Решение по делу № 2-100/2025 от 21.07.2025 - о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности.

Дело № 2-100/2025 7 июля 2025 года г. Котлас

29RS0008-01-2024-005510-08

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Котласский городской суд Архангельской области в составе

председательствующего судьи Ашуткиной К.А.,

при секретаре Чекалиной Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 7 июля 2025 года в городе Котласе дело по иску заместителя Котласского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц и публично-правового образования – городского округа Архангельской области «Котлас» к ФИО1, городскому округу Архангельской области «Котлас» в лице администрации городского округа Архангельской области «Котлас», Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности,

установил :

заместитель Котласского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц и публично-правового образования – городского округа Архангельской области «Котлас» обратился в суд с иском с учетом уточнения от 7 июля 2025 года к ФИО1, городскому округу Архангельской области «Котлас» в лице администрации городского округа Архангельской области «Котлас» (далее – ГО АО «Котлас»), Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности.

В обоснование требований указал, что постановлением администрации муниципального образования «Котлас» от __.__.__ земельный участок с кадастровым №, площадью 2682 кв.м. предоставлен по договору аренды обществу с ограниченной ответственностью «Строитель Севера» (далее – ООО «Строитель Севера»), которое передало свои права по договору аренды ФИО1 Ответчиком ФИО1 на указанном земельном участке не в соответствии с разрешением на строительство и не в соответствии с разрешенным использованием земельного участка вместо строительства здания оптовой базы (административного здания) возведен первый этаж многоквартирного жилого дома, в последующем в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию внесены заведомо недостоверные сведения, что также установлено приговором Котласского городского суда Архангельской области от __.__.__ по уголовному делу №. __.__.__ между ФИО1 и ГО АО «Котлас» заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, при заключении договора купли-продажи земельного участка в нарушение требований Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) торги на аукционе не проведены. Кроме того, несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка должно было быть основанием для отказа в предоставлении ФИО1 земельного участка в собственность без проведения торгов. В связи с этим, по мнению заместителя Котласского межрайонного прокурора, указанный договор купли-продажи земельного участка от __.__.__ в силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку посягает на публичные интересы, нарушает права неопределенного круга лиц в сфере земельных правоотношений, а также права публично-правового образования – городского округа Архангельской области «Котлас». В связи с этим заместитель Котласского межрайонного прокурора просит признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО1 на здание, расположенное по адресу: ...., кадастровый №, признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, заключенный __.__.__ между ГО АО «Котлас» и ФИО1, применить последствия недействительности сделки, возвратить земельный участок с кадастровым № ГО АО «Котлас» в лице Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас», взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» в пользу ФИО1 уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере 226430 рублей 53 копеек.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

В судебном заседании старший помощник Котласского межрайонного прокурора Дурапов Д.В. настаивал на заявленных требованиях, поскольку на указанном земельном участке не в соответствии с разрешением на строительство и не в соответствии с разрешенным использованием земельного участка вместо строительства здания оптовой базы (административного здания) возведен первый этаж многоквартирного жилого дома, что также подтверждается заключением проведенной по делу судебной экспертизы, полагал не пропущенным срок исковой давности по заявленным требованиям, поскольку об указанных обстоятельствах прокурору стало известно из приговора, вступившего в законную силу __.__.__, срок исковой давности составляет 3 года, на момент обращения в суд с иском не пропущен.

Представитель Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом, представлены письменные возражения на иск и дополнения к ним, согласно которым на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка законных оснований для отказа в его заключении не имелось, возведенное на земельном участке строение соответствует разрешительной документации, которая не оспорена, требование о признании отсутствующим права является ненадлежащим способом защиты права, заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности (л.д. 155-156 том №, л.д. 102-103 том №).

Представитель ответчика ГО АО «Котлас» в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена своевременно и надлежащим образом, направила представителя, представила письменный отзыв на иск и дополнительный отзыв на иск, согласно которым земельный участок приобретен на законных основаниях, возведенное на земельном участке строение соответствует градостроительным нормам, возведено в соответствии с разрешением на строительство, приговор в отношении ФИО2 не имеет преюдициального значения для рассматриваемого спора, требование о признании отсутствующим права является ненадлежащим способом защиты права, действия ФИО1 являются добросовестными, заявила о применении последствий пропуска срока исковой давности (л.д. 164-165 том №, л.д. 27-30, 113-116 том №).

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, пояснила, что возведенное на земельном участке строение является объектом незавершенного строительства, соответствует градостроительным нормам, возведено в соответствии с разрешением на строительство.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом.

Рассмотрев исковое заявление, выслушав прокурора, представителя ответчика ФИО1 – ФИО3, исследовав материалы дела, материалы уголовных дел, суд приходит к следующим выводам.

__.__.__ на основании постановления администрации муниципального образования «Котлас» от __.__.__ № между Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования «Котлас» и ООО «Строитель Севера» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым №, разрешенное использование земельного участка: для строительства оптовой базы.

__.__.__ ООО «Строитель Севера» выдано разрешение на строительство оптовой базы (административного здания с магазином) на земельном участке с кадастровым №.

__.__.__ между Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования «Котлас» и ООО «Строитель Севера» заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым №, разрешенное использование земельного участка: для строительства оптовой базы.

__.__.__ ООО «Строитель Севера» продало ФИО1 объект незавершенного строительства, возведенный на земельном участке с кадастровым №.

Постановлением администрации муниципального образования «Котлас» от __.__.__ № изменено разрешенное использование земельного участка с кадастровым № на бытовое обслуживание.

__.__.__ между Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования «Котлас», ООО «Строитель Севера» и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору № аренды земельного участка с кадастровым №, в соответствии с которым арендатором земельного участка вместо ООО «Строитель Севера» стала ФИО1, изменено разрешенное использование земельного участка на бытовое обслуживание.

__.__.__ ФИО1 выдано разрешение на строительство оптовой базы (административного здания с магазином) № на земельном участке с кадастровым №, постановлением администрации муниципального образования «Котлас» от __.__.__ № в разрешение на строительство внесены изменения.

__.__.__ ФИО1 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № – административного здания, расположенного по адресу: .....

__.__.__ ФИО1 зарегистрировано право собственности на административное здание, расположенное по адресу: ...., кадастровый №.

__.__.__ между Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования «Котлас» и ФИО1 заключено соглашение о расторжении договора аренды № земельного участка с кадастровым №.

__.__.__ между ГО АО «Котлас» и ФИО1 заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым №, выкупная стоимость земельного участка составила 226430 рублей 53 копейки, разрешенное использование земельного участка: бытовое обслуживание (п.п. 1, 2 договора).

Право собственности ФИО1 на указанный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости __.__.__.

Рассматривая исковые требования заместителя Котласского межрайонного прокурора, заявленные в интересах неопределенного круга лиц и публично-правового образования – ГО АО «Котлас», к ФИО1, ГО АО «Котлас», Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности по тем основаниям, что ФИО1 вместо строительства здания оптовой базы (административного здания) не в соответствии с разрешением на строительство и не в соответствии с разрешенным использованием земельного участка возведен первый этаж многоквартирного жилого дома, а в последующем в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию внесены заведомо недостоверные сведения, в нарушение установленной процедуры в собственность приобретен земельный участок, суд учитывает следующее.

На основании подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на указанные в пункте 1 статьи 7 названного кодекса категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В силу статей 7, 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно положениям ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Статьей 37 ГрК РФ предусмотрены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (п. 8 ст. 1, п. 3 ч. 1 ст. 8 ГрК РФ).

Решением собрания депутатов муниципального образования «Котлас» от 30 ноября 2014 года № 75-н утверждены Правила землепользования и застройки городского округа «Котлас». Решением собрания депутатов муниципального образования «Котлас» от 14 июня 2018 года № 281-н внесены изменения в Правила землепользования и застройки городского округа «Котлас», действующие на момент возникновения спорных правоотношений.

Земельный участок с кадастровым № находится в территориальной зоне: коммунально-складская зона (ПК).

Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «Котлас», действующим на момент возникновения спорных правоотношений, основным видом разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства являются пищевая промышленность, склады, обслуживание автотранспорта, коммунальное обслуживание, бытовое обслуживание, приюты для животных, деловое управление, объекты придорожного сервиса, магазины, обеспечение внутреннего правопорядка, земельный участки общего пользования, объекты гражданского назначения.

Заместитель Котласского межрайонного прокурора указывает, что на земельном участке с кадастровым № не в соответствии с разрешением на строительство и не в соответствии с видом его разрешенного использования возведен первый этаж многоквартирного жилого дома.

В соответствии с приговором Котласского городского суда Архангельской области от __.__.__ по уголовному делу № ФИО2, занимая должность начальника отдела архитектуры и градостроительства администрации МО «Котлас», которое в соответствии с решением совета депутатов шестого созыва МО «Котлас» от 09.04.2020 № 83-Н «О внесении изменений в Устав МО «Котлас» было переименовано в городской округ Архангельской области «Котлас», будучи наделенным в соответствии с пунктами 3.2.1.1, 3.2.1.2, 3.2.2.1, 3.2.3.1, 3.2.3.3, 3.2.3.4, 3.2.3.5, 3.2.3.6, 3.2.4.1, 3.2.5.1, 3.2.5.2, 3.2.5.3, 3.2.6.1, 3.2.10.2, 3.2.11.1 своей должностной инструкции, утвержденной главой МО «Котлас» __.__.__, приведенными выше обязанностями, являясь должностным лицом, обладающим организационно-распорядительными и административно-хозяйственными функциями в органе местного самоуправления, в период с __.__.__ по __.__.__ в здании администрации ГО АО «Котлас», расположенном по вышеуказанному адресу, умышленно, из корыстной и иной личной заинтересованности, желая путем совершения неправомерных действий предоставить иному лицу, в отношении которого уголовное дело выделено в отдельное производство (далее по тексту – иное лицо), и индивидуальному предпринимателю ФИО1 конкурентное преимущество, а также выгоду имущественного характера, освобождения последних от участия в аукционе, от имущественных затрат в виде 100 % оплаты кадастровой или рыночной стоимости земельного участка, используя свои служебные полномочия вопреки интересам службы, достоверно зная, что на земельном участке, расположенном по адресу: ...., с кадастровым номером №, возведен объект незавершенного строительства в виде первого этажа многоквартирного жилого дома, не соответствующий согласно разрешению на строительство № от __.__.__ целевому назначению земельного участка – строительство оптовой базы (административного здания с магазином), в нарушение п.п. 3, 4, 5 п. 6 ст. 55 ГрК РФ, согласно которым основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, во внесении изменений в разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию является: несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство, за исключением случаев изменения площади объекта капитального строительства; несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации; несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, п. 2 ст. 7, ст. 42 ЗК РФ, согласно которым земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением, правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования; собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; выполнять иные требования, предусмотренные ЗК РФ, федеральными законами, дал заведомо незаконное указание подчиненным сотрудникам отдела архитектуры и градостроительства администрации ГО АО «Котлас» подготовить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № с внесением в это разрешение заведомо недостоверных сведений относительно возведенного объекта, а именно: завершения строительства административного здания, расположенного по адресу: ...., с кадастровым номером №, которое __.__.__ утверждено и.о. главы ГО АО «Котлас» ФИО4, неосведомленным о противоправной деятельности ФИО2

В один из дней в период с __.__.__ по __.__.__ ФИО2 в помещении административного здания, расположенного по адресу: ...., встретился с иным лицом, осуществляющим строительство вышеуказанного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ...., где, умышленно, из корыстной и иной личной заинтересованности, с целью собственного обогащения, лично получил от последнего взятку в виде денег в сумме 100000 рублей, что в соответствии с примечанием к ст. 290 УК РФ признается значительным размером, которая являлась благодарностью за оказание содействия по введению в эксплуатацию незавершенного объекта строительства, расположенного по адресу: расположенного по адресу: ...., застройщиком которого выступала индивидуальный предприниматель ФИО1, что __.__.__ позволило ей зарегистрировать в Котласском межмуниципальном отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, расположенном по адресу: ...., право собственности на данное административное здание.

