УИД03RS0005-01-2025-007374-91

Дело № 2-5649/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Октябрьский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Проскуряковой Ю.В.

при секретаре Кильдибековой К.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО5 о признании сделки недействительной, применении последствий сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО5 о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование исковых требований указано на то, что 17.08.2023г. между ФИО1 (продавец) и ФИО4 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи (с задатком) по условиям которого стороны договорились о заключении в последующем договора купли-продажи на следующее недвижимое имущество: Жилой дома площадью 105 кв.м., 1 эт. по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащему продавцу на праве собственности. В обеспечение исполнения обязательств между сторонами заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым покупатель передал, а продавец принял сумму в размере 50 000 руб., срок соглашения – до 17.09.2023г. Однако, договор купли-продажи заключен не был. В последующем между сторонами заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка с ипотекой. Фактическая передача земельного участка оформлена актом приема-передачи от 23.08.2023г. Одновременно, между сторонами заключен договор подряда на строительство индивидуального жилого дома от 23.08.2023г. в соответствии с которым ИП ФИО1 (подрядчик) обязался выполнить работы по строительству индивидуального жилого одноэтажного дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый №, а заказчик ФИО4 оплатить работу. Истец отмечает, что предмет договора купли-продажи земельного участка с ипотекой совпадает с предметом предварительного договора купли-продажи в отношении земельного участка, а общая стоимость по договору купли-продажи земельного участка (3 000 00 руб.) и договора подряда (5 000 000 руб.) равна сумме, согласованной сторонами в предварительном договоре купли-продажи на жилой дом от 17.08.2023г. Также обращает внимание на то, что заключая договор подряда стороны предполагали иные правовые последствия, а именно не строительство индивидуального жилого дома, а переход права собственности от ФИО1 к ФИО4 на жилой дом. По мнению истца, целью ответчика при заключении договора подряда, а не основного договора купли-продажи было участие в программе, в рамках которой ответчику выдавались кредитные средства (строительство жилого дома с одновременным приобретением земельного участка). К исполнению договора подряда не намеревалась приступить ни одна из сторон в момент его подписания, а перечисления осуществлялись в рамках передачи объекта недвижимости от одной стороны к другой.

Полагает, что в рассматриваем случае, имеются все основания для признания договора подряда недействительной сделкой: на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида; порочность воли каждой из ее сторон; отсутствие каких-либо правовых последствий; отсутствие намерений исполнять договор подряда; цель заключения договора подряда-скрыть договор купли-продажи.

В последующем, истец уточнил исковые требования, просит признать договор подряда от 23.08.2023г. притворным (недействительным), заключенным с нарушением норм действующего законодательства; расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с ипотекой от 23.08.2023г.; применить последствия недействительности сделки по договору подряда на строительство жилого дома от 23.08.2023г.; обязать ФИО4 вернуть ФИО1, жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 105 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; обязать ФИО4 вернуть ФИО1 земельный участок с кадастровым номером №, <адрес>

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО6 уточненные исковые требования поддержала и просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Отметила, что дом был построен на момент заключения договора подряда. Стороны, заключая договор подряда подразумевали иные правовые последствия, т.е. не строительство дома, а переход право собственности от истца к ответчику и участие ответчика в программе строительства жилья с целью получения материальной выгоды. Отношения были оформлены как строительный подряд по просьбе истца. Он хотел получить кредит на более выгодных условиях в банке. Фактически к исполнению договора подряда ни одна из сторон не приступала. Заключенный договор подряда является сделкой, прикрывающей другую сделку – договор купли-продажи. Отметила, что истцу было не важно каким образом оформить передачу построенного дома. Однако, нарушение прав истца выражается в том, что ответчик выдвинул неправомерные требования о возмещении затрат на устранение дефектов, возникших в рамках договора строительного подряда, тогда как фактически приобрел построенный дом в рамках договора купли-продажи.

Представитель ответчика ФИО4 – ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признала, в удовлетворении просила отказать по доводам, изложенным в письменном возражении, указав, что обстоятельства, изложенные в иске, представленными доказательствами не подтверждены. Пояснила, что ответчик посетил офис ИП ФИО1 с целью покупки дома со строительством в короткие сроки. Ему продемонстрировали варианты домов, которые строятся, он согласился с предложенным проектом и стороны согласовали все условия, затем после строительства истцом были обнаружены недостатки. Факт того, что дом построен на основании договора подряда также подтверждается вступившим в законную силу судебным актом по иску истца к ответчику об устранении недостатков (решение Советского районного суда <адрес> по делу №). Доводы истца о том, что ответчик просил произвести оплату через договор подряда по мотивами материальной выгоды, обусловленной более низкой процентной ставкой, не соответствуют действительности и ничем не подтверждены. Предварительный договор купли-продажи с задатком заключили, чтобы покупатель не передумал. Основной договор нельзя было оформить, потому что дом еще не построили. Истец получил деньги, передал дом и землю, то есть выполнил все действия, и его право не нарушено.

Истец ФИО1, ответчик ФИО4, извещенные надлежащим образом, на судебное заседание не явились. На основании ст.167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствии не явившихся участников процесса.

Изучив и оценив материалы гражданского дела, выслушав стороны, исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 17.08.2023г. между ФИО1 (продавец) и ФИО4 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи (с задатком) по условиям которого стороны договорились о заключении в последующем договора купли-продажи не позднее 17.09.2023 года (пункт 8. Договора) на следующее недвижимое имущество: Здание, назначение: жилой дом площадью 105 кв.м., количество этажей - 1 эт. адрес (местонахождение): <адрес>, Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: Индивидуальное жилищное строительство высотой не выше трех наземных этажей; общая площадь 662+/-9 кв.м., адрес объекта: <адрес>, участок с кадастровым номером №, принадлежащему продавцу на праве собственности. В обеспечение исполнения обязательств между сторонами заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым покупатель передал, а продавец принял сумму в размере 50 000 руб., срок соглашения – до 17.09.2023г. Из пункта 3. Предварительного договора, стоимость объекта согласована сторонами в размере 8 000 000 руб.

Из материалов дела следует, что ФИО1 при заключении предварительного договора купли-продажи объект предварительного договора купли-продажи не был поставлен на кадастровый учет как объект недвижимости ни в качестве жилого дома, ни в качестве объекта незавершенного строительства. Индивидуальный жилой дом был поставлен ФИО4 на кадастровый учет лишь ДД.ММ.ГГГГ за номером № по завершению строительства.

В силу положений пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства, исключение предусмотрено только в отношении помещений и машино-мест (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").

Из пункта 1 статьи 131 ГК РФ, следует, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Суд отмечает, что в силу вышеