РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 декабря 2025 года г. Волгодонск, Ростовская область
Волгодонской районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Алиевой А.Д.
при секретаре судебного заседания Выстребовой Е.C.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 к Администрации Романовского сельского поселения Волгодонского района, третьи лица: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании права собственности на квартиру в реконструированном состоянии,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в суд с иском к Администрации Романовского сельского поселения Волгодонского района Ростовской области третьи лица ФИО1, ФИО2, ФИО4, ФИО3, о признании права собственности на квартиру в реконструированном состоянии. В обоснование заявленных требований истцы указали, что ДД.ММ.ГГГГ по Договору на передачу дома (доли дома, квартиры) в собственность граждан, истцы получили в собственность квартиру, общей площадью 72 кв.м., с КН №, находящуюся по адресу: <адрес>. Указанный договор был зарегистрирован в Волгодонском районном БТИ 05.04.1999 в реестр.книге под №2-4092.
18.03.2016г. истцы оформили право собственности на земельный участок, площадью 746 кв.м., КН №, находящийся под вышеуказанной квартирой. Право общей долевой собственности зарегистрировано за истцами в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО 11.04.2016.
После этого истцы решили улучшить свои жилищные условия за счет строительства пристройки к своей квартире и газифицировать квартиру. Позже возвели пристройку к квартире.
27.09.2025 истцы вызвали кадастрового инженера для обмеров квартиры, получили технический план на квартиру, и площадь квартиры с учетом пристройки составила 93,1 кв.м. Согласно заключению кадастрового инженера в техническом плане увеличение общей площади произошло за счет сноса отопительной печи и строительства пристройки.
После этого истцы обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО для регистрации права собственности на квартиру после реконструкции. Но специалист МФЦ документы не принял, сославшись на то, что имеются расхождения в площади квартиры, по ГКН общая площадь составляет 72кв.м., по договору приватизации – 72 кв.м., а по техническому плану – 93,1 кв.м.
Поэтому, во внесудебном порядке зарегистрировать право собственности на квартиру после реконструкции не представляется возможным. Истцам было рекомендовано обратиться в суд для признания права собственности на квартиру в реконструированном состоянии квартиры.
Квартира истцов находится в двухквартирном жилом доме, собственниками <адрес> являются соседи истцов – третьи лица. Квартиры имеют выходы на свои обособленные земельные участки. Земельный участок, принадлежащий истцам промежеван и имеет границы, квартира с пристройкой находится в границах этого земельного участка, что подтверждается заключением кадастрового инженера в техническом плане от 27.09.2025.
Истцы просят суд признать право общей долевой собственности на квартиру после реконструкции, общей площадью 93,1 кв.м., с кадастровым номером: №, находящуюся по адресу: <адрес>, в 1/4 (одной четвертой) доле за каждым.
В судебное заседание истцы не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе через своего представителя ФИО5, действующую на основании доверенности.
Представитель ответчика Администрации Романовского сельского поселения Волгодонского района Ростовской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без участия представителя, представил отзыв, не возражал против удовлетворения заявленных требований.
Третьи лица в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, предоставили в суд заявления о том, что не возражают против исковых требований.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным, рассмотреть дело в порядке ст. 167 ГПК в отсутствие не явившихся участников процесса.
Изучив материалы дела, представленные документы, исследовав иные доказательства по делу и дав им надлежащую оценку, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Согласно ст.17 ФЗ №122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившие в законную силу судебные акты являются основаниям для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать (отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону или иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором. Собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 Гражданского кодекса РФ.
В настоящее время ст.1 п.14 ГрК РФ определены понятия строительства о реконструкции, которая определяется как изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
С 04.08.2018 вступил в силу Федеральный закон от 03.08.2018г. №340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым введен уведомительный порядок строительства объектов индивидуального жилищного строительства взамен ранее действовавшего разрешительного порядка, а также изменены отдельные положения Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Со дня вступления в силу указанного закона в результате изменений Градостроительного кодекса Российской Федерации понятия «Объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом», индивидуальный жилой дом» применяются в одном значении, если иное не предусмотрено федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации (пункт 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ).
Принцип правовой определенности является неотъемлемым свойством правоприменительной практики, выступает гарантией стабильности уже сложившихся отношений на основании единых подходов к применению актов законодательства, но не исключает изменение правоприменительной практики на основании меняющегося содержания правовых норм.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. по Договору на передачу дома (доли дома, квартиры) в собственность граждан, истцы получили в собственность квартиру, общей площадью 72 кв.м., с КН №, находящуюся по адресу: <адрес>. Указанный договор был зарегистрирован в Волгодонском районном БТИ ДД.ММ.ГГГГ в реестр.книге под №. ДД.ММ.ГГГГ истцы оформили право собственности на земельный участок, площадью 746 кв.м., КН 61:08:0070203:54, находящийся под вышеуказанной квартирой. Право общей долевой собственности зарегистрировано за истцами в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО 11.04.2016г.
После этого истцы решили улучшить свои жилищные условия за счет строительства пристройки к своей квартире и газифицировать квартиру. Позже возвели пристройку к квартире. ДД.ММ.ГГГГ истцы вызвали кадастрового инженера для обмеров квартиры, получили технический план на квартиру и площадь квартиры с учетом пристройки составила 93,1 кв.м.
Согласно заключению кадастрового инженера в техническом плане увеличение общей площади произошло за счет сноса отопительной печи и строительства пристройки. Квартира истцов находится в двухквартирном жилом доме, собственниками <адрес> являются соседи истцов – третьи лица. Квартиры имеют выходы на свои обособленные земельные участки. Земельный участок, принадлежащий истцам промежеван и имеет границы, квартира с пристройкой находится в границах данного земельного участка, что подтверждается заключением кадастрового инженера в техническом плане от 27.09.2025г.
Также в обоснование своих требований истцами представлено заключение Негосударственного судебного эксперта ООО «АМК-оценка» ФИО10, из которого следует:
1. Соответствует ли выполненная реконструкция жилого дома, заключающаяся в изменении площади помещения <адрес> кадастровый номер КН № за счет пристройки, переустройства и перепланировки по адресу: <адрес> градостроительным, строительным, санитарным нормам и правилам пожарной безопасности?
Объектом экспертизы является <адрес>, расположенная в одноэтажном жилом двухквартирном жилом доме, по адресу: <адрес>.
Установленная в данном исследовании реконструкция объекта заключалась в следующем:
Был выполнен демонтаж конструкции пристройки Литера а1 Техническом паспорте от 18.03.1999г. Площадь пристройки не входила в площадь квартиры.
К <адрес>, и соответственно к существующему жилому дому, со стороны боковой межевой границы (фасадная межа с <адрес>) была выполнена пристройка, включающая следующие помещения:
-№ «Коридор» площадью 3,3 кв.м в Техническом плане от ДД.ММ.ГГГГ;
-№ «Ванная комната» площадью 4,7 кв.м в Техническом плане от ДД.ММ.ГГГГ;
-№ «Котельная» площадью 2,4 кв.м в Техническом плане от ДД.ММ.ГГГГ;
-№ «Туалет» площадью 1,8 кв.м в Техническом плане от ДД.ММ.ГГГГ;
-№ «Кухня» площадью 11,9 кв.м в Техническом плане от ДД.ММ.ГГГГ.
В помещениях № и № в Техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ был выполнен снос печи, произошло изменение площади помещений (см. рис. 5). В Техническом плане от 27.09.2025г им присвоены № «Жилая» и № «Коридор» соответственно (см. рис. 6).
В помещении № в Техническом паспорте от 18.03.1999г было выполнено частичное заложение оконного проема (см. рис. 5). В Техническом плане от 27.09.2025г данному помещению присвоен № «Жилая» (см. рис. 6).
Обустройство коммуникаций (водопровод, водоотведение, электропроводка, установка санприборов, отопление) в пристраиваемых помещениях.