В результате действий ФИО2 ФИО1 незаконно приобрела право собственности на административное здание, расположенное по адресу: ...., с целью получения возможности приобретения права собственности на вышеуказанный земельный участок, расположенный по адресу: ...., с кадастровым номером №, без проведения торгов на аукционе по цене, равной 15 процентам от его кадастровой стоимости, игнорируя установленную законом процедуру продажи земельных участков, то есть оформить в собственность данный земельный участок в нарушение п. 1 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, согласно которым продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов; исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, что повлекло существенное нарушение прав и законных интересов граждан и организаций и охраняемых законом интересов общества и государства, а также повлекло нарушение прав граждан и организаций на приобретение указанного земельного участка, подрыв доверия к муниципальной власти, дискредитацию в глазах общественности и граждан деятельности органов местного самоуправления.

Таким образом, из приговора следует, что спорный объект недвижимого имущества является объектом незавершенного строительства в виде первого этажа многоквартирного жилого дома.

В соответствии с ч. 4 ст. 61 ГПК РФ вступившие в законную силу приговор суда по уголовному делу, иные постановления суда по этому делу и постановления суда по делу об административном правонарушении обязательны для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого они вынесены, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.

Вместе с тем, поскольку приговор вынесен в отношении ФИО2, в данном случае для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий ФИО1, он преюдициального значения не имеет.

В связи с возникшим между сторонами по делу спором относительно того, соответствует ли возведенное на земельном участке, расположенном по адресу: ...., с кадастровым №, административное здание с кадастровым № предъявляемым требованиям градостроительных и строительных норм и правил, требованиям о целевом назначении земельного участка, правилам землепользования и застройки, соответствовало ли назначение указанного административного здания виду разрешенного использования земельного участка на момент ввода в эксплуатацию указанного здания, обладает ли административное здание с кадастровым № признаками объекта незавершенного строительства в виде первого этажа многоквартирного жилого дома, судом назначена экспертиза.

Согласно экспертному заключению ИП ФИО5 от __.__.__ возведенное на земельном участке, расположенном по адресу: ...., с кадастровым №, административное здание с кадастровым № не соответствует предъявляемым к зданиям требованиям градостроительных и строительных норм и правил.

Административное здание с кадастровым № обладает признаками объекта незавершенного строительства в виде первого этажа многоквартирного жилого дома.

В соответствии с исследовательской частью заключения эксперта параметры построенного объекта не соответствуют проектной документации, а также требованиям Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от __.__.__ противоречит требованиям ГрК РФ.

По результатам натурного обследования экспертом сделан вывод, что общее техническое состояние объекта, проектные решения и степень их реального воплощения при строительстве, не обеспечивают конструктивную безопасность здания. Здание не отвечает санитарно-гигиеническим требованиям и требованиям пожарной безопасности, не соответствует требованиям технических регламентов, а также иным обязательным требованиям в строительстве.

В результате проведенного исследования установлено, что минимально необходимые требования к безопасности здания, приведенные в таблице (требования механической безопасности, безопасности для пользователей зданиями и сооружениями, требования пожарной безопасности) не соответствуют требованиям действующего законодательства. Безопасность обследованного объекта, в том числе механическая, не соответствует минимально необходимым требованиям, здание в текущем состоянии не пригодно к эксплуатации с осуществлением соответствующих функционально - технологических процессов.

Объемно-планировочные и конструктивные решения здания указывают на то, что здание обладает признаками объекта незавершенного строительства в виде первого этажа многоквартирного жилого дома. Указанными признаками являются: отсутствие участка перекрытия на отметке 3.000 в осях В-Г и 2-3, что оставляет возможность устройства лестничной клетки с лестничными маршами для связи между этажами; отсутствие кладки парапета по периметру здания и утепленной кровли здания освобождает от необходимости производить демонтажные работы в случае строительства второго этажа здания; устройство лоджий не типично для административных зданий; наличие ниш в стенах здания предполагает прокладку в них инженерных коммуникаций (водопровод, канализация, вентиляция); отсутствие предусмотренного проектной документацией дополнительного входа в здание с торцевого фасада в осях Б-В по оси 1, оборудованного подъемником для маломобильных групп населения. Существующие планировочные решения здания, расположение несущих стен, лоджий и ниш для прокладки инженерных коммуникаций характерны для устройства 4-х квартир в пределах одного этажа.

