Дело №2-515/2023

УИД 23RS0058-01-2022-006770-98

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 февраля 2023 года город Сочи

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Крижановской О.А.,

при секретаре судебного заседания Гончаровой Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело исковому заявлению Лейковской ФИО8 ФИО10 к ФИО2 ФИО12 ФИО14 о расторжении договора аренды, освобождении помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просит расторгнуть, заключенный между ФИО1 и ФИО2 договор аренды гаражного бокса №15 в ЖСК «<данные изъяты>» от 01.05.2020 года расположенного по адресу: г. Сочи, ул. <адрес>, д. 30 А; обязать ответчика освободить указанный гаражный бокс.

В обоснование заявленных требований Истец указала следующее: ФИО1 является членом жилищно-строительного кооператива «<данные изъяты>» и за ней во владение и пользование закреплен гаражный бокс № 15, общей площадью 69,1 кв.м. расположенный по адресу: г. Сочи, ул. <адрес>, д. 30 а.

01 мая 2020 года между ФИО1 и ответчиком был заключен договор аренды указанного гаражного бокса. Согласно п.1 Договора арендодатель передает арендатору имущество во временное владение и пользование за плату 17 000 рублей в месяц плюс оплата коммунальных услуг. Пунктом 2.1. Договора предусмотрено, что объектом аренды является гараж № 15 в ЖСК «<данные изъяты>» по адресу: г. Сочи, ул. <адрес>, д. 30 а. Срок действия данного договора сторонами установлен до 01 августа 2023 года.

Как следует из части 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имуществе Согласно п. 3.3 "СП 113.13330.2016. Свод правил. Стоянки автомобилей Актуализированная редакция СНиП 21-02-99*" гараж - это здание и сооружение помещение для стоянки (хранения), ремонта и технического обслуживания автомобилей, мотоциклов и других транспортных средств. В соответствии с п.3.19 СНиП "Стоянки автомобилей" под хранением автомобилей боксового типа понимается хранение автомобилей в отдельных боксах, выезд из которых осуществляется непосредственно наружу или на внутренний проезд. Как следует из технического паспорта объекта аренды, гаражный бокс № 15 является нежилым помещением.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.

Поскольку гаражный бокс является нежилым помещением, предназначен для стоянки, ремонта, хранения и технического обслуживания транспортных средств, арендатор ФИО2 вправе использовать арендуемое имущество только в соответствии с его назначением. Между тем, арендуемый гаражный бокс используется ФИО2 для постоянного проживания ее и членов ее семьи, что подтверждается актом комиссии от 11 ноября 2022 года в составе председателя ЖСК «<данные изъяты>» и членов ЖСК, а это противоречит назначению данного имущества и является существенным нарушением условий заключенного договора. В связи с этим, истец направляла ФИО2 требование обеспечить надлежащее использование данного имущества, а в противном случае в трехдневный срок заключить соглашение о расторжении договора аренды, которое оставлено ей без ответа.

Кроме того, в настоящее время существенно изменились обстоятельства, из которых истец исходила при заключении спорного договора, а именно: значительно увеличилась ставка арендной платы на недвижимое имущество на территории г. Сочи, в том числе и на гаражи; ухудшилась экономическая ситуация в связи с проведением СВО, что повлекло за собой существенное снижение доходов населения с одновременным увеличением роста инфляции и потребительских цен, при том, что данные обстоятельства как невозможно было предвидеть при заключении договора, так и преодолеть их после возникновения. Направленное арендатору ФИО2 соглашение о расторжении договора в связи с указанными обстоятельствами, так же оставлено ею без ответа.

