Апелляционное определение по делу № 33А-2348/2023 от 26.07.2023

Судья Назарова Л.В.

№33а-2348/2023 (10RS0006-01-2023-000159-39)

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 июля 2023 г.

г. Петрозаводск

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Данилова О.И.,

судей Кузнецовой И.А., Коваленко В.В.

при ведении протокола помощником судьи Макаршиной А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу административных истцов на решение Лахденпохского районного суда Республики Карелия от 25 апреля 2023 г. по административному делу №2а-182/2023 по административным исковым заявлениям ФИО1, ФИО2, ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее – Росреестр) о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав и понуждении к осуществлению определенных действий.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1, ФИО2 и ФИО3 обратились с административными исками по тем основаниям, что Росреестром в их адрес направлены уведомления о приостановлении государственной регистрации прав в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № соответственно. Основанием для приостановления государственной регистрации прав послужил вывод государственного регистратора об отсутствии у Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее – МИЗО) правовых оснований для предоставления административным истцам указанных земельных участков в собственность без проведения торгов до истечения трехлетнего срока с момента заключения договоров аренды. Административные истцы просили суд признать уведомления Росреестра от 10.01.2023 №, от 10.01.2023 №, от 10.01.2023 № незаконными; обязать Росреестр произвести государственную регистрацию прав в отношении данных земельных участков.

Решением суда в удовлетворении заявленных требований отказано.

С принятым судебным постановлением не согласны административные истцы, в апелляционной жалобе просят его отменить и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы указывают на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель МИЗО А. оставил разрешение апелляционной жалобы на усмотрение суда апелляционной инстанции, представил письменные заключения МИЗО об отнесении всех испрашиваемых земельных участков к угодьям.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Заслушав явившееся лицо, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в полном объеме, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу пункта 2 статьи 227 КАС РФ суд удовлетворяет заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными полностью или в части, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и возлагает на административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Как следует из материалов дела, 26.08.2022 между МИЗО и ФИО1 заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 500 кв.м, местоположение: Мийнальское сельское поселение, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – сельскохозяйственное использование. Земельный участок предоставляется в целях ведения личного подсобного хозяйства. Договор заключен на срок 49 лет с даты подписания.

23.12.2022 МИЗО и ФИО1 заключили договор купли-продажи указанного земельного участка №, согласно которому МИЗО обязалось передать, а ФИО1 принять и оплатить по цене и на условиях данного договора из земель сельскохозяйственного назначения земельный участок с кадастровым номером №. Согласно абзацу второму пункта 1.1 договора земельный участок предоставляется в собственность на основании подпункта «а» пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 и 2023 годах» (далее – постановление № 629) для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках.

10.01.2023 уведомлением Росреестра № приостановлена государственная регистрация прав на вышеуказанный земельный участок на основании данного договора купли-продажи. В обоснование принятого решения приведена ссылка на подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, согласно которой без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину, этому гражданину по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином.

14.02.2023 ФИО1 обратился с административным иском в суд.

Также, как следует из материалов дела, 01.07.2022 между МИЗО и ФИО2 заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 20 732 кв.м, местоположение: Лахденпохский муниципальный район, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – сельскохозяйственное использование. Земельный участок предоставляется в целях ведения личного подсобного хозяйства. Договор заключен на срок 49 лет с даты подписания.

23.12.2022 МИЗО и ФИО2 заключили договор купли-продажи указанного земельного участка №, согласно которому МИЗО обязалось передать, а ФИО2 принять и оплатить по цене и на условиях данного договора из земель сельскохозяйственного назначения земельный участок с кадастровым номером №. Согласно абзацу второму пункта 1.1 договора земельный участок предоставляется в собственность на основании подпункта «а» пункта 1 постановления № 629 для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках.

14.02.2023 ФИО2 обратилась с административным иском в суд.

Кроме того, как следует из материалов дела, 23.06.2022 между МИЗО и ФИО3 заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6 307 кв.м, местоположение: Мийнальское сельское поселение, (.....), категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – сельскохозяйственное использование. Земельный участок предоставляется в целях ведения личного подсобного хозяйства. Договор заключен на срок 49 лет с даты подписания.

23.12.2022 МИЗО и ФИО3 заключили договор купли-продажи указанного земельного участка №, согласно которому МИЗО обязалось передать, а ФИО3 принять и оплатить по цене и на условиях данного договора из земель сельскохозяйственного назначения земельный участок с кадастровым номером №. Согласно абзацу второму пункта 1.1 договора земельный участок предоставляется в собственность на основании подпункта «а» пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 и 2023 годах» (далее – постановление № 629) для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках.

28.02.2023 ФИО3 обратился с административным иском в суд.

Определением Лахденпохского районного суда Республики Карелия от 28 марта 2023 г. административные дела по административным искам ФИО1, ФИО2 и ФИО3 объединены в одно производство.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что осуществляющий государственную регистрацию уполномоченный орган действовал в пределах предоставленных ему полномочий, обжалуемые уведомления приняты в пределах предоставленной компетенции, соответствуют закону и не нарушают права и законные интересы административных истцов.

Судебная коллегия с данным выводом соглашается в силу следующего.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе, в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Федерального закона №218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Частью 1 статьи 21 Федерального закона №218-ФЗ регламентировано, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоят в том числе из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет: соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа; наличие у органа государственной власти (органа местного самоуправления) соответствующей компетенции на издание акта, в том числе наличие полномочий у лица, подписавшего этот акт (подпункты 1 и 2 пункта 221 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 07.06.2017 № 278).

24.12.2022 МИЗО в Росреестр были представлены договоры купли-продажи спорных земельных участков, заключенные с административными истцами 23.12.2022 на основании подпункта «а» пункта 1 постановления № 629.

Государственный регистратор 10.01.2023 вынес уведомления о приостановлении государственной регистрации прав, указав, что участок с видом разрешенного использования «сельскохозяйственное использование» не может быть предоставлен в частную собственность без проведения торгов до истечения трех лет с момента заключения договора аренды, то есть фактически сделав вывод об отсутствии оснований для продажи спорного земельного участка на основании подпункта «а» пункта 1 постановления № 629.

Согласно подпункту «а» пункта 1 постановления № 629 в 2022-2023 годах допускается наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 3 статьи 11.2 ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 (далее – Классификатор), вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования» подразумевает под собой ведение сельского хозяйства. Данный вид разрешенного использования включает в себя виды разрешенного использования с кодами 1.1-1.20, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Следовательно, вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования» включает в себя и вид разрешенного использования «ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках» (пункт 1.16 Классификатора).

Как следует из договоров аренды земельных участков, прошедших государственную регистрацию, земельные участки предоставлялись в целях ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках.

Таким образом, поскольку земельные участки с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», включающего в себя и вид разрешенного использования «ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», предоставлены административным истцам в аренду без торгов в целях ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, постольку указанные земельные участки как предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства и предоставленные в аренду без торгов подпадают под действие положений подпункта «а» пункта 1 постановления № 629 и могут быть предоставлены административным истцам в собственность без проведения торгов и без соблюдения трехлетнего срока владения земельным участком, установленного подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

По мнению судебной коллегии, юридически значимым обстоятельством по данному делу является вопрос о том, предназначены ли предоставленные в аренду земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства не только по сведениям ЕГРН и наименованию вида разрешенного использования, но также и по фактическому нахождению земельных участков на землях, использование которых, согласно закону, возможно для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно статье 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья.

Статья 79 ЗК РФ определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья – это пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), – в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (пункты 1 и 4).

Из анализа положений статей 34, 35, 36 ГрК РФ следует, что градостроительный регламент не присваивает землям статус земель сельскохозяйственных угодий.

Пункт 6 статьи 36 ГрК РФ устанавливает, что градостроительные регламенты не устанавливаются для уже существующих земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.

В обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 г., утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.06.2014 и не утратившем своей актуальности на момент рассмотрения настоящего дела, отмечено, что градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (пункт 6 статьи 1, пункт 3 части 2 и часть 6 статьи 30, части 1 и 6 статьи 36, часть 5 статьи 37 ГрК РФ).

Вместе с тем федеральный закон, регулирующий порядок изменения одного вида разрешенного использования земельных участков, расположенных на землях сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, на другой вид, не принят, что означает невозможность изменения вида разрешенного использования земельных участков для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а также исключает применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Данные выводы согласуются с принципом сохранения целевого использования сельскохозяйственных угодий, закрепленным в подпункте 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии со статьей 2 Закона Республики Карелия от 25.03.2009 № 1277-ЗРК не допускается использование в других целях особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, включенных в перечень земель, утверждаемый Правительством Республики Карелия.

В Перечень земель особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Карелия, использование которых в других целях не допускается, утвержденный распоряжением Правительства Республики Карелия от 16.07.2009 № 271р-П, включены: пашни, залежи, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями, находящиеся у граждан и юридических лиц на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования, аренды, кадастровая стоимость которых превышает средний уровень кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по муниципальному району (городскому округу) более чем на 10 процентов; пашни, залежи, сенокосы и пастбища осушенные, находящиеся у граждан и юридических лиц на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования, аренды; пашни, залежи, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями, находящиеся в фонде перераспределения земель, кадастровая стоимость которых превышает средний уровень кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по муниципальному району (городскому округу) более чем на 10 процентов; пашни, залежи, осушенные, находящиеся в фонде перераспределения земель.

Земельный участок с кадастровым номером № был поставлен на кадастровый учет 30.06.2022, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки Мийнальского сельского поселения, утвержденными решением Совета Лахденпохского муниципального района от 21.10.2021 №73/508, земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне «садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан (СД)», в которой в качестве основных видов разрешенного использования предусмотрены: рыбоводство (1.13), ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках (1.16), ведение огородничества (13.1), ведение садоводства (13.2), сенокошение (1.19), коммунальное обслуживание (3.1) и земельные участки (территории) общего пользования (12.0). Условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования для данной зоны не предусмотрены.

Земельный участок с кадастровым номером № был поставлен на кадастровый учет 31.03.2022, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования.

Земельный участок с кадастровым номером № был поставлен на кадастровый учет 21.04.2022, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования.

Решением Верховного Суда Республики Карелия от 20 сентября 2022г. № 3а-76/2022 решение Совета Лахденпохского муниципального района от 31.03.2022 № 76/536 «Об утверждении Генерального плана и Правил землепользования и застройки Куркиекского сельского поселения Лахденпохского муниципального района Республики Карелия» признано недействующим полностью с момента принятия. Новые документы территориального планирования до сих пор не приняты.

В силу правовой позиции, изложенной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 15 июня 2022 г. № 75-КАД22-1-К3, нахождение земельного участка в территориальной зоне СХ-3 «зона сельскохозяйственного использования (сельхозугодья)» само по себе не свидетельствует об отнесении земельного участка к сельскохозяйственным угодьям, для правильного разрешения спора юридически значимым обстоятельством является установление факта отнесения земель, на которых расположен земельный участок, к сельскохозяйственным угодьям. Судам необходимо установить, находится ли земельный участок на землях сельскохозяйственных угодий либо он выбыл из сельскохозяйственных угодий в связи с утратой ценности.

Как указано выше, согласно сведениям государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, имеются:

«Проект землеустройства и приватизации земель совхоза «Дружба» Лахденпохского района <...>, масштаб 1:10000, инв.№ от 12.09.2014»;

«Материалы инвентаризации совхоза «Куркиеки» Лахденпохского района <...>, масштаб 1:10000, инв.№ от 02.09.2014»;

«Проект землеустройства и упорядочению землепользования и приватизации совхоза «Яккимский» Лахденпохского района <...>, масштаб 1:10000, инв.№ от 02.09.2014».

В материалы дела представлены фрагменты указанных проектов и материалов с картографическим материалом, из которых следует, что испрашиваемые земельные участки расположены на землях сельскохозяйственных угодий (№ на пашнях, № на естественных сенокосах, № на сенокосах), данное обстоятельство подтверждено письменными заключениями МИЗО от 25.07.2023, выполненными по поручению суда апелляционной инстанции.

Учитывая, что спорные земельные участки до и после постановки на государственный кадастровый учет находятся на землях сельскохозяйственных угодий, но на государственном кадастровом учете стоят с видом разрешенного использования «сельскохозяйственное использование», ни на момент заключения МИЗО договоров аренды и купли-продажи, ни на момент рассмотрения дела судами первой и апелляционной инстанций доказательств того, что спорные земельные участки выбыли из сельскохозяйственных угодий в связи с утратой ценности, не представлено, передаются в собственность земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства на полевом участке, то есть требуется изменение вида разрешенного использования, что в силу указанных выше правовых норм невозможно, судебная коллегия приходит к выводу о законности отказа органа кадастрового учета в осуществлении регистрационных действий в связи с тем, что спорные земельные участки не предназначены для ведения личного подсобного хозяйства, то есть не подпадают под действие положений подпункта «а» пункта 1 постановления № 629.

Вышеуказанное согласуется с судебной практикой Третьего кассационного суда общей юрисдикции, выраженной в кассационных определениях от 12 октября 2022 г. № 88а-18421/2022, от 26 апреля 2023 г. № 88а-7615/2023.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, орган кадастрового учета уполномочен на проведение правовой экспертизы договора купли-продажи земельного участка.

С учетом изложенного судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для отмены правильного по существу решения в апелляционном порядке.

Руководствуясь статьями 309-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Лахденпохского районного суда Республики Карелия от 25 апреля 2023 г. по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня их вступления в законную силу.

Кассационные жалоба, представление подаются в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи