Решение по делу № 2-3577/2022 от 09.12.2022 | Азовский городской суд (Ростовская область)

Дело № 2-3577/2022

УИД: 61RS0009-01-2022-004299-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 декабря 2022 года г. Азов, Ростовская область

Азовский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Кравченко И.Г.,

при секретаре Кушнир Ю.А.,

с участием адвоката Зинченко А.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям ООО "Рента" к В. о признании решения общего собрания собственников жилья и расторжение договора управления недействительными,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Рента" обратилось в суд с исковыми требованиями к ФИО1 о признании решения общего собрания собственников жилья и расторжения договора управления недействительными.

В обоснование исковых требований истец указал, что 13.09.2021 между ООО (Застройщик) и ООО «Рента» (Управляющая организация) был заключен Договор управления многоквартирным домом № в отношении многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

На настоящий момент ООО «Рента» управляет многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес> на основании договора управления № от ДД.ММ.ГГГГ и протокола № от 29.10.2021г.

Дополнительным соглашением от 28.12.2021г. в договор управления № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в главу 11 договора.

Истец надлежащим образом исполнял обязательства по договору управления, что подтверждается отсутствием со стороны собственников МКД претензий к управляющей организации, оформленных надлежащим образом.

В период с 16.07.2022г. по 26.07.2022г. по адресу: <адрес>, офис 203 было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в МКД по адресу: <адрес>, в форме заочного голосования.

Внеочередное собрание проводилось по инициативе собственника <адрес> В. с целью расторжения договора управления с УК ООО «Рента» и отказа от услуг управления МКД управляющей организацией ООО «Рента» и выбора способа управления МКД - управление товариществом собственников жилья.

27.07.2022г. был составлен протокол № общего собрания собственников помещений в МКД по адресу: <адрес>, в форме заочного голосования.

По мнению истца, внеочередное общее собрание собственников было проведено с существенными нарушениями требований жилищного законодательства.

Право собственников помещений МКД отказаться от исполнения договора управления, закрепленное в законе, не свидетельствует о том, что оно может быть произведено в любое время без соблюдения каких-либо условий: как требований жилищного законодательства, так и требований заключенного и действующего на настоящий момент договора управления с ООО «Рента».

Согласно пункту 11.2 договора управления в редакции дополнительного соглашения к нему право на односторонний отказ собственникам помещений в МКД предоставлен только в случае если УК не приступила к управлению Многоквартирным домом в срок, не превышающий 1 месяц с даты, указанной в 11.1 Договора.

Согласно пункту 11.4 договор считается досрочно расторгнутым, если собственники помещений в МКД в установленном порядке приняли решение о прекращении договорных отношений и за 10 месяцев до его окончания уполномоченное собственниками лицо направило УК уведомление о досрочном расторжении договора, заверенную копию протокола общего собрания собственников и документы, подтверждающие факт неисполнения УК взятых обязательств.

Однако, процедура досрочного расторжения, установленная договором управления, собственниками помещений не была соблюдена: внеочередное собрание проведено с нарушениями - уведомление о досрочном расторжении в адрес УК не направлялось. 10- месячный срок, предусмотренный договором управления для досрочного расторжения договора управления не соблюден, доказательства ненадлежащего выполнения истцом своих обязательств по договору управления отсутствуют.

Из протокола № от 27.07.2022г. следует, что на обсуждение общего собрания собственников помещений не был вынесен вопрос о ненадлежащем исполнении или неисполнении обязательств ООО «Рента» по договору управления, что не соответствует положениям части 8.2 статьи 162 ЖК РФ.

С момента заключения Договора управления и по настоящее время истец надлежащим образом осуществляет управление МКД.

Истец считал, что решение общего собрания собственников помещений в МКД о расторжении договора управления с ООО «Рента» является недействительным, поскольку собственниками помещений не представлено доказательств невыполнения управляющей организацией условий заключенного с ней Договора управления.

На основании изложенного истец обратился в суд, и просил признать решение внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, и расторжение договора управления № от 29.10.2021г., оформленное протоколом № от 27.07.2022г., недействительными.

Представитель истца в судебное заседание явилась, заявленные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Ответчик В., в судебное заседание явился, исковые требования не признал, пояснил, что проживает в многоквартирном доме. У собственников помещений МКД постоянно возникают претензии к управляющей компании –неудовлетворительно убираются подъезды и двор, часть лифтов в доме отключено. На жалобы жильцов управляющая компания не реагирует. В связи с чем, собственники помещений решили создать ТСЖ и сами управлять многоквартирным домом.

Представитель истца – адвокат Зинченко А.И. в судебное заседание явился, считал исковые требования незаконными, просил в их удовлетворении отказать.

В., являясь так же представителем третьего лица пояснил, что ТСЖ зарегистрировано в августе 2022г., и намерено управлять многоквартирным домом, просил в удовлетворении иска отказать.

Выслушав участников процесса, свидетелей, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему:

Постановлением Конституционный Суда Российской Федерации от 29.01.2018 N 5-П «По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО2» установлено, что каких-либо специальных норм, закрепляющих основания признания решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оспоримым или ничтожным, Жилищный кодекс Российской Федерации (далее также ЖК РФ) не содержит, что позволяет применять к ним положения главы 9.1 ГК Российской Федерации, в том числе следующие:

решение собрания недействительно по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение); недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно (пункт 1 статьи 181.3);

основаниями для признания судом недействительным решения собрания являются нарушения требований закона, в том числе существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания.

В силу части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом, в соответствии с частью 3 статьи 161 ЖК РФ, выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Таким образом, действующее законодательство Российской Федерации, регулирующее данный вид правоотношений, допускает изменение способа управления многоквартирным домом на общем собрании в любое время.

В силу положений части 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

На основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Из анализа указанных норм права суд приходит к выводу о том, что расторжение договора управления МКД по инициативе собственников помещений, возможно лишь по основаниям, указанным в законе, а именно в пунктах 8 - 8.2 статьи 162 ЖК РФ. Произвольное расторжение такого договора, то есть односторонний отказ собственников помещений от дальнейшего исполнения указанного договора, при отсутствии доказательств, свидетельствующих о нарушении управляющей компанией условий такого договора, законом не допускается.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО (Застройщик) и ООО «Рента» (Управляющая организация) заключен Договор управления многоквартирным домом № в отношении многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

На настоящий момент ООО «Рента» является управляющей организацией многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> «на основании Договора управления № от ДД.ММ.ГГГГ и протокола № от 29.10.2021г.

Копии решения, договора, дополнительного соглашения приобщены к материалам дела, исследовались судом.

Решение общего собрания собственников помещений о выборе способа управления МКД, договор управления и дополнительное соглашение к нему не признаны недействительными.

Управляющая компания « Рента» приступила к управлению МКД.

В период с 16.07.2022г. по 26.07.2022г. по адресу: <адрес> было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в МКД по адресу: <адрес>, в форме заочного голосования.

Копия протокола собрания приобщена к материалам дела и исследовалась судом ( т.1 л.д.84-85).

Внеочередное собрание проводилось по инициативе собственника <адрес> В..

В повестке дня были поставлены, в том числе, вопросы о выборе способа управления многоквартирным домом- управление ТСЖ, создании ТСЖ, о расторжении договора управления МКД с УК ООО « Рента».

Общим собранием собственником помещений МКД были приняты решения, в том числе, о расторжении договора управления МКД с ООО «Рента», о выборе способа управления МКД -ТСЖ, создании ТСЖ «Московская, 269».

Протокол общего собрания не содержит сведений о том, что собственниками МКД каким-либо образом обсуждалось качество оказания услуг ООО « Рента», содержит только сведения о вопросах, поставленных на голосование и о результатах данного голосования.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании пояснил, что внеочередное собрание собственников помещений МКД было созвано в связи с ненадлежащим исполнением ООО « Рента» обязательств по управлению МКД.

Представитель ООО « Рента» факт ненадлежащего исполнения обязательств отрицала.

Согласно положениям ст.56 ГПК РФ стороны обязаны представлять в суд доказательства в обоснование своей позиции.

