Дело N №
РЕШЕНИЕ СУДА
Именем Российской Федерации
02 июня 2025 года
Дубненский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Григорашенко О.В.,
с участием прокурора ФИО4,
при секретаре ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры и договора купли-продажи квартиры недействительными сделками, применении последствий их недействительности, путем возврата квартиры,
по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о выселении из жилого помещения, снятии с регистрационного учета и обязании передать квартиру,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой, применении последствий ее недействительности.
В обоснование своих требований истец ссылается на следующие обстоятельства. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключила с ФИО2 предварительный договор купли-продажи квартиры, общей площадью 65,6 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Согласно п. 4 Предварительного договора стоимость квартиры составила 7 800 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ во исполнение предварительного договора купли-продажи ФИО1 заключила с ответчиком ФИО3 основной договор, по которому продала последнему квартиру за вышеуказанную сумму, что значительно ниже ее реальной рыночной стоимости.
Однако намерений подавать свою квартиру истица не имела, решение о продаже было принято ей не добровольно, а в результате мошеннических действий неустановленных лиц. Так, начиная с ДД.ММ.ГГГГ неустановленные лица осуществляли звонки на номер телефона ФИО1, представляясь сотрудниками правоохранительных органов, Центрального банка, при этом обладали всеми ее персональными данными, в связи с чем, у истицы не возникло сомнений в том, что звонившие на ее номер телефона люди действительно являются сотрудниками правоохранительных органов и ЦБ РФ.
В результате совершенных мошеннических действий ФИО1 оформила на свое имя кредит, продала квартиру, взяла деньги в долг у знакомого, и перечила все денежные средства, в том числе, полученные от продажи квартиры на счета неустановленных лиц. Звонившие лица убедили истца в том, что в отношении спорной квартиры проводятся мошеннические действия, а именно предпринимаются попытки по поддельному договору купли-продажи переоформить недвижимость на сторонних лиц, и для того, чтобы сделка была признана ничтожной ФИО1 необходимо в срочном порядке заключить фиктивный договор купли-продажи, уверяли истца в том, что квартира останется в ее собственности. Звонившие лица, пояснили, что необходимо обратиться в Региональное агентство Недвижимости «РанДВ online к ФИО2 и заключить с ним фиктивный договор купли-продажи, указали стоимость имущества в размере 7 800 000 руб. ФИО1 поняла, что ее обманули только, когда осуществила последний перевод денежных средств и рассказала о случившемся сыну, после чего обратилась с заявлением в ОМВД России по г.о. Дубна, где ДД.ММ.ГГГГ на основании поступившего заявления был возбуждено уголовное дело в отношении неустановленных лиц по ч. 4 ст.159 УК РФ.
Квартира является единственным жильем истицы, она продолжает в нем проживать, оплачивает коммунальные услуги, передаточный акт ею не подписывался. Намерений продавать свою квартиру ФИО1 не имела, была введена в заблуждение, заключила сделку с целью оказания помощи правоохранительным органам в изобличении злоумышленников, ее действительная воля не была направлена на продажу единственного жилья.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, ФИО1 вынуждена была обратиться в суд со следующими требованиями, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ:
- признать недействительным на основании ст. ст. 178, 179 ГК РФ предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2,
- признать недействительным на основании ст. ст. 178, 179 ГК РФ договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2,
-применить последствия недействительности сделки, а именно:
-прекратить право собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
-признать право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
После уточнения исковых требований, добавлены требования об аннулировании записи о регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру за ФИО2
В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО6 исковые требования поддержали, дополнительно пояснив, что звонившие ей лица сказали о том, что продадут квартиру, деньги от ее продажи пойдут на специальный счет, открытый в Центробанке, после чего деньги вернут покупателю, а квартира так и будет оставаться в собственности истицы, и договор, который был заключен, якобы от имени ФИО18 по продаже спорной квартиры будет ничтожным. Договор, который якобы был заключен с ФИО18, мошенники направили ей в мессенджер WhatsApp, однако в последующем договор был ими удален. Истица находилась в стрессовом состоянии, ей постоянно поступали звонки, мошенники, говорили о том, что нужно соблюдать конфиденциальность и никому ничего не сообщать. Ей также было сообщено, что перед покупкой необходимо создать вид, что она освобождает помещение, поэтому ФИО1 стала собирать вещи, однако никуда переезжать она не планировала, после заключения договора квартиру ФИО2 не передавала, так и продолжает в ней жить. ФИО1 пояснила суду, что деньги от продажи своего единственного жилья в размере 7 600 000 руб. она получила наличными денежными средствами от ФИО2, после чего в этот же день через банкомат перевела их на счет неустановленных лиц. Считают, что признание сделки недействительной не влечет таких последствий, как реституция, в отношении ФИО2, поскольку он не является добросовестным приобретателем.
Представитель истицы по устному ходатайству ФИО7, пояснил суду, что является сыном ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ около 20 ч. ему позвонила истица и сообщила, что вместе с ФИО2 находится в отделении полиции, По прибытию в ОМВД России по г.о. Дубна сотрудники полиции сказали ФИО7 о том, что его мама стала жертвой мошенников, продала квартиру ФИО2 Вечером того же дня ФИО17 общался с ответчиком, с его стороны поступило предложение о продаже квартиры по рыночной стоимости и возврате полученной разницы. Однако в последующем ФИО2 позвонил и сказал ФИО7, что инвесторы против, поэтому нужно освободить квартиру, на что ФИО7 ответил, о том, что будет оспаривать сделку в суде, разместит информацию о случившемся в средствах массовой информации, что может привести к репутационным потерям агентства, ответчик приобретал квартиру не для себя. Как полагает ФИО7, единственной возможностью в сложившейся ситуации было продать квартиру по рыночной цене и вернуть деньги ответчику. Спорная квартира является для его матери единственным жильем, раньше она проживала в <адрес>, а в 2022 г. переехала жить в <адрес>. ФИО7 имеет в собственности однокомнатную квартиру по адресу: <адрес>, работает в <адрес> и <адрес> администратором-кассиром ООО «Мега Авто», в среднем его заработная плата составляет 45-50 тысяч руб., мама сейчас не работает, получает пенсию около 30 тысяч руб. ежемесячно. ФИО7 продал свой автомобиль за 2 120 000 руб., продал гараж, смог найти около 3 миллионов рублей, для того, чтобы купить себе квартиру, а, квартиру, в которой он проживает, оставить матери. С ФИО1 у ФИО7 хорошие доверительные отношения, для него продажа квартиры стала шоком, поскольку мать ничего о сделках ему не сообщала. С 21 мая по 08 июня они и лично и по телефону общались, ФИО7 приходил к матери домой, но ничего в ее поведении странного не заметил, не видел, что она собрала вещи. Как объясняла, ФИО1 уже после всего произошедшего, мошенники ее запугали, сказали, что она может стать фигурантом уголовного дела, она им поверила, т.к. ранее проходила свидетелем по уголовному делу, возбужденному в отношении бывшего директора фабрики, где долгое время работала истица, ФИО19. Ранее в ходе расследования уголовного дела в отношении ФИО19, ФИО17 вызывали на допрос в качестве свидетеля, она не хотела больше фигурировать в другом уголовном деле. Первый мошенник написал ей от имени нынешнего директора и сообщил, что ведется проверка в рамках уголовного дела по ФИО19, сказал, что происходит перевод средств мошенникам. После все случившегося, мать плакала, находилась в тяжелом состоянии, обращалась к неврологу.
Ответчик ФИО2 и его представитель по доверенности ФИО16 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении иска ФИО1.
Не согласившись с заявленными требованиями, ФИО2 предъявил встречный иск к ФИО1 о выселении. В обосновании своих требований ФИО2 указывает на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по условиям которого истец обязалась передать квартиру без зарегистрированных в ней лиц, сняться с регистрационного учет в течение 14 календарных дней со дня государственной регистрации перехода права собственности. Право собственности ответчика ФИО2 зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, о чем составлена соответствующая запись. Однако истец от принятых на себя обязательств по договору уклонилась и до настоящего времени проживает в спорной квартире, с регистрационного учета не снялась. В связи вышеизложенным ФИО2 просит суд выселить ФИО1 из спорного жилого помещения, снять ее с регистрационного учета, обязать передать квартиру в течение 7 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу.
В обоснование встречного иска ФИО2 указывает на то, что ДД.ММ.ГГГГ истец самостоятельно обратилась в Агентство недвижимости «РанДВ», руководителем которого является ответчик, просила срочно купить у нее квартиру, сама предложила цену в размере 8 000 000 руб. Срочный выкуп объяснила тем, что ей нужно внести деньги за дом в Крыму. При этом, ФИО1 сообщила ответчику, что до того, как обратиться в агентство недвижимости «РанДВ», она многократно обращалась в другие агентства в <адрес>, однако там не смогли оперативно организовать покупку ее квартиры.
