Дело №

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

02 сентября 2022 года г. Солнечногорск

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Алехиной О.Г.

при помощнике судьи ФИО3,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации г.о. Солнечногорск к ФИО2 о взыскании задолженности, расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности, расторжении договора аренды земельного участка, ссылаясь на то, что между истцом и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка №-АФ/13 от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером №, площадью № кв.м. По договору передачи прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности по указанному договору аренды перешли к ответчику ФИО2 В ходе проведенной проверки было установлено, что земельный участок не используется в соответствии с присвоенной категорией и видом использования, для жилищного или иного строительства, кроме того, имеется задолженность по оплате арендных платежей в размере № № руб., на задолженность начислены пени № руб. Таким образом, участок не использовался в предназначенных целях, то есть были существенно нарушены условия договора аренды.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала, просила удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что работы по освоению участка производятся, задолженность по арендным платежам и по выплате пени погашена.

Выслушав пояснения сторон, исследовав представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что между истцом и ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка № № от 01.11.2013 г., расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером №, площадью № кв.м. Срок действия договора на № лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

По договору передачи прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности по указанному договору аренды перешли к ответчику ФИО2

Как указывает истец, в результате ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по своевременному внесению арендной платы и согласно акту сверки расчетов арендной платы от ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате в размере № руб., на задолженность начислены пени № руб.

ДД.ММ.ГГГГ сотрудниками отдела земельного контроля Комитета по управлению имуществом был осуществлен выезд на земельный участок с кадастровым номером №, в ходе осмотра которого установлено, участок не используется в соответствии с присвоенной категорией и видом разрешенного использования.

Согласно п. 4.1.1., 4.3.2. договора аренды земельный участок должен использоваться в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земель.

Согласно п. 4.3.7 арендатор обязан производить освоение земельного участка.

В соответствии с п. 6.3.4. договора он подлежит расторжению в случае неиспользования земельного участка в течение 6 месяцев.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлена претензия о необходимости погасить образовавшуюся задолженность, устранить выявленные нарушения, и документально подтвердить свои намерения по освоению земельного участка и использовании его в соответствии с условиями договора, либо заключить соглашение о расторжении договора аренды, ответа на которую не поступило.

В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства, не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжения договора аренды.

В соответствии с условиями договора, арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земель; соблюдать специально установленный режим использования земель в соответствии с законодательством РФ и Московской области; освоение земельного участка производить в соответствие с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами, производить необходимые согласования с соответствующими службами в случаях строительства объектов недвижимости на арендованном земельном участке (п. 4.3.2., 4.3.5., 4.3.7. договора).

В обоснование нецелевого использования ответчиком земельного участка Комитет по управлению имуществом в ходе судебного разбирательства ссылался на то, что строительство на спорном земельном участке не ведется, каких-либо капитальных объектов не возведено, оплата арендной платы в соответствии с условиями заключенного договора не производится.

Как следует из письменных пояснений ответчика, досудебную претензию она не получала, поскольку выезжала в <адрес> в связи с лечением и реабилитацией. Также пояснила, что на участке производится строительство деревянной бани, однако в № г. строительство было приостановлено ввиду отсутствия денежных средств у ответчика, строительство бани подтверждается представленным в материалы дела договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Факт несвоевременной оплаты арендных платежей ответчиком не оспаривается и был допущен в связи с тем, что она находилась на лечении и последующей реабилитации в медицинских учреждениях в Московской области, согласно представленных в материалы дела выписных эпикризов. Также ответчик имеет намерения и возможности для надлежащего исполнения условий договора аренды, нарушения ответчиком условий договора допущены в связи со стечение неблагоприятных обстоятельств и по не зависящим от ответчика причинам.

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ ответчиком произведена оплата задолженности по арендной плате и пени. Сумма основного долга в размере № и пени в размере № копеек были погашены, в полном объеме. Задолженности на сегодняшний день ответчик перед истцом не имеет.

Действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка». При этом, исходя из вышеуказанных норм, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Согласно п. 4.3.7. договора, арендатор обязан освоение участка производить в соответствие с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами. Производить необходимые согласования соответствующими службами в случаях строительства объектов недвижимости на арендованном земельном участке.

Принимая во внимание, что за период владения ответчиком земельным участком на праве аренды участок был огорожен и на нем установлена баня, разработан рабочий проект индивидуального жилого дома КД 001, ДД.ММ.ГГГГ в Администрацию г.о. Солнечногорск направлено уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС, имевшаяся задолженность погашена в полном объеме, судом достоверно установлено, что ответчик предпринимает действия по освоению земельного участка, производит оплату по договору аренды, а несвоевременное выполнение условий договора вызвано болезнью ответчика, о чем имеются подтверждающие документы из медицинских учреждений.

Принимая во внимание, что спорный участок предоставлялся в аренду сроком на 10 лет, а ответчик с момента получения по договору уступки права аренды земельного участка производит действия, необходимые для начала строительства, при этом сам договор аренды не содержит указания на срок, в течение которого должно быть произведено строительство на арендуемом земельном участке, суд приходит к выводу об отсутствии нарушений режима использования земельного участка со стороны арендатора. Факт освоения земельного участка в спорный период установлен судом и подтвержден материалами дела, в связи с чем основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом администрации г.о. Солнечногорск – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: Алехина О.Г.