Дело №

УИД 54RS0№-57

Решение

Именем Российской Федерации

26 декабря 2023 года <адрес>

Октябрьский районный суд <адрес>

в составе:

Судьи Сидорчук М.В.,

при секретаре Ли Д.А.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А.М. сельсовета <адрес> к ФИО2 о взыскании задолженности,

установил:

А.М. сельсовета <адрес> обратилась в суд с иском, в котором, с учетом уточнений и частичного отказа от исковых требований (л.д.8-10, 152-153 т.2, л.д.15-18 т.3), просит взыскать с ФИО2 задолженность по арендной плате за земельный участок за период с /дата/ по /дата/ в размере 18 296 959,24 руб.; пени за просрочку исполнения обязательств по арендной плате по состоянию на /дата/ в размере 4 637 433,69 руб., а также до момента фактического исполнения обязательства, в обоснование указав, что /дата/ между сторонами был заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого А. (Арендодатель) передала, а ФИО2 (Арендатор) принял во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 54:19:1010:721, площадью 2 387 кв.м. Пунктом 2.1 указанного договора установлена ежегодная арендная плата в размере 6 110 905,48 руб. Указанная арендная плата должна вноситься арендатором ежемесячно (п.2.3 договора аренды) в срок, не позднее 20 числа каждого месяца. За период с /дата/ ФИО2 не исполнял обязанность по внесению арендных платежей, в результате чего образовалась указанная в иске задолженность. А. /дата/, /дата/ в адрес ФИО2 направлены требования об уплате арендной платы, ответчиком не исполнены, что и явилось основанием для обращения с указанным иском в суд.

Представитель А.М. сельсовета <адрес> ФИО3, действующий на основании доверенности (л.д.146 т.3), в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, указанным в иске и дополнительных письменных пояснениях (л.д.9-14 т.3).

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен, направил представителя.

Представитель ответчика ФИО4, действующий на основании доверенности (л.д.130 т.3), в судебном заседании уточненные исковые требования не признал, указал, что ответчик предоставленный в аренду земельный участок использовать по назначению не мог в связи с наличием охранных зон, а соответственно оснований для взыскания с него задолженности по арендной плате не имеется, представил письменные возражения (л.д.49-54, 147-156, 172-173 т.1, л.д.146-149 т.2).

Представитель третьего лица по делу – Министерства природных ресурсов и экологии – в судебное заседание не явился, извещен, о причине неявки не сообщил, ранее представил отзыв на иск (л.д.9-10 т.2).

Представитель третьего лица по делу – ООО «Многофункциональный центр кадастровых инженеров» – в судебное заседание не явился, извещен, о причине неявки не сообщил.

Выслушав пояснения, допросив судебного эксперта, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему:

/дата/ между ФИО5 сельсовета <адрес>, с одной стороны, и ФИО2, с другой стороны, заключен договор аренды земельного участка № (л.д.7-8 т.1).

Правоотношения сторон по настоящему делу регулируются нормами главы 34 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1.1 Договора предусмотрено, что арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего Договора земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером 54:19:101101:721, площадью 2 387 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, Мочищенский сельсовет, микрорайон Карьер Мочище, с видом разрешенного использования – склады.

В силу пункта 1.2 Договора – фактическое состояние участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка и известно арендатору.

В силу п.п.1, 3 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с п.3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5 ст.65 ЗК РФ).

В силу статьи 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

По условиям п.2.1 Договора размер годовой арендной платы составляет 6 110 905,48 руб. согласно Отчету № от /дата/ об определении рыночной стоимости, Протоколу об итогах аукциона от /дата/ №.

Арендная плата по Договору вносится Арендатором ежемесячно частями не позднее 20 числа каждого месяца путем перечисления на счет.

Как следует из искового заявления с учетом уточнений, ответчик за период с /дата/ по /дата/ арендные платежи не оплачивал, в связи с чем за ним числится указанная в иске задолженность (расчет на л.д.16-18 т.3).