ДД.ММ.ГГГГ ответчик вместе с сотрудниками агентства недвижимости произвел осмотр помещения для установления стоимости объекта и согласился на покупку квартиры. Т.к. необходимой суммы для оплаты квартиры у него не было, стороны ДД.ММ.ГГГГ заключили предварительный договор купли-продажи, в котором указали на то, что заключат основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ, при этом определили стоимость объекта в 7 800 000 руб. При заключении предварительного договора истица получила от ФИО2 в качестве задатка денежные средства в сумме 200 000 руб. В день заключения предварительного договора, и позднее ФИО1 посредством отправки сообщения через вотсап предоставляла ответчику все необходимые документы, в том числе справку о прохождении обследования у врача нарколога. Денежные средства для оплаты по сделке ответчик получил в качестве займа сроком до ДД.ММ.ГГГГ под проценты. Перед заключением основного договора стороны договорились произвести осмотр приобретаемой квартиры. В спорном помещении на момент осмотра стояли коробки, в них были упакованы вещи, данные обстоятельства подтверждали намерение истца переехать на новое место жительства в Крым <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи спорного помещения за 7 800 000 руб., денежные средства были переданы продавцу, факт их получения подтверждается распиской.
В этот же день стороны предоставили договор на регистрацию в МФЦ для регистрации права собственности ответчика. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в переписке через мессенджер WhatsApp сообщил истице о готовности документов на квартиру и о возможности их забрать, после чего она перестала выходить с ним на связь. После заключения сделки по приобретению недвижимости ФИО2 оплачивает коммунальные услуги за спорное помещение.
Ответчик указывает, что при заключении договоров истица не заблуждалась в отношении предмета и природы оспариваемых сделок. Перед продажей совершала логичные и последовательные действия, предоставляла запрашиваемые документы, при заключении договоров вела себя спокойно, уверенно, никаких звонок при осмотрах квартиры и заключении сделок ей не поступало, она не сообщала покупателю о том, что действует по чьему-то указанию или находится под чьи-либо влиянием. Ее воля на продажу квартиры сформировалась еще до обращения в агентство недвижимости «РанДВ», т.к. она сообщала, что до этого обращалась и в другие агентства, однако получала отказы. При заключении оспариваемых сделок ответчик полагался на заверения продавца, как на достоверные.
Допрошенная в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ в качестве свидетеля ФИО8 показала, что работает риэлтором в агентстве недвижимости «РанДВ», ее руководителем является ФИО2 ФИО1 ей известна в связи с приобретением ФИО2 у нее квартиры. ДД.ММ.ГГГГ позвонил ФИО2 и попросил свидетеля осмотреть квартиру, чтобы определить ее стоимость. В этот день она, ФИО2 и еще одна сотрудница агентства ФИО9 приехали на осмотр объекта. ФИО1 в ходе беседы пояснила свидетелю, что хочет побыстрее продать квартиру, т.к. оставила задаток для приобретения дома в <адрес>, по состоянию здоровья ей необходимо жить в теплых краях, сообщила, что обращалась еще в несколько агентств, ей там называли цену 8-9 миллионов рублей. ФИО8 спрашивала у продавца, есть ли у нее дети и знают ли они о том, что она хочет купить дом, на что ФИО17 ответила, что есть сын, он все знает, находится в Дмитрове, а она поедет жить к подруге в Алушту, сын будет приезжать к ней на отдых.
ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор. Перед заключением основного договора свидетель еще раз была в квартире истицы, видела, как ФИО1 собирала вещи, стояли коробки, ФИО1 сообщила, что заказала машину для перевозки, сказала, что сможет поместиться в машину, то она и заберет, а оставшиеся вещи оставит в квартире, потому что доме, куда она намерена уехать все есть, поэтому заберет только личные вещи. Затем поехали в офис подписывать договор купли-продажи, деньги передали там же, ФИО1, вела себя спокойно, улыбалась. После подписания договора ФИО2 вместе с продавцом поехали на регистрацию в МФЦ. После оформления сделки в МФЦ, со слов ФИО2, он отвез ФИО1 домой. Был обозначен срок, к которому продавец должна была сняться с регистрационного учета, но ФИО17 перестала отвечать на звонки и сообщения. Свидетель, как риэлтор, может оценить квартиру на момент ее продажи в 10 миллионов рублей.
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 показала, что работает риэлтором в агентстве недвижимости «РанДВ», ФИО2 является руководителем агентства. 03 июня позвонил ФИО2 и сообщил, что необходимо осмотреть квартиру, которую продавала ФИО1 В момент осмотра ФИО1 была спокойна, ей задали вопрос, обращалась ли она в другие агентства, на что ФИО1 пояснила, что обращалась в московские агентства, там ей озвучили цену в 8-9 миллионов рублей. Перед подписанием основного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ свидетель вместе с руководителем агентства и другим сотрудником приехали еще раз в квартиру, там стояли коробки, сложены и упакованы сервизы, картины со стен сняты, было видно, что человек собирает вещи. ФИО1 сказала, что ей срочно нужно уехать по состоянию здоровья, у нее есть подруга в <адрес>, планирует туда переехать, присмотрела дом и уже внесла за него задаток, поэтому срочно нужно продать жилье. ФИО1 предоставляла необходимые документы, сообщила, что у нее есть сын, который проживает в <адрес> и он не против сделки, у него есть своя жилплощадь. На момент продажи свидетель, как риэлтор может оценить стоимость квартиры в 10-10,5 миллионов рублей, пояснила суду, что по срочному выкупу идет оценка минус 30 процентов от стоимости, это изначально озвучивается продавцам. Такая практика снижения цены является общепринятой.
Выслушав позиции сторон и их представителей, заключение прокурора, полагавшего необоснованными требования истца по встречному иску ФИО2 о выселении ФИО1, поскольку имеются правовые основания для признания сделки недействительной, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого явилось заключение сторонами в будущем основного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
В качестве задатка покупатель оплатил продавцу 200 000 рублей в день подписания предварительного договора.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
В соответствии с п. 3 договора указанная квартира продается за 7 800 000 руб.
Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора. Указанную денежную сумму в рублях покупатель уплачивает продавцу следующим образом: сумма в размере 200 000 руб. передана покупателем продавцу наличными денежными средствами при подписании предварительного договора купли-продажи в качестве задатка; сумма в размере 7 600 000 руб. передается покупателем продавцу наличными денежными средствами в день подписания настоящего договора, в том числе с учетом стоимости неотделимых улучшений в сумме 3 300 000 рублей, что подтверждается соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного сторонами.
Денежные средства в размере 7 800 000 руб. в качестве полной оплаты за продаваемую квартиру получены ФИО1 от ФИО2, что не оспаривается сторонами.
В силу п. 4 договора он вступает в силу и считается заключенным с момента его подписания.
Право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (п. 4 договора).
ДД.ММ.ГГГГ управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществлен переход права собственности на спорную квартиру с ФИО1 на ФИО2.
Из объяснений истца следует, что намерения на продажу квартиры у нее никогда не было, обстоятельства продажи квартиры связаны с мошенническими действиями неустановленных лиц, представлявшихся сотрудниками правоохранительных органов и ЦБ РФ поскольку истец полагала, что таким образом она обеспечит сохранность принадлежащей ей квартиры от преступных посягательств.
Согласно протоколу принятия устного заявления о преступлении от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 просит привлечь к уголовной ответственности неизвестное лицо, которое ДД.ММ.ГГГГ обманным путем завладело ее денежными средствами в примерном размере 7 800 000 руб., путем денежного перевода на банковский счет неизвестного лица.
Из протокола допроса потерпевшей от ДД.ММ.ГГГГ следователя СО ОМВД России по городу Дубна усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ около 14 час. 00 мин. Через мессенджер «Телеграмм» с неизвестного номера на мобильный телефон ФИО1 поступило сообщение от ФИО20, с которым она ранее работала на Кимрской фабрике им. Горького, в котором было сообщено о намечающейся проверке от Минпромторга, и что ей перезвонит человек по фамилии Ковальчук. В 14 час. 30 мин. Ей перезвонила девушка, в телефоне фамилия звонившей отобразилась как Ковальчук. Девушка представилась сотрудницей ФСБ, пояснив, что от имени ФИО1 был осуществлен денежный перевод на сумму 100 000 руб. на расчетный счет ФИО10, проживающего на Украине, и ФИО1 подозревается в переводе денежных средств для поддержки ВСУ. После того, как ФИО1 стала отрицать совершения ею каких-либо противоправных действий, собеседница сообщила, что с ней свяжется сотрудник ФСБ ФИО11. В дальнейшем ФИО1 позвонили лица под фамилиями ФИО11, ФИО12, представившиеся сотрудниками ФСБЮ а также ФИО13, представившийся ей сотрудником ЦБ РФ. В ходе разговора они сообщили ФИО1, что ведется расследование в связи с утечкой информации, и что на имя истца оформлены кредиты, получателем которых является ФИО18. Однако указанные кредиты можно заблокировать. Для чего нужно снять все сбережения со счетов и положить их на безопасный счет, который ФИО1 открыла по указанию ФИО21. В период с 22 по ДД.ММ.ГГГГ по указанию ФИО13 ФИО1 оформила кредиты и перевела их на счет, указанный Ершовым.
