УИД 77RS0004-02-2024-002378-24

Решение

именем Российской Федерации

27 ноября 2025 года Гагаринский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Черныш Е.М., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3526/2025 по иску ФИО1 к Государственному бюджетному общеобразовательному учреждению адрес «Школа №109» о признании незаконным устройства, обязании привести общее имущество многоквартирного дома в первоначальное состояние,

Установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ГБОУ Школа №109 о признании незаконным устройства входной группы с установкой пандуса, козырька и ступеней в нежилое помещений ГБОУ Школа №109 по адресу: адрес; обязании привести общее имущество многоквартирного дома в первоначальное состояние, а именно: произвести демонтаж входной группы, восстановить оконный проём, внешнюю стену и фасад дома в месте установки входной группы, мотивировав заявленные требования тем, что ФИО1 является собственником квартиры №62 в многоквартирном доме по адресу: адрес. В декабре 2023 года ГБОУ Школа №109, занимающее помещения на первом этаже многоквартирного дома, начало монтаж входной группы с улицы в принадлежащие ему нежилые помещения. При производстве работы был установлен пандус, козырёк и ступени, а также начат демонтаж подоконной части наружной стены. Согласно заключения (ситуационного плана) от 02.02.2024, изготовленного кадастровым инженером фио, расстояние от дома в месте возведения новой входной группы до границ земельного участка, на котором расположен дом, составляет 0,57 адрес фотографий, сделанных на месте производства работ 07.02.2024, видно, что входная группа возведена впритык к дому, т.е. располагается на земельном участке, на котором расположен дом (придомовая территория). Согласия на производство данных работ ФИО1 не давал. Внешняя стена является несущей конструкцией, входящей в состав общего имущества многоквартирного дома, и на её демонтаж требуется согласие всех собственников помещений дома.

Истец ФИО1, представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержали.

Представитель ГБОУ Школа № 109 фио в судебное заседание явился, иск не признал по доводам письменных возражений.

Представители 3-х лиц в судебное заседание не явились, извещены.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, приходит к следующему:

Согласно п.1 ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Положениями п.п. 3, 4 ч.1 ст.36 адрес кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Частью 2 названной статьи предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Пунктом 2 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 определено, что в состав общего имущества включаются в том числе чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 16 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023, правоотношения, возникающие в связи с реконструкцией, переустройством и перепланировкой жилых и нежилых помещений (далее – помещений) в многоквартирном доме, регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации и других федеральных законов, нормативными правовыми актами, изданными в соответствии с указанными федеральными законами, а также нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Порядок проведения переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме установлен нормами главы 4 ЖК РФ.

В целях определения содержания понятий «переустройство» и «перепланировка» суды исходят из положений статьи 25 ЖК РФ, в соответствии с которыми переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

В силу части 1 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения (часть 2 настоящей статьи).

Понятие «реконструкция» установлено пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Часть 2 ст.40 адрес кодекса Российской Федерации устанавливает, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу положений ст.44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе, принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч.3 ст.36 ЖК РФ).

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

ФИО1, собственником помещения в многоквартирном доме по адресу: адрес, заявлены требования о признании незаконным устройства входной группы с установкой пандуса, козырька и ступеней в нежилое помещений ГБОУ Школа №109 по адресу: адрес; обязании привести общее имущество многоквартирного дома в первоначальное состояние, а именно: произвести демонтаж входной группы, восстановить оконный проём, внешнюю стену и фасад дома в месте установки входной группы.

ГБОУ Школа №109, возражая против удовлетворения требований иска, в представленном в материалы дела отзыве ссылается на то, что пандус на общедомовом имуществе (прилегающей территории) установлен на основании решения общего собрания собственников, оформленного протоколом №1/2023 от 29.08.2023. Помимо этого, в соответствии с ч.4.1 ст.36 ЖК РФ приспособление общего имущества в МКД для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям дома допускается без решения общего собрания собственников помещений в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. Демонтаж части наружной стены под оконным проёмом и устройство на его месте дверного проёма не влечёт изменения параметров объекта капитального строительства; указанные работы не повлекли уменьшение общего имущества, поскольку в результате их производства не изменился порядок использования данных конструкций другими собственниками помещений в МКД. Входная группа, пандус, ступеньки и козырёк установлены в рамках выполнения задач по обеспечению условий для беспрепятственного доступа детей-инвалидов, обучающихся с ограниченными возможностями здоровья, к объекту социальной инфраструктуры.

В подтверждение допустимости и безопасности выполняемых работ ГБОУ Школа №109 представлено техническое заключение ГБУ «Экспертный центр».

Судом установлено, что ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: адрес. Многоквартирный жилой дом расположен на земельном участке по адресу: адрес, уч.24/1, кадастровый номер 77:06:0003005:3642.

Помещения, расположенные на первом этаже указанного многоквартирного дома, занимает ГБОУ Школа №109, что им в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

Решением общего собрания собственников помещений МКД по адресу: адрес от 29.08.2023 (протокол №1/2023) принято решение о согласовании планируемых работ в виде устройства новой входной группы с устройством пандуса, козырька и ступеней в нежилое помещение ГБОУ Школа №109 (второй вопрос повестки дня). По вопросу проголосовали: «ЗА» – 53,33% (4 287,80 кв.м), «Против» – 7,91%, «Воздержались» – 38,75% от общего числа собственников помещений, принявших участие в голосовании. Всего в голосовании приняли участие 109 собственников квартир и нежилых помещений, что составляет 70,5% голосов от общего числа собственников (11 403,30 кв.м).