В силу положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п.1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора (п.1 статьи 612 ГК РФ).

На основании п.1 статьи 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из совокупности положений пунктов 8, 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от /дата/ N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пункта 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ /дата/, пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации /дата/, следует, что невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, а также в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества, арендатор освобождается от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Согласно ч.1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

В соответствии с ч.1 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Решение о проведении аукциона на заключение Договора было принято на основании Распоряжения А.М. сельсовета <адрес> от /дата/ №-Р «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка».

Согласно ч.ч.19, 21 статьи 30.11 Земельного кодекса РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Извещение о проведении аукциона должно содержать сведения:

4) о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Извещение о проведении аукциона на заключение Договора было размещено истцом /дата/ и содержало следующие сведении о предмете аукциона: «Характеристика: земельный участок с кадастровым номером 54:19:101101:721, площадью 2 387 кв.м. Разрешенное использование – склады. Категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Расположенный по адресу: <адрес>, Мочищенский сельсовет, микрорайон Карьер Мочище. Ограничение прав и обременение объекта не зарегистрировано».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, участок с кадастровым номером 54:19:101101:721 относится к категории земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны безопасности и земли иного специального назначения.

Однако по данным сайта «Публичная кадастровая карта» вышеуказанный земельный участок имеет ряд обременений.

В связи с наличием спора относительно фактической возможности использования спорного земельного участка в соответствии с целевым назначением, указанным в Договоре аренды, судом по делу была назначена судебная экспертиза.

Согласно выводам экспертного заключения, подготовленного Автономной Некоммерческой организацией «Сибирский центр независимой оценки и судебной экспертизы», в результате выполненных исследований период использования (аренды) земельного участка с кадастровым номером № можно условно разделить на два этапа.

Первый этап – это период действия на исследуемой территории требований правил землепользования и застройки М. сельсовета <адрес>, утвержденных решением 35-ой сессии Совета депутатов М. сельсовета <адрес> четвертого созыва от /дата/ №. То есть, с момента заключения договора аренды земельного участка (/дата/) до /дата/. Второй этап — это период действия на исследуемой территории требований правил землепользования и застройки М. сельсовета <адрес>, утвержденных приказом Министерства строительства <адрес> № от /дата/. То есть, с /дата/ по настоящее время.

В Приложении 6 приведена Схема расположения частей земельного участка с кадастровым номером 54:19:101101:721, доступных для использования в целях осуществления строительства в период с /дата/ до /дата/. Схема составлена с учетом требований, действующих в указанный период времени, Правил землепользования и застройки М. сельсовета <адрес>, а также существующих подземных коммуникаций и обусловленных их наличием зон с особым условием использования территории (ЗОУИТ). В соответствии с представленной схемой можно выделить 9 частей земельного участка, в пределах которых разрешено строительство без каких-либо ограничений, вызванных наличием ЗОУИТ, из которых части 1, 2, 3 и 7, в связи с их конфигурацией и площадью, не подходят для размещения объектов капитального строительства. Таким образом, в период с /дата/ до /дата/ в границах земельного участка с кадастровым номером 54:19:101101:721 можно выделить 5 частей, в пределах которых возможно было осуществлять строительство, а именно:

- часть 4, площадью 95 кв.м.;

- часть 5, площадью 380 кв.м.;

- часть 6, площадью 131 кв.м.;

- часть 8, площадью 70 кв.м.;

- часть 9, площадью 147 кв.м.

<адрес> частей земельного участка с кадастровым номером 54:19:101101:721, доступных для использования в целях осуществления строительства в период с /дата/ до /дата/ составляла 823 кв.м. или 34% от площади земельного участка, что меньше минимальный процента застройки земельного участка (40%), установленного требованиями правил землепользования и застройки М. сельсовета <адрес>, утвержденных решением 35-ой сессии Совета депутатов М. сельсовета <адрес> четвертого созыва от /дата/ №.

Однако ст.40 Градостроительного кодекса РФ предусматривает возможность отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства: «Правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства реконструкции объектов капитального строительства».

В Приложении 7 приведена Схема расположения частей земельного участка с кадастровым номером № доступных для использования в целях осуществления строительства в период с /дата/ по настоящее время. Схема составлена с учетом требований действующих Правил землепользования и застройки М. сельсовета <адрес>, утвержденных приказом Министерства строительства <адрес> № от /дата/, а также существующих подземных коммуникаций и обусловленных их наличием ЗОУИТ. В соответствии с представленной схемой можно выделить 9 частей земельного участка, в пределах которых разрешено строительство без каких-либо ограничений, вызванных наличием ЗОУИТ, из которых части 1, 2, 3 и 7, в связи с их конфигурацией и площадью, не подходят для размещения объектов капитального строительства. Таким образом, в период с /дата/ по настоящее время в границах земельного участка с кадастровым номером 54:19:101101:721 можно выделить 5 частей, в пределах которых возможно осуществлять строительство, а именно:

- часть 4, площадью 54 кв.м.;

- часть 5, площадью 328 кв.м.;

- часть 6, площадью 90 кв.м.;

- часть 8, площадью 38 кв.м.;

- часть 9, площадью 147 кв.м.

<адрес> частей земельного участка с кадастровым номером № доступных для использования в целях осуществления строительства в период с /дата/ по настоящее время составляет 657 кв.м. или 28% от площади земельного участка, что соответствует предельным минимальному (10%) и максимальному (80%) процентам застройки земельного участка, установленным требованиями правил землепользования и застройки М. сельсовета <адрес>, утвержденных приказом Министерства строительства <адрес> № от /дата/.

Дополнительно стоит отметить, что существующие в границах земельного участка ЗОУИТ не запрещают использование территории для проезда/прохода, а лишь предписывают особые условия их использования, в том числе путем согласования с эксплуатирующей организацией или собственником коммуникаций. Охранные зоны транспорта, распространяющиеся на всю территорию земельного участка, вводят ограничения лишь по высоте зданий и запрет на размещение объектов, способствующих привлечению и массовому скоплению птиц.

Зона санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения устанавливает запрет лишь на размещения складов горюче-смазочных материалов, ядохимикатов и минеральных удобрений, накопителей промстоков, шламохранилищ и других объектов, обусловливающих опасность химического загрязнения подземных вод. Размещение таких объектов допускается в пределах третьего пояса ЗСО только при использовании защищенных подземных вод, при условии выполнения специальных мероприятий по защите водоносного горизонта от загрязнения при наличии санитарно – эпидемиологического заключения центра государственного санитарно – эпидемиологического надзора, выданного с учетом заключения органов геологического контроля.

В соответствии с выше изложенным, можно сделать вывод о возможности фактического использования земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 387 кв.м., по адресу: <адрес>, Мочищенский сельсовет, микрорайон Карьер Мочище, в соответствии с его целевым назначением, в соответствии с условиями договора аренды № от /дата/ (вид разрешенного использования склады) на дату заключения договора и в течение всего срока действия договора аренды.

Как было установлено при проведении исследования и указано при ответе на вопрос №, земельный участок с кадастровым номером № возможно было использовать в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования «склады (6.9)». При ответе на вопрос № определены части земельного участка с кадастровым номером №, пригодные для непосредственного размещения объектов капитального строительства складского назначения и объектов вспомогательного использования (проходная, котельная и т.п.).

В период действия на исследуемой территории требований правил землепользования и застройки М. сельсовета <адрес>, утвержденных решением 35-ой сессии Совета депутатов М. сельсовета <адрес> четвертого созыва от /дата/ №, (с момента заключения договора аренды земельного участка (/дата/) до /дата/) непосредственное размещение ОКС было возможно в пределах следующих частей земельного участка (Приложение 6):

- часть 4, площадью 54 кв.м.;

- часть 5, площадью 328 кв.м.;

- часть 6, площадью 90 кв.м.;

- часть 8, площадью 38 кв.м.;

- часть 9, площадью 147 кв.м.