Оценив обстоятельства дела, доказательства, представленные участниками судебного разбирательства, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд принимает за основу в качестве допустимого доказательства заключение эксперта ИП ФИО5 от __.__.__, так как оно выполнено в соответствии с требованиями действующего законодательства, согласуется с материалами дела, сомнений в правильности или обоснованности выводов эксперта у суда не вызывает. Выводы эксперта не противоречат другим имеющимся в деле доказательствам. При этом суд учитывает соответствующее специальное образование, квалификацию эксперта, предупреждение его об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Каких-либо объективных, достаточных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, и имеющиеся в деле документы, подтверждающие эти выводы, суду не представлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 ст. 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, данными в п.п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Судом установлено, что оспариваемый договор купли-продажи земельного участка от __.__.__ заключен между ГО АО «Котлас» и ФИО1 на основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статьях 39.3 и 39.20 ЗК РФ наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в собственность без проведения торгов. Наличие на участке принадлежащего гражданину на праве собственности, зарегистрированного в установленном порядке указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с положениями ЗК РФ не предполагает его право на приобретение в собственность данного участка без проведения торгов.

Из анализа положений п. 3 ст. 85 ЗК РФ также следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования.

Подпунктами 1 и 14 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Таким образом, возведение на земельном участке объекта незавершенного строительства, не соответствующего по своему функциональному назначению виду разрешенного использования земельного участка, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Суд на основе анализа представленных сторонами доказательств, заключения эксперта ИП ФИО5 от __.__.__ приходит к выводу о том, что спорный земельный участок с видом разрешенного использования «бытовое обслуживание» предоставлен ФИО1 в аренду для строительства административного здания. На момент предоставления земельного участка в собственность за плату без проведения торгов на участке был возведен объект незавершенного строительства в виде первого этажа многоквартирного жилого дома, не соответствующий целевому назначению земельного участка, который кроме прочего не соответствовал и не соответствует предъявляемым к зданиям требованиям градостроительных и строительных норм и правил. Таким образом, на момент предоставления земельного участка не имелось принадлежащего на праве собственности ФИО1 здания или сооружения, строительство которого было бы завершено и которое было бы введено в эксплуатацию в установленном законом порядке, в связи с чем договор № купли-продажи земельного участка от __.__.__ заключен в нарушение положений ст. 39.20 ЗК РФ.

Пунктом 2 статьи 15 ЗК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Поскольку у ФИО1 отсутствовало право на выкуп спорного земельного участка с кадастровым № без торгов, договор № купли-продажи земельного участка от __.__.__ в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, совершенной с нарушением требований земельного законодательства и при этом посягающей на публичные интересы, а именно интересы неопределенного круга лиц на равный доступ к приобретению прав на объекты земельных отношений посредством торгов.

Определяя надлежащих ответчиков по заявленным требованиям, суд учитывает следующее.

В соответствии с положением о Комитете по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» он от имени органов местного самоуправления ГО АО «Котлас» осуществляет полномочия собственника по передаче муниципального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) муниципального имущества (п. 3.1.2 положения). Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» представляет интересы городского округа Архангельской области «Котлас» в сфере земельных отношений, осуществляет защиту прав и интересов городского округа Архангельской области «Котлас», в том числе выступает от имени городского округа Архангельской области «Котлас» в судебных органах (п. 3.2.8 положения).

С учетом изложенного надлежащими ответчиками по настоящему иску являются Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» и ФИО1, которые являются сторонами договора № купли-продажи земельного участка от __.__.__. В удовлетворении иска заместителя Котласского межрайонного прокурора к городскому округу Архангельской области «Котлас» в лице администрации городского округа Архангельской области «Котлас» следует отказать.

Пунктом 2 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку судом договор № купли-продажи земельного участка от __.__.__ признан недействительным, указанный договор исполнен сторонами путем передачи земельного участка с кадастровым № ФИО1 и внесения последней его стоимости, последствием недействительности сделки является возврат сторон в первоначальное положение путем возврата земельного участка с кадастровым № в распоряжение ГО АО «Котлас» в лице Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас», взыскание с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» в пользу ФИО1 полученных денежных средств в размере 226430 рублей 53 копеек.

Частями 3, 4 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно разъяснениям, данным в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В силу п. 183 Приказа Росреестра от 7 декабря 2023 года № П/0514 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости» если судом, признавшим недействительной оспоримую сделку, применены последствия ее недействительности, а также в случае применения судом последствий недействительности ничтожной сделки - решен вопрос о принадлежности зарегистрированного вещного права на объект недвижимости со статусом записи «актуальная» иному лицу, такая запись о вещном праве со статусом «актуальная» погашается.

В связи с тем, что в ГК РФ, в Федеральном законе от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, как признание государственной регистрации недействительной либо аннулирование соответствующей записи в Едином государственном реестре недвижимости, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости.

Таким образом, решение суда о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности в виде возврата земельного участка с кадастровым № в распоряжение ГО АО «Котлас» в лице Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости.

Рассматривая требования прокурора о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ФИО1 на здание с кадастровым №, суд учитывает следующее.

Согласно разъяснениям, данным в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

При этом возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, которое является не только собственником спорного имущества, но и одновременно является лицом, владеющим этим имуществом.

В данном случае, заявляя иск в интересах неопределенного круга лиц и публично-правового образования – ГО АО «Котлас», заместитель Котласского межрайонного прокурора не учитывает, что лица, в интересах которых прокурором заявлен указанный иск, не являются собственниками указанного здания, не владеют указанным имуществом.

При таких обстоятельствах законных оснований для удовлетворения требований прокурора о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ФИО1 на здание, расположенное по адресу: ...., кадастровый №, не имеется по указанным основаниям, в удовлетворении иска в указанной части следует отказать.

Ответчиком ФИО1 и представителем ответчика Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» заявлено ходатайство о применении последствий пропуска прокурором срока исковой давности по заявленным требования.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Оспариваемый договор купли-продажи земельного участка заключен __.__.__.

Обстоятельства совершения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка с кадастровым № от __.__.__ стали известны прокурору из приговора Котласского городского суда Архангельской области от __.__.__ по уголовному делу №, вступившего в законную силу __.__.__.

Таким образом, течение срока исковой давности по иску прокурора о признании недействительным указанного договора купли-продажи земельного участка следует исчислять с момента вступления в законную силу приговора по уголовному делу №.

Прокурор обратился в суд с настоящим иском __.__.__, в связи с чем срок исковой давности на момент обращения в суд не истек.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Частью 1 статьи 103 ГПК РФ предусмотрено, что издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Как следует из материалов дела, цена заявленного прокурором иска, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, составляет 1294767 рублей 90 копеек.

Государственная пошлина в соответствии с требованиями статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации составляет 27948 рублей 00 копеек ((1294767,9 – 1000000) х 1 % + 25000)

Поскольку исковые требования прокурора удовлетворены к Комитету по управлению имуществом администрации ГО АО «Котлас» и ФИО1, с ФИО1 в доход бюджета городского округа Архангельской области «Котлас» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 13974 рублей 00 копеек (27948/2), с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» государственная пошлина в доход местного бюджета взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

исковые требования заместителя Котласского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц и публично-правового образования – городского округа Архангельской области «Котлас» к ФИО1 (паспорт №), городскому округу Архангельской области «Котлас» в лице администрации городского округа Архангельской области «Котлас» (ИНН <***>), Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» (ИНН <***>) о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: ...., кадастровый №, от __.__.__, заключенный между городским округом Архангельской области «Котлас» в лице Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» и ФИО1.

Применить последствия недействительности договора.

Возвратить земельный участок, расположенный по адресу: ...., кадастровый №, в распоряжение городского округа Архангельской области «Котлас» в лице Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас».

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» в пользу ФИО1 уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от __.__.__ денежные средства в размере 226430 рублей 53 копеек.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета городского округа Архангельской области «Котлас» государственную пошлину в размере 13974 рублей 00 копеек.

В удовлетворении иска заместителя Котласского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц и публично-правового образования – городского округа Архангельской области «Котлас» к ФИО1, городскому округу Архангельской области «Котлас» в лице администрации городского округа Архангельской области «Котлас», Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество отказать.

В удовлетворении иска заместителя Котласского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц и публично-правового образования – городского округа Архангельской области «Котлас» о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности к городскому округу Архангельской области «Котлас» в лице администрации городского округа Архангельской области «Котлас» отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Котласский городской суд Архангельской области.

Председательствующий К.А. Ашуткина

мотивированное определение составлено 21 июля 2025 года