РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙССКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ <адрес>,
<адрес>
Ногинский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Грибковой Т.В.,
при ведении протокола по поручению председательствующего помощником судьи Лебедевой Н.А.,
с участием истца ФИО1, представителя истца по ордеру адвоката Быкова В.Е., ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 чу о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи,
установил:
ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обратился в суд с указанным иском к ФИО2, ФИО3
Требования мотивированы тем, что ФИО1 на праве собственности принадлежат три комнаты (№ №, 3, 4) в коммунальной <адрес>. Комната № в той же квартире ранее принадлежала его сестре – ФИО2, которая в сентябре 2022 года продала ее ФИО3 за 1 020 000,00 рублей. Между тем, в апреле 2022 года ФИО1 получено от ФИО2 сообщение о намерении продать принадлежащую ей комнату по цене 900 000,00 рублей, на которое он ответил согласием, путем направления ДД.ММ.ГГГГ соответствующего письма. Поскольку ФИО1, как собственник комнат в той же коммунальной квартире, имел приоритетное право на приобретение в собственность отчуждаемой комнаты по цене, по которой она продавалась, а в результате совершенной ФИО2 и ФИО3 сделки последний стал правообладателем спорной комнаты, то права и обязанности покупателя по заключенному ими договору купли-продажи должны быть переведены на него.
Просил перевести на него права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3, объектом которого является комната № в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №; взыскать с него в пользу ФИО3 денежные средства в сумме 900 000,00 рублей в счет оплаты комнаты № в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3; указать, что вступившее в законную силу решение суда является основанием погашения записи государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ФИО3 на комнату № в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, и регистрации за ним комнаты № в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №.
В судебном заседании ФИО1, представитель истца по ордеру – адвокат Быков В.Е. (л.д. 34-36) предъявленные требования поддержали по доводам искового заявления (л.д. 5-7), дали суду объяснения аналогичного содержания.
ФИО2 просила отказать в удовлетворении предъявленных требований по основания и доводам, изложенным в письменных возражениях (л.д. 77, 92-94). Дополнительно пояснила, что давно имела намерение продать спорную комнату ввиду отсутствия желания проживать в ней, о чем многократно говорила брату, который лишь на словах выражал желание ее купить, не совершая фактически никаких действий, направленных на приобретение указанного имущества, под различными предлогами.
ФИО3, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (далее – управление Росреестра по <адрес>) в судебное заседание не явились, явку в суд представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом (л.д. 87) – в соответствии с требованиями главы 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), сведений о причинах неявки суду не сообщили, письменных отзыва (возражений), объяснений по делу в суд не направили.
В соответствии с положениями частей 3, 4 статьи 167 ГПК РФ, с учетом мнения присутствующих участников судебного процесса, – судебное разбирательство проведено в судебном заседании при данной явке.
Выслушав объяснения сторон, представителя истца, проверив их доводы в обоснование предъявленных требований и возражений, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, – суд приходит к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
По смыслу части 2 той же статьи обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами права, подлежащими применению к спорным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле.
В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
По правилам пунктов 1, 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 ГК РФ).
В соответствии с положениями части 1 статьи 41, частей 1, 3 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее – общее имущество в коммунальной квартире). Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты и следует судьбе права собственности на нее.
Согласно требованиям частей 5, 6 статьи 42 ЖК РФ собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире; отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.
Как установлено ГК РФ (пункты 1, 2 статьи 246) распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.
В силу статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (пункт 1).
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (пункт 2).
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3). В силу пункта 1 статьи 549, абзаца первого статьи 550, пункта 1 статьи 551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Судом установлено, что ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, инвалид II группы с рождения (л.д. 8), зарегистрирован постоянно и фактически проживает по адресу: <адрес>, помещение 28 – с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17, 53, 67-68), является собственником трех из четырех комнат №№, 3, 4, площадью 35,6 м2, – с ДД.ММ.ГГГГ на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ на передачу жилого помещения в собственность (с ДД.ММ.ГГГГ помещение с кадастровым номером 50:16:0301001:2540) (л.д. 14-16, 55).
Собственником четвертой комнаты в той же квартире (комната №), площадью 16,2 м2, на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ на передачу жилого помещения в собственность являлась в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ его сестра – ФИО2 (с ДД.ММ.ГГГГ помещение с кадастровым номером 50:16:0301001:2542) (л.д. 56, 74), которая имела регистрацию по указанному адресу ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 54, 67-68).
Истцу ДД.ММ.ГГГГ поступила телеграмма, в которой ответчик уведомила о намерении продать комнату, площадью 16,2 м2, в коммунальной квартире по адресу: <адрес>, комната 2 – за 900 000,00 рублей, а также о продаже комнаты другому, если он не осуществит покупку в течение тридцати дней с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18).
ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ направлен в адрес ФИО2 ответ на заявление-уведомление о продаже комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, в котором он сообщил о своем намерении воспользоваться преимущественным правом покупки данной комнаты по указанной в уведомлении цене, для чего просил связаться с его представителем по телефону (л.д. 20-21).
