Решение по делу № 02-0148/2025 от 21.07.2025 - о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, выселении.

УИД 77RS0003-02-2024-011519-08

Гр. дело № 02-0148/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Москва 14 июля 2025 года

Бутырский районный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи Перова Т.В.,

при секретаре Акимовой А.Д.,

с участием прокурора Хачатуровой И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 02-0148/2025 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, выселении,

установил:

ФИО1, с учетом неоднократных уточнений исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 16.12.2023, расположенной по адресу: ****, применении последствий недействительности сделки, выселении ответчиков ФИО11 из указанной квартиры.

Исковые требования мотивированы тем, что в период времени с 26.09.2023 по 19.12.2023 неустановленное лицо, имея преступный умысел, направленный на незаконное завладение денежными средствами и имуществом, принадлежащих ФИО1, путем обмана, представившись сотрудником правоохранительных органов, длительное время, осуществлял звонки на номера истца, с целью необходимости срочной продажи, находящейся в её собственности квартиры по адресу: ****. Во избежание потери собственности, истец заключила договор об оказании услуг по продаже своей квартиры с ООО «Семейный Риэлтор». 16.12.2023 ФИО1 продала ФИО12 свою квартиру по договору купли-продажи по цене 8 200 000 руб. Из денежных средств, полученных от покупателя, истец произвела оплату регистрации договора, услуг риэлтора, аренду банковского сейфа, после сняла оставшиеся от продажи денежные средства в размере 7 800 000 руб. и передала их неизвестному лицу. Осознав, что ее обманули, истец обратилась в полицию с соответствующим заявлением. По данному факту возбуждено уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ в отношении неустановленного лица. Истец полагает, что подписала договор купли-продажи под влиянием обмана, уговоров и оказания психологического давления, под убеждением лиц, представившихся сотрудниками правоохранительных органов и риелтора, которые ввели истца в заблуждение, сообщив, что квартиру выставили на продажу и она действует в рамках спецоперации, то есть сделка совершена под влиянием обмана и угроз. В момент подписания договора ФИО1 находилась в подавленном моральном состоянии, переживала страх. Подписывая договор купли-продажи, истец была уверена в том, что действует из добрых побуждений с целью помощи следствию и в дальнейшем квартира и денежные средства вернуться в ее законное владение, то есть заблуждалась относительно природы сделки, лица, с которым ее заключала, а также обстоятельств, из наличия которых она с очевидностью для другой стороны исходила, совершая сделку. Намерений продать свою квартиру истец не имела, поскольку жилое помещение является для нее единственным жильем, квартира выбыла из собственности истца помимо ее воли, в результате противоправных действий третьих лиц, право собственности ответчиков на квартиру возникло на основании ничтожной сделки (т. 1, л.д. 3-5, 33-36, 201-205).

В судебном заседании истец ФИО1, её представитель ФИО5 уточненные исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении.

Ответчик ФИО3, его представитель ФИО6, одновременно являющийся представителем ответчиков ФИО13, в судебном заседании исковые требования не признали по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск (т. 1, л.д. 208-212).

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк ФИО7 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, просила отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск и дополнениям к ним (т. 2, л.д. 13-15, 145-146).

Дело рассмотрено судом в отсутствие надлежаще извещенных ответчиков ФИО2, ФИО4, третьего лица ООО «Семейный Риэлтор», по правилам ч.ч. 3, 4 ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав письменные материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего, что исковые требования удовлетворению не подлежат, суд приходит к следующему.

В силу ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как указано в ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (стс.т 454, 554, 555 ГК РФ).

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Согласно ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Как следует из конституционно-правового смысла, выявленного в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 10 апреля 2025 г. N 907-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО8 на нарушение его Конституционных прав пунктом 1 статьи 302 ГК РФ», привлечение к уголовной ответственности за мошенничество, совершенное под прикрытием правомерной гражданско-правовой сделки, возможно лишь в случае, если будет доказано, что, заключая такую сделку, лицо действовало умышленно, преследуя цель хищения имущества или приобретения права на него (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 декабря 2014 года N 32-П; определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29 января 2009 года N 61-О-О, от 2 июля 2009 года N 1037-О-О, от 29 мая 2012 года N 1049-О, от 21 мая 2015 года N 1175-О, от 20 декабря 2016 года N 2774-О и др.).

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 ноября 2017 года N 48 "О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате" разъяснено, что способами хищения чужого имущества или приобретения права на чужое имущество при мошенничестве являются обман или злоупотребление доверием, под воздействием которых владелец имущества или иное лицо передают имущество или право на него другому лицу либо не препятствуют изъятию этого имущества или приобретению права на него другим лицом (пункт 1).

Правило пункта 2 статьи 179 ГК РФ о том, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего, т.е. является оспоримой, и, соответственно, в отсутствие эффективного оспаривания может опосредовать передачу по ней владения иному лицу по воле собственника (притом что такой обман может получить и уголовно-правовую квалификацию мошенничества). Кроме того, как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся с его решением о заключении сделки в причинной связи (абзац третий пункта 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ").

Добровольная, пусть и под влиянием обмана, передача имущества во владение другому лицу создает для третьих лиц видимость наличия у нового владельца либо права собственности, либо - если в соответствующих отношениях с учетом особенностей вещи приобретателю не могло не стать очевидным, что отчуждатель не является собственником, - надлежащего уполномочия от собственника на совершение действий в его интересе. Тем самым создаются условия для разумных ожиданий добросовестного приобретателя, что его право на приобретенное имущество не может быть поставлено под сомнение.

С учетом этого отсутствуют основания для вывода о том, что любые злонамеренные (подпадающие под признаки хищения по смыслу уголовного законодательства) действия третьих лиц, которым собственник добровольно передал имущество во владение, позволяют безоговорочно рассматривать утрату им владения как произошедшую помимо его воли и, должны устранять риски неблагоприятных последствий его действий, возлагая их при этом на добросовестного приобретателя. Тем более данный вывод справедлив для тех случаев, когда намерение собственника реализовать имущество и совершение им с этой целью юридически значимых действий (включая заключение сделок и передачу имущества) очевидны.

Как установлено судом и следует из письменных материалов дела, спорной является однокомнатная квартира площадью ****, которая принадлежала истцу ФИО1, на основании договора передачи квартиры в собственность от ****, свидетельства о праве на наследство по закону от **** (т. 1, л.д. 17, 83-84).

19.10.2023 ФИО1 заключила договор на оказание услуг по поиску покупателя на спорную квартиру с агентством недвижимости ООО «Семейный Риэлтор» по цене 9 000 000 руб.; вознаграждение по договору составляет 350 000 руб. (т. 1, л.д. 12).

Ответчики ФИО3 и ФИО9 состоят в браке; ФИО4 является сыном последних (т. 1, л.д. 102).

24.11.2023 между ФИО1 и ФИО3 заключено соглашение, по которому последние обязуются в течение срока действия соглашения заключить договор купли-продажи спорной квартиры по цене 8 200 000 руб.; покупатель ФИО3 обязуется передать продавцу ФИО1 аванс в размере 30 000 руб. при подписании соглашения, а в момент подписания основного договора осуществить довнесение денежных средств в размере 400 000 руб. под расписку продавца (т. 1, л.д. 217-219).

05.12.2023 истец ФИО1 снялась с регистрационного учета спорной квартиры (т. 1, л.д. 248-149).

16.12.2023 ФИО1 (продавец) передала в общую совместную собственность ФИО3, ФИО2 (покупатели) квартиру по адресу: ****, на основании договора купли-продажи (т. 1, л.д. 10-11).

Согласно п. п. 4, 7, 8 указанного договора, стоимость квартиры оценена сторонами в размере 8 200 000 руб., которая выплачивается продавцу как за счет собственных средств покупателей, так и за счет предоставляемого ипотечного кредита в следующем порядке: 430 000 руб. уплачены покупателями продавцу в качестве аванса, до подписания договора, что подтверждается распиской продавцов; не позднее дня подписания настоящего договора покупатели закладывают собственные денежные средства в размере 4 570 000 руб. и кредитные денежные средства, предоставляемые кредитором покупателям по кредитному договору в размере 3 200 000 руб., то есть в общей сумме 7 770 000 руб. в индивидуальный банковский сейф, находящийся в ПАО Сбербанк, сроком на 30 дней в пользу продавца, с целью осуществления расчетов по настоящему договору; расчет с продавцом производится в течение 5 дней, после регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателям и ипотеки в силу закона в пользу кредитора, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве; полный и окончательный расчет за квартиру оформляется распиской продавца, подтверждающей получение продавцом денежных средств, в соответствии с условиями настоящего договора.

