Решение по делу № 2-30/2025 от 29.04.2025 - о понуждении к демонтажу, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью «Дентал», администрация города Лангепаса, <ФИО>.

Дело №2-30/2025 (2-944/2024)

86RS0009-01-2024-001505-69

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Лангепас 15 апреля 2025 года

Лангепасский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе:

председательствующего судьи Майоровой И.В.,

при секретаре Прохоровой О.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-30/2025 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Доверие» к ФИО1 о понуждении к демонтажу, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью «Дентал», администрация города Лангепаса, ФИО2,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «Доверие» обратилось в суд с вышеназванным исковым заявлением, указав следующее. Ответчик ФИО1 является собственником нежилого помещения - магазин «Овощи» площадью 149,6 кв.м., расположенного в доме №5 по ул.Светлый проезд г.Лангепас.

Истец с 01.11.2017 является управляющей организацией в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>.

Истец поясняет, что нежилое помещение принадлежащее ответчику, по договору безвозмездного пользования передано третьей стороне для использования под стоматологический кабинет.

В рамках содержания МКД истцом установлено, что ответчик как собственник нежилого помещения, на придомовой территории обустроила отдельную входную группу в нежилое помещение, а также установила в подвальном помещении металлическую дверь и видеокамеру под помещением нежилого помещения, тем самым изолировала части подвального помещения с общедомовыми коммуникациями без принятия соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, соответственно, без заключения договора на использование части общего имущества с лицом, уполномоченным на это общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

27.04.2024 истец направил ответчику запрос о предоставлении решения собственников, разрешающее использование общего имущества в индивидуальных целях ответчиком, ответ на который по настоящее время не поступил.

Истец полагает, что действия ответчика не правомерны.

Факт установления в подвальном помещении металлической двери и видеокамеры под помещением нежилого помещения, тем самым изолирования части подвального помещения с общедомовыми коммуникациями в многоквартирном доме №5 по ул.Светлый проезд, подтверждается актами обследования от 02.05.2024, от 16.10.2024, и иными представленными доказательствами, и не опровергается ответчиком.

То обстоятельство, что на придомовой территории обустроена отдельная входная группа в нежилое помещение, установлена металлическая дверь и видеокамера в подвале под помещением нежилого помещения, где одним из собственников помещений дома является ответчик, согласно ст.44 Жилищного кодекса Российской Федерации не освобождает ответчика от обязанности получения согласия других собственников помещений в многоквартирном жилом доме на использование части общего имущества.

Следовательно, полагает истец, ответчик обязана была получить разрешение собственников общего имущества многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, на обустройство на придомовой территории отдельной входной группы в нежилое помещение, в том числе на установку в подвальном помещении металлической двери и видеокамеры под помещением нежилого помещения ответчика, и исключительно только там, где отсутствуют общедомовые коммуникации.

Указав изложенные выше фактические обстоятельства и правовые основания в своем исковом заявлении, с учетом отказа от части требований, истец просит обязать ответчика произвести демонтаж металлической двери и видеокамеры в подвале под нежилым помещением магазин «Овощи» площадью 149,6 кв.м.; установить срок для добровольного выполнения решения суда - 1 месяц с момента вступления решения суда в законную силу; взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 000 рублей.

Представитель истца ООО «Доверие» Горб С.С., действующий на основании доверенности, в судебном заседании требования искового заявления поддержал.

Ответчик ФИО1, извещенная о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, обратилась в адрес суда с заявлением о рассмотрении дела в свое отсутствие с участием представителя.

Представитель ответчика ФИО1 - адвокат Шевченко И.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании относительно заявленных требований возражал, указал, что поскольку истец не является собственником общего имущества в многоквартирном жилом доме, то не имеет права требования устранения заявленных нарушений. Кроме того пояснил, что ответчик никаких препятствий для осуществления управления многоквартирным домом не создает, готова в любое время предоставить ключ от установленной двери.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Дентал», администрация г.Лангепаса, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание своих представителей не направили.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2 в судебное заседание также не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом.

Согласно ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть гражданское дело при данной явке.

Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п.1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п.2).

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п.1 ст.247 ГК РФ).

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п.2 ст.247 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в п.2 ст.287.6 настоящего Кодекса.

Перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, также приведен в ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства Российской Федерации №491 от 13.08.2006.

В соответствии с ч.2 ст.36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч.3 ст.36 ЖК РФ).

В силу ч.4 ст.36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ч.1 ст.44 ЖК РФ).

В соответствии с подпунктами 3 и 3.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

- принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (пп.3);

- принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания (пп.3.1).