ФИО1 представил в суд копию претензии, которая была направлена в адрес ООО « Рента» ( т.1 л.д. 237-238).

Данная претензия подписана пятью собственниками помещений многоквартирного дома.

В претензии указано, что уборка подъездов, лестничных клеток и путей эвакуации придомовой территории своевременно не осуществляется, входные двери часто выходят из строя, некачественно проведен ремонт по организации отлива атмосферных осадков, не организована уборка застройщиком строительного мусора. Так же в претензии указано на несогласие жителей дома с отключением пассажирского лифта, на неудовлетворительное состояние подъездных путей к дому. Содержится просьба о предоставлении отчета о деятельности управляющей компании.

Претензия была составлена 17.05.2022г. содержала приложение в виде фотографий с изображением мусора в подъездах, на придомовой территории.

На данную претензию руководителем управляющей компании был дан ответ, копия которого приобщена к материалам дела, исследовалась судом ( т.1 л.д. 244-245)

Ответ исследовался судом, согласно ответу, управляющая компания не была согласна с теми недостатками в оказанных услугах, на которые указали собственники помещений в претензии. Было разъяснено, что строительный мусор не относится к ТКО, его вывоз должен организовать и оплатить собственник помещения, в котором проводится ремонт. Пассажирский лифт отключен временно для того, чтобы предупредить его преждевременный износ, на время окончания собственниками помещений ремонтов в квартирах.

Иных доказательств, исходя из оценки которых, суд может прийти к выводу о ненадлежащем исполнении ООО « Рента» обязательств по управлению МКД, в суд не представлено.

Допрошенные в судебном заседании свидетели не отрицали того, что дом по адресу <адрес> новостройка, и в большинстве квартир в доме проводятся ремонты, завозятся строительные материалы, выносится и складируется строительный мусор, при этом сами жильцы не всегда соблюдают аккуратность, не убирают тот мусор который просыпался в подъезде, во дворе дома при разгрузке строительных материалов, вывозе строительного мусора.

В то же время, согласно показаниям свидетелей в доме есть уборщица, которая убирает подъезды и проводит уборку придомовой территории.

В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что наличие мусора в подъездах и придомовой территории может быть вызвано объективными причинами, не связанными с качеством оказания ООО « Рента» услуг.

Так же свидетели не отрицали, что устранение недостатков допущенных застройщиком проводится, грузовые лифты во всех подъездах работают, каких-либо затруднений в поднятии на этажи жильцы не испытывают.

Истец представил в суд договоры на эксплуатацию и ТО опасного производственного объекта, комплексное техническое обслуживание и текущий ремонт лифтов, на ремонтно-восстановительные работы лифтового оборудования, а так же акты, подтверждающие приемку работ по уборке территории, копии данных письменных доказательств приобщены к материалам дела и исследовались судом.

Суд так же учитывает то обстоятельство, что в 2021г. ООО « Рента» победила в областном конкурсе в номинации « Лучшая управляющая компания городского округа в Ростовской области», награждена Губернатором Ростовской области дипломом.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что основания к досрочному расторжению договора управления МКД отсутствовали, соответственно, исковые требования о признании решения общего собрания собственников жилья суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Истцом заявлены требования о признании расторжения договора управления МКД недействительным.

Положениями ст.12 ГК РФ определены способы защиты гражданских прав, такого способа защиты права, как признание расторжения договора недействительным, действующим законодательством не предусмотрено.

В судебном заседании стороны не отрицали того обстоятельства, что на данный момент ООО « Рента» продолжает оказывать услуги по управлению МКД, в связи с чем, законные основания к удовлетворению требований о признании расторжения договора управления МКД недействительным отсутствуют, и в данной части заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО "Рента" к В. о признании решения общего собрания собственников жилья и расторжение договора управления недействительными удовлетворить частично.

Признать решение внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, по адресу: <адрес>, оформленное, протоколом № от 27.07.2022г., недействительными.

В удовлетворении остальной части исковых требований ООО « Рента» отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Азовский городской суд Ростовской области в течение месяца с момента изготовления мотивированной части.

Судья:

Мотивированная часть решения изготовлена 16 декабря 2022г.