16.12.2023 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор аренды индивидуального сейфа в хранилище ПАО Сбербанк для проведения расчетов по сделкам с недвижимостью, а именно жилого помещения по адресу: **** (т. 1, л.д. 231-233).

16.12.2023 ФИО1 подписала расписку о получении от ФИО14 денежных средств в размере 430 000 руб. в качестве частичной оплаты за отчуждаемую квартиру (т. 1, л.д. 244).

18.12.2023 Управлением Росреестра по г. Москве в установленном порядке был зарегистрирован переход права собственности на спорную квартиру от истца ФИО1 к ответчикам ФИО14 в общую совместную собственность (т. 1, л.д. 6-7).

19.12.2023 ФИО1 написала собственноручную расписку о получении от ФИО12 денежных средств в размере 8 200 000 руб. в счет продажи спорной квартиры по договору от 16.12.2023, в которой также указала на отсутствие претензий к покупателям (т. 1, л.д. 243).

В настоящее время в спорной квартире зарегистрирован ответчик ФИО4

Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались.

В целях проверки доводов искового заявления, основанного на ст. ст. 178, 179 ГК РФ, по ходатайству истца, а также в целях правильного и всестороннего рассмотрения дела, определением Бутырского районного суда г. Москвы от 19.12.2024 по делу назначена комплексная **** (т. 2, л.д. 58-59).

Согласно заключению **** (т. 2, л.д. 70-78).

Компетентность экспертов ****, проводивших экспертизу, у суда сомнений не вызывает, поскольку они имеют необходимый стаж работы в данной отрасли, соответствующую квалификацию; экспертиза проведена в соответствии с ФЗ от 31.05.2001г № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», заключение экспертов в достаточной степени мотивированно, при исследовании использованы имеющиеся в материалах дела документы, по заданным судом вопросам сделаны исчерпывающие выводы; при назначении и проведении настоящей экспертизы соблюдены нормы процессуального права, в частности, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 УК РФ, оснований не доверять указанному исследованию у суда не имеется.

Для устранения противоречий и разъяснений выводов экспертного заключения, в суд была вызвана и **** (т. 2, л.д. 129-130).

Неявка вызванного для допроса в суд эксперта **** при составлении судебного заключения не свидетельствует о неправильности проведенного исследования, поскольку его выводы однозначны и кого-либо двоякого толкования не вызывают.

Доказательств, которые опровергали бы выводы экспертов или ставили бы под сомнение их объективность, истцом не представлено и в материалах дела не содержится. Основания для проведения по делу дополнительной судебной экспертизы отсутствуют.

Таким образом, суд считает указанное заключение допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку данное заключение отвечает требованиям ст.ст. 83-86 ГПК РФ

Тот факт, что комиссия экспертов сделала вывод о способности ФИО1 понимать значение своих действий и руководить ими в юридически значимый период времени, суд, оценивая данное заключение в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами, приходит к выводу об отсутствии оснований полагать, что истец имела неправильное представление о значении оспариваемого договора и последствиях его заключения, заблуждалась относительно правовой природы заключаемой сделки в том смысле, как это предусмотрено ст. 178 ГК РФ, поскольку в период совершения сделки понимала значение своих действий и могла руководить ими.

Довод истца о заключении договора купли-продажи квартиры под влиянием существенного заблуждения также опровергаются материалами дела и заключением судебной экспертизы, из которых установлено, что истец ФИО1 не заблуждалась в отношении предмета сделки, поскольку вела переговоры именно о продаже своей квартиры для чего совершала ряд целенаправленных действий: заключила договор на оказание услуг по поиску покупателя на спорную квартиру с агентством недвижимости ООО «Семейный Риэлтор», взаимодействовала с покупателями, обращалась за справками в психоневрологический и наркологический диспансер, проходила психиатрическое освидетельствование у врача-психиатра, во время которого у нее не было выявлено признаков психического расстройства, подписывала договор о получении аванса, обращалась в банк для аренды индивидуального сейфа в хранилище ПАО Сбербанк, заранее перед заключением снялась с регистрационного учета из спорной квартиры, собственноручно написала расписку о получении денежных средств и об отсутствии претензий к покупателям, то есть всеми своими действиями демонстрировала отказ от правомочий владения и пользования квартирой в связи с ее продажей. Заблуждение относительно мотивов сделки не отнесено законом к существенным для признания сделки недействительной.