Здание, строение, сооружение, объект незавершённого строительства признается самовольной постройкой по ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 № 51-ФЗ, когда наличие технических критериев отнесения объектов капитального строительства к недвижимому имуществу сопровождается нарушением юридических критериев:
1. объект капитального строительства создан на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
2. объект капитального строительства создан без получения на это необходимых разрешений;
3. объект капитального строительства возведен с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Первые два критерия относятся к юридическим (правовым), которые рассматриваются и оцениваются судом, эксперт дал по ним краткую характеристику.
В отношении третьего критерия экспертом проведено исследование выполненной реконструкции жилого дома, которая заключается в изменении площади помещения <адрес> кадастровый номер КН 61:08:0070203:418 за счет пристройки, переустройства и перепланировки по адресу: <адрес>, на предмет соответствия градостроительным, строительным, санитарным нормам и правилам пожарной безопасности.
Результаты исследования по вышеприведенным критериям в свете требований градостроительных, строительных, санитарных, норм и правил пожарной безопасности:
Далее эксперт проводит исследование по вышеприведенным критериям в свете требований градостроительных норм и правил.
Объект расположен на земельном участке кадастровый №, который по данным кадастрового учета был сформирован по адресу: <адрес>. Категория земельного участка: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства.
Земельный участок по адресу: Ростовская обл, р-н Волгодонской, <адрес> по назначению и разрешенному использованию соответствует фактическому использованию. Порядок отвода земельного участка по адресу: <адрес>, для целей строительства, установленный законом и иными правовыми актами соблюден. Объект недвижимости в реконструированном состоянии возведён в границах земельного участка, с соблюдением отступа от межевых границ с соседними земельными участками, что не нарушает требования п. 3 ст. 33 Правил землепользования и застройки Романовского сельского поселения. Нарушение прав и интересов сособственников жилых помещений в двухквартирном доме и собственников соседних земельных участков не выявлено.
Объект исследования как объект капитального строительства должен создаваться в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ с получением разрешительных на то документов, т.е разрешение на строительство, а также проектная документация на строительство пристройки к жилому дому как объекту реконструкции. В соответствии с требованиями Градостроительного Кодекса РФ ст. 51 и свода правил СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Застройщиком не представлено разрешение на реконструкцию.
При устройстве реконструкции не затрагивались конструктивные элементы непосредственно жилого дома, так как пристройка выполнена как примыкание к основному строению, что не повлияло на характеристики надежности и безопасности несущих и ограждающих конструкций жилого дома.
Произведенная реконструкция не превышает предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции, установленные градостроительным регламентом «Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) Романовского сельского поселения, минимальная площадь исследуемого участка для строительства и реконструкции в зоне Ж-1 составляет не менее 300 кв. м. Площадь дома, этажность, высота – не превышает предельных значений, установленных положением статьи 33 п. 3 правил землепользования и застройки (ПЗЗ).
Выполненная реконструкция позволила обеспечить повышение уровня благоустройства <адрес> создать удобство в эксплуатации, в соответствии с требованиями п. 1.1.7 ВСН 61-89(р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов». Реконструкция (перепланировка и переустройство) <адрес> направлена на улучшение жилищных условий, созданию условия для отдыха, сна, гигиенических процедур, приготовления и приема пищи, а также для другой деятельности, обычно осуществляемой в жилище (требования п. 4.2 СП 55.13330).
В квартире после реконструкции образован следующий минимальный по п. 4.3 СП 55.13330 состав помещений: жилые комнаты, кухня, туалет, ванная комната, предусмотрены отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электроснабжение.
Исследование реконструированного объекта капитального строительства, заключающегося в изменении площади помещения <адрес> кадастровый номер КН № за счет пристройки, переустройства и перепланировки по адресу: <адрес>, на предмет выявления нарушений градостроительных и строительных норм и правил, показало, что строительный объект возведен с соблюдением градостроительных, строительных, санитарных норм и правил пожарной безопасности.
Отвечая на второй вопрос эксперт указал:
Имеет ли выполненная реконструкция жилого дома, заключающаяся в изменении площади помещения <адрес> кадастровый номер КН № за счет пристройки, переустройства и перепланировки по адресу: <адрес>, признаки угрозы жизни и здоровью граждан?
