РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 ноября 2022 года.

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Проскуряковой О.А.

при секретаре Широковой Я.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Эссет Менеджмент Солюшнс» о признании недействительным пункта договора, обязании устранить недостатки квартиры, взыскании неустойки за неисполнение требований потребителя об устранении недостатков, взыскании неустойки за невыплату компенсации на устранение недостатков, взыскании морального вреда и штрафа за нарушение прав потребителя,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском, с учетом уточнений, о признании недействительным п.7.3 договора купли-продажи, заключенного с ответчиком, а также об обязании ООО «Эссет Менеджмент Солюшнс» устранить дефекты (недостатки) квартиры, выполнив работы по: разборке металлического парапета кровли 7 п.м, герметизации кровли парапета 4,2 кв.м, герметизации швов, монтажу металлического парапета кровли с герметизацией стыков 7 п.м, замене резинового уплотнения створки оконных блоков 8,8 п.м, устранение перекосов, деформации створок, регулировке створок оконных блоков 0,74х1,46 м 2 шт.; устройству отлива на участке примыкания светопрозрачной фасадной конструкции к вентилируемому фасаду высота 22 этаж, 4,2 п.м; взыскании неустойки за нарушение срока устранения недостатков за период с 07.07.2021 г. по день вынесения решения суда и взыскать в последующем в размере 295,92 руб. за каждый день просрочки до фактического устранения недостатков, компенсации морального вреда в размере 100 000 руб., штрафа за нарушение прав потребителя в размере 50% от взысканной суммы, судебных расходов за услуги представителя 55 000 руб., расходов по оплате оценки 20 000 руб.

Свои требования истица обосновывает тем что 17.06.2021 г. с ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому ответчик передал в собственность истицы квартиру по адресу: АДРЕС Пунктом 7.3 договора предусмотрено, что разрешение споров в судебном порядке осуществляется в Мещанском районному суде г.Москвы. При осмотре квартиры были выявлены недостатки, которые были указаны в дефектной ведомости, которая передана в ООО «УК Сервис24», которая в последующем передана ответчику, а также направлена истицей на электронный адрес ответчика с требованием об устранении недостатков, однако недостатки не были устранены. В последующем истица также неоднократно обращалась к ответчику и в управляющую компанию по вопросу устранения недостатков, поскольку из-за данных недостатков происходит залив квартиры с крыши дома. Для определения причин залива и возникновения недостатков, истица обратилась к эксперту, было составлено заключение, согласно которому в квартире имеются недостатки, допущенные в ходе строительства многоквартирного дома. Ссылаясь на то, что она, как покупатель, вправе требовать устранения недостатков товара – квартиры, ответчик обязан возместить все убытки, причиненные недостатком товара, а также на то, что п.7.3 договора об установлении договорной подсудности противоречит законодательству о защите прав потребителя, ограничивая права истца, истица просит требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель истицы требования поддержала в полном объеме с учетом уточнений после проведенной судебной экспертизы.

Представитель ответчика с иском не согласилась, поддержала письменные возражения, ссылаясь на то, что ремонт в квартире истица производила самостоятельно, при осуществлении ремонта могла быть устранены и недостатки, которые были выявлены, в настоящее время содержанием общего имущества многоквартирного дома, к которому отнесены крыша и парапеты занимается ООО «УК Сервис24», доказательств тому, что выявленные недостатки препятствовали принятию квартиры и использованию по назначению не представлено, ущерб вызван протечками с крыши, согласно заключению эксперта недостатки допущены застройщиком на стадии строительно-монтажных работ, просила в иске отказать.

Представитель третьего лица ООО «УК Сервис24» при решении вопроса полагалась на усмотрение суда.

В судебном заседании из материалов дела и пояснений сторон установлено, что 17.06.2021 г. между ООО «Эссет Менеджмент Солюшнс» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого помещения №СКЛ-10/5-22-701-2/АН-ДКП, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить жилое помещение – 2-комнатную квартиру № площадью 81,6 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: АДРЕС

Согласно п.1.4 договора квартира не имеет внутренней отделки и оборудования и передается покупателю в степени строительной готовности и с инженерным оборудованием согласно проектной и рабочей документации на многоквартирный дом. В связи с чем покупатель не вправе требовать от продавца установки в квартире сантехнического оборудования для ванных и туалетных комнат (ванны, раковины, унитаза, смесителя/ей), иного оборудования (кондиционер/ы и т.п.), разводки по квартире электрики с установкой оконечных устройств, а также установки в квартире межкомнатных перегородок и/или дверей.

После приобретения квартиры покупатель осуществляет самостоятельно и за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры, а также участвует соразмерно занимаемой площади в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, многоквартирного дома, в котором находится квартира.