По данному делу юридически значимыми и подлежащими доказыванию обстоятельствами с учетом подлежащих применению норм материального права является выяснение вопроса о том, являлись произведенные ответчиком строительные работы перепланировкой с использованием общего имущества собственников многоквартирного дома и требует ли она согласования с собственниками, нарушает ли данная перепланировка права и законные интересы граждан либо не создает угрозу их жизни или здоровья, либо имела место реконструкция нежилого помещения.

Из представленной в материалы дела Рабочей документации усматривается, что разработан проект на реконструкцию объекта капитального строительства в сфере образования ГБОУ Школа №109 по адресу: адрес, согласно которому предусмотрены следующие архитектурно-строительные мероприятия: перепланировка входной группы; монтаж отделки входной площадки и пандуса керамической плиткой; монтаж нового дверного блока; монтаж тактильной плитки; монтаж козырька над главным входом и др. работы.

Также данная рабочая документация имеет описание работ по проведению демонтажа кирпичной кладки, разборки оконных проемов, демонтаж части водосточной трубы, демонтаж деревянного короба, устройство входной площадки со ступенями.

В соответствии с пунктом 2 письма Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 22.10.2020 №31768-ОГ/04 «О реконструкции многоквартирного дома» (имеется в материалах дела) демонтаж любой ограждающей конструкции (стены, перегородки и т.п.), входящей в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, является реконструкцией.

Согласно выводов судебной строительно-технической экспертизы, проведённой фио «Судебный эксперт» в порядке ст.79 ГПК РФ на основании определения Гагаринского районного суда адрес от 19.06.2025, в результате устройства входной группы увеличилась площадь застройки многоквартирного жилого дома, а такие параметры, как площадь здания, этажность, строительный объём, не изменились. В силу положений п.14 ст.1 ГрРФ вид строительных работ, который изменяет параметры зданий, относится к реконструкции. При устройстве входной группы произошло занятие части земельного участка, предназначенного для расположения и обслуживания жилого дома по адресу: адрес. В результате визуального осмотра установлено, что проведённые строительно-монтажные работы по устройству входной группы затрагивают общее имущество собственников помещений МКД, а именно: работы по устройству входного дверного проёма на месте оконного проёма уменьшают размер общего имущества в части ограждающих несущих конструкций, а работы по устройству пандуса и лестницы уменьшают размер общего имущества в части земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (заключение эксперта №609/25 от 15.08.2025).

Оценивая в соответствии со ст.67 ГПК РФ заключение эксперта фио «Судебный эксперт», предупреждённого об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оснований сомневаться в компетентности эксперта, привлечённого для экспертного исследования, имеющего специальное образование, опыт работы по специальности, сделанных выводах, подробно мотивированных, обоснованных, достаточно полно и ясно изложенных в заключении по вопросам, поставленным судом перед экспертами относительно предмета спора, имеющего ссылки на нормативные акты, которые были приняты во внимание при производстве исследований, у суда не имеется. Обстоятельств, на основании которых можно прийти к выводу о неясности или неполноте этого заключения, являющихся основаниями назначения дополнительной экспертизы, а так же обстоятельств, на основании которых можно усомниться в правильности или обоснованности этого заключения, являющихся основаниями назначения повторной экспертизы (ст.87 ГПК РФ), судом не установлено. Суд принимает во внимание и признает допустимым доказательством по делу заключение судебной экспертизы.

Исходя из ч.ч. 1-3 ст.36, ч.2 ст.40, п.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества. В его отсутствие нельзя признать такую реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона.

Надлежащим подтверждением наличия согласия всех собственников на реконструкцию жилого помещения в многоквартирном доме является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд полагает, что материалами дела подтверждается проведение реконструкции многоквартирного дома по адресу: адрес отсутствие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем удовлетворяет требования иска в полном объёме.

В соответствии с частью 2 статьи 206 ГПК РФ в случае, если определенные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

С учетом обстоятельств дела суд, исходя из необходимости реального исполнения судебного постановления и обеспечения наиболее разумного и справедливого баланса интересов сторон, полагает возможным установить ответчику срок на исполнение решения суда о возложении обязанности по демонтажу входной группы в течение 6 (шести) месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Признать устройство входной группы с установкой пандуса, козырька и ступеней в нежилое помещений ГБОУ Школа №109 по адресу: адрес незаконным.

Обязать Государственное бюджетное общеобразовательное учреждение адрес «Школа №109» в течение 6 (шести) месяцев с даты вступления решения в законную силу произвести демонтаж входной группы с установкой пандуса, козырька и ступеней в нежилое помещение ГБОУ Школа №109 по адресу: адрес и восстановить оконный проём, внешнюю стену и фасад дома в первоначальное состояние.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский городской суд через канцелярию Гагаринского районного суда адрес в течение месяца с даты изготовления решения в окончательной форме.

решение в окончательной форме изготовлено 20 марта 2026 года

Судья Е.М. Черныш