Статья 10. Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях» глава «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» гласит: 1. Здание или сооружение должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы при проживании и пребывании человека в здании или сооружении не возникало вредного воздействия на человека в результате физических, биологических, химических, радиационных и иных воздействий.
Установлено, что исследуемый строительный объект <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>, является строительным объектом с завершенными несущими и ограждающими конструкциями, готовностью строительства 100%.
Выполнены следующие конструктивные элементы строения: фундамент, стены, перекрытие, крыша, заполнены проемы, подведены инженерные коммуникации. Объект готов для ввода его в эксплуатацию. Факторов вредного воздействия на человека в результате физических, биологических, химических, радиационных и иных воздействий не выявлено.
Осмотром на месте стен и проведенными замерами на предмет прямолинейности и горизонтальности, а также вертикальности стен сверхнормативных отклонений не выявлено. Качество работ обеспечивает требуемую прочность возведенных конструкций.
Пространственную жесткость здания в целом и пристройки в частности совместную работу элементов конструкций обеспечивают устройством связей перекрытия, стыковочного шва с поперечными и продольными стенами конструкции. Нарушений требований СП 70.133320.2012 «Несущие и ограждающие конструкции» и СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», не выявлено.
Все конструкции исследуемого строения находятся в работоспособном состоянии, их технические характеристики соответствуют по ГОСТ 31937 категории состояния конструкций «нормативное техническое состояние», изменений в техническом состоянии конструкций (наличие трещин либо других дефектов) не выявлено. Нарушений федерального закона N 384-ФЗ от 30.12.2009 «Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях» не наблюдается.
В исследованиях на соответствие критериям и рекомендациям по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам (Рекомендации по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам. ЦНИИПРОМЗДАНИЙ.-М., 2001) определено техническое состояние объекта: работоспособное, состояние удовлетворяет требованиям, при которых обеспечиваются нормальные условия эксплуатации и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.
Выполненная реконструкция жилого дома, заключающаяся в изменении площади помещения <адрес> кадастровый номер КН № за счет пристройки, переустройства и перепланировки по адресу: <адрес>, не имеет признаков угрозы жизни и здоровью граждан.
Разрешая возникший спор, суд, руководствуясь положениями ст.51 ГрК РФ, ст.ст. 222,263 ГК РФ, п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ст.56 ГПК РФ, исходит из того, что спорное жилое помещение соответствует требованиям строительных норм и правил, при его реконструкции не допущено нарушений действующих правил и норм, истцом предприняты меры к легализации объекта реконструкции.
Поскольку судом установлено, что произведенная реконструкция принадлежащего истцам жилого помещения не нарушает прав и законных интересов граждан и иных лиц, не создает угрозу их жизни и здоровью, исковые требования о сохранении в реконструированном состоянии квартиры подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 к Администрации Романовского сельского поселения <адрес>, третьи лица: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании права собственности на квартиру в реконструированном состоянии, удовлетворить в полном объеме.
Признать право общей долевой собственности на квартиру после реконструкции, общей площадью 93,1 кв.м., с кадастровым номером: №, находящуюся по адресу: <адрес>, в 1/4 (одной четвертой) доле за ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р., урож. <адрес>а <адрес>.
Признать за ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ г.р., урож. <адрес>а <адрес> (паспорт №) право общей долевой собственности на квартиру после реконструкции, общей площадью 93,1 кв.м., с кадастровым номером: №, находящуюся по адресу: <адрес>, в 1/4 (одной четвертой) доле.
Признать за ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ г.р., урож. <адрес> (паспорт №) право общей долевой собственности на квартиру после реконструкции, общей площадью 93,1 кв.м., с кадастровым номером: №, находящуюся по адресу: <адрес>, в 1/4 (одной четвертой) доле.
Признать за ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ г.р, урож. <адрес> (паспорт №) право общей долевой собственности на квартиру после реконструкции, общей площадью 93,1 кв.м., с кадастровым номером: №, находящуюся по адресу: <адрес>, в 1/4 (одной четвертой) доле.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме принято 24.12.2025.
Судья А.Д. Алиева