Дело <№>

УИД 33RS0<№>-47

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

<адрес> 28 марта 2023 года

Ковровский городской суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Рябининой М.В.,

при секретаре Алфимовой В.А.,

с участием представителя истцов ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, ФИО4 к ФИО5 о взыскании суммы задатка в двойном размере по предварительному договору купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ

ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском к ФИО5 о взыскании суммы задатка в двойном размере <данные изъяты> руб., расходов по оплате государственной пошлины.

В обоснование исковых требований указано, что <дата> покупатели ФИО3 и ФИО4 заключили с продавцом ФИО5 предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. По указанному договору покупателями в пользу продавца внесена сумма задатка в размере <данные изъяты> руб. Основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине продавца, что влечет для него негативные последствия в виде взыскания с ФИО5 суммы задатка в двойном размере в сумме <данные изъяты> руб.

В судебное заседание истцы ФИО7 не явились, направив своего представителя по доверенности ФИО1, который исковые требования поддержал в полном объеме и пояснил, что между истцами и ответчиком <дата> был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, уплачен задаток по соглашению о задатке в размере <данные изъяты> рублей. Предварительный договор купли-продажи квартиры не содержал сведений о наличии в приобретаемом объекте самовольных перепланировок и самовольных переустройств, а также согласия покупателей с такими перепланировками и переустройствами. После заключения предварительного договора ответчик до даты заключения основного договора не привел квартиру в первоначальное состояние. На дату заключения основного договора, то есть на <дата> квартира имела существенные недостатки в виде самовольных перепланировки и переустройства, не оговоренных в предварительном договоре. Как только истцам стали понятны негативные последствия самовольных переустройства и перепланировки в виде невозможности узаконивания таких недостатков и возможного отказа в оформлении ипотечного кредита, они обратились к ответчику с предложением либо предоставить технический план на квартиру, свидетельствующий об отсутствии перепланировок, либо привести квартиру в первоначальное состояние в соответствии с условиями предварительного договора. Обязательства по приведению квартиры в первоначальное состояние исполнены ответчиком, о чем покупателям стало известно <дата> в судебном заседании при рассмотрении их иска о понуждении продавца заключить основной договор купли-продажи, в удовлетворении которого истцам было отказано. Поэтому полагает, что при заключении основного договора имела место просрочка продавца. Указанное свидетельствует, что ФИО7 в споре с ФИО5 действовали добросовестно, разумно, в своем интересе, не злоупотребляя своими правами, абсолютно не намереваясь причинить какой-либо вред ФИО5, а лишь хотели извлечь из данной ситуации экономически обоснованную и законную выгоду. Ответчик же вел себя недобросовестно, а именно: при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры умолчал о несоответствии фактической площади квартиры сведениям из ЕГРН, умолчал об отсутствии согласия всех жильцов дома на самовольную перепланировку в квартире, поскольку было затронуто общее имущество многоквартирного дома путем сноса части несущей стены между кухней и лоджией, ввел истцов в заблуждение относительно возможности узаконить самовольную перепланировку (снос несущей стены между кухней и лоджией) и самовольное переустройство (вынос батареи отопления в лоджию); уклонился от предоставления надлежащей технической документации как до <дата>, так и до момента продажи квартиры ответчиком третьему лицу; не сообщил своевременно о том, что квартира приведена в первоначальное состояние и готова к продаже; умолчал о своем намерении продать квартиру без ведома покупателей. Из-за роста цен на недвижимость продавцу экономически невыгодно стало продавать квартиру покупателям в соответствии с условиями предварительного договора, продав квартиру другому лицу за более высокую цену. Просил исковые требования удовлетворить, взыскать с ответчика в пользу истцов сумму двойного задатка в размере <данные изъяты> руб.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, направив своего представителя по доверенности ФИО2, которая в судебном заседании с иском ФИО7 не согласилась, указав, что <дата> М-вы отказались от заключения основного договора купли-продажи квартиры, принадлежащей ответчику, в связи с тем, что <дата> ими была приобретена в собственность другая квартира по адресу: <адрес>. ФИО5 не уклонялась от заключения основного договора купли-продажи, спорная квартира была продана ответчиком <дата> уже после вступления в законную силу решения Ковровского городского суда по делу <№>. За весь период рассмотрения гражданского дела по иску М-вых о понуждении к заключению основного договора, истцы не выразили желание приобрести квартиру ФИО5 на условиях предварительного договора, даже после приведения квартиры в первоначальное состояние, о чем истцам было известно исходя из пояснений представителя истцов в марте <данные изъяты> года. Поскольку основной договор не был заключен по вине самих истцов, согласно условиям соглашения о задатке и условиям предварительного договора, сумма задатка возвращению истцам не подлежит. Просила в удовлетворении иска отказать.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствии не явившихся истца и ответчика.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Согласно пунктам 1, 3, 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Пунктом 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Судом установлено, что решением Ковровского городского суда <адрес> от <дата> по делу <№> исковые требования ФИО3, ФИО4 к ФИО5 о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на условиях, предложенных истцами, взыскании расходов по оплате госпошлины оставлены без удовлетворения.

