защите прав потребителя

В обоснование своих доводов истец указал, что 19.05.2015г. заключил договор участия в долевом строительстве №141. Застройщиком по договору выступало ООО «Радуга».

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2017 года по делу в отношении застройщика введена процедура наблюдения.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.04.2018г. требования истца были включены в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Радуга».

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2021г. права и обязанности должника застройщика ООО «Радуга», перешли ответчику - Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства в Краснодарском крае.

В мае 2021г. истец получил уведомление об исключении требования из реестра о передачи жилых помещений в котором говорилось что обязательства по передаче жилых помещений от застройщика ООО «Радуга» переходят к ответчику: Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства в Краснодарском крае.

В январе 2024 г. истец получил уведомления о том что приобретателем прав, обязательств и имущества застройщика-банкрота ООО «Радуга», является ответчик: Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства в Краснодарском крае. Также в уведомлении сообщалось, что срок ввода в эксплуатацию объекта строительства ЖК «Радуга» расположенного по адресу <адрес> намечен на 1 квартал 2024 года.

11.06.2024 г. истец получил от ответчика уведомление о завершении строительства в котором ответчик уведомил истца о завершении строительства квартиры по договору №141 от 19.05.2015г. фактический №77 (строительный №77).

В уведомлении ответчик, ссылаясь на договор №141 от 19.05.2015 и результаты обмера квартиры фактический № (строительный №) требовал от истца произвести окончательные взаиморасчеты, а именно перечислить, на счет ответчика сумму 22070 (двадцать две тысячи семьдесят) рублей 53 копейки, за увеличение общей площади квартиры с 22.8 кв.м до 23.52кв.м. Истец выполнил это требование 19.06.2024г в полном объеме.

22.07.2024г. истец прибыл на объект завершенного строительства. Ответчик предоставил истцу АКТ приема-передачи объекта долевого строительства, из текста которого следовало что общая площадь помещения составляет 22.2 кв.м., а общая площадь помещения с учетом понижающих коэффициентов балконов и лоджий составляет 23,52кв.м.

Согласно Договора № от 19.05.2015г. цена Договора определялась в п.3.2 как произведение размера общей площади без учета площади лоджии/балкона на стоимость 1кв.м., что соответствовало требованиям ФЗ 214 - Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в редакции от датаг.

Согласно схеме приложения 1 договора участия в долевом строительстве № площадь квартиры в момент окончания должна будет составить 24,1м2 из которых: 19,6м2 жилая, 3,2 кв.м. санузел, 1,3 кв.м. площадь балкона с учетом понижающих коэффициентов. Таким образом общая площадь для определения цены договора 22,8 кв.м. из которых площадь санузла 3,2 кв.м.

Цена 1 кв.м на момент заключения договора составляла 30653 (тридцать тысяч шестьсот пятьдесят три) рубля 51коп.

Общая стоимость по договору составляла: 22,8*30653,51=698 900 рублей.

Свои обязательства по оплате договора № участия в долевом строительстве от датаг. истец выполнил в полном объеме 26.05.2015г.

Никаких дополнительных соглашений об изменении цены договора или способов ее расчета ответчик с истцом не заключал.

Таким образом, ответчик, выполнив расчет цены договора с учетом площади лоджии/балкона в одностороннем порядке изменил условия договора, тем самым нарушив пункт 10.2 договора участия в долевом строительстве № от 19.05.2015г.

25.07.2024г. истцом, в адрес ответчика было направлено заявление с изложением сложившейся ситуации и предложением досудебного урегулирования спора.

Ответчик отверг предложение истца, о чем уведомил письмом исх.3099 от 31.07.2024г. (с приложением экспликации к поэтажному плану здания). В экспликации к поэтажному плану указано, что общая площадь квартиры с номером 77, литер -2 составляет 22,2кв.м. Также ответчик в письме исх.3099 указал, что общая проектная площадь квартиры с условным номером 77, литер -2 составляет 22,8кв.м., что не соответствует действительности. Согласно приложения № к Договору № от 19.05.2015г. проектная площадь квартиры с условным номером 77, литер -2 составляет 24,1кв.м. (<адрес> 22,8 кв.м + площадь лоджии/балкона с учетом понижающего коэффициента 1,3кв.м).

Для получения построенной <адрес>.09.2024г. истец был вынужден подписать акт приема передачи объекта долевого строительства в редакции, предложенной ответчиком. Вносить корректировки юрист ответчика отказался, также как и подписывать измененный акт.

Просил суд признать п.3 Акта приема передачи в части изменения цены договора недействительным. Взыскать с ответчика в пользу истца удержанные у истца денежные средства в размере 22 070 руб. 53 копейки. Взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства в размере 18 392 руб. 10 копеек. Взыскать с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими средствами за период с дата по дата в размере 8 070 руб. 11 копеек. Итого 40 462 рубля 63 копейки.

Истец ФИО1, будучи надлежащим образом уведомленный о времени и месту судебного заседания, в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика - фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства в Краснодарском крае о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил письменные возражения, в которых просил в удовлетворении исковых требований отказать по доводам, изложенным в возражениях.

В соответствии с положениями статьи 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Исходя из положений п. 3 ст. 420, ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как установлено в судебном заседании, дата между ООО «Радуга» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве (далее по тексту - Договор) № многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 10 000 кв.м., который расположен по адресу: <адрес>

Застройщиком по договору выступало ООО «Радуга».

Согласно п. 1.6. Договора объектами долевого строительства по настоящему договору является следующее жилое помещение:

Квартира № 77, литер - 2, количество комнат - 1(смарт), этаж - 7.

Общая площадь квартиры определяется согласно проекту без учета площади лоджии и предварительно составляет 22,8 кв.м.

Окончательная площадь и номер Объекта долевого строительства определяются после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по данным технической инвентаризации и будут указаны в передаточном акте. Объект долевого строительства подлежит передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома, и входит в состав указанного Многоквартирного дома.

Место расположение Объекта долевого строительства, планировка и технические характеристики определены в соответствии с проектной документацией в Приложении № 1 «План этажа» и Приложении № 2 «Техническое описание Объекта долевого строительства», которые являются неотъемлемыми частями Договора.

Согласно п. 3.2 Договора цена настоящего договора определена как произведение размера общей площади (без учета площади лоджии/балкона) Объекта долевого строительства умноженной на цену 1 кв.м, площади Объекта долевого строительства. Цена 1 кв.м, площади Объекта долевого строительства с учетом технических характеристик Объекта долевого строительства и указанных в Приложении № 2 к настоящему Договору отделочных работ, выполняемых Застройщиком составляет: 30 653 (тридцать тысяч шестьсот пятьдесят три) рубля 51 коп., НДС не облагается, и остается неизменной на протяжении всего срока действия настоящего Договора.

В соответствие с п.4.3 Договора цена договора не может быть изменена в одностороннем порядке. По соглашению Сторон цена Договора может быть изменена только в следующих случаях:

- внесение Застройщиком изменений и дополнений в технические характеристики Объекта долевого строительства, установленные в пункте 1.6. настоящего договора;

- корректировки площади Объекта долевого строительства в соответствии с данными органа технической инвентаризации.

Согласно п. 4.4 Договора если на основании данных технической инвентаризации будет установлено увеличение общей площади Объекта долевого строительства. Участник долевого строительства уплачивает Застройщику денежные средства, соответствующие разнице между размером цены Договора, указанной в пункте 3.2., и размером цены Договора, рассчитанной исходя из фактической площади объекта долевого строительства. В этом случае Застройщик направляет Участнику долевого строительства расчет доплаты денежных средств и счет, по которому эта доплата должна быть произведена Участником долевого строительства. Доплата осуществляется в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня уведомления Участника долевого строительства Застройщиком, но не позже дня подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства.

Согласно п. 4.5. ДД если на основании данных технической инвентаризации будет установлено уменьшение общей площади Объекта долевого строительства. Застройщик возвращает Участнику долевого строительства денежные средства, соответствующие разнице между ценой Договора, указанной в пункте 3.3., и ценой Договора, рассчитанной исходя из фактической площади Объекта долевого строительства. Расчет суммы возврата денежных средств Застройщик представляет Участнику долевого строительства одновременно с уведомлением о завершении строительства жилого дома. Возврат осуществляется в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня уведомления Участника долевого строительства Застройщиком, но не позже дня подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства.

Согласно схеме приложения 1 договора участия в долевом строительстве №141 площадь квартиры в момент окончания должна будет составить 24,1 кв.м., из которых: 19,6 кв.м. жилая, 3,2 кв.м. санузел, 1,3 кв.м. площадь балкона с учетом понижающих коэффициентов.

Таким образом, стоимость квартиры привязана к ее общей площади, включая балконы и лоджии, с учетом соответствующего понижающего коэффициента.

Общая площадь для определения цены договора 22,8 кв.м из которых площадь санузла 3,2 кв.м.

Цена 1 кв.м на момент заключения договора составляла 30653 (тридцать тысяч шестьсот пятьдесят три) рубля 51коп.

Общая стоимость по договору составляла: 22,8х30653,51=698 900 рублей.

Свои обязательства по оплате договора №141 участия в долевом строительстве от 19 мая 2015г. истец выполнил в полном объеме 26.05.2015г. (л.д.16).Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2019 г. по делу № А32-8916/2017 ООО «Радуга» (ИНН <***>) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края по вышеуказанному делу от 12.02.2021 г. права и обязанности должника- застройщика ООО «Радуга», в том числе переду участниками строительства, переданы Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства в Краснодарском крае.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края по вышеуказанному делу от 02.04.2018 г. требования ФИО1 о передаче <адрес>, литер - 2, количество комнат - 1, этаж - 7, общей проектной площадью 22,8 кв.м, находящейся по строительному адресу: <адрес> включены в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Радуга».

Таким образом, к Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства в Краснодарском крае перешли все права и обязанности по Договору.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве), по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона (ч. 1 ст. 5 Закон об участии в долевом строительстве).

Согласно ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Исходя из содержания ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Как установлено из схемы приложения 1 Договора участия в долевом строительстве №141 площадь квартиры в момент окончания должна будет составить 24,1 кв.м. из которых: 19,6 кв.м. жилая, 3,2 кв.м. санузел, 1,3 кв.м. площадь балкона с учетом понижающих коэффициентов.

Из акта приема-передачи квартиры от 16.09.2024 г. следует, что в соответствии с Договором Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в Краснодарском крае передал, а ФИО1 принял помещения многоквартирного дома по адресу: <адрес> общей площадью включая лоджии и балконы 23,52 кв.м., жилой площадью (без лоджий и балконов) 22,2 кв.м.

Оплата истцом была произведена в соответствие с п.3.2 Договора как произведение размера общей площади без учета площади лоджии/балкона за 22,8 кв.м. в размере 698 900 рублей, что соответствовало требованиям Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в редакции от 21.07.2014 г.

Таким образом, после завершения строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию истцу, как участнику долевого строительства, была передана квартира меньшей площадью (на 0.58 кв.м.), чем было предусмотрено Договором. И по условиям п.4.5 Договора Застройщик должен был вернуть Участнику долевого строительства денежные средства, соответствующие разнице между ценой Договора, указанной в пункте 3.3., и ценой Договора, рассчитанной исходя из фактической площади Объекта долевого строительства. Возврат должен был быть осуществлён в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня уведомления Участника долевого строительства Застройщиком, но не позже дня подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства.

Вместе с тем истцу было предложено доплатить ещё 22 070 руб. 53 копейки. Оплата произведена истцом13 июня 2024 года (л.д.19).

Как было указано выше цена в соответствии с п. 3.2 Договора определена как произведение размера общей площади (без учета площади лоджии/балкона) Объекта долевого строительства умноженной на цену 1 кв.м, площади Объекта долевого строительства.

По условиям п.3 акта приема передачи от 16.09.2024 г. цена в нарушение п. 4.3 Договора, согласно которому цена договора не может быть изменена в одностороннем порядке., а только по соглашению Сторон, изменена в одностороннем порядке.

При таких обстоятельствах требования истца о признании п.3 акта приема передачи от 16.09.2024г. в части изменения цены договора недействительным и взыскании с ответчика 22 070 руб. 53 коп. подлежат удовлетворению.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как указывалось выше, п 4.5. Договора предусмотрена обязанность застройщика в случае, если на основании данных БТИ будет установлено уменьшение общей площади Объекта долевого строительства. Застройщик возвращает Участнику долевого строительства денежные средства, соответствующие разнице между ценой Договора, указанной в пункте 3.3., и ценой Договора, рассчитанной исходя из фактической площади Объекта долевого строительства. Расчет суммы возврата денежных средств Застройщик представляет Участнику долевого строительства одновременно с уведомлением о завершении строительства жилого дома. Возврат осуществляется в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня уведомления Участника долевого строительства Застройщиком, но не позже дня подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства.

Воспользовавшись своим правом, предусмотренным Договором, истец в адрес ответчика направил заявление о возврате излишне уплаченной цены договора в размере 22070 руб. 53 коп., а также за переплаченные 0.58 кв.м. в размере 18 392 руб.10 коп. Итого просил вернуть ему 40 462 рубля 63 копейки. Однако данное требование осталось без удовлетворения.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что заявленные требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

25.07.2024г. истцом, в адрес ответчика было направлено заявление с изложением сложившейся ситуации и предложением досудебного урегулирования спора.

Ответчиком было отказано в возврате денежных средств письмом исх.3099 от 31.07.2024г.

В данной связи с Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства в Краснодарском крае подлежат взысканию проценты за неправомерное удержание денежных средств, уклонение от их возврата за период с 31.07.2024 по 25.07.2025г. в размере 8 070 рублей 11 копеек.

Статья 13 Закона о защите прав потребителей определяет ответственность изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за нарушение прав потребителей. При этом пунктом 6 настоящей статьи предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Как разъяснено в п. 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Общая сумма, присужденная истцу, составляет 48 532 руб. 74 коп., следовательно, размер штрафа, подлежащий взысканию с ответчика в пользу истца, составит 24 266 руб. 37 коп. (48532.74 х 50%).

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ и ст. 333.19 НК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в связи с чем, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства в Краснодарском крае о защите прав потребителей – удовлетворить.

Признать п.3 Акта приема передачи объекта долевого строительства от 16.09.2024 г. о передаче помещения квартиры № 77 общей площадью 23.52 многоквартирного дома по адресу <адрес> в части изменения цены договора недействительным.

Взыскать с Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства в Краснодарском крае в пользу ФИО1 излишне уплаченную цену договора участия в долевом строительстве № 141 от 19.05.2015 г. в размере 40 462 рубля 63 копейки

Взыскать с Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства в Краснодарском крае в пользу ФИО1 проценты за неправомерное удержание денежных средств, уклонение от их возврата за период с 31.07.2024 по 25.07.2025г. в размере 8 070 рублей 11 копеек.

Взыскать с Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства в Краснодарском крае в пользу ФИО1 штраф в размере 24 266 руб. 37 коп.

Взыскать с Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства в Краснодарском крае государственную пошлину в доход государства в размере 4000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 3 октября 2025 г.

Судья Ю.В. Дебунова