ДД.ММ.ГГГГ во второй половине дня ей вновь позвонил ФИО13, в ходе разговора ей было сообщено, что квартира по адресу: <адрес> приобретена неким мошенником ФИО10 по договору купли-продажи, и если она не продаст ее в скором порядке, то может остаться без квартиры. Мужчина сообщил ФИО1, что необходимо найти компанию по продаже квартир и осуществить скорую продажу только за наличный расчет. Следуя инструкции ФИО13, в период с 24 мая по ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 занималась поиском агентств недвижимости в <адрес>, а затем в <адрес>. Однако все они отказались от сопровождения сделки. ДД.ММ.ГГГГ для продажи квартиры ФИО13 посоветовал обратиться в компанию риэлтерских услуг "РанДВ".
Выполняя его указания, ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 позвонила в указанное агентство недвижимости, сообщив о своем намерении срочно продать квартиру. Сотрудник сообщил, что к истцу приедет специалист и обсудит условия сделки. Около 17 час. 30 мин. по адресу проживания истца приехал руководитель фирмы "РанДВ". ФИО2 со своими сотрудниками, представившимися как Яна и Любовь, которые осмотрели квартиру. Оговорив условия сделки, риелторы ушли, а ФИО1 позвонила ФИО21 и сообщила о том, что завтра она заключит предварительный договор купли продажи квартиры.
ДД.ММ.ГГГГ около 14 часов 30 мин. ФИО2 приехал домой к ФИО1 и отвез ее в офис по адресу: <адрес> Б, офис 7, где между ними был составлен предварительный договор купли-продажи квартиры. ФИО2 внес на счет, открытый в ПАО Сбербанк на имя ФИО1 задаток в размере 200 000 руб. После чего, ФИО1 отправилась к ранее указанному ФИО13 банкомату банка «Открытие», где обналичила переведенные ФИО2 денежные средства, и следуя инструкции ФИО13, который все время был с ней на связи, внесла их на указанный им счет.
ДД.ММ.ГГГГ, следуя инструкции ФИО13, ФИО1 получила в МФЦ все необходимые справки для оформления договора купли-продажи.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 позвонил ФИО2 и сообщил о необходимости повторного осмотра квартиры. После осмотра квартиры они приехали в офис, где оформили договор купли-продажи квартиры, и ФИО2 передал ей наличными 7 600 000 рублей, как того требовал ФИО13. Затем ФИО2 отвез ФИО1 в МФЦ для оформления сделки, после чего отвез ее домой. По приезду домой ФИО1 сразу же связалась с ФИО13 по ранее указанному им номеру мобильного телефона и сообщила о том, что у нее на руках имеются наличные денежные средства в размере 7 600 000 руб., на что ФИО13 сообщил ей о необходимости внести их на специальный счет, номер которого он ей продиктует. ФИО13 вызвал для ФИО1 такси, на котором она приехала в ранее указанный ФИО13 банкомат банка «Открытие», и следуя инструкции ФИО13, находящегося с ней на связи, ФИО1 внесла денежные средства на указанный счет.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО13 по телефону дал ей указание на необходимость оплаты государственной пошлины в размере 400 000 рублей. Поскольку у ФИО17 имелось в наличии только 50 000 рублей, она заняла денежные средства у своего знакомого в сумме 190 000 руб.., сообщив об этом ФИО13. Последний дал указание ФИО1 о необходимости внесения этих денежных средств на «безопасный» счет, указанный ФИО13. Исполняя указания ФИО13, ФИО1 приехала к банкомату ПАО «Сбербанк» и пополнила банковский счет, номер которого ей продиктовал ФИО13
ДД.ММ.ГГГГ утром ФИО1 позвонила ФИО13, который сообщил ей, что все находится под контролем, пообещав перезвонить ей позднее. Затем в ходе переписки в мессенджере WhatsApp с ФИО13 и ранее упомянутым ФИО14, она поняла, что стала жертвой мошеннических действий. В этот момент с ней связался ФИО2, сообщив ей о необходимости составить передаточный акт. ФИО1 рассказала ему о случившемся, после чего ФИО2 предложил ей обратиться в полицию для дальнейшего разбирательства.