Согласно п.7.3 договора все споры, возникающие между сторонами в процессе исполнения договора, разрешаются путем переговоров. В случае не урегулирования разногласий путем переговоров споры между сторонами передаются на рассмотрение Мещанского районного суда г.Москвы.

В ходе судебного разбирательства сторонами не оспаривался факт заключения договора, его оплаты и передачи истцу указанного в договоре жилого помещения.

Согласно с.7 ст.29 ГПК РФ иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора, за исключением случаев, предусмотренных частью четвертой статьи 30 настоящего Кодекса.

Согласно положениям ч.2 ст.17 Закона «О защите прав потребителей» иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:

нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства;

жительства или пребывания истца;

заключения или исполнения договора.

Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.

В соответствии со ст.16 Закона «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Таким образом пункт п.7.3 договора купли-продажи нарушает предусмотренное законом право потребителей на выбор подсудности спора и на предъявление иска по месту их проживания, в связи с чем требования истца о признании данного пункта договора обоснованы и подлежат удовлетворению.

Статья 549 ГК РФ устанавливает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу ст.4 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

Если продавец (исполнитель) при заключении договора был поставлен потребителем в известность о конкретных целях приобретения товара (выполнения работы, оказания услуги), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Если законами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к товару (работе, услуге), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий этим требованиям.

Согласно ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

Согласно ст.476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

В соответствии с п. 1 ст. 459 ГК РФ риск случайной гибели или повреждения товара переходит к покупателю с момента передачи.

Согласно ч.5 ст.18 Закона «О защите прав потребителя» продавец (изготовитель), уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер обязаны принять товар ненадлежащего качества у потребителя и в случае необходимости провести проверку качества товара. В случае спора о причинах возникновения недостатков товара продавец (изготовитель), уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер обязаны провести экспертизу товара за свой счет.

Часть 6 названной статьи устанавливает, что продавец (изготовитель), уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер отвечает за недостатки товара, на который не установлен гарантийный срок, если потребитель докажет, что они возникли до передачи товара потребителю или по причинам, возникшим до этого момента.

В отношении товара, на который установлен гарантийный срок, продавец (изготовитель), уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер отвечает за недостатки товара, если не докажет, что они возникли после передачи товара потребителю вследствие нарушения потребителем правил использования, хранения или транспортировки товара, действий третьих лиц или непреодолимой силы.

Из представленного в материалы дела акта-приема передачи жилого помещения от 02.07.2021 г. усматривается, что ООО «Эссет Менеджмент Солюшнс» передал, а ФИО1 приняла жилое помещение – 2-комнатну квартиру по адресу: АДРЕС согласно договору купли-продажи №СКЛ-10/5-22-701-2/АН-ДКП.

В ходе судебного разбирательства представитель истца пояснила, что в ходе первичного осмотра были выявлены дефекты, которые были описаны в акте первичного осмотра от 07.07.2021 г. (л.д.22-25).

Из указанного акта усматривается, что осмотр квартиры производился истицей и представителем ООО «УК Сервис24» (управляющая компания). Согласно отметке в акте первичного осмотра замечания приняты для передачи застройщику.

Также истцом направлены электронные обращения по вопросам устранения недостатков, в ответ на которое ООО «УК Сервис 24» указало, что замечания, указанные в обращении, относятся к гарантийным, в рамках регламента взаимодействия с застройщиком, информация была направлена застройщику для проведения комиссионного осмотра и устранения выявленных дефектов (л.д.34).

18.05.2022 г. истицей в адрес ООО «Эссет Менеджмент Солюшнс» Д.У. КЗПИФ «Новое строительство» под управлением ООО «Эссет Менеджмент Солюшнс» направлена претензия об устранении недостатков (дефектов) квартиры.

Истицей в подтверждение наличия недостатков заказано в ООО «Центр оценки бизнеса» и оплачено составление технического заключения, согласно которому при обследовании квартиры было установлено: в помещении лоджии последнего этажа на участках примыкания светопрозрачной фасадной конструкции к потолку зафиксированы сухие следы протечек в виде потеков по всей внутренней поверхности профилей и остекления; в комнате на стене, примыкающей к лоджии зафиксированы сухие следы протечек в виде потеков по всей высоте стены; оконные створки лоджии закрываются с заеданием, резиновый уплотнитель выполнен не на всех участках примыкания створки к раме; при осмотре лоджии с наружной стороны зафиксировано, что плоскость светопрозрачных конструкций выступает над плоскостью вышерасположенного вентилируемого фасада на 20 см, с образованием уклона в сторону дома; между листами парапета кровли над обследуемой лоджией зафиксированы щели. С учетом проведенного исследования экспертом указано, что причиной образования протечек, учитывая характер их распространения на лоджии и в комнате является допущенные в ходе строительства многоквартирного жилого дома дефекты кровли, фасада и светопрозрачных конструкций. По результатам проведенных исследований экспертом указано, что стоимость устранения дефектов с учетом НДС составляет 29 592 руб.

