Дело № 2-1-1205/2023
64RS0007-01-2023-002544-17
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 декабря 2023 года город Балашов
Балашовский районный суд Саратовской области в составе:
председательствующего судьи Шапкиной И.М.,
при секретаре Гаврилюк Е.С.,
с участием истца ФИО1, его представителя в порядке ч.6 ст. 53 ГПК РФ ФИО2,
ответчика ФИО3, представителя ответчика ФИО4 по доверенности ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО3 о взыскании задатка, компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд к ФИО4, ФИО3 с исковым заявлением о взыскании солидарно денежных средств в размере <данные изъяты> рублей (возврат задатка в двойном размере), в счет компенсации морального вреда <данные изъяты> рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 867 руб. 95 коп., расходов по оплате за составление искового заявления в размере <данные изъяты> рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ответчиками предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно п.1.3 договора продавец и покупатель обязались заключить до ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи жилого дома, в офисе агентства недвижимости «Этажи»; во исполнение обязательств истец выплатил ответчикам задаток в размере <данные изъяты> рублей. Согласно п.2.2 предварительного договора продавец обязан представить все необходимые для проведения сделки документы, однако в результате ознакомления с представленными документами выяснилось, что ФИО3 не представил для сделки письменное согласие на продажу жилого дома, и отказался предоставлять необходимые документы, также ответчики отказались продавать жилой дом за сумму, указанную в предварительном договоре купли-продажи, что нарушает существенные условия договора. ДД.ММ.ГГГГ истцом направлена телеграмма ответчикам с просьбой явиться ДД.ММ.ГГГГ в 11-00 по адресу: <адрес>, для заключения основного договора купли-продажи, однако, ФИО3 проигнорирована данная просьба, в связи с непредставлением необходимых документов и односторонним отказом от продажи жилого дома, в связи с чем в адрес ответчика была направлена претензия о возврате задатка в двойном размере; непредоставление необходимых документов ответчиком ФИО3 является причиной срыва сделки. В связи с неисполнением обязательств по предварительному договору купли-продажи с ответчиков подлежит взысканию сумма задатка в двойном размере – <данные изъяты> рублей, а также проценты в силу ст.395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> коп., компенсация морального вреда в размере <данные изъяты> руб., расходы по оплате расходов по составлению искового заявления в размере <данные изъяты> руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.
Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме и просил удовлетворить.
Представитель истца в порядке ч.6 ст.53 ГПК РФ ФИО2 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала, пояснила, что ФИО3 устно высказывал согласие на продажу недвижимости, однако, предварительный договор купли-продажи не подписал, ссылаясь на неправильность его составления, и впоследствии не представил необходимые для заключения сделки документы, а именно отказ другого сособственника дома ФИО5, в связи с чем сделка не состоялась. Также пояснила, что в настоящее время истец приобрел иную недвижимость.
Ответчик ФИО4 при надлежащем извещении в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в её отсутствие.
Ответчик ФИО3, действуя за себя и по доверенности от имени ФИО4, исковые требования не признал, поддержал представленные письменные возражения на иск (л.д.55-57), пояснил, что от продажи недвижимости не отказывался, явился в установленные место и время – ДД.ММ.ГГГГ для заключения основного договора купли-продажи, указанный истцом адрес оказался местом нахождения нотариуса ФИО9, однако, покупатель в назначенное время не явился, что зафиксировано видеозаписью и фотоснимками. Сделка оформлялась через агентство недвижимости «Этажи», после неявки покупателя он совместно с ФИО4 пытались связаться с представителем агентства, обратились в офис «Этажи», где им пояснили, что ФИО1 в офис «Этажи» не являлся, от сделки в одностороннем порядке отказался; юриста, сопровождающего сделку, не оказалось на месте, связавшись с юристом по телефону, она пояснила, что это они (продавцы) не явились на заключение сделки. Для выяснения всех обстоятельств, а именно в связи с чем истец не явился для заключения сделки, они проследовали по указанному в предварительном договоре месту проживания покупателя, где обнаружили нежилое, разрушенное помещение. Ответчик, представитель ответчика по доверенности ФИО4 – ФИО3 пояснил, что они и в настоящее время готовы продать принадлежащую им недвижимость, все необходимые документы были готовы ранее и в настоящее время сособственник дома ФИО5 подпишит необходимый отказ от покупки доли дома. Также пояснил, что предварительный договор им не был подписан по причине его неправильного составления, поскольку при ознакомлении с ним ДД.ММ.ГГГГ выяснилось, что в п.2.1 было указано, что продавец обязуется передать в собственность покупателя весь жилой дом и земельный участок, однако данный дом и земельный участок имеет три собственника и находится в долях.
Третьи лица ООО «Этажи», ФИО5 при надлежащем извещении не явились в судебное заседание.
Выслушав объяснения истца, ответчика, представителей сторон, показания свидетелей, исследовав и оценив письменные доказательства, суд находит исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.
В силу ст.420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ст.421 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии со ст.429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
Согласно пункту 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.
Таким образом, действиями, направленными на заключение основного договора, могут считаться любые действия, которые продемонстрируют наличие интереса стороны в заключении основного договора.
В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.
Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Одним из способов исполнения обязательств согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ является задаток.
Статьей 380 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Исходя из положений ст.381 Гражданского кодекса РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Исходя из материалов дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 (заказчик) заключил с ИП ФИО10 (исполнитель), как франчайзи-партнером ООО «Этажи» в городе Балашов, договор оказания услуг по покупке недвижимости, согласно которому исполнитель обязался оказать заказчику услугу по поиску объекта для последующего приобретения его в собственность заказчика или сопроводить сделку с лицом или объектом, указанным заказчиком.
Согласно выпискам из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, собственниками жилого дома площадью 84,1 кв.м. и земельного участка площадью 594 +/-8,5 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, являются, каждый по 1/3 доли: ФИО4, ФИО3, ФИО5 (л.д.36-44).
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ был составлен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком), согласно которому продавцы ФИО4, ФИО3 и покупатель ФИО1, заключили предварительный договор об обязанности в будущем заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости; основной договор будет заключен сторонами в срок по ДД.ММ.ГГГГ включительно (п.1.3); в соответствии с пунктом 1.5 договора стоимость объекта недвижимости составляет <данные изъяты> рублей, расчет производится в следующем порядке: <данные изъяты> руб. покупатель передал продавцу в качестве задатка в день подписания настоящего договора в обеспечение обязательства по заключению сторонами основного договора; <данные изъяты> руб. покупатель передает продавцу в день подписания основного договора.
Согласно п.2.1 указанного договора продавец обязуется передать в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора объекты недвижимости: жилой дом по адресу: <адрес>, общей площадью 84,1 кв.м., кадастровый №, земельный участок с кадастровым номером № площадью 594 кв.м., по вышеуказанному адресу.
Продавец обязался до заключения основного договора передать покупателю для ознакомления: правоустанавливающие документы, выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах в электронной форме с электронной подписью или на бумажном носителе с печатью либо раскрыть свои персональные данные путем подачи заявления, разрешающего доступ третьим лицам к персональным данным, через МФЦ или Портал государственных услуг РФ; справку об отсутствии задолженности по объекту недвижимости, в том числе, коммунальным платежам; документы, подтверждающие межевание земельного участка, а в случае его отсутствия, провести межевание за счет собственных средств, если сторонами не достигнуты иные договоренности по оплате; домовую книгу/справку об отсутствии зарегистрированных лиц в жилом доме; сообщить иные сведения, имеющие значение для осуществления прав и исполнения обязанностей по основному договору (п.2.2).
При досрочном расторжении настоящего договора по инициативе продавца, последний возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере в течение 7 календарных дней с момента отказа от заключения основного договора. При досрочном расторжении настоящего договора по инициативе покупателя задаток остается у продавца. В случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, то в соответствии с п.4 ст.445 ГК РФ другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в судебные органы (п.3.1, п.3.2, п.3.3).
На момент подписания настоящего предварительного договора покупатель передал продавцу денежные средства в размере <данные изъяты> рублей (п.5.1).
Настоящий договор подписан ФИО4 и ФИО1, стороной договора ФИО3 договор не подписан.
Согласно расписке, содержащейся в тексте предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 получила задаток в размере <данные изъяты> рублей.
В судебном заседании представитель истца пояснила, что ФИО3 был согласен со всеми существенными условиями договора, подписывать не стал из-за неправильного, по его мнению, оформления предварительного договора.
В судебном заседании ответчик ФИО3 не отрицал тот факт, что был согласен на продажу принадлежащей недвижимости на условиях, указанных в предварительном договоре.
В материалы дела истцом ФИО1 представлена телеграмма, направленная в адрес ФИО3 с просьбой явиться ДД.ММ.ГГГГ в 11 часов 00 минут по адресу: <адрес>, для заключения основного договора купли-продажи объектов недвижимости (1/3 доли жилого дома и 1/3 доли земельного участка) по адресу: <адрес>, в соответствии с п.1.3 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком) от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании ответчик ФИО3 оспаривал направление ему указанной телеграммы, пояснив, что телеграмма была направлена только в адрес ФИО4, от которой он и узнал время и место заключения основного договора купли-продажи недвижимости.
В качестве оснований заявленных требований о взыскании задатка в двойном размере истец указывает на неисполнение продавцами обязательств по заключенному предварительному договору купли-продажи объектов недвижимости: отказ предоставить необходимые документы и продавать недвижимость за сумму, указанную в договоре.
В соответствии со ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству ответчика ФИО3 была допрошена в судебном заседании свидетель ФИО11, пояснившая, что она является супругой ответчика ФИО3 и ей лично известно, что ФИО3 совместно с сестрой ФИО4 изъявили желание продать принадлежащие доли жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ в связи с поступившей телеграммой, направленной покупателем ФИО6, ФИО4, ФИО3 и она заранее в 10 часов 30 минут явились по указанному в телеграмме адресу для заключения договора купли-продажи, данный адрес оказался местом нахождения нотариуса ФИО9, не дождавшись покупателя в назначенное время, ФИО3 обратился к нотариусу с вопросом, не приходил ли ФИО1 для заключения договора купли-продажи, на что был получен ответ, что данный гражданин нотариусу не знаком и на 11-00 часов записаны иные лица, после чего ФИО3 созвонился с риелтором, который занимался оформлением сделки и пояснил, что покупатель не явился для заключения договора купли-продажи, после чего ФИО4 и ФИО3 проследовали в офис агентства недвижимости «Этажи», где им пояснили, что ФИО1 от сделки отказался, при выезде по месту проживания покупателя ФИО1 для выяснения обстоятельств его неявки для заключения сделки, увидели заброшенный дом в которым никто не проживал.
По ходатайству ответчика ФИО3 в судебном заседании была просмотрена видеозапись, на которой отображено обращение ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 к нотариусу ФИО9, офис которой расположен по адресу: <адрес>, о явке ФИО1 в 11-00 часов ДД.ММ.ГГГГ для заключения договора купли-продажи, на что был получен ответ нотариусом, что ФИО1 в указанное время не приходил и заранее не записывался по времени для регистрации данной сделки.
Данный факт не оспаривал в судебном заседании и истец ФИО1, пояснивший, что в назначенное продавцам в телеграмме время и место он не явился, по причине непредставления продавцами необходимых документов. Вместе с тем, срок предоставления необходимых документов в предварительном договоре не оговорен (до заключения основного договора), и не явившись в назначенное им же место и время для заключения договора купли-продажи недвижимости, покупатель не имел возможности удостовериться до заключения основного договора в наличии либо отсутствии у продавцов необходимых для заключения договора документов.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании заявил о наличии у него на ДД.ММ.ГГГГ всех необходимых для заключения договора купли-продажи документов. Также указал о том, что согласно п.2.2 предварительного договора, перечисленные в данном пункте документы, которые продавец обязуется предоставить до заключения основного договора были предоставлены продавцу через риелтора, что также подтверждается перепиской в мессенджерах в Вацап (л.д.70-71), конкретно документа о котором говорит истец отказ третьего сособственника ФИО5 там отсутствует, однако пояснил о том, что при заключении сделки ФИО5 в любой момент подпишит необходимый отказ от покупки доли дома.
У суда нет оснований ставить под сомнение истинность фактов, сообщенных свидетелем в судебном заседании и не доверять показаниям свидетеля. Какой-либо заинтересованности допрошенного в судебном заседании свидетеля в исходе дела суд не усматривает, кроме того, показания свидетеля подтверждаются иными доказательствами, имеющимися в материалах дела (фотоснимками и видеозаписью).
По ходатайству истца в судебном заседании в качестве свидетеля была допрошена ФИО7, которая пояснила, что работает юристом у ИП ФИО13, предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ составляла она лично и изначально он был подписан покупателем ФИО1 и продавцом ФИО4, в день подписания предварительного договора ФИО4 были переданы денежные средства - задаток в размере <данные изъяты> руб., поскольку второй продавец ФИО3 не присутствовал при подписании предварительного договора, ФИО4 пояснила, что он не смог приехать, так как проживает не в г. Балашове, однако когда он приедет, то подпишит данный договор. Впоследствии ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 отказался подписывать предварительный договор, ссылаясь на его неправильное составление и не соглашаясь со стоимостью объекта недвижимости, указанного в договоре. Также пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ ей позвонил риелтор ООО «Этажи», который занимался оформлением данной сделки со стороны покупателя и пояснил, что приехали продавцы для выяснения обстоятельств, в связи с чем, в назначенное время и дату покупатель не явился на сделку, на что был дан ответ, что в связи с непредставлением продавцами необходимых документов, покупатель в одностороннем порядке отказался от заключения сделки.
В обоснование доводов, изложенных в исковом заявлении об отказе ФИО3 от заключения договора купли-продажи, несогласия с ценой продаваемого объекта недвижимости, истцом представлена аудиозапись, которая была воспроизведена и прослушена в судебном заседании, однако, данная аудиозапись разговора произошедшего в офисе ООО «Этажи» ДД.ММ.ГГГГ между продавцом и покупателями по поводу заключения сделки купли-продажи, не подтверждает факта отказа продавца ФИО3 от продажи ФИО1 принадлежащей ему недвижимости и несогласия с предложенной покупателем ценой объекта недвижимости.
К показаниям свидетеля ФИО7 в части того, что продавец ФИО3 не был согласен со стоимостью объекта недвижимости, указанного в договоре, суд относится критически, поскольку они опровергаются объяснениями ответчика ФИО3 данными в судебном заседании и аудиозаписью разговора произошедшего в офисе ООО «Этажи» ДД.ММ.ГГГГ между продавцом и покупателями в присутствии юриста ФИО15
Доводы истца о том, что основной договор не заключен исключительно по вине продавца, что влечет обязанность по возмещению истцу суммы задатка в двойном размере, опровергаются установленными судом по делу обстоятельствами и объективно ничем не подтверждены. Продавцы для заключения основного договора купли-продажи недвижимости в назначенное покупателем место и время явились, в отличие от самого покупателя. После того как покупатель не явился для заключения сделки, продавцы обратились в ООО «Этажи», затем произвели выезд по месту регистрации покупателя для выяснения обстоятельств его неявки для совершения сделки.
Таким образом, суд приходит к выводу, что продавцы ФИО4 и ФИО3 совершили действия, направленные на заключение основного договора, явились в назначенное истцом время и место со всеми документами, что демонстрирует наличие интереса стороны продавцов в заключении основного договора, в связи с чем суд отказывает истцу в удовлетворении иска.
Согласно п. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, которые состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Таким образом, с учетом отказа в удовлетворении исковых требований, суд не находит оснований к взысканию расходов по оплате государственной пошлины и юридических услуг, понесенных при подаче иска.
Кроме того, по данной категории дел нормами действующего законодательства не предусмотрена компенсация морального вреда.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4, ФИО3 о взыскании задатка, компенсации морального вреда, отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме (29 декабря 2023 года) путем подачи жалобы через Балашовский районный суд.
Председательствующий И.М. Шапкина
Мотивированный текст решения изготовлен 29 декабря 2023 года.