ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 марта 2025 года пос. Ленинский

Ленинский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Ренгач О.В.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-411/2025 (71RS0015-01-2025-000135-81) по иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «АЛЬЯНС-СТРОЙ», индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании недействительной сделки по передаче в собственность нежилого помещения, относящегося к общему имуществу многоквартирного жилого дома и применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «АЛЬЯНС-СТРОЙ», ИП ФИО3 о признании недействительной сделки по передаче в собственность нежилого помещения, относящегося к общему имуществу многоквартирного жилого дома и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований указал, что ему на праве собственности принадлежит квартира площадью 45,4 кв. м с кадастровым номером №, расположенная в многоквартирном пятиэтажном жилом доме по адресу: <адрес>

В вышеуказанном многоквартирном доме находятся технические подвалы помещение с кадастровым номером №, из которого была выделена часть площади и присвоен отдельный кадастровый №, с последующим с приобретением права собственности неизвестным лицом:

- ОДС с предварительным номером 72, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 122.3, расположенное в подвальном этаже жилого дома;

- ОДС с предварительным номером 77, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 67,5, расположенное в подвальном этаже жилого дома

В вышеуказанных нежилых помещениях с предварительным номером 72, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 122.3 и с предварительным номером 77, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 67,5 располагаются общедомовые инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

В силу закона спорные нежилые помещения, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений в многоквартирном ломе. При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме не требует государственной регистрации. Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом многоквартирном доме. Отчуждение общего имущества собственников помещений противоречит п. 1 ст. 422 ГК РФ.

Поскольку спорные нежилые помещения относится к общему имуществу собственников указанного многоквартирного дома и принадлежат собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, передача в собственность ответчику указанных нежилых помещений не соответствует требованиям закона. Нарушенное право подлежит восстановлению путем признания соответствующей сделки (договора) о передаче в собственность спорных нежилых помещений недействительной в силу ничтожности, с применением последствий недействительности сделки, путем возврата нежилых помещений в собственность собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома.

Общедомовые инженерные коммуникации - трубопроводы, поквартирные стояки систем теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, канализации, кабели системы электроснабжения и общедомовое инженерное оборудование, находящиеся в нежилых помещениях, переданных ответчику в собственность, расположены по всему периметру указанных помещений: по стенам, полу и потолку, прочно связаны с ними и составляют единый и неделимый объект. Данные инженерные коммуникации и оборудование являются общедомовыми, т.е. предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, следовательно, нежилые помещения также предназначены для обслуживания более одного помещения в данном многоквартирном доме. Обслуживание вышеперечисленных общедомовых инженерных коммуникаций и инженерного оборудования невозможно без использования указанных нежилых помещений. Указанные общедомовые инженерные коммуникации и общедомовое инженерное оборудование требуют постоянного свободного доступа к ним инженерно-технического персонала организации, обслуживающей указанный многоквартирный дом, и представителей жильцов, регистрирующих показания общедомовых приборов учета. У спорных нежилых помещений отсутствуют признаки помещения самостоятельного назначения. Фактически они спроектированы, предназначены и используются для обслуживания всего многоквартирного жилого дома посредством размещения в них общедомовых коммуникаций и осуществления контроля за состоянием фундамента дома.

Спорные помещения являются помещениями, предназначенными для обслуживания более одного помещения в многоквартирном жилом доме (техническим помещением) и являются вспомогательными по отношению к другим помещениям данного дома, не имеют самостоятельного назначения и не могут быть использованы в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного жилого дома.

Вышеуказанная позиция подтверждается сложившейся практикой судов по аналогичным спорам. Дело № 2-7/2019 (2-1723/2018;) ~ М-1855/2018, 2-1363/2019 ~ М- 1392/2019,2-293/2021 ~М-162/2021, 2-428/2021 ~ М-310/2021,№ 2-988/2021 -М-946/2021, а также делом 2-293/2021 ~М-162/2021, относящемуся к этому же дому, но другой секции.

На основании вышеизложенного, просил суд признать договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИП ФИО3 и ООО «Альянс-Строй» в части передачи в собственность нежилого помещения: ОДС с предварительным номером 72, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 122,3, с кадастровым номером №, расположенное в подвальном этаже жилого дома недействительным в силу ничтожности, и применить последствия недействительности указанной сделки и её последствий, в том числе выделение части этого помещения в отдельное помещение с кадастровым номером № и предварительным номером 77, путем возврата в собственность собственников, многоквартирного дома №, расположенного по адресу: <адрес>.

Истец ФИО2 в судебном заседании поддержал заявленные требования по изложенным основаниям, настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика ООО «АЛЬЯНС-СТРОЙ» и ответчик ИП ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались в установленном законом порядке.

Представитель, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица Управления Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь ст.167,233 ГПК РФ, ст.165.1 ГК РФ, счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле в порядке заочного судопроизводства.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, истец ФИО2 является собственником квартиры, с кадастровым номером №, расположенная в многоквартирном пятиэтажном жилом доме по адресу: <адрес>. Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Дом, в котором расположена вышеуказанная квартира, построен застройщиком <данные изъяты> с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Согласно Договора участия в долевом строительстве в г. Туле № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между <данные изъяты>» (Застройщик) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (Участник долевого строительства) на сумму исполненного участником долевого строительства обязательства по оплате стоимости ОДС застройщик передает ему в собственность ОДС, а именно: - ОДС с предварительным номером 72, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 122.3, расположенное в подвальном этаже жилого дома; - ОДС с предварительным номером 77, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 67,5, расположенное в подвальном этаже жилого дома.

Из выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и дел правоустанавливающих документов. следует, что нежилое помещение №, К№, площадью 122,3 кв.м, нежилое помещение №, К№, площадью 67,5 кв.м, расположенные в жилом доме № по <адрес>, принадлежат на праве собственности ФИО3, дата регистрации права собственности – 12.09.2022г.

Как следует из акта ООО УК ТРИС от ДД.ММ.ГГГГ в подвале жилого дома № по <адрес> произошло подтопление подвального помещения. На улице имеется закрытая дверь, сведения о собственнике в управляющей компании отсутствуют. Дверь была вскрыта. При осмотре помещения обнаружена труба по которой из внешнего канализационного колодца поступает вода в подвальное помещение в большом объеме. Установлена заглушка.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения …

Из правовой позиции, изложенной в п.1, 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с п.5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Подпунктом «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 19.05.2009 №489-О-О, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Из ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ не содержит.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Руководствуясь вышеприведенными нормами права, проанализировав представленные в материалы дела письменные документы, суд приходит к выводу о том, что спорные нежилые помещения № и № находящиеся в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, являющиеся предметом оспариваемого договора № от ДД.ММ.ГГГГ, относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома, поскольку они не могут быть использованы в самостоятельных целях. Находящееся в нём инженерное оборудование и инженерные коммуникации необходимы для эксплуатации всего жилого дома, предназначены для обслуживания всех помещений многоквартирного дома и служат для функционирования систем водоснабжения, отопления, канализации, электроснабжения и пожарной безопасности дома, следовательно, предназначены для обслуживания всего дома. Основным назначением данных нежилых помещений является расположение в них инженерных коммуникаций дома и соответственно возможность их обслуживания. У спорных нежилых помещений отсутствуют признаки помещения самостоятельного назначения.

Таким образом, в силу закона спорные нежилые помещения принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном жилом доме. При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме является безусловным и не требует государственной регистрации. Какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, такое имущество не может быть предметом договора долевого участия, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.

Отчуждение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора долевого участия в строительстве противоречит ч.1 ст. 422 ГК РФ в соответствии с которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ч.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с ч.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку спорные помещения № и №, находящиеся в жилом доме, расположенном по вышеуказанному адресу, относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома и принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, при этом в ЕГРН право собственности на это общее имущество зарегистрировано за ФИО3, чем нарушаются права собственников помещений многоквартирного дома, включая права истца по настоящему иску, суд приходит к выводу, что передача в собственность ФИО3 права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не соответствует требованиям закона, и нарушенное право подлежит защите путем признания договора участия в долевом строительстве в г. Туле № от ДД.ММ.ГГГГ в части передачи в собственность ИП ФИО3 спорных нежилых помещений недействительным в силу ничтожности с применением последствий недействительности сделки, путём возврата в собственность собственников помещений многоквартирного дома спорного имущества.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ, урож. <адрес>, (СНИЛС №) к Обществу с ограниченной ответственностью «АЛЬЯНС-СТРОЙ», индивидуальному предпринимателю ФИО3 -удовлетворить.

Признать недействительным в силу ничтожности договор участия в долевом строительстве в г. Туле № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «АЛЬЯНС-СТРОЙ» (ОГРН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (ОГРНИП <***>) в части передачи в собственность:

-нежилого помещения ОДС с предварительным №, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 122,3 кв.м, с К№ расположенного в подвальном этаже жилого <адрес>, в том числе выделение части данного помещения с К№ с предварительным номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

Применить последствия недействительности сделки путём возврата в собственность собственников помещений многоквартирного дома №, расположенного по адресу: <адрес>., нежилых помещений №№.

Данное решение является основанием для исключения из ЕГРН записи о праве собственности ФИО3 на нежилое помещение № с К№, на нежилое помещение № с К№ находящиеся в подвале дома № расположенного по адресу <адрес>.

Ответчик вправе подать в Ленинский районный суд Тульской области заявление об отмене заочного решения в течение 7 дней со дня вручения ему копии решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение составлено 14 марта 2025 года.

Председательствующий О.В.Ренгач