Поскольку, при указанных обстоятельствах имеются два предусмотренных законом основания для расторжения договора аренды, истец обращается в суд для защиты нарушенных прав.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила своего представителя. В судебном заседании представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, поддержал доводы, указываемые в иске и просит заявленные требования удовлетворить в полном объеме, расторгнуть заключенный между истцом и ответчиком договор аренды гаражного бокса по основаниям ч.2 ст.450 ГК РФ и ч.1 ст.451 ГК РФ.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала сославшись на доводы изложенные в письменных возражениях. Ответчик указала, что спорным гаражом она, и ее семья, пользуется более 10 лет. Ранее 20 ноября 2011 г. между ее мужем ФИО4 и <данные изъяты>, предыдущим собственником гаража, был заключен договор аренды жилого гаража № 15 в ЖСК «<данные изъяты>». Данный договор предусматривал право проживания арендатора в гаражном боксе. Указанный договор неоднократно продлевался по соглашению сторон. В дальнейшем, после смерти <данные изъяты>., договор аренды гаража с правом выкупа был заключен между истцом и ответчиком. Согласно п. 2.1 договора аренды гаража от 01.05.2020 г. арендованный гараж переходит в собственность арендатора по истечении срока 01.08.2023 г., сумма выкупа гаражного бокса составляет 1 500 000,00 рублей. Каких-либо условий о возможности досрочного расторжения договор не содержит. Она, как арендатор, существенных нарушений договора не допускала, использовала имущество по назначению, за свои средства по устному соглашению с истцом произвела ремонт гаражного бокса. Каких-либо условий о том, что проживание в гаражном боксе является существенным нарушением, договор аренды от 01.05.2020 г. не содержит. Она совместно с супругом периодически находились в гаражном боксе, проводили ремонтные работы, однако в нем не проживали. Первоначально, истцом в адрес ответчика было направлено уведомление от 15.11.2022 г. и соглашение о расторжении договора аренды гаража от 01.05.2020 г., согласно которому предлагалось расторгнуть договор аренды от 01.05.2020 г., в связи с изменением арендной ставки и ухудшением экономической ситуации. Она не согласилась с данным соглашением и от подписания отказалась. В дальнейшем, истцом в ее адрес было направлено уведомление о предложении расторгнуть договор в связи с проживанием в гараже ответчика. Таким образом, истец имеет намерение любым способом расторгнуть договор аренды, используя различные надуманные поводы. Истинный мотив такого недобросовестного поведения истца связан с тем, что истца не устраивает размер ежемесячной арендной платы (17 000,00 руб.), установленный в п. 1 договора аренды гаража от 01.05.2020 года, а также увеличения в разы стоимости аналогичных гаражей на рынке. Условия об изменении арендной платы договор аренды не содержит. Таким образом, требования истца являются необоснованными. Истцом изложено, по его мнению, два основания существенного нарушения условий договора аренды. Однако, основания, указанные в ГК РФ для расторжения договора отсутствуют, а иных условий договор аренды не содержит. Считает, что истец злоупотребляет правом.

Представитель третьего лица председатель жилищно-строительного кооператива «<данные изъяты>» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Третье лицо без самостоятельных требований ФИО4 поддержал доводы ответчика, просил в заявленных требованиях ФИО1 отказать.

Суд, на основании положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Судом установлено и следует из материалов дела, что истец ФИО1 является членом жилищно-строительного кооператива «<данные изъяты>» и за ней во владение и пользование закреплен гаражный бокс № 15, общей площадью 69,1 кв.м. расположенный по адресу: г. Сочи, ул. <адрес>, д. 30 а.

Согласно ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищно-строительным кооперативом (далее - ЖСК) признается добровольное объединение граждан и в установленных ЖК РФ, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ жилищно-строительного кооператива «<данные изъяты>» зарегистрирован в качестве юридического лица 04.07.2008 года. Основной вид экономической деятельности – управление и эксплуатация жилого фонда за вознаграждение на договорной основе, дополнительный вид экономической деятельности - управление эксплуатацией нежилого фонда за вознаграждение или на договорной основе.

Из Устава жилищно-строительного кооператива «<данные изъяты>» п.1.4 следует, что кооператив является некоммерческой организацией созданной в форме потребительского кооператива- жилищно-строительного кооператива.

В соответствии с п.2.1 Устава кооператив создан для удовлетворения потребностей граждан и юридических лиц в жилье, гаражах путем строительства многоквартирного дома в г.Сочи за счет собственных и привлеченных средств.

01 мая 2020 года между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 был заключен договор аренды гаража с правом выкупа согласно которого арендодатель передает арендатору имущество во временное владение и пользование за плату 17 000 (семнадцать тысяч) рублей в месяц плюс оплата коммунальных услуг ( п.1 Договора). Пунктом 2.1. Договора предусмотрено, что объектом аренды является помещение общей площадью 64,2 кв.м. расположенное по адресу: г. Сочи, ул. <адрес>, д. 30 а, гараж №15. Срок действия данного договора сторонами установлен до 01 августа 2023 года.

Так же Договор предусматривает условие, что арендованный гараж переходит в собственность арендатора по истечении срока 01.08.2023 г.

Сумма выкупа гаражного бокса составляет 1 500 000,00 рублей (п. 3 договора).

Согласно Технического паспорта нежилого помещения (гараж) №15 расположенного по адресу г. Сочи, ул. <адрес>, д. 30 а от 25.09.2007 г. назначение помещения – гараж, в состав которого входит литер А1 гараж, А1, 2 и 3 этаж, балкон.

Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление от 15.11.2022 и соглашение о расторжении договора аренды гаража от 01.05.2020, согласно которому ФИО2 предлагалось расторгнуть договор аренды от 01.05.2020 г., в связи с изменением арендной ставки и ухудшением экономической ситуации.Ответчик не согласился с данным соглашением и от подписания отказался.

Так же, истцом в адрес ответчика было направлено уведомление от 15.11.2022 года с предложением расторгнуть договор в связи с использованием арендуемого помещения не по назначению гараж согласно п. 3.3 "СП 113.13330.2016. Свод правил. Стоянки автомобиле Актуализированная редакция СНиП 21-02-99*" гараж - это здание и сооружение помещение для стоянки (хранения), ремонта и технического обслуживания автомобилей, мотоциклов и других транспортных средств, а для постоянного фактического проживания. Ответчик на требование о расторжении договора по данному основанию не ответил, в связи с чем истец обратилась в суд.

Заявляя требование о расторжении договора аренды, истец ссылается на положения ч.2 ст.450 ГК РФ и ч.1 ст.451 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором иных оснований для досрочного прекращения или расторжения договора по инициативе арендодателя, не предусмотрено

На основании ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Договор аренды гаража от 01 мая 2020 года каких-либо условий о том, что проживание в гаражном боксе является существенным нарушением не содержит.

При этом суд учитывает, что спорный гараж расположен в Жилищно-строительном кооперативе, целью которого согласно Устава является удовлетворения потребностей граждан и юридических лиц в жилье, гаражах путем строительства многоквартирного дома в г.Сочи за счет собственных и привлеченных средств.

При этом, технические параметры спорного нежилого помещения, отраженные в Техническом паспорте явно не соответствуют требованиям СНиП "Стоянки автомобилей».

Указанное, также подтверждается фототаблицей, представленной ответчиком.

Суд так же учитывает, что из ранее заключенного с ответчиком договора аренды следует, что спорное помещение гараж №15 именовалось как жилой гараж, арендодатель передает арендатору помещение пригодное для проживания.

На основании пункта 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Частью 1 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу части 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (часть 4 статьи 451 ГК РФ).

Из системного толкования приведенных положений следует, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестной стороне в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Как следует из материалов дела, в направленных в адрес ответчика претензиях от 15.11.2022 года содержатся предложения о расторжении договора аренды; в качестве оснований, повлекших указанное требование, отражены: использование арендуемого помещения гаражного бокса не в целях хранения и технического обслуживания транспортных средств, а для постоянного проживания ФИО2 и членов ее семьи, а так же существенное изменение обстоятельства, из которых истец исходила при заключении спорного договора, а именно: значительно увеличилась ставка арендной платы на недвижимое имущество на территории г. Сочи, ухудшилась экономическая ситуация увеличился роста инфляции и потребительских цен.

Иных нарушений, являющихся, по мнению арендодателя, основаниями для досрочного расторжения договора, в претензии не указано.

При этом, направленные истцом ответчику претензии не содержали предложение об изменении условий договора в части изменения арендной ставки для восстановления имущественных интересов Арендодателя.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания, исходя из принципа состязательности, согласно которому каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из предмета заявленных требований, в силу положений статьи 56 ГПК РФ именно на истца возложена обязанность доказать существенность допущенного ответчиком нарушения обязательств по договору аренды.

Доводы истца о нарушении арендатором условий договора аренды судом отклоняются как необоснованные и не подтвержденные допустимым и достоверными доказательствами.

Суд не принимает доводы истца о том, что договор подлежит расторжению в связи с значительным увеличением ставки арендной платы на недвижимое имущество на территории г. Сочи, ухудшением экономической ситуации в стране, что повлекло существенное снижение доходов населения с одновременным увеличение роста инфляции и потребительских цен.

При этом суд учитывает, что сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем, не могли исключать вероятность роста цен по любым причинам в период исполнения договоров аренды.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив представленные сторонами доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к выводу о том, что истцом не представлено безусловных доказательств существенного нарушения арендатором условий договора, влекущих для истца такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании изложенного, учитывая совокупность изложенных выше обстоятельств, установленных в рамках настоящего дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 о расторжении договора аренды от 01.05.2020.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В исковых требованиях Лейковской ФИО9 ФИО11 к ФИО2 ФИО13 ФИО15 о расторжении договора аренды, освобождении помещения – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Хостинский районный суд г.Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть 16.02.2023.

Судья О.А. Крижановская

На момент опубликования не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО.

Судья Крижановская О.А.