УИД 27OS0000-01-2022-000471-72
Дело № 3а-70/2023
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
15 марта 2023 года город Хабаровск
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Бузыновской Е.А.,
при секретаре Джиба С.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущества Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
В административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущества Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, ФИО1 оспаривает утвержденную по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, просит установить её в размере рыночной стоимости объекта. В заявлении указано, что административный истец является собственником земельного участка, обязан платить земельный налог, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2021 года утверждена приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 27.09.2021 года № 47. Рыночная стоимость этого объекта существенно ниже кадастровой стоимости, и это влияет на определения размера подлежащего уплате земельного налога.
Определением судьи от 09.01.2023 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо администрация г.Хабаровска.
В суд административный истец и его представитель, представители министерства имущества Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, администрации г.Хабаровска, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, не явились. Учитывая, что явка этих лиц не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению по существу административного дела, признав причину неявки неуважительной, исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд провел судебное заседание в их отсутствие.
В отзывах, представленных в письменной форме, представители министерства имущества Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, администрации г.Хабаровска размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, заявленной административным истцом, не оспаривали, против удовлетворения требований не возражали.
Исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 17.11.2016 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости – земельный участок, площадь 17 373 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – объект торгового назначения (торговый центр), адрес (местонахождение): <адрес>, кадастровый №. С 29.03.2019 года в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности ФИО1 (номер регистрации №).
Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (части 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).
Положениями части 1 статьи 387, части 1 статьи 388, части 1 статьи 389 Налогового кодекса РФ установлено, что земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 года № 571 утверждено Положение о местных налогах на территории городского округа «Город Хабаровск», которым с 01.01.2005 года на территории городского округа «Город Хабаровск» введен земельный налог, установлены его ставки. Налогоплательщики, объект налогообложения, налоговая база и порядок ее определения, налоговый и отчетный периоды, порядок исчисления налога и другие элементы налогообложения определяются в соответствии с главой 31 части второй Налогового кодекса РФ.
Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 389, части 1, 2 статьи 390, абзацы первый, шестой части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения (часть 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 27.09.2021 года № 47 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Хабаровского края, по состоянию на 01.01.2021 года, в том числе земельного участка с кадастровым номером № - в размере 55 570 320,18 рублей (таблица 25, порядковый №).
Оценка проводилась в соответствии с порядком, утвержденным Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Закон о кадастровой оценке). Сведения о результатах кадастровой оценки внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22.12.2021 года. Результаты кадастровой оценки применяются с 01.01.2022 года.
Приказом Министерства имущества Хабаровского края от 24.10.2022 года № 70 утверждена по состоянию на 01.01.2022 года кадастровая стоимость земельных участков в составе земель всех категорий на территории Хабаровского края. Сведения о результатах государственной кадастровой оценки внесены в Единый государственный реестр недвижимости и применяются с 01.01.2023 года.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость (статья 22 Закона о государственной кадастровой оценке).
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (части 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).
ФИО1, как собственник земельного участка, является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, поэтому он имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости объекта налогообложения в размере, равном его рыночной стоимости. Следовательно, исходя из положений статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, он вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости, собственником которого является, путем обращения с таким иском в суд.
В суд с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка административный истец обратился 28.12.2022 года.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта недвижимости, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, который представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей, а также в Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденном приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299 (действовал до 06.11.2022 года), и в федеральном стандарте оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденном приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200 (приложение № 6), действует с 07.11.2022 года.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030201:939 определена оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО2 (имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости»; с 28.10.2010 года является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (реестровый № 2900), профессиональная деятельность оценщика и ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» застрахована), о чем 23.12.2022 года составлен отчет об оценке № 245.1/ЗУ/2022.
Изучив содержание отчета об оценке, суд считает, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2021 года, и на эту же дату определена оспариваемая кадастровая стоимость этого объекта, что соответствует требованиям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, действовал до 06.11.2022 года); федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200 (приложение № 5), действует с 07.11.2022 года).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1, пункт 1 ФСО V).
В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3, подпункт 13 пункта 7 ФСО VI).
В отчете об оценке № 245.1/ЗУ/2022 от 23.12.2022 года указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод прямого сравнения. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода в отчете подробно обоснован (страницы 63-81, 95-116 отчета).
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения (пункты 12, 13, 14 ФСО №1, пункт 4 ФСО V).
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам (подпункт «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611).
Оценщик выбрал единицу сравнения стоимость 1 кв.м. общей площади.
Определяя сегмент рынка для поиска объектов-аналогов, оценщик проанализировал представленные заказчиком документы о земельном участке, полученные результаты его обследования, и установил, что объект оценки находится в подзоне Ц-1А-1 градостроительной зоны Ц-1А «Зона делового ядра центра города», используется в соответствии с видом разрешенного использования – на нем находится нежилое здание торгового центра «ЭкоДом». На основании полученных данных он пришел к выводу, что для подбора объектов-аналогов необходимо рассматривать рынок земельных участков коммерческого (офисно-торгового) назначения.
Для подбора объектов-аналогов оценщик использовал открытый источник информации интернет – портал «FarPost/ru»; период исследования рынка земельных участков с 01.01.2020 года по 01.01.2021 года.
Оценщик отобрал 4 объекта-аналога, выполнил корректировку различий объектов-аналогов между собой и с объектом оценки по критериям: «на условия продажи (скидки на торг)», «на рыночные условия (время продажи)», «на местоположение», «на расположение относительно красных линий», «на площадь». Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание примененных корректировок, обоснование отказа от применения корректировок представлены в отчете (страницы 71-94).
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2021 года определена оценщиком в размере 32 229 520,95 рублей.
В отчете приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты.
Содержание отчета об оценке № 245.1/ЗУ/2022 от 23.12.2022 года позволяет суду сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено. Поэтому суд считает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд признает заявленные административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.
Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость земельного участка, площадь 17 373 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – объект торгового назначения (торговый центр), адрес (местонахождение): <адрес>, уч. №, кадастровый №, в размере его рыночной стоимости 32 229 520,95 рублей.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 28 декабря 2022 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Судья краевого суда