Дело № 2-2346/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

4 июля 2022 года г. Новосибирск

Калининский районный суд г. Новосибирска в составе председательствующего судьи Манышевой А.А., при помощнике судьи Дамм И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИо к ООО «Специализированный Застройщик «Расцветай на Красном» о признании недействительным условия договора участия в долевом строительстве, взыскании компенсации морального вреда,

установил:

ФИо обратился в суд с иском к ООО «Специализированный Застройщик «Расцветай на Красном» о признании недействительным условия договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИо и ООО «Специализированный Застройщик «Расцветай на Красном», а именно п. 4.4 договора в части срока оплаты, взыскании компенсации морального вреда 100000 рублей.

В обоснование иска указано, что истцом была приобретена строящаяся хозяйственная кладовая у застройщика ООО «Специализированный Застройщик «Расцветай на Красном». В договоре № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ указана схема оплаты, которая заведомо ущемляет права истца как потребителя. Предложенная ему к подписанию застройщиком схема оплаты скрытым образом существенно урезает срок, данный дольщику на оплату ДДУ, возлагает на участника долевого строительства риски несвоевременной оплаты ДДУ по причинам, не зависящим от участника долевого строительства. При этом п. 11.3 ДДУ, а также п. 6 ст. 5 закона «Об участии в долевом строительстве» предусмотрена финансовая ответственность дольщика перед застройщиком за несвоевременную оплату ДДУ, вплоть до расторжения ДДУ. Согласно п. 4.4 ДДУ участник долевого строительства осуществляет оплату цены договора в размере 260500 рублей за счет собственных средств и вносит на счет эскроу, открытый в АО «БАНК ДОМ.РФ» в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственный кадастровый учет недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой исполнения обязанности участника долевого строительства об уплате цены настоящего договора, указанной в п. 4.1, является дата поступления денежных средств на открытый в АО «БАНК ДОМ.РФ» счет эскроу. Эта фраза коррелируется с нормой п. 3 ст. 15.4 закона «Об участии в долевом строительстве», однако срок оплаты ДДУ этим законом не установлен, то есть стороны правоотношений застройщик-дольщик вольны самостоятельно устанавливать разумные сроки для оплаты ДДУ. Если сопоставить срок на оплату, установленный истцу в ДДУ, с нормами права, регулирующими процесс регистрации ДДУ и осуществления безналичных переводов, то выясняются следующие скрытые обстоятельства: согласно п. 2 ч. 1 ст. 16 закона «О государственной регистрации недвижимости» регистрация ДДУ осуществляется в срок 9 рабочих дней с даты приема в многофункцинальном центре. В расписке, выданной истцу специалистом МФЦ при сдаче ДДУ на регистрацию, указан срок получения ДДУ в МФЦ – ДД.ММ.ГГГГ (на сайте МФЦ при проверке готовности документов по указанному в расписке коду проверки предполагаемая дата выдачи результата – ДД.ММ.ГГГГ). Однако общеизвестно, что регистрация будет произведена раньше этой даты, так как после регистрации необходимо время на доставку документов в МФЦ (согласно ст. 16 закона «О государственной регистрации недвижимости» этот срок составляет 2 рабочих дня), зачастую этот срок составляет гораздо больше двух рабочих дней. Открытие эскроу счета в банке АО «БАНК ДОМ.РФ» (в Новосибирске имеется один единственный филиал) довольно тягомотный процесс, так как необходимо соблюсти целый церемониал, как минимум необходимо предъявить ДДУ с отметкой о его государственной регистрации, то есть заранее открыть счет ДДУ истец не может. П. 3 ст. 5 закона «Об участии в долевом строительстве» оговорено, что уплата цены договора производится в безналичном порядке. Безналичные переводы могут осуществляться в течение нескольких рабочих дней. Так, согласно п. 5 ст. 5 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 161-ФЗ «О национальной платежной системе» перевод денежных средств, за исключением перевода электронных денежных средств, осуществляется в срок не более трех рабочих дней, начиная со дня списания денежных средств с банковского счета плательщика или со дня предоставления плательщиком наличных денежных средств в целях перевода средств без открытия банковского счета. Таким образом, застройщик включил в ДДУ условия по оплате, которые скрытым образом ограничивают с двух сторон срок, предоставленный истцу на оплату ДДУ: 1) с даты государственной регистрации ДДУ до даты его передачи в пункт выдачи МФЦ; 2) с даты поступления денежных средств безналичным переводом в эскроу счет. То есть истец заведомо не имеет в своем распоряжении 5 рабочих дней на совершение действий по оплате ДДУ, и без того небольшой срок уменьшен на неопределенное количество рабочих дней, что ущемляет права истца как потребителя. При подписании ДДУ в офисе застройщика истец пытался добиться изменения условий п. 4.4 ДДУ, но ему было отказано. Поэтому истец был вынужден написать в разделе 15 ДДУ «Реквизиты сторон» свое мнение о нарушении его прав как потребителя, реакции на претензионное обращение не последовало. Истец был вынужден каждый день ездить в МФЦ, благодаря чему ДДУ он получил раньше срока, указанного в расписке и на сайте МФЦ. ДДУ был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, то есть крайний день для осуществления оплаты по нему – ДД.ММ.ГГГГ В этот день истец обратился в банк «ДОМ.РФ» и осуществил платеж. Какого числа деньги поступили на открытый в АО «БАНК ДОМ.РФ» счет эскроу – истцу неизвестно. Считает, что застройщику было бы целесообразным указать иной механизм оплаты в ДДУ. Из толкования ст. 16.1 Закона «О защите прав потребителей» следует вывод о том, что в целях защиты слабой стороны в договоре между потребителем (физическим лицом) и продавцом (коммерческой организацией) запрещается перекладывать на потребителя риски, связанные с прохождением платежей внутри банковской системы. Равным образом на основании аналогии закона недопустимо возложение на потребителя рисков, связанных с логистическими сроками с даты регистрации ДДУ до даты его готовности к выдаче в соответствующем МФЦ. Исходя из содержания ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» следует вывод, что условия договора, одной из сторон которого является потребитель, могут быть признаны недействительными и в том случае, если такие условия хотя и установлены законом или иными правовыми актами, однако в силу ст. 1 (пункты 3, 4 ГК РФ) могут быть квалифицированы как ущемляющие права потребителя.