Указанные обстоятельства полностью подтверждаются перепиской ФИО1 в мессенджере WhatsApp с неустановленными лицами.
По факту хищения денежных средств было возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем следователем СО ОМВД России по городу <адрес> вынесено постановление от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что в ДД.ММ.ГГГГ около 14 час. 00 мин. неустановленное лицо, находясь в неустановленном месте, посредством мобильной связи, через сервис «Telegram», написав с неизвестного номера ФИО1 ввело последнюю в заблуждение относительно того, что от имени ФИО1 были осуществлены переводы денежных средств на сумму 100 000 рублей. Далее неустановленные лица, представившиеся работниками различных государственных структур, обманным путем вынудили ФИО1 оформить на свое имя кредит на сумму 362 000 руб.. После чего, введя потерпевшую в заблуждение относительно того, что на ее квартиру составлен договор купли-продажи, вынудили ФИО1 продать находящуюся у нее в собственности квартиру, а вырученные от продажи денежные средства в размере 7 600 000 рублей перевести на якобы безопасный счет, указанный неустановленными лицами. Таким образом, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 перевела на счета неустановленных лиц денежные средства в размере 9 007 000 рублей.
Сторона истца указывала как на обман, так и на то, что оспариваемая сделка была совершена под влиянием заблуждения, поскольку рыночная стоимость проданного объекта является существенно выше.
Из пояснений ответчика ФИО2 следует, что он работает риелтором в риелторской компании "РанДВ". ДД.ММ.ГГГГ в компанию самостоятельно обратилась ФИО1, которая сообщила о необходимости срочной продажи квартиры, назвала адрес и цену около 8 000 000 руб.. После осмотра квартиры ФИО2 договорился приобрести ее за 7 800 000 руб.. При этом ФИО2 выяснил у истца причины, по которым она в срочном порядке продает свою недвижимость. ФИО1 пояснила, что денежные средства необходимы ей срочный выкуп дома в <адрес> Республики Крым. Также при повторном осмотре квартиры, ФИО1 собрала какие-то вещи, упаковав их в мешки и коробки. Каких-либо сомнений относительно воли и желания ФИО1 продать квартиру и выехать из нее, у ФИО2 не было.
Допрошенные в ходе судебного разбирательства свидетели ФИО8 и ФИО9 полностью подтвердили пояснения ФИО2
По ходатайству истца определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена амбулаторная комплексная психолого-психиатрическая экспертиза, проведение которой поручено ФБУ «Национальный медицинский исследовательский центр психиатрии и наркологии им. ФИО15», из заключения которой следует, что у ФИО1, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, а также в период заключения сделок ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ развилась смешанная тревожная депрессивная реакция, обусловленная расстройством адаптации (по МКБ-10 F 43.22). Об этом свидетельствуют данные анамнеза и материалов гражданского дела о наблюдавшихся у подэкспертной в условиях субъективного дистресса и психотравмирующей ситуации (актуальная юридически значимая ситуация) повышенной тревожности, эмоциональной напряженности, диссомнических расстройств (бессонница. Сложности засыпания), сниженного фона настроения, нарушение аппетита, что сопровождалось нарушением социальной адаптации (прекратила посещать работу). В последующем на фоне продолжающегося субъективного дистресса, психическое состояние ФИО1 ухудшилось, и в настоящее время у нее обнаруживается смешанное тревожное и депрессивное расстройство (по МКБ-10 F 41.2). Выявленные у ФИО1 индивидуально-психологические особенности (в период, предшествующий заключению сделок, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и при заключении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и при заключении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ) в виде легкости возникновения и нарастание страха, тревоги, напряженности, некоторого снижения интеллектуальных и личностных ресурсов со снижением навыков конструктивного решения сложных социальных проблем, некоторым снижением критических и прогностических возможностей, повышенной внушаемостью, подчиняемостью по отношению к лицам, воспринимаемыми как представителями правоохранительных структур во фрустрирующих ситуациях в условиях манипулятивного воздействия в юридически значимой ситуации обусловили актуализацию у нее чувства страха и тревоги (угроза обвинения в пособничестве), а затем вследствие угрозы ее денежным средствам и недвижимости (единственной квартиры), повышенное эмоциональное напряжение. Навязываемый ей алгоритм действий, четкость указаний и требований при многозадачности и срочности их реализации способствовали субъективной без альтернативности для ФИО1 транслируемых ей решений при трудностях целостного осмысления всех деталей, компонентов ситуации (динамики развития ситуации, действий участников событий, их роли) и своего положения. Ограничение поля восприятия вследствие внешнего давления, фиксации на угрозе и защите собственной безопасности, повышенное эмоциональное напряжение обусловили ориентацию только на внешние параметры ситуаций без учета социально значимых, неблагоприятных и препятствующих факторов, особенно не имевших места в ее опыте, растерянность, снижение способности подэкспертной контролировать эмоциональные проявления, возникающие импульсы и прогнозировать последствия своих действий. Отмечались снижение ресурсов волевой регуляции деятельности, ситуативность поведения, неспособность противостоять сложившимся обстоятельствам и найти конструктивный выход из такого положения, легкость принятия чужой позиции без ее анализа и оценки возможных результатов и последствий своих действий, податливость влиянию значимых лиц с готовностью к реализации транслируемых ей решений. Выявлены недостаточность критических и прогностических способностей, снижение самоконтроля (в том числе интеллектуального) с затруднением соотнесения меры разумности собственных действий, их адекватности происходившему, недоучет социальных последствий своего поведения в исследуемый юридически значимый период (ответ на часть вопроса N 2).
Анализ представленной медицинской документации, материалов гражданского дела в сопоставлении с результатами настоящего психиатрического и экспериментально-психологических методов исследования позволяет сделать вывод о том, что ФИО1 в исследуемый период (предшествующий заключению сделок, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и при заключении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и при заключении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ) находилась в таком состоянии, при котором у нее на фоне выявленного психического расстройства (смешанной тревожной и депрессивной реакции, обусловленной расстройством адаптации), а также присущих ей индивидуально-психологических особенностей: легкости возникновения и нарастание страха, тревоги (угроза обвинения в пособничестве, затем вследствие угрозы ее денежным средствам и недвижимости (единственной квартиры), напряженности, некоторого снижения интеллектуальных и личностных ресурсов со снижением навыков конструктивного решения сложных социальных проблем, отмечалось снижение ресурсов волевой регуляции деятельности, ситуативность поведения, неспособность противостоять сложившимся обстоятельствам и найти конструктивный выход из такого положения, легкость принятия чужой позиции без ее анализа и оценки возможных результатов и последствий своих действий, податливость влиянию значимых лиц с готовностью к реализации транслируемых ей решений, недостаточность критических и прогностических способностей, снижение самоконтроля (в том числе интеллектуального) с затруднением соотнесения меры разумности собственных действий, их адекватности происходившему, недоучет социальных последствий своего поведения. Поэтому, в исследуемый период (предшествующий заключению сделок, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и при заключении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и при заключении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ) ФИО1 не могла понимать значение своих действий и руководить ими (ответ на часть вопроса N2).
Статьей ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу положений п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Согласно п. 2 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
В соответствии с пунктом 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане (абзац третий данного пункта).
В пункте 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
По действующему законодательству возможность признания заключенной сделки под влиянием обмана, возможно, когда при заключении сделки под влиянием обмана одна из сторон сделки (потерпевший) был обманут другой стороной, либо третьим лицом.
Доводы истца о наличии у нее заблуждения при заключении оспариваемой сделки подтверждаются материалами дела, поскольку, как в обоснование иска, так и при даче показаний в рамках уголовного дела, ФИО1 указала, что ее воля при совершении оспариваемого предварительного договора купли-продажи квартиры и договора купли-продажи квартиры была направлена не на передачу права собственности на принадлежащую ей квартиру, а на предотвращение преступных действий неустановленных лиц, пытающихся завладеть ее квартирой, как ей сообщили, как полагала истец из ФСБ и ЦБ РФ. Указанные обстоятельства подтверждаются, в том числе, представленной в материалы дела перепиской, а также копиями материалов из уголовного дела.
При установленных обстоятельствах, свидетельствующих о том, что в момент совершения сделки купли-продажи жилого помещения ФИО1 была подвержена заблуждению, внушению со стороны других лиц, не имела намерения отчуждать спорное жилое помещение, являющееся для нее единственным местом жительства, и не имела целью достижение правовых последствий, вытекающих из ст. 454 ГК РФ, после совершения оспариваемой сделки продолжает проживать, владеть жилым помещением, как своим собственным, а также учитывая, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, суд, считает, что по делу были представлены достаточные и допустимые доказательства, позволяющие прийти к выводу о заключении ФИО1 предварительного договора купли-продажи и договора купли-продажи спорного жилого помещения с пороком воли, под влиянием заблуждения со стороны третьих лиц. Действительного волеизъявления ФИО1 на отчуждение принадлежащего ей имущества при рассмотрении дела не установлено, поскольку совершая сделку, полагала, что действует в целях сохранения своего имущества от посягательства мошенников и не имела намерения на прекращение своего права собственности на жилое помещение.