В ходе рассмотрения данного дела судом установлено, что, <дата> между ФИО5 (продавец), ФИО3, ФИО4 (покупатели) заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения – квартиры общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>. Цена квартиры определена в размере <данные изъяты> рублей. В качестве обеспечения выполнения своих обязательств по договору покупатель уплатил продавцу задаток в размере <данные изъяты> рублей в день подписания предварительного договора наличными денежными средствами.

<дата> составлено соглашение о задатке по вышеуказанному предварительному договору, задаток в размере <данные изъяты> рублей передан продавцу, что подтверждается распиской.

Согласно п.2.2. предварительного договора купли-продажи основной договор должен быть заключен не позднее <дата>.

В силу п. 3.2 предварительного договора от <дата> и п. 3,4 соглашения о задатке от <дата> если основной договор не будет заключен по вине продавца, продавец обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере в течение 1 календарного дня с момента истечения срока, указанного в п. 1 Соглашения (<дата>). В случае невозможности заключения основного договора по вине покупателя сумма задатка возврату не подлежит и переходит в собственность продавца.

<дата> ФИО3 в адрес ФИО5 направлено письмо о готовности заключить основной договор купли-продажи. Однако, в связи с тем, что в ходе визуального осмотра установлено наличие в квартире перепланировки, а именно: расширение внутренних дверных проемов, демонтаж несущей стены между комнатой и балконом, увеличение площади отапливаемых помещении в квартире за счет размещения батарей отопления на балконе, продавцу предложено в срок до <дата> представить покупателям технический паспорт, отражающий перепланировки в квартире и возможность повторно осмотреть квартиру с участием кадастрового инженера, либо привести в указанный срок квартиру в надлежащее состояние, устранить незаконные перепланировки.

Для заключения основного договора предлагалось встретиться <дата> в период с 11.00 часов до 12.00 часов у входа в подъезд <№> <адрес> о заключении основного договора текст договора также направлялись посредством отправки сообщений на телефон дочери продавца ФИО2

В адрес ФИО3 <дата> с телефона ФИО2 поступило извещение о намерении заключить договор, в котором предлагалось истцам прибыть в 10.00 часов <дата> в помещение агентства недвижимости <данные изъяты> Однако, основной договор купли-продажи спорной квартиры не был подписан, т.к. ФИО5 имела намерение заключить основной договор на условиях предварительного, в свою очередь ФИО7 настаивали на заключении основного договора с условием включения в него пунктов 1.3, 1.4, касающихся гарантий продавца об отсутствии в продаваемой квартире самовольной перепланировки и переустройства, т.к. перепланировка имела место.

Кроме того, согласно условий предварительного договора (п.3.3.) оплата цены квартиры за вычетом оплаченного задатка производится покупателем в день заключения основного договора наличными денежными средствами. Согласно условий основного договора (п.2.2.) расчет между сторонами производится в течение 5 дней с момента предоставления покупателям актуального технического паспорта 2022 года изготовления и не содержащего отметок о самовольных перепланировках и самовольных переустройствах.

Истцы обратились в администрацию <адрес> по факту самовольной перепланировки <адрес>. В связи с поступившим обращением управление благоустройства и строительно-разрешительной документации администрации <адрес> направлен запрос в адрес ООО «УК«ЖКО РОСКО» с целью проведения осмотра жилого помещения с составлением соответствующего акта.

Согласно акта осмотра от <дата>, в вышеуказанном жилом помещении демонтирован оконный блок с балконной дверью и батарея отопления перенесена на лоджию.

Разрешая требования истцов суд не нашел правовых оснований для удовлетворения иска, поскольку предлагаемый истцами проект основного договора существенно отличался от условий предварительного договора, возлагал на продавца дополнительные обязанности, и предоставление гарантий об отсутствии самовольных перепланировок и переустройства отчуждаемого объекта, которые в жилом помещении имели место, изменял порядок расчетов, тем самым изменялись существенные условия договора купли-продажи.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от <дата> решение Ковровского городского суда от <дата> оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО3 и ФИО4 без удовлетворения.

Судебной коллегией по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции определением от <дата> решение Ковровского городского суда от <дата> и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от <дата> оставлены без изменения, кассационная жалоба ФИО7 без удовлетворения.

Судом кассационной инстанции в указанном определении указано, что о наличии перепланировок и переустройства в отчуждаемом объекте истцам на момент заключения предварительного договора было известно. Вопреки позиции истцов М-вых, в срок установленный предварительным договором, истцы не направили предложение о заключении основного договора во исполнение предварительного договора купли-продажи квартиры. Истцы М-вы направили представителю ФИО5 другой договор купли-продажи квартиры с иными существенными условиями, в том числе характеристиками квартиры и условиями по оплате квартиры. ФИО5 отказалась подписывать другой договор купли-продажи квартиры, а не основной договор, составленный во исполнение предварительного договора. Таким образом, вопреки позиции истцов, ФИО5 не уклонилась от заключения основного договора. Все существенные условия основного долга были согласованы сторонами в предварительном договоре. При этом заключить основной договор на этих условиях, указанных в предварительном договоре, отказались именно истцы М-вы, предложив заключить другой договор, а не ответчица ФИО5 Незаключение одной из сторон в установленный предварительным договором срок основного договора на предложенных другой стороной условиях, которые отличаются от закрепленных в предварительном договоре, не может быть признано уклонением первой стороны от заключения основного договора.

Также признан обоснованным вывод суда апелляционной инстанции о том, что истцы ФИО3 и ФИО4 не лишены возможности заключить договор на прежних условиях, ранее согласованных сторонами. Однако истцы не хотели этого, и более того, в настоящем деле также не предъявили таких требований.

В судебном заседании установлено и не оспаривалось представителем ответчика, что до истечения срока на заключение основного договора с ФИО5 истцы ФИО6 уже приобрели в собственность другое жилое помещение, и, несмотря на готовность ФИО5 продать спорную квартиру истцам после приведения ее в первоначальное состояние и устранения самовольных перепланировок и переустройств, о чем истцам было известно уже в марте 2022 года, М-вы не выразили волю на приобретение квартиры ответчика и после вступления в законную силу решения суда по делу <№>.

Доводы, изложенные в исковом заявлении М-выми <данные изъяты> в обоснование своей позиции о наличии вины ответчика в не заключении основного договора, были предметом исследования судами при рассмотрении дела <№> и им уже давалась правовая оценка.

Повторная проверка и оценка судом данных доводов в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ недопустима.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, не был заключен именно по вине истцов ФИО7, следовательно, с учетом условий, согласованных сторонами в п. <данные изъяты> предварительного договора от <дата> и п. <данные изъяты> соглашения о задатке от <дата> условиях, сумма задатка в размере <данные изъяты> руб. не подлежит возврату покупателю и переходит в собственность продавца.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ

Исковые требования ФИО3, ФИО4 к ФИО5 о взыскании суммы задатка в двойном размере по предварительному договору купли-продажи квартиры оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Ковровский городской суд в течение одного месяца с даты принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий М.В. Рябинина

Мотивированное решение изготовлено <дата>