Также истец представил письменные дополнения к иску, согласно которых указал п. 3 ст. 5 Закона «Об участии в долевом строительстве» оговорено, что уплата цены договора производится в безналичном порядке. Безналичный перевод денег – активная стадия истца, которую он контролирует; поступление денег на счет эскроу – его пассивная стадия, которую он не может контролировать, но ответственность за исполнение которой лежит на истце. Застройщик возложил на истца риски прохождения платежа внутри банковской системы, что напрямую запрещено ст. 16.1 Закона «О защите прав потребителей». Сроки логистики ДДУ из Росреестра в МФЦ, включенные в срок оплаты ДДУ, ущемляют права истца, данное условие является кабальным.

Истец ФИо в судебном заседании исковые требования поддержал, дал аналогичные пояснения.

Представитель ответчика ФИО 2, действующая по доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, представила письменный отзыв, доводы которого поддержала.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные доказательства по делу, приходит к следующему.

В силу ч. 1, 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 4 ст. 4 названного ФЗ договор должен содержать, в том числе, цену договора, сроки и порядок ее уплаты; одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства, в том числе, размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

На основании ч. 3, 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 1,3 ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).

Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.

Согласно ч. 4 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

На основании положений ст. 5 Федерального закона от 27.06.2011 N 161-ФЗ "О национальной платежной системе" оператор по переводу денежных средств осуществляет перевод денежных средств по распоряжению клиента (плательщика или получателя средств), оформленному в рамках применяемой формы безналичных расчетов (далее - распоряжение клиента).

Перевод денежных средств, за исключением перевода электронных денежных средств, осуществляется в срок не более трех рабочих дней начиная со дня списания денежных средств с банковского счета плательщика или со дня предоставления плательщиком наличных денежных средств в целях перевода денежных средств без открытия банковского счета.

В случае, если плательщика средств и получателя средств обслуживает один оператор по переводу денежных средств, окончательность перевода денежных средств, за исключением перевода электронных денежных средств, наступает в момент зачисления денежных средств на банковский счет получателя средств или обеспечения получателю средств возможности получения наличных денежных средств.

В случае, если плательщика средств и получателя средств обслуживают разные операторы по переводу денежных средств, окончательность перевода денежных средств наступает в момент зачисления денежных средств на банковский счет оператора по переводу денежных средств, обслуживающего получателя средств, с учетом требований статьи 25 настоящего Федерального закона.

Так, судом установлено, что между ФИо (участник долевого строительства) и ООО «Специализированный Застройщик «Расцветай на Красном» (застройщик) был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве на объект долевого строительства – хозяйственная кладовая (л.д. 8-10).

Согласно п. 4.4 данного договора участник долевого строительства осуществляет оплату цены договора в размере 260500 рублей за счет собственных средств и вносит на счет эскроу, открытый в АО «Банк Дом.РФ» в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего договора в органе, осуществляющем государственный кадастровый учет недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой исполнения обязанности участника долевого строительства об уплате цены настоящего договора, указанной в п. 4.1 настоящего договора, является дата поступления денежных средств на открытый в АО «Банк Дом.РФ» счет эскроу.

При подписании договора ФИо в договоре указал, что считает, что п. 4.4 в части сроков оплаты ущемляет его права как потребителя, что было оставлено застройщиком без внимания.

Также пунктом 11.3 договора предусмотрена неустойка в случае нарушения сроков оплаты участником долевого строительства.

Согласно описи документов, принятых для оказания государственных услуг, от ДД.ММ.ГГГГ данный договор был сдан для регистрации в Филиал ГАУ НСО «МФЦ» (л.д. 12). Срок оказания государственной услуги указан – 9 рабочих дней с даты приема заявления.

Согласно скриншотов с сайта «Мои документы» о состоянии государственной услуги (код заявления 9552045) как на день приема заявления, так и после получения уже зарегистрированного договора (л.д. 13 – оборот, 42) предполагаемая дата выдачи документа указана как ДД.ММ.ГГГГ

Вместе с тем, договор был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, что следует из соответствующего штампа на нем.

Как пояснил истец, в связи с тем, что он не хотел пропустить срок оплаты по договору, ему пришлось ежедневно отслеживать момент государственной регистрации договора, в результате чего он узнал, что договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, то есть ранее ДД.ММ.ГГГГ

Учитывая, что ДД.ММ.ГГГГ являлся последним днем внесения оплаты по договору, истец проехал непосредственно в офис АО «Банк Дом.РФ», где открыл текущий счет и написал заявление на заключение договора счета эскроу, внес наличные денежные средства на текущий счет, с которого был осуществлен перевод на счет эскроу для оплаты обязательств истца по договору участия в долевом строительстве. Данные обстоятельства подтверждены заявлением депонента от ДД.ММ.ГГГГ, приходным кассовым ордером.

В силу ст. 421 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Согласно ст. 16.1 названного Закона РФ оплата товаров (работ, услуг) может производиться потребителем в соответствии с указанием продавца (исполнителя) путем расчетов через субъектов национальной платежной системы, осуществляющих оказание платежных услуг в соответствии с законодательством Российской Федерации о национальной платежной системе, если иное не установлено федеральными законами или иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

При оплате товаров (работ, услуг) путем перевода денежных средств в рамках применяемых форм безналичных расчетов обязательства потребителя перед продавцом (исполнителем) по оплате товаров (работ, услуг) считаются исполненными в сумме, указанной в распоряжении о переводе денежных средств, с момента подтверждения его исполнения обслуживающей потребителя кредитной организацией.

На основании представленных доказательств и конкретных обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что в настоящем случае истец ФИо предпринял все необходимые меры для исполнения в срок своих обязательств оплаты по договору долевого строительства, а именно: ежедневно отслеживал дату регистрации договора, а не ориентировался на предполагаемую дату регистрации договора, которая была указана на сайте «Мои документы»; не воспользовался онлайн-открытием счета эскроу (л.д. 31), а ДД.ММ.ГГГГ проехал непосредственно в уполномоченный банк, где открыл текущий счет, с которого были переведены денежные средства на счет эскроу, в связи с чем денежные средства поступили на счет эскроу в тот же день (л.д. 44).

Вместе с тем, расчеты в рамках договора долевого строительства на основании требований Закона производятся в безналичном порядке.

Следовательно, в случае, если бы истец осуществил перевод денежных средств на счет эскроу, открытый в АО «Банк Дом.РФ», со своего счета, открытого в ином банке, чем АО «Банк Дом.РФ», то согласно законодательства о национальной платежной системе перевод денежных средств мог осуществляться в срок до трех рабочих дней и окончательность перевода денежных средств наступила бы в момент зачисления денежных средств на счет эскроу.

При таких обстоятельствах, суд соглашается с доводами истца о том, что п. 4.4 договора участия в долевом строительстве по сроку оплаты в той части, где датой исполнения обязанности участника долевого строительства об уплате цены договора является дата поступления денежных средств на открытый в АО «Банк Дом.РФ» счет эскроу, ущемляет его права потребителя по сравнению положениями ст. 16.1 Закона РФ «О защите прав потребителей», регламентирующими, что при оплате товаров (работ, услуг) путем перевода денежных средств в рамках применяемых форм безналичных расчетов обязательства потребителя перед продавцом (исполнителем) по оплате товаров (работ, услуг) считаются исполненными с момента подтверждения его исполнения обслуживающей потребителя кредитной организацией.

П. 4.4 договора в указанной части ограничивает права потребителя, гарантированные ему Законом N 2300-1, а, соответственно, ущемляет права потребителя - участника долевого строительства, который является более слабой стороной отношений в строительстве. При этом, приоритет специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, не должен исключать соблюдение прав потребителя, и должен применяться, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его.

Поскольку потребитель не может повлиять на сроки совершения операций по безналичным переводам внутри банковской системы, статьей 16.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» специально установлено, что обязательства потребителя считаются исполненными с момента подтверждения его исполнения банком потребителя.