Кроме того, в момент заключения оспариваемых сделок ФИО1 не имела возможности понимать значение своих действий и руководить ими, что следует из заключения комиссии экспертов, т.е. установлена ее невозможность по своему психическому состоянию оценить правовые последствия своего решения в момент заключения договоров, что также является отдельным основанием для признания сделки недействительной в порядке статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оценивая в совокупности фактические обстоятельства дела, а также имеющееся в материалах дела экспертное заключение, согласно выводам которого, ФИО1 в момент заключения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не могла понимать значение своих действии и руководить ими, была уверена в объективности и реалистичности, инсценированной извне ситуации, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительными сделками.
В данной связи, суд применяет последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности ФИО2 на спорную квартиру с возвратом ее в собственность ФИО1.
Разрешая вопрос о применении либо не применении двусторонней реституции, суд учитывает следующие обстоятельства.
На основании п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Таким образом, злоупотребление правом - это заведомо недобросовестное осуществление прав, действия с одним лишь намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 1 Постановления Пленума Верховного от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
На основании п. 2 ст. 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
При этом сделка может быть признана недействительной как в случае нарушения требований закона (ст. 168 ГК РФ), так и по специальным основаниям в случае порока воли при ее совершении, в частности, при совершении сделки под влиянием существенного заблуждения или обмана (ст. 178, п. 2 ст. 179 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).
В пункте 80 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" обращено внимание на то, что по смыслу п. 2 ст. 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона.
В силу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Из материалов гражданского дела усматривается, что истец, обращаясь с иском к ответчику, в ходе рассмотрения дела указывала на то, что выполняя инструкции неустановленных лиц (мошенников), определив первоначальную цену принадлежащей ей квартиры, которая в дальнейшем была скорректирована и согласована ФИО1 и ФИО2 в сторону ее уменьшения. Между сторонами была достигнута устная договоренность о покупке квартиры за наличный расчет, ее срочный выкуп, что также способствовало снижению ее стоимости. При этом, ФИО1, по указанию и под воздействием третьих лиц, создала у ФИО2 и его работников видимость реального желания срочно продать квартиру, подтверждая необходимость экстренно внести задаток на приобретение дома в <адрес>, одновременно с этим собрала и упаковала часть своих вещей. При этом, ФИО2 интересовался причиной столь срочной продажи квартиры, которую истец убедительно мотивировала. Более того, после того, как ФИО1 сообщила ему о том, что квартира продана ею под воздействием мошенников, именно ФИО2 явился инициатором для обращения истца в правоохранительные органы. Указанные обстоятельства, по мнению суда, подтверждают отсутствие со стороны ФИО2 недобросовестного поведения. Желание приобрести квартиру по более низкой цене, с учетом профессионального опыта и коммерческого интереса, само по себе с бесспорностью не подтверждает недобросовестность его действий.
Таким образом, у суда отсутствуют основания для вывода о злоупотреблении правом со стороны ответчика при заключении оспариваемых договоров и недобросовестности его действий.
Учитывая, что истцом были получены денежные средства по сделке, признанной судом недействительной, размер которых составляет 7 800 000 руб., соответственно, подлежат применения последствия недействительности сделки о взыскании с ФИО1 в пользу ФИО2 указанных денежных средств, в качестве возврата полученного по недействительной сделке.
Принимая во внимание то обстоятельство, что исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры и договора купли-продажи квартиры недействительными сделками, применении последствий ее недействительности удовлетворены, в удовлетворении встречного иска ФИО2 о выселении ФИО1 из спорной квартиры надлежит отказать.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры и договора купли-продажи квартиры недействительными сделками, применении последствий их недействительности – удовлетворить.
Признать недействительными сделками предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, и договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО1 и ФИО2, в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Применить последствия недействительности сделок – возвратить квартиру по адресу: <адрес> собственность ФИО1, взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 уплаченные по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 200 000 (двести тысяч) руб., по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 7 600 000 (семь миллионов шестьсот тысяч) руб., а всего взыскать 7 800 000 (семь миллионов восемьсот тысяч) руб.
В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о выселении из жилого помещения, снятии с регистрационного учета и обязании передать квартиру, – отказать.
Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости, в том числе для восстановления записи о праве собственности ФИО1 и о погашении записи о праве собственности ФИО2 на указанную квартиру.
Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Дубненский городской суд в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья подпись
Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Судья подпись