Решение по делу № 2-111/2026 от 28.01.2026 - о взыскании соразмерного уменьшения цены договора на стоимость устранения строительных недостатков квартиры, компенсации морального вреда и расходов.

УИД 36RS0003-01-2025-003994-06

Дело № 2-111/2026

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 января 2026 года Левобережный районный суд г.Воронежа в составе:

председательствующего судьи Жарковской О.И.

при секретаре Васневой В.Р.

с участием:

представителя истца – ФИО1

представителя ответчика –ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «СЗ «СВОЙ ДОМ» о взыскании соразмерного уменьшения цены договора на стоимость устранения строительных недостатков квартиры, компенсации морального вреда и расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 обратилась в суд с иском к ответчикуООО «СЗ «СВОЙ ДОМ» и просила взыскать в счет соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи квартиры на стоимость устранения недостатков объекта купли-продажи денежную сумму в размере 450 000 руб., неустойку за несвоевременное устранение строительных недостатков квартиры за период с 22.07.2025 по 28.07.2025 в размере 454 662 руб.; продолжительность неустойки вразмере 1% квартиры в размере 6 494 600 руб. за каждый день просрочки, начиная с 29.07.2025 по день фактической оплаты задолженности; компенсацию морального вреда в размере 5000 руб., штраф за неисполнение в добровольном порядке законных требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя; судебные расходы в размере 30 000 руб.

Свои требования мотивировала тем, что 05.06.2025 между ООО «СЗ «СВОЙ ДОМ» и Бурляевой Н.Г. был заключен договор № ВАИ-95 купли-продажи квартиры <адрес> площадью 76,1 кв.м., расположенной на 13 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>

Цена договора составила 6 494 600 руб.

Объект был принят покупателем 05.06.2025, а впоследствии зарегистрировано права собственности на данный объект.

При эксплуатации квартиры были выявлены недостатки, которые указаны в претензии, отправленной ответчику.

Покупатель неоднократно обращался к продавцу с требованием об устранении указанных недостатков, в том числе путем направления письменной претензии от 07.07.2025, получена застройщиком 11.07.2025.

Однако, до настоящего времени продавцом выявленные недостатки устранены не были. Стоимость устранения строительных недостатков составляет 450 000 руб.

В ходе судебного разбирательства, на основании определения суда от 26.09.2025 по делу проведена судебная экспертиза. В материалы дела представлено заключение эксперта № 2025-404 от 05.12.2025 года, выполненное ООО «ДалилЭкс».

По результатам судебной экспертизы истец уточнил исковые требования, согласно заявлению от 14.01.2026 просит:

взыскать с ответчика в счет соразмерного уменьшения цены договора на стоимость устранения строительных недостатков объекта купли-продажи в размере 398 907,86 руб.;

неустойку за несвоевременное устранение строительных недостатков квартиры за период 22.07.2025 по 14.01.2026 (177 дней) в размере 11 495 442 руб. исходя из расчета: 6 494 600 руб. (цены договора купли-продажи) х 177 (количество дней просрочки) х 1%;

продолжить начисление неустойки в размере 1/5 от цены договора купли-продажи за каждый день просрочки, начиная с 15.01.2026 по день фактической оплаты задолженности;

компенсацию морального вреда в размере 5000 руб.;

штраф за неисполнение в добровольном порядке законных требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя;

расходы на оплату услуг представителя в размере 45 000 руб.( из расчета: 15 000 руб. – составление искового заявления, 15 000 руб. – участие представителя в одном судебном заседании).

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, направила в суд своего представителя ФИО1

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании просил удовлетворить уточненные исковые требования. В материалы дела представлены письменные позиция по делу.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме, пояснив, что в счет соразмерного уменьшения цены договора денежная сумма не может превышать 296 272 руб. 76 коп., в отношении неустойки и штрафа просила применить ст. 333 ГК РФ, а также снизить компенсацию морального вреда до 1000 руб. В материалы дела представлены письменные возражения на иск ( л.д. 32-33).

Исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, суд приходит к следующему.

В силу ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

На основании ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно преамбуле Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" от 07.02.1992 N 2300-1, указанный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителям и, продавцами при продаже товара, устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), а также определяет механизм реализации этих прав.

Пунктом 1 статьи 18 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" предусмотрено, что потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула), потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены, потребовать соразмерного уменьшения покупной цены, потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

В силу п. 3 ст. 29 Закона РФ "О защите прав потребителей", требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги) или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом.

Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Согласно ст. 23 Закона РФ "О защите прав потребителей", за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

В соответствии с п. 1 ст. 20 Закона РФ "О защите прав потребителей", если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней.

Согласно п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальномпредпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ). Исключение составляют случаи продажи товара (выполнения работы, оказания услуги) ненадлежащего качества, когда распределение бремени доказывания зависит от того, был ли установлен на товар (работу, услугу) гарантийный срок, а также от времени обнаружения недостатков (пункт 6 статьи 18, пункты 5 и 6 статьи 19, пункты 4, 5 и 6 статьи 29 Закона).

В силу ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, то есть, представленных сторонами.

Бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства возлагается на исполнителя – ответчика по делу.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 05.06.2025 между истцом ФИО3 (покупатель) и ответчиком ООО «Специализированный застройщик «СВОЙ ДОМ» (продавец) был заключен договор купли-продажи квартиры № ВАИ-95, расположенной по адресу: <адрес> общей площадью 76,1 кв.м., стоимостью 6 494 600 руб. ( л.д. 8-9).

Обязательство по оплате истцом (покупателем) исполнено, что ответчиком не оспорено.

Квартира была передана покупателю 05.06.2025, сторонами подписан Акт приема-передачи ( л.д.10).

Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано за истцом в установленном порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости( л.д. 11-15).

В процессе эксплуатации квартиры, в период гарантийного срока, который составляет не менее пяти лет со дня передачи объекта долевого строительства, истцом обнаружены строительные недостатки,связанные с нарушениями строительных норм и правил в выполненных застройщиком строительных работах в спорной квартире.

Поскольку ответчик, является не только продавцом, но и застройщиком спорного объекта недвижимости, то он несет гарантийные обязательства в отношении качества жилых помещений в течение 5 летнего срока. Следовательно, истец вправе требовать устранение строительных недостатков.

07.07.2025 в адрес ответчика истцом направлена претензия о добровольном возмещении стоимости устранения выявленных недостатков в размере 450 000 руб. ( л.д. 16,17). Претензия получена ответчиком 11.11.2025.

Однако требования потребителя в досудебном добровольном порядке не удовлетворены, что послужило основанием для обращения в суд с иском.

В ходе судебного разбирательства, по ходатайству ответчика, по делу проведена судебная экспертиза на основании определения суда от 26.09.2025 ( л.д. 53-56).

Согласно выводам заключения эксперта № 2025-404 от 05.12.2025, выполненного ООО «ДалилЭкс», в выполненных застройщиком строительных и отделочных работах в помещениях квартиры, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес> имеются недостатки и нарушения строительных норм и правил, обычно предъявляемых требований к качеству строительных работ, в том числе (частично) указанные в претензии от 07.07.2025.

Данные недостатки являются явными дефектами и технически устранимы.

Недостатки (дефекты) носят производственный характер (производственные дефекты), являются следствием несоблюдения застройщиком при производстве работ требований нормативно-технических документов (СНиП, СП и ГОСТ).

На основании расчета, приведенного в Приложении к экспертному заключению (Локальная смета №1), стоимость работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков, связанных с нарушениями строительных норм и правил, обычно предъявляемых требований к качеству строительных и отделочных работ, в квартире, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>на момент производства экспертизы с учетом НДС и без учета коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих (производство ремонтно-строительных работ осуществляется в жилых помещениях без расселения, приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 07.07.2022 № 557/пр) составляет 296 272,76 руб.

На основании расчета, приведенного в Приложении к экспертному заключению (Локальная смета №2), стоимость работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков, связанных с нарушениями строительных норм и правил, обычно предъявляемых требований к качеству строительных и отделочных работ, в квартире, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес> на момент производства экспертизы с учетом НДС и с учетом коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих (производство ремонтно-строительных работ осуществляется в жилых помещениях без расселения, приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 07.07.2022 № 557/пр) составляет 398 907,86 руб.

Вместе с тем, экспертом отмечено, что работы, направленные на устранение строительных недостатков возникших по причине нарушения Подрядчиком (Застройщиком) строительных норм и правил, обычно предъявляемых к качеству строительных и отделочных работ, в том числе, в результате допущенных при производстве работ отступлений от проектных решений, на объектах строительства, по сути своей относятся – к текущему ремонту. В связи с чем, коэффициент в размере 1,5 учитывающий влияние условий производства работ, а именно «Производство ремонтно-строительных работ в жилых помещениях без расселения» - в рассматриваемом случае не применяется.

Данное заключение судебной экспертизы, судом принимается в качестве надлежащего доказательства по гражданскому делу, сомнений в правильности или обоснованности экспертного заключения не возникло, выводы эксперта надлежащим образом мотивированы, основаны на объективной оценке обстоятельств дела. Доказательств опровергающих выводы судебной экспертизы, суду не предоставлено.

Учитывая результаты судебной экспертизы, истец просил взыскать с ответчика в счет соразмерного уменьшения цены договора денежную сумму 398 907,86 руб.

Разрешая заявленные требования, суд считает обоснованным взыскать с ответчикав пользу истца в счет соразмерного уменьшения цены договора денежную сумму 296 272,76 руб., то есть фактически взыскиваются расходы на устранение недостатков, размер которых подтвержден судебной экспертизой. При этом суд учитывает, что ответчик, как застройщик многоквартирного дома, осуществлявший строительные работы,несет гарантийные обязательства в отношении качества жилых помещений в течение 5 летнего срока.

Доказательств соблюдения прав истца как потребителя, отсутствия в объекте долевого строительства строительных недостатков и своевременного устранения выявленных строительных недостатков со стороны ответчика (продавца, застройщика) не представлено.

С доводом истца о взыскании с ответчика 398 907,86 руб. суд не может согласится, в связи с выводами судебной экспертизы о применении в рассматриваемом случае коэффициента в размере 1,5, положенными в основу решения суда.

Принимая во внимание, что претензия была получена ответчиком 11.07.2025, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания неустойки за период с 22.07.2025 по 14.01.2026.

Вместе с тем, принимая во внимание заявленное ответчиком ходатайство о снижении неустойки, проанализировав период и причины допущенного нарушения обязательства, учитывая, что размер начисленной штрафной санкции должен носить компенсационный характер и не должен служить средством обогащения кредитора, суд приходит к выводу о наличии основания для применения положений ст. 333 ГК РФ и уменьшения неустойки с 11 495 442 руб. до 100000 руб.

Требование истца о взыскании неустойки, начиная с 15.01.2026 по день фактической оплаты задолженности, подлежит удовлетворению, поскольку согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. N 7 (ред. от 07.02.2017 г.) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" с ответчика в пользу истца взыскана неустойка по день фактического исполнения решения суда из размера неустойки за каждый день просрочки 1% от стоимости устранения недостатков.

Вместе с тем, суд не может согласиться с доводом истца о взыскании неустойки в размере 1% от стоимости квартиры в размере 6 494 600 руб. ( 1% = 64 946 руб.), так как взыскание неустойки в размере 64 946 руб. за каждый день просрочки приведет к тому, что общий размер неустойки превысит не только стоимость устранения строительных недостатков квартиры, но и стоимость квартиры, что само по себе свидетельствует о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и нарушит права ответчика.

Таким образом, суд считает обоснованным взыскать с ответчика неустойку на будущий период, начиная с 15.01.2026 по день фактического исполнения обязательства в размере 2 962,72 руб. (из расчета: 296 272,76 руб. х 1% )за каждый день просрочки, то есть в размере 1% от стоимости устранения недостатков в размере 296 272,76 руб.

На основании ст. 151 ГК РФ, ст. 1099, 1101 ГК РФ, ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", суд взыскивает с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 2000 руб. При этом суд учитывает характер нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых истцу был причинен моральный вред;наличие вины ответчика в нарушении прав истца, выразившееся в ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств по договору, полагая указанную сумму компенсации соразмерной и разумной, а заявленная истцом сумма компенсации морального вреда явно завышена.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", руководствуясь п. 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 17 от 22.06.2012 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", учитывая, что в ходе судебного разбирательства нашел подтверждение факт нарушения прав истца как потребителя, при этом требования потребителя не были удовлетворены ответчиком в добровольномпорядке, принимая во внимание обстоятельства дела, степень вины ответчика в ненадлежащем исполнении обязательств, суд взыскивает с ответчика в пользу истца штраф, уменьшив его до 70 000 руб.на основании ст. 333 ГК РФ, полагая подлежащий взысканию штраф из расчета: (296 271,76 руб.+ 2 000 руб. +100 000 руб.) = 398 271,76 руб./2 = 199 135,88 руб. несоразмерным последствиям нарушенных обязательств.

Рассматривая требование истца о взыскании расходовна оплату услуг представителя в сумме 45 000 руб., суд учитывает, что данные расходы подтверждаются договором об оказании юридической помощи и квитанциями к приходному кассовому ордеру на сумму 30 000 руб. и 15 000 руб.

На основании ст. ст. 98, 100 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца суд взыскивает расходы на оплату услуг представителя в размере 18 000 руб. из расчета: 6 000 руб. – составление искового заявления, 12 000 руб. – участие представителя в двух судебных заседаниях).При определении размера судебных расходов на оплату услуг представителя подлежащих взысканию, суд учитывает категорию спора, существо заявленных требований, невысокую сложность дела, объемоказанных представителем услуг, основное требование удовлетворено частично.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ, с ответчика в доход местного бюджета муниципальное образование городской округ город Воронеж подлежит взысканию государственная пошлина в размере 10 188 руб., исходя из размера удовлетворенных требований имущественного характера и неимущественного характера.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «СВОЙ ДОМ» (ИНН <***>) в пользу ФИО3 ( ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №) в счет соразмерного уменьшения цены договора денежную сумму - 296 272,76 руб.,в счет компенсации морального вреда - 2 000 руб., неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителя за период с 22.07.2025 по 14.01.2026 в размере 100 000 руб., штраф в размере 70 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 18 000 руб., всего взыскать 486 272,76 руб.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «СВОЙ ДОМ» (ИНН <***>) в пользу ФИО3 ( ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт № неустойку за период с 15.01.2026 по день фактического исполнения обязательства в размере 1% от стоимости устранения недостатков, но не более суммы расходов на устранение недостатков ( 296 27276 руб.), то есть 2 962,72 руб. за каждый день просрочки.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «СВОЙ ДОМ» (ИНН <***>) в доход местного бюджета –муниципальное образование городской округ город Воронеж государственную пошлину в размере 10 188руб.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме через районный суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 28.01.2026.

Судья: О.И. Жарковская