Соответствующее почтовое отправление вручено адресату лично ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22-23).
Судом также установлено, что ответчиком размещены в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» объявления о продаже той же комнаты по цене 970 000,00 рублей ДД.ММ.ГГГГ, 940 000,00 рублей ДД.ММ.ГГГГ, 1 020 000,00 рублей ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 24-28, 89-91).
При этом ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 дан письменный отказ от преимущественного права покупки согласно пункту 6 статьи 42 ЖК РФ, статье 250 ГК РФ, удостоверенный нотариусом Ногинского нотариального округа <адрес> – ФИО4 (зарегистрирован в реестре за №-н/50-2022-1-601), в котором он также сообщил, что ему известно о предстоящей продаже ФИО2 принадлежащей ей одной комнаты (за номером 2), площадью 16,20 м2, в квартире по адресу: <адрес>, помещение 28 – за 1 000 000,00 рублей (л.д. 75).
Между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи квартиры (л.д. 76), по условиям которого продавец продала, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество – комнату за номером 2, назначение: жилое, общей площадью 16,2 м2, этаж 2, адрес: <адрес> (пункт 1.1) по цене 1 020 000,00 рублей (пункт 2.1).
На основании указанного договора произведена государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 50:16:0301001:2542, с ДД.ММ.ГГГГ его собственником является ФИО3 (л.д. 10-13).
Таким образом, собранными по делу доказательствами подтверждается надлежащее извещение ответчиком о намерении продать принадлежащую ей комнату в квартире по указанному адресу, как за 900 000,00 рублей, так и за 1 000 000,00 рублей, истца и отказа последнего от ее приобретения по цене 1 000 000,00 рублей.
Последующее установление ФИО2 большей продажной стоимости объекта на 20 000,00 рублей ДД.ММ.ГГГГ, совершение сделки с ФИО3 по такой цене ДД.ММ.ГГГГ, сами по себе, – не могут свидетельствовать о нарушении права преимущественной покупки ФИО1, который отказался от его приобретения за 1 000 000,00 рублей ДД.ММ.ГГГГ.
При этом доводы об отказе ответчика от совершения сделки по цене 900 000,00 рублей какими-либо доказательствами не подтверждены, тогда как обоснованность данных последней объяснений относительно фактического уклонения истца от заключения соответствующего договора купли-продажи в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ косвенно усматривается из представленной им же в материалы дела выписки по вкладу, согласно которой дополнительный взнос в размере 900 000,00 рублей поступил на лицевой счет ДД.ММ.ГГГГ, исходящий остаток по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составлял 908 412,92 рублей (л.д. 9).
Довод истца о пропуске ответчиком срока продажи спорного имущества, со ссылкой на направление соответствующего уведомления ДД.ММ.ГГГГ, заключение договора ДД.ММ.ГГГГ, – основаны на неверном толковании приведенных законоположений, также как и его довод о нарушении месячного срока при продаже имущества ДД.ММ.ГГГГ со ссылкой на извещение о предстоящей продаже по большей цене только ДД.ММ.ГГГГ, учитывая данный им отказ от преимущественного права покупки.
Иные доводы истца о юридически значимых для существа рассматриваемого дела обстоятельствах не свидетельствуют, в связи с чем, – не могут быть положены в основу решения суда.
Изложенные обстоятельства позволяют прийти к выводу о соблюдении ФИО2 требований статьи 250 ГК РФ при продаже принадлежащего ей имущества ФИО3, и отсутствии с их стороны нарушения прав и законных интересов ФИО1 вследствие совершения данной сделки.
Суд также учитывает, что по состоянию на дату рассмотрения спора истцом не представлены суду доказательства наличия финансовой возможности приобретения спорного имущества по цене 1 020 000,00 рублей. Тогда как, условием удовлетворения исковых требований о переводе прав и обязанностей покупателя является наличие у истца денежных средств, необходимых для исполнения обязанностей покупателя, что не может быть связано с возможностью получения необходимой суммы в будущем, поскольку такое требование заявляется в отношении уже совершенной сделки.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 12 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», – при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта их нарушения, который допущен именно ответчиком.
Способы защиты гражданских прав предусмотрены статьей 12 ГК РФ, одним из которых является изменение правоотношения (абзац двенадцатый).
В ходе судебного разбирательства из представленных суду письменных доказательств (статья 71 ГПК РФ) достоверно установлено извещение в письменной форме о намерении ответчика продать свою долю постороннему лицу истца, который в течение месяца не приобрел продаваемое имущество, ограничившись письменным выражением своего намерения, а впоследствии письменно отказался от реализации преимущественного права покупки, что свидетельствует о наличии оснований продажи того же имущества ранее истечения указанного срока.
После чего истец потребовал в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, не доказав в нарушение требований части 1 статьи 56 ГПК РФ наличия у него финансовой возможности приобрести спорное имущество, равно как нарушения ответчиками его субъективного материального права или охраняемого законом интереса.
При наличии совокупности указанных фактических обстоятельств дела, носящих объективный характер, – суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска полностью.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
отказать в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, ФИО3 чу о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Ногинский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Т.В. Грибкова