УИД№ 77RS0016-02-2024-021309-82

Гр. Дело№2-4176/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 июня 2025 года город Москва

Мещанский районный суд г. Москвы

в составе председательствующего судьи Городилова А.Д.,

при секретаре Куликовой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4176/2025

по иску ООО "Специализированный застройщик "Запад Столицы" к ФИО1 о взыскании задолженности и по встречному иску ФИО1 к ООО "Специализированный застройщик "Запад Столицы" о признании пункта договора участия ничтожным, взыскании компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Представитель истца ООО "Специализированный застройщик "Запад Столицы" обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику ФИО1, в котором просит взыскать с ответчика задолженность по договору №РТДМ-2.1/1-16-112-3/АН участия в долевом строительстве от 16.03.2022 в размере 32 506 415 руб., определить порядок исполнения решения суда о взыскании указанной выше задолженности, а именно: до получения застройщиком ООО "Специализированный застройщик "Запад Столицы" разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию разместить денежные средства в размере 32 506 415 руб. подлежат взысканию путем их размещения на счете эскроу, открытом в уполномоченном банке (эскроу-агент) (эскроу-агент), а при наличии сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства информации о получении застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и (или) после получения им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - денежные средства подлежат взысканию с ФИО1 на счет ООО "Специализированный застройщик "Запад Столицы" в пользу ООО "Специализированный застройщик "Запад Столицы", взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 171 519 руб., ссылаясь на ненадлежащее исполнение со стороны ответчика обязательств по договору участия в долевом строительстве №РТДМ-2.1/1-16-112-3/АН от 16.03.2022 в части оплаты объекта долевого строительства - квартиры.

ФИО1 обратилась в суд со встречным иском к ООО "Специализированный застройщик "Запад Столицы", в котором просит признать п.3.1.3 договора участия в долевом строительстве №РТДМ-2.1/1-16-112-3/АН от 16.03.2022 ничтожным и исключить его из условий данного договора, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб.

В обоснование встречного иска указано, что п.3.1.3 договора участия в долевом строительстве №РТДМ-2.1/1-16-112-3/АН от 16.03.2022 противоречит ч.1 ст.12 Федерального Закона №214-ФЗ, так как им установлен другой порядок исполнения обязательства. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, следовательно, обязанность передать объекты долевого строительства возникает у застройщика после получения разрешения на ввод их в эксплуатацию до даты установленной в договоре. Нарушение установленного законом порядка нарушает баланс интересов сторон, ставит участника долевого строительства в крайне невыгодное положение, при котором застройщик является сильной стороной и снимает с себя все риски, так как объекты долевого строительства остаются под его полным контролем до получения полной оплаты. В свою очередь, участник долевого строительства несет существенные риски передачи некачественных объектов долевого строительства, несоответствующих проектной документации, меньшей площади с существенными недостатками.

В судебное заседание представитель истца по доверенности явился, исковые требования поддержал, против удовлетворения встречного иска возражал.

Ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя.

Представитель ответчика по доверенности в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска, требования встречного иска поддержал.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 16.03.2022 между сторонами по делу заключен договор №РТДМ-2.1/1-16-112-3/АН участия в долевом строительстве, согласно условиям которого, истец обязуется своими силами (или) с привлечением других лиц, в ом числе с привлечением средств участника долевого строительства построить (создать) жилой комплекс №2 по строительному адресу: <...> земельный участок 37А/1 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать ответчику, входящее в состав многоквартирного дома жилое помещение -трехкомнатную квартиру с условным номером 112, общей приведенной площадью 84,7 кв.м., расположенную на 16 этаже, подъезд 1, секция 1.

В соответствии с п. 4.2 договора на дату подписания цена Договора определена сторонами в размере 37 237 757 руб.

В силу п.4.4.1 договора, оплата цены договора производится в срок не позднее 30.07.2024.

Срок передачи объекта - 30.09.2025, что установлено в п.2.3 договора.

До настоящего времени, как указал истец при подачи иска, обязательства ответчика по внесению денежных средств в размере 32 506 415 руб., не исполнены.

Согласно части 1 ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 151.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).

В силу ст. 15.5 Закона об участии в долевом строительстве счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Разрешая спор по существу, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимной связи, с учетом приведенных правовых норм, проанализировав условия договора участия в долевом строительстве, заключенного между сторонами по делу, в том числе в части установленного порядка исполнения обязательств по оплате денежных средств застройщику со стороны участника долевого строительства, установив факт ненадлежащего исполнения в полном объеме обязательств по оплате в установленный договорами срок со стороны ответчика, суд приходит к выводу, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности по договорам участия в долевом строительстве от 28.02.2022 обоснованы и подлежат удовлетворению.

При указанных обстоятельствах, суд определяет ко взысканию с ответчика в пользу истца денежные средства в счет погашения задолженности в размере в размере 32 506 415 руб.

Разрешая требования встречного иска, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для его удовлетворения в силу следующего.

Обращаясь в суд со встречным иском ответчик ФИО1 указала, что п.3.1.3 договора участия в долевом строительстве №РТДМ-2.1/1-16-112-3/АН от 16.03.2022 противоречит ч.1 ст.12 Федерального Закона №214-ФЗ, так как им установлен другой порядок исполнения обязательства. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, следовательно, обязанность передать объекты долевого строительства возникает у застройщика после получения разрешения на ввод их в эксплуатацию до даты установленной в договоре. Нарушение установленного законом порядка нарушает баланс интересов сторон, ставит участника долевого строительства в крайне невыгодное положение, при котором застройщик является сильной стороной и снимает с себя все риски, так как объекты долевого строительства остаются под его полным контролем до получения полной оплаты. В свою очередь, участник долевого строительства несет существенные риски передачи некачественных объектов долевого строительства, несоответствующих проектной документации, меньшей площади с существенными недостатками.

Вместе с тем, согласно п.3.1.3 договора участия в долевом строительстве №РТДМ-2.1/1-16-112-3/АН от 16.03.2022 застройщик обязуется передать участнику объект по акту приема - передачи после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, не позднее срока, указанного в п.2.3 договора и при условии выполнения участником своих обязательств по настоящему договору надлежащим образом - в том числе внесение в полном объеме денежных средств по договору, включая 100 процентную оплату цены договора, пеней, предусмотренных Законом 214-ФЗ и условиями настоящего договора.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу ст. 327.1 ГК РФ исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

В соответствии со ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 настоящей статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.3 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Согласно ст. 6 названного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно ст. 12 Закона, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Из анализа указанных выше норм права следует, что обязанность участника долевого строительства оплатить цену договора участия в долевом строительстве в установленный в договоре срок, обеспеченная неустойкой, является первоначальным обязательством по отношению к встречному обязательству застройщика передать объект долевого строительства.

Таким образом, учитывая, что действующим законодательством, регулирующим спорные правоотношения, предусмотрена обязанность участника долевого строительства уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения встречного иска в части признания п. 3.1.3 договора участия в долевом строительстве №РТДМ-2.1/1-16-112-3/АН от 16.03.2022 ничтожным.

Поскольку требование встречного иска о взыскании с ООО "Специализированный застройщик "Запад Столицы" компенсации морального вреда является производным требованием от первоначально заявленного о признании п. 3.1.3 договора участия в долевом строительстве №РТДМ-2.1/1-16-112-3/АН от 16.03.2022 ничтожным, суд также приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска в данной части.

В порядке ст. 98 ГПК РФ, суд определяет ко взысканию с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 171 519 руб.

Согласно ст. 204 ГПК РФ в случае, если суд устанавливает определенные порядок и срок исполнения решения суда, обращает решение суда к немедленному исполнению или принимает меры по обеспечению его исполнения, на это указывается в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО "Специализированный застройщик "Запад Столицы" к ФИО1 о взыскании задолженности - удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 (паспорт <...>) в пользу ООО "Специализированный застройщик "Запад Столицы" (ИНН <***>) задолженность по договору участия в долевом строительстве №РТДМ-2.1/1-16-112-3/АН участия в долевом строительстве от 16.03.2022 в размере е 32 506 415 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 171 519 руб.

Определить порядок исполнения решения суда о взыскании с ФИО1 задолженности в пользу ООО "Специализированный застройщик "Запад Столицы" (ИНН <***>) , а именно: до получения застройщиком ООО "Специализированный застройщик "Запад Столицы" разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию разместить денежные средства в размере 32 506 415 руб. подлежат взысканию путем их размещения на счете эскроу, открытом в уполномоченном банке (эскроу-агент) (эскроу-агент), а при наличии сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства информации о получении застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и (или) после получения им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - денежные средства подлежат взысканию с ФИО1 на счет ООО "Специализированный застройщик "Запад Столицы" в пользу ООО "Специализированный застройщик "Запад Столицы".

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к ООО "Специализированный застройщик "Запад Столицы" о признании пункта договора участия ничтожным, взыскании компенсации морального вреда - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца через Мещанский районный суд г. Москвы.

Решение изготовлено в окончательной форме 31 октября 2025г.

Судья: А.Д. Городилов