Таким образом, действия истца являлись логичными и последовательными, а у покупателей отсутствовали сомнения в реальности намерений истца продать спорную квартиру и не было возможности распознать, что истец в период сделки находилась под влиянием третьих лиц, поскольку истец имела твердое намерение продать свою квартиру и получить денежные средства.

Суд считает, что покупатели спорной квартиры – ответчики ФИО12 действовали осмотрительно, поскольку до заключения договора купли-продажи получили выписку из ЕГРН на приобретаемую у истца квартиру, заключили авансовое соглашение и договор купли-продажи с личным участием продавца, приобрели квартиру по реальной стоимости, с привлечением кредитных денежных средств, провели расчеты по договору купли-продажи в безналичном порядке, подтвердили источник наличия денежных средств на покупку спорной квартиры, полученных, в том числе от ПАО Сбербанк (т. 1, л.д. 98-101), в связи с чем, ответчики являются добросовестными приобретателями спорной квартиры, зарегистрировали свое право собственности в установленном порядке, вселились и проживают в жилом помещении, а ПАО Сбербанк – добросовестным залогодержателем объекта недвижимости.

Учитывая, что цена квартиры в оспариваемом договоре купли-продажи спорной квартиры составила 8 200 000 руб., а кадастровая стоимость спорной квартиры, указанные в ЕГРН составляет 4 442 433,61 руб., то сделка заключена между истцом и ответчиками по её реальной стоимости, доказательств занижения стоимости квартиры не представлено.

Утверждениям о том, что в момент заключения договора истец не имела воли и желания на заключение договора купли-продажи на обозначенных в нем условиях, находилась под влиянием обмана, уговоров и оказания психологического давления со стороны неизвестных ей ранее лиц, вопреки положениям ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не представлено, а кроме того, опровергаются заключением судебной экспертизы, в связи с чем, довод о том, что договор купли-продажи квартиры заключен истцом под влиянием обмана, влекущего недействительность сделки по ст. 179 ГК РФ, суд признает несостоятельным.

Доказательств того, что при заключении оспариваемого договора покупатели скрыли от продавца какие-либо важные обстоятельства, которые могли повлиять на продажу квартиры, отсутствуют. Также в деле отсутствуют доказательства того, что покупатели знали или должны были знать об обмане истца третьими лицами.

Уголовное дело по факту хищения у ФИО1 денежных средств возбуждено по ч. 4 ст. 159 УК РФ, в отношении неустановленного лица, приговор суда по данному уголовному делу не вынесен, бесспорных и объективных доказательств совершения покупателями противоправных действий в отношении истца не представлено, ответчики не проходят по делу в качестве подозреваемых.

Таким образом, факт возбуждения уголовного дела по заявлению ФИО1 по ч. 4 ст. 159 УК РФ, в рамках которого истец признана потерпевшей, не имеет юридического значения для рассмотрения настоящего дела.

Судом отклоняется довод истца, что она не имела намерения продать свою квартиру и действовала с пороком воли, поскольку он опровергается совокупностью имеющихся в деле доказательств, из которых явно прослеживается воля истца на продажу квартиры ответчикам с принятием от них исполнения по договору в виде денежных средств в размере 8 200 000 руб., в связи с чем, суд приходит к выводу о действительности заключенного сторонами договора купли-продажи от 16.12.2023.

При таком положении, у суда отсутствуют основания для признания недействительным договора купли-продажи квартиры от 16.12.2023, заключенного между сторонами в отношении жилого помещения по адресу: ******, в связи с чем, в удовлетворении требований истца ФИО1, следует отказать.

В связи с отказом в иске по основному требованию о признании недействительным договора купли-продажи, не подлежат удовлетворению производные требования истца о применении последствий недействительности сделки в виде возврата квартиры по адресу: ***** в собственность истца и погашении записи о регистрации права собственности ответчика ФИО10, а также о выселении ответчиков из спорной квартиры.

Руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт ****) к ФИО2 (паспорт ****), ФИО3 (паспорт ****), ФИО4 (паспорт ****) о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, выселении - отказать.

Решение суда подлежит обжалованию в апелляционном порядке в Московский городской суд через Бутырский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 21.07.2025

Судья: Т.В. Перова