Учитывая, что договором, заключенным между сторонами по настоящему делу, установлен и без того не длительный срок для внесения оплаты по договору (5 рабочих дней с момента государственной регистрации договора), включение в этот срок еще 3 рабочих дней, необходимых для осуществления безналичных платежей внутри банковской системы, ущемляет права потребителя по сравнению положениями ст. 16.1 Закона РФ № 2300-1.

Следовательно, в указанной части п. 4.4 договора необходимо признать недействительным.

Судом также принято во внимание, что и Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, и пунктом 11.3 договора предусмотрена неустойка в случае нарушения сроков оплаты участником долевого строительства.

Доводы стороны ответчика о том, что ни к кому из участников долевого строительства с требованиями о взыскании неустойки они ни разу не обращались, судом отклоняются, поскольку в случае просрочки указанной оплаты у застройщика возникает право на требование уплаты неустойки, которым он может беспрепятственно воспользоваться.

Между тем, суд полагает необходимым отказать ФИо в удовлетворении требований о признании п. 4.4 недействительным в той части срока оплаты, где установлен период – 5 рабочих дней с момента государственной регистрации договора - для внесения оплаты по договору на счет эскроу, открытый в АО «Банк Дом.РФ».

Придя к такому выводу, суд полагает, что данный срок является не длительным, однако реальным для исполнения обязанности по оплате по договору, при должной степени заботливости и осмотрительности в данный срок возможно внести оплату по договору, что и было сделано истцом, при этом, какого-либо ущемления прав истца как потребителя по сравнению с положениями Закона РФ «О защите прав потребителей» установлением указанного 5-дневного срока для оплаты суд не усматривает.

Доводы истца о том, что данное условие договора является кабальным, суд отклоняет, поскольку в настоящем случае отсутствует совокупность одновременно следующих обстоятельств: договор совершен на крайне невыгодных условиях для одной из сторон; эта сторона вынуждена была совершить данную сделку вследствие стечения тяжелых обстоятельств; другая сторона знала об этом и воспользовалась этими обстоятельствами (п. 3 ст. 179 ГК РФ), в частности, стороной истца не представлено суду доказательств вынужденности совершения им данной сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а также доказательств тому, что застройщик знал об этом и воспользовался этими обстоятельствами.

При таком положении, требования о признании недействительным п. 4.4 договора участия в долевом строительстве подлежат удовлетворению частично.

Что касается требования истца о компенсации морального вреда, то оно подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям:

Так, статья 151 ГК РФ под моральным вредом понимает физические и нравственные страдания, которые причинены гражданину действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие ему нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом.

Пункт 2 статьи 1099 ГК РФ предусматривает, что моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.

Данное право статьей 15 Закона «О защите прав потребителей» установлено, в ней сказано, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения продавцом прав потребителя, предусмотренных законами, подлежит компенсации причинителем вреда.

Таким образом, поскольку судом установлено нарушение прав истца, как потребителя, судья приходит к выводу о том, что требование истца о взыскании компенсации морального вреда является правомерным.

Согласно ст.15 Закона «О защите прав потребителей» и п. 2 ст. 1101 ГК РФ размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда, в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда.

Исходя из конкретных обстоятельств дела, объяснений истца, с учетом требований разумности и справедливости, судья считает необходимым определить размер подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в 300 рублей.

Также согласно п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В настоящем случае, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 150 руб.

На основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика в пользу бюджета необходимо взыскать государственную пошлину в размере 600 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИо № к ООО «Специализированный Застройщик «Расцветай на Красном» № признании недействительным условия договора участия в долевом строительстве, взыскании компенсации морального вреда – удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 4.4 договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИо и ООО «Специализированный Застройщик «Расцветай на Красном», в той части, где датой исполнения обязанности участника долевого строительства об уплате цены договора является дата поступления денежных средств на открытый в АО «Банк Дом.РФ» счет эскроу.

Взыскать с ООО «Специализированный Застройщик «Расцветай на Красном» в пользу ФИо в счет компенсации морального вреда – 300 рублей, в счет штрафа по Закону РФ «О защите прав потребителей» - 150 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный Застройщик «Расцветай на Красном» в пользу бюджета государственную пошлину в размере 600 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента его принятия в окончательной форме путем подачи жалобы через Калининский районный суд г. Новосибирска.

Судья (подпись) Манышева А.А.

Решение в окончательной форме принято 18.07.2022 г.

Судья (подпись) Манышева А.А.

Подлинник решения находится в гражданском деле № 2-2346/2022 Калининского районного суда г. Новосибирска.

УИД 54RS004-01-2022-001893-35

Решение не вступило в законную силу «_____» ______________ 2022 г.

Судья Манышева А.А.

Помощник судьи Дамм И.В.