В ходе судебного разбирательства ответчик не согласился с выводами, изложенными в техническом заключении, представленном истицей, ходатайствовал о назначении строительно-технической экспертизы.

Определением суда от 25.08.2022 г. по делу назначена строительно-техническая экспертиза для определения: 1) имеются ли какие-либо недостатки объекта долевого строительства – кв.№, в том числе, протечки оконных блоков, указанные истцом; если да, указать какие недостатки выявлены на день осмотра, каковы причины и период возникновения данных недостатков; 2) какова причина возникновение протечек в квартире №№ в лоджии и примыкающей к ней жилой комнате; 3) являются ли выявленные недостатки существенными, ведут ли выявленные недостатки к ухудшению качества объекта, делают ли его непригодным для использования; 4) являются ли выявленные недостатки объекта долевого строительства устранимыми; если да, какие работы необходимо произвести для устранения недостатков, какова стоимость работ по устранению недостатков.

Согласно представленному заключению экспертов ООО «Судэкспо» №2-9970/2022 г. от 25.10.2022 г. экспертами, при проведении визуально-инструментального обследования светопрозначной конструкции в квартире №701, установлен дефект заедание сворок при открывании, что является не соответствием ГОСТу. Установить на момент осмотра протечки оконных блоков не представляется возможным, в виде того, что протечки образуются исключительно в пасмурную погоду.

Экспертами проанализированы видеозаписи, представленные истцом, установлено, что протечки происходят в зоне примыкания светопрозрачной конструкции к стеновому проему: над второй верхней створкой; в правом верхнем углу светопрозрачной конструкции.

Экспертом указано, что дефект в виде заедания створок, является производственным дефектом, возникшим в результате производства строительно-монтажных работ, выполненных застройщиком.

Также экспертом указано, что при проведении смотра объекта не был предоставлен доступ на крышу многоквартирного дома, в виде чего обследовать кровлю и определить причину протечек не представляется возможным. Вероятно возникновение данного дефекта обусловлено нарушением технологии проведения работ по гидроизоляции швов конструкции.

Также по результатам проведенного исследования экспертом указано, что дефект в виде заедания створок не ведет к ухудшению качества объекта. Дефект в виде протечек, является значительным, проникновение воды в помещение приведет к нарушению микроклимата, образованию грибка, что в следствии ведет к ухудшению качества объекта, но н делает объект не пригодным для использования.

Установленные дефекты в объекте по адресу: АДРЕС являются устранимыми. Стоимость работ необходимых для устранения выявленных дефектов в объекте по адресу: АДРЕС составляет округленно 18 156 руб.

Оснований не доверять заключению судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку экспертиза проведена в установленном порядке на основании определения суда, выполнена компетентным лицом, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по делу согласно ст. 307 УК РФ. При проведении судебной экспертизы в распоряжение эксперта были предоставлены все имеющиеся в материалах дела документы, произведен осмотр жилого помещения, что следует из заключения эксперта.

Таким образом установлено, что в квартире истицы действительно имеют место недостатки (дефекты), в результате которых происходит залив квартиры в части лоджии и примыкающей к ней комнаты. При этом выявленные недостатки не препятствуют использованию квартиры по назначению, истица не лишена возможности использования квартиры. Выявленные недостатки возникли в результате нарушения строительно-монтажных работ застройщиком при строительстве многоквартирного жилого дома.

С учетом изложенного, учитывая положения ст.476 ГК РФ, а также то, что недостатки квартиры возникли в результате действий третьих лиц (застройщика), суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца в части обязания устранить недостатки квартиры, взыскании неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств по устранению недостатков, компенсации морального вреда и штрафа за нарушение прав потребителя.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил :

иск ФИО1 к ООО «Эссет Менеджмент Солюшнс» о признании недействительным пункта договора, обязании устранить недостатки квартиры, взыскании неустойки за неисполнение требований потребителя об устранении недостатков, взыскании неустойки за невыплату компенсации на устранение недостатков, взыскании морального вреда и штрафа за нарушение прав потребителя удовлетворить частично;

признать недействительным п.7.3 договора купли-продажи, заключенного 17.02.2021 г. между ФИО1 к ООО «Эссет Менеджмент Солюшнс»;

в остальной части иска – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: