КОПИЯ
Дело № 2-1885/2025
24RS0017-01-2025-000449-14
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 сентября 2025 года <адрес>
Железнодорожный районный суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Бретавского В.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Орловой Э.А.,
представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности,
представителя ответчика ФИО2, действующей на основании устава,
представителя ответчика ФИО3, действующего на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Службы строительного надзора и жилищного контроля <адрес> к Товариществу собственников жилья «Проспект» о понуждении к исполнению предписания,
УСТАНОВИЛ:
Служба строительного надзора и жилищного контроля <адрес> обратилась с исковым заявлением к ТСЖ «Проспект» о понуждении к исполнению предписания № от ДД.ММ.ГГГГ.
Требования мотивированы тем, что по результатам проведения проверки Службы строительного надзора и жилищного контроля <адрес> по факту обращения ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ № ответчику объявлено предостережение от ДД.ММ.ГГГГ № о недопустимости нарушения обязательны требований жилищного законодательства в части соответствия ТСЖ «Проспект» требования п.1 ч.2 ст. 136 ЖК РФ в отношении многоквартирных домов <адрес>. По результатам указанной проверки и на основании акта документарной проверки от ДД.ММ.ГГГГ № установлено, что ТСЖ «Проспект» осуществляет управление указанными многоквартирными домами, расположенными на земельных участках, не имеющих общую границу. Требование предписания от ДД.ММ.ГГГГ № в части внесения соответствующих изменений в устав ТСЖ «Проспект» не выполнено.
Просит возложить на ТСЖ «Проспект» обязанность исполнить требования предписания службы строительного надзора и жилищного контроля <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ в части внесения изменений в устав и реорганизации товарищества в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, в зале судебного заседания исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить.
Представители ответчика ФИО2, действующая на основании устава ТСЖ «Проспект», представитель ответчика ФИО3, действующий на основании доверенности, возражали против удовлетворения требований, просили в иске отказать. В судебном заседании, не отрицая фактические обстоятельства, связанные с размещением двух обслуживаемых многоквартирных домов в разных территориальных зонах, не имеющих общую границу земельных участков, указывали на невозможность исполнения решения суда, поскольку внесение изменений в устав, а также реорганизация товарищества осуществляется на общем собрании собственников многоквартирных домов.
Выслушав представителя истца, представителей ответчика, исследовав материалы дела в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.
Согласно ч.1 ст. 20 ЖК РФ предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме; 2) требований к формированию фондов капитального ремонта; 3) требований к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах; 4) требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов; 5) правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность; 6) правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения; 7) правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов; 8) требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов; 9) требований к порядку размещения ресурсоснабжающими организациями, лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, информации в системе; 10) требований к обеспечению доступности для инвалидов помещений в многоквартирных домах; 11) требований к предоставлению жилых помещений в наемных домах социального использования; 12) требований к безопасной эксплуатации и техническому обслуживанию внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, а также требований к содержанию относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме вентиляционных и дымовых каналов.
В соответствии с ч. 3 ст. 20 ЖК РФ государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными исполнительными органами субъектов Российской Федерации (далее - органы государственного жилищного надзора) в соответствии с положением, утверждаемым высшим исполнительным органом субъекта Российской Федерации, и общими требованиями к организации и осуществлению государственного жилищного надзора, установленными Правительством Российской Федерации.
В силу ч. 8 ст. 20 ЖК РФ при осуществлении государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля может выдаваться предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований, выявленных в том числе в ходе наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности).
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ товарищество собственников жилья может быть создано: собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, определяется в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства.
Согласно положениям пунктов 6, 7 статьи 138 ЖК РФ товарищество обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому.
В силу части 2 статьи 161 ЖК РФ, управление товариществом собственников жилья выступает одним из способов управления многоквартирным домом.
Согласно п. 1.1. Положения о службе строительного надзора и жилищного контроля <адрес>, утвержденного Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п, Служба строительного надзора и жилищного контроля <адрес> является органом исполнительной власти <адрес>, осуществляющий региональный государственный жилищный надзор.
В соответствии с пп. 3 п. 3.3. Положения о службе строительного надзора и жилищного контроля <адрес>, утвержденного Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п, осуществление регионального государственного жилищного контроля (надзора), в том числе: выдача предписаний об устранении выявленных нарушений обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности в отношении жилищного фонда, выявленных в том числе в ходе наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности).
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.
Как следует из материалов дела, управлением многоквартирными домами, расположенными по адресу: <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ осуществляет ТСЖ «Проспект», что подтверждается выпиской из ГИС ЖКХ, выпиской ЕГРЮЛ, уставом ТСЖ «Проспект», принятого на внеочередном общем собрании ДД.ММ.ГГГГ большинством голосов.
ТСЖ «Проспект» осуществляет свою деятельность на основании Устава, утвержденного решением общего собрания собственников помещений многоквартирных домов (выписка из протокола № от ДД.ММ.ГГГГ).
Согласно п. 2.1. Устава товарищество создается в целях: совместного управления собственниками помещений комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, представления коммунальных услуг лицам, пользующимися помещениями в многоквартирном доме; реализации собственниками жилых и нежилых помещений право во владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом; распределения между членами Товарищества обязанностей по возмещению соответствующих издержек по содержанию, техническому обслуживанию и ремонту общего имущества; обеспечения надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния общего имущества; обеспечение коммунальными услугами собственников жилых и нежилых помещений, а также нанимателей жилых помещений и арендаторов жилых и нежилых помещений; обеспечения соблюдения членами Товарищества и членами их семей, а также нанимателями и арендаторами правил пользования жилыми и нежилыми помещениями, местами общего пользования и придомовой территорией; исполнения роли заказчика на работы по эксплуатации, ремонту, надстройке и реконструкции помещений, зданий, сооружений; исполнения обязательств, принятых по договорам; проведения мероприятий по благоустройству и озеленению придомовой территории; содействие в постановке и снятии с учета по месту жительства; представление общих интересов членов Товарищества в государственных органах власти, органах местного самоуправления, в судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими и физическими лицами; защита прав и интересов членов Товарищества.
Пунктом 3.5 Устава Товарищество в том числе вправе: заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, договоры оказания коммунальных услуг и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры в интересах членов Товарищества.
Согласно п. 3.10. Устава Товарищество обязано в том числе: обеспечивать выполнение требований ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативно правовых актов, а также Устава Товарищества.ФИО4, являющаяся собственником жилого помещения по адресу: <адрес> просьбой проведения проверки в отношении ТСЖ «Проспект» на предмет соблюдения требований ст. 136 ЖК РФ.
ДД.ММ.ГГГГ заместителем руководителя Службы строительного надзора и жилищного контроля <адрес> ФИО5 принято решение № о проведении внеплановой документарной проверки на основании обращения гражданина от ДД.ММ.ГГГГ №.
ДД.ММ.ГГГГ по результатам проверки истцом составлен акт документарной внеплановой проверки №, которая проводилась в отношении ТСЖ «Проспект» с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, по результатам которой установлен факт нарушения ТСЖ «Проспект» требований ст. 5.1 Федерального закона №189-ФЗ, п. 1 ч.2 ст. 136 ЖК РФ.
ДД.ММ.ГГГГ Службой строительного надзора и жилищного контроля <адрес> выдано предписание № в адрес ответчика, в котором предписано принять меры по устранению нарушений, а именно организовать мероприятия, направленные на реорганизацию товарищества, в связи с тем, что земельные участки, на которых расположены многоквартирные <адрес> не имеют общую границу.
Ответы на запросы, направленные в адрес ответчика истцом от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении сведений об исполнении предписания ТСЖ «Проспект» не дан, что также подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ, представленной Службой строительного надзора и жилищного контроля <адрес>.
Кроме того, ранее, в адрес ответчика Службой строительного надзора и жилищного контроля <адрес> уже направлялось предостережение № от ДД.ММ.ГГГГ с требованием соблюдать требования п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ и ст. 5.1 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №189-ФЗ.
Протоколом № внеочередного общего собрания собственников помещений ТСЖ «Проспект» в многоквартирных домах, расположенных по адресу: <адрес>, проводимого в форме заочного голосования от ДД.ММ.ГГГГ, где на разрешение поставлен вопрос о реорганизации ТСЖ «Проспект» согласно ст. 136 ЖК РФ не состоялось из-за отсутствия кворума.
На основании протокола № общего собрания собственников помещений ТСЖ «Проспект» в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, проводимого в форме заочного голосования от ДД.ММ.ГГГГ, на разрешение поставлен, в том числе вопрос, о разделении ТСЖ: прекращение деятельности ТСЖ «Проспект», управляющего домами по адресам <адрес> и создании двух новых независимых друг от друга ТСЖ: одно для дома по адресу: <адрес>, другое для дома по адресу: <адрес>. В голосовании приняли участие двадцать один собственник жилого помещения, что составило 55,18 % от общего числа жителей многоквартирного дома, в связи с чем кворум имелся, общее собрание признано правомочным. По результатам голосования 97,3 % голосов собственников многоквартирного дома высказались против вопроса, связанного с разделением ТСЖ и прекращением его деятельности.
По данным ГИСОГД земельный участок с кадастровым номером № находится в границах сохраняемых земельных участков общего пользования. Земельный участок с кадастровым номером № (9.28.11) относится к земельному участку общего пользования (код – 12.0). Пересечений и контуров данных земельных участков по ГИСОГД не установлено.
Согласно схемам расположения многоквартирных домов, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> и земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, кадастровой карте, спорные земельные участки не имеют общую границу.
Земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> площадью 4503 +/-48 кв.м. (категория земель: земли населенных пунктов) и земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> не имеет общих, смежных границ и пересечений, что подтверждается выписками из ЕГРН от 10.06.2025
Согласно актам от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ границы обслуживания сетей водопровода и канализации на объектах: <адрес> разделены.
В соответствии с актами о разграничении балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности электрических сетей от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по <адрес> и жилой дом по <адрес> не имеют общих линий электропередач, сетей и электрооборудования, а источниками энергоснабжения выступают различные трансформаторные подстанции (ТП 1180 и ТП 1143).
Согласно актам от ДД.ММ.ГГГГ и акту от ДД.ММ.ГГГГ о разграничении балансовой принадлежности тепловых сетей и эксплуатационной ответственности сторон, объекты: <адрес> не имеют общих тепловых сетей, а горячее водоснабжение и отопление проходят по разным тепловым камерам (ТК 03480308 и ТК 035311).
Разрешая, заявленные стороной истца требования, суд приходит к следующему.
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ товарищество собственников жилья может быть создано: собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.
Таким образом, для применения приведенной выше нормы необходимо установление объективных обстоятельств в виде единства территории и обслуживающей эту территорию инфраструктуры.
Согласно письму Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №-ОД/04 «О вопросах применения части 2 статьи 136 ЖК РФ» под общей границей земельных участков понимается граница прилегающих земельных участков, что должно подтверждаться информацией, содержащейся в государственном кадастре недвижимости.
В соответствии с толкованием Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ №-П, отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму общего имущества в многоквартирном доме и имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, обусловлено тем, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура, в силу своей пространственной обособленности, обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками.
Как установлено ранее судом, многоквартирные дома, расположенное по адресу: <адрес> не имеют общих и смежных границы, пересечений и контуров, фактически находятся в разных местах, и разделены дорогой общего пользования, что подтверждается выписками из ЕГРН, схемами расположения многоквартирных домов, данными ГИСОГД, кадастровой картой.
Доказательств, наличия в пределах данной территории сетей инженерно-технического обеспечения, других элементов инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома, не имеется, что подтверждается актами от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ границы обслуживания сетей водопровода и канализации на объектах, о разграничении балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности электрических сетей от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и акту от ДД.ММ.ГГГГ о разграничении балансовой принадлежности тепловых сетей и эксплуатационной ответственности сторон. Таким образом, отсутствуют условия, предусмотренные ст. 136 ЖК РФ.
Проведенное общее собрание собственников помещений ТСЖ «Проспект» в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по вопросу разделения создания двух независимых ТСЖ для обслуживания дома по адресу: <адрес>, и другое для дома по адресу: <адрес>, по результатам которого собственники проголосовали против принятия данного решения, не могут быть приняты во внимание в качестве оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Решение общего собрания собственников, вследствие которого нарушается прямой запрет установленный Жилищным кодексом Российской Федерации, является ничтожным в силу абзаца второго пункта 1 статьи 181.3, статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 107 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Таким образом, решению общего собрания собственников помещений не может быть придана высшая юридическая сила по отношению к нормам жилищного законодательства, которым установлена иная форма правового регулирования деятельности товарищества собственников жилья.
Также ответчиком не представлено доказательств принятия иного решения, соответствующего нормам ЖК РФ об управлении их домом.
Вместе с тем, данное обстоятельство не может быть основанием к ликвидации товарищества, поскольку имеется возможность устранения данного нарушения.
Так, в соответствии с частью 3 статьи 140 Жилищного кодекса Российской Федерации реорганизация товарищества собственников жилья, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлена в форме разделения при условии соблюдения требования, установленного частью 1 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации. Решение о разделении товарищества может быть принято на общем собрании его членов большинством голосов членов товарищества от числа голосов членов товарищества, присутствующих на его общем собрании, при условии согласия на такое разделение общего собрания собственников помещений в каждом многоквартирном доме, решение о котором принято большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в каждом многоквартирном доме в течение двух лет с момента проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, собственники помещений в котором инициировали такое разделение.
Реорганизация товарищества собственников жилья, созданного в двух и более многоквартирных домах, также может быть осуществлена в форме выделения при условии соблюдения требования, установленного частью 1 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации. Решение о выделении товарищества может быть принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в котором будет создано товарищество собственников жилья в процессе выделения, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (часть 4 статьи 140 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, устранить нарушения, предусмотренные п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ можно двумя способами: реорганизация товарищества в форме выделения, реорганизация товарищества в форме разделения.
Исходя из смысла данных положений закона собственники помещений в многоквартирном доме свободны в выборе и изменении способа управления домом в любое время, что предполагает, в том числе их право принять решение о создании в доме самостоятельного товарищества собственников жилья с целью управления только этим домом, даже если ранее товарищество собственников жилья было создано совместно с собственниками помещений в других многоквартирных домах.
Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца и возложении на ТСЖ «Проспект» обязанности исполнить предписание Службы строительного надзора и жилищного контроля <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в части реорганизации ТСЖ «Проспект» в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования Службы строительного надзора и жилищного контроля <адрес> к Товариществу собственников жилья «Проспект» удовлетворить.
Возложить на Товарищество собственников жилья «Проспект» <данные изъяты> исполнить предписание Службы строительного надзора и жилищного контроля <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в части реорганизации Товарищества собственников жилья «Проспект» <данные изъяты> в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам <адрес>вого суда в течение месяца с момента его изготовления в полном объеме, путем подачи апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд <адрес>.
Судья В.В. Бретавский
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.