Судом установлено следующее. Истец ООО «Доверие», являющийся управляющей компанией (л.д.11,13), на основании договора управления многоквартирным домом осуществляет от 01.11.2017, дополнительных соглашений к договору, осуществляет управление многоквартирным жилым домом по адресу: <...> (л.д.21-33).

Обращаясь с настоящим исковым заявлением, истец указал, что в результате осмотра инженерных сетей, относящихся у общему имуществу, находящихся в подвальном помещении по адресу: <...>, установлено, что к части инженерных коммуникаций и оборудования, относящихся к общему имуществу, отсутствует доступ. Сети изолированы за металлической дверью, у сотрудников, обслуживавших общедомовое имущество, отсутствуют ключи для доступа к изолированной части подвального помещения.

Вышеуказанные обстоятельства зафиксированы в актах обследования от 02.05.2024, от 16.10.2024 (л.д.35-41, 42-43).

Установлено, что ответчик ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 86:16:0060105:1868 – «Нежилое помещение магазин «Овощи», площадью 149,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>. Указанный объект недвижимости, представляет собой пристрой к многоквартирному жилому дому.

На основании договора безвозмездного пользования от 01.01.2022, вышеуказанный объект недвижимости передан в пользование ООО «ДЕНТАЛ» (л.д.52).

На момент рассмотрения гражданского дела, нежилое помещение площадью 149,6 кв.м., по адресу: <...>, продолжает находиться в пользовании ООО «ДЕНТАЛ», оказывающей медицинские услуги.

Обстоятельства установки в подвальном помещении нежилого помещения площадью 149,6 кв.м. металлической двери, ограничивающей доступ сотрудникам управляющей компании к общедомовыми коммуникациями, а тпкже видеокамеры, стороной ответчика в ходе рассмотрения гражданского дела, не оспаривались.

Согласно ч.2 ст.162 ЖК РФ управляющая компания обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В силу п.10 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучию населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в том числе соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Таким образом, управляющая компания должна обеспечивать надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, в том числе обеспечивать соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома для жизни и здоровья граждан, сохранности имущества физических лиц, доступности пользования земельным участком, на котором он расположен.

Согласно п.26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021, правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в доме, пользоваться общим имуществом единолично без согласия других сособственников.

Более того, согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 17.10.2018 №307-ЭС18-6967, использование общего имущества многоквартирного дома может осуществляться на основании решения общего собрания собственников помещений и, если общим собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование.

Анализируя представленные в материалы дела доказательства, суд находит установленным факт использования ответчиком общего имущества многоквартирного дома без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме. Как отмечено выше, указанное обстоятельство фактически ответчиком не оспаривалось.

Решение членов совета многоквартирного дома по адресу: <...> от 09.02.2024 (представленное в материалы дела ответчиком) о разрешении установки видеокамеры в подвальном помещении с обзором входной группы в соответствии с положениями Жилищного Кодекса РФ не предоставляет ответчику ФИО1 права на установление и использование данной видеокамеры в общем имуществе, принадлежащем всем собственникам многоквартирного дома без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Доводы представителя ответчика о том, что в помещении, принадлежащем ответчику ФИО1, располагается медицинская организация и поэтому необходимо оградить все принадлежащие данной медицинской организации коммуникации (горячее и холодное водоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение, в том числе счетчики, запорные устройства, электрощит, принадлежащие ООО «Дентал»), поскольку они относятся к критическим элементам медицинского учреждения, подлежащего антитеррористической защите, в части подвального помещения, расположенного непосредственно под помещением, принадлежащем ФИО1, суд считает несостоятельными, поскольку Постановление Правительства РФ от 13.01.2017 N 8 «Об утверждении требований к антитеррористической защищенности объектов (территорий) Министерства здравоохранения Российской Федерации и объектов (территорий), относящихся к сфере деятельности Министерства здравоохранения Российской Федерации, и формы паспорта безопасности этих объектов (территорий)», на которое ссылается ответчик в своих возражениях, таких требований не содержит.

Наличие в подвале коммуникаций, принадлежащих третьему лицу ООО «Дентал», не являющегося собственником каких-либо помещений в данном многоквартирном доме, (приборы учета системы горячего и холодного водоснабжения, теплоснабжения, электрический щит с электроустройствами, приборами учета) не наделяет его правом использования общего имущества многоквартирного жилого дома без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме.

Кроме того, суд считает необходимым отметить следующее. Положениями п.7 ч.1 ст.4 ЖК РФ предусмотрено, что жилищное законодательство регулирует отношения по поводу переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст.12 ЖК РФ к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относятся, в том числе определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч.2 ст.25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Согласно ч.ч.1, 2 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Согласно ч.4 ст.36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу ч.2 ст.40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п.14 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170, согласно содержанию их раздела I, определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации и являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления, а также определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности, проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий, обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

В силу п.1.7.1 указанных Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Таким образом, из приведенных положений жилищного законодательства Российской Федерации обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещений с присоединением к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка является наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В ходе проведенного судом осмотра подвального помещения многоквартирного дома № 5 по ул.Светлый проезд установлено, что фактически ответчиком в подвале многоквартирного дома установлена дверь, отделяющая части подвала друг от друга, в связи с чем для установки двери потребовалось обустройство проема, стены которого выполнены из блоков, что повлекло конструктивные изменения подвального помещения, принадлежащего собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности путем возведения проема и установки двери, что судом расценивается как перепланировка подвального помещения многоквартирного дома.

Запрошенные судом материалы регистрационного дела по объектам недвижимости, расположенным по адресам: ул.Светлый проезд, д.5 и ул.Светлый проезд, д.5/1, по которому расположен «пристрой к нежилому помещению жилого дома» (собственник ФИО2) подтверждают обращение предыдущего собственника данного нежилого помещения для регистрации проведенной реконструкции, которая заключалась в строительстве непосредственного самого пристроя к многоквартирному дому, а также реконструкцию подвального помещения под этим пристроем.

Документов, подтверждающих обращение ответчика ФИО1 для получения разрешения на проведение перепланировки подвального помещения, лишь частично расположенного под нежилым помещением, принадлежащим ответчику ФИО1, в административном порядке суду не предоставлено.

С учетом приведенных норм права, установленных обстоятельств, поскольку материалами гражданского дела подтверждается, что ответчик, заняла часть общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, провела перепланировку в данном помещении без получения разрешительных документов, преградила доступ к общему имуществу без согласия собственников помещений многоквартирного дома, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о демонтаже двери.

Что касается требований истца о возложении на ответчика обязанность демонтировать и видеокамеру, установленную в подвальном помещении, суд также приходит к выводу об их удовлетворении, принимая во внимание, что законом не запрещена установка камер наружного видеонаблюдения в целях защиты своего имущества, однако реализация данного права, в случае использования общего имущества в многоквартирном доме, к которому относится подвальное помещение, обусловлена необходимостью достижения соглашения об этом между всеми собственниками помещений в многоквартирном доме.

Отвергая доводы ответчика об отсутствии необходимости демонтажа двери в связи с возможностью в любое время получить ключ от двери для доступа в огороженное подвальное помещение, суд считает, что данное обстоятельство не освобождает ответчика от соблюдения действующего жилищного законодательства.

Определяя срок демонтажа металлической двери и видеокамеры в подвальном помещении, суд полагает возможным согласится с требованиями истца в части установления для исполнения решения суда одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу, поскольку данный срок считает достаточным для проведения работ по демонтажу двери и видеокамеры.

Доводы ответчика о том, что истец не имеет права требования устранения заявленных нарушений, поскольку не является собственником общего имущества в многоквартирном жилом доме, суд находит не состоятельными.

Согласно ч.2 ст.44 ЖК РФ к компетенции общего собрания, в числе прочего, относится принятие решений об определении лица, который уполномочен от имени собственников помещений подавать различные заявления в уполномоченные органы по вопросам, указанным в данной статье, а также по другим вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания собственников.

В силу ч.2 ст.161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

В представленном к исковому заявлению договоре управления многоквартирным домом от 01.11.2016, на управляющую компанию возложенная обязанность представлять интересы собственников в суде по вопросам, связанным с исполнением договора управления многоквартирным домом (п.1.9).

При указанных обстоятельствах ООО «Доверие» является надлежащим истцом по заявленным требованиям.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 000 рублей, несение которых подтверждается платежным поручением (л.д.9).

Руководствуясь ст.12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Доверие» к ФИО1 о понуждении к демонтажу, удовлетворить.

Возложить на ФИО1 <персональные данные> обязанность в течение одного месяца с момента вступления настоящего судебного решения в законную силу произвести демонтаж металлической двери и видеокамеры в подвале под нежилым помещением магазин «Овощи» площадью 149,6 кв.м. по адресу: <...> срок один месяц со дня вступления настоящего решения в законную силу.

Взыскать с ФИО1 <персональные данные> в пользу общества с ограниченной ответственностью «Доверие» (ИНН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения в гражданскую коллегию Суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры путем подачи апелляционной жалобы через Лангепасский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Решение в окончательной форме изготовлено 29.04.2025.

Судья И.В. Майорова