Несоответствие площади, пригодной для застройки земельного участка минимальному проценту застройки (40%), установленному требованиями правил землепользования и застройки М. сельсовета <адрес>, утвержденных решением 35-ой сессии Совета депутатов М. сельсовета <адрес> четвертого созыва от /дата/ №, не означает невозможность осуществления строительства. К тому же, в соответствии со ст.40 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена возможность отклонения от предельных параметров разрешенного строительств, реконструкции объектов капитального строительства, в том числе изменение минимального процента застройки земельного участка, учитывая характеристики (наличие большого количества подземных коммуникаций и ЗОУИТ, устанавливаемых в этой связи) неблагоприятные для застройки.

В период действия на исследуемой территории требований правил землепользования и застройки М. сельсовета <адрес>, утвержденных приказом Министерства строительства <адрес> № от /дата/ (с /дата/ по настоящее время), непосредственное размещение ОКС возможно в пределах следующих частей земельного участка (Приложение 7):

- часть 4, площадью 54 кв.м.;

- часть 5, площадью 328 кв.м.;

- часть 6, площадью 90 кв.м.;

- часть 8, площадью 38 кв.м.;

- часть 9, площадью 147 кв.м.

Согласно пояснениям эксперта Автономной Некоммерческой организацией «Сибирский центр независимой оценки и судебной экспертизы» ФИО6, данным в судебном заседании, заявление на отклонение от разрешенных параметров подается в А. района и рассматривается в совокупности со всеми данными участка, обязанности в выдаче разрешения у органа власти нет.

У суда нет оснований не доверять заключению судебной экспертизы и пояснениям эксперта ФИО6, данным в судебном заседании, поскольку они технически и научно обоснованы, логичны, не противоречивы, подтверждаются другими письменными материалами дела. Экспертиза проведена с соблюдением установленного процессуального порядка, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов и имеющим длительный стаж экспертной работы. Методы, использованные при экспертном исследовании, и сделанные на основе исследования выводы, научно обоснованы; эксперт судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения был предупрежден.

Оснований для проведения по делу повторной либо дополнительной экспертизы не имеется.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ /дата/), из ст.606 и п.1 ст.611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм со статьей 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Значение территории, на которой невозможно использовать земельный участок по назначению (2/3) суд считает существенным.

Кроме того, оснований ставить в зависимость условие для возможного использования земельного участка от решения компетентного органа и действий арендатора по вопросу о получении разрешения на отклонение от положенных параметров, не имеется.

Доказательств тому, что ответчик каким-либо иным способом использовал в спорный период земельный участок, в материалы дела не представлено.

Доводы стороны истца о том, что А. <адрес> на момент заключения Договора также не было известно об обременениях, в данном случае правового значения не имеют, так как арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках (ст.15, 353, 450, 606, 611, 612, 620 ГК РФ).

Учитывая, что в силу ч.3 статьи 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не представив причитающегося с нее по обязательству другой стороне, а А.М. сельсовета <адрес> на момент заключения договора ФИО2 о наличии ограничений прав и обременений объекта, препятствующих использованию земельного участка по назначению, не известила, что повлекло за собой отсутствие возможности у Ответчика использовать арендованный земельный участок в соответствии с его целевым назначением с той мере, на которую он рассчитывал при заключении такого Договора, основания для взыскания с последнего задолженности по арендной плате, а также пени за просрочку исполнения обязательств по арендной плате отсутствуют.

Учитывая то обстоятельство, что в удовлетворении иска отказано, принятые судом по делу обеспечительные меры в силу положений статьей 139, 144 ГПК РФ подлежат отмене.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.195 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований А.М. сельсовета <адрес> к ФИО2 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности – отказать.

Меры обеспечения иска, принятые на основании Определения суда от /дата/, отменить.

Снять арест с имущества, принадлежащего ФИО2, в размере 12 031 913,68 руб.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца с момента его изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено /дата/.

Судья: «подпись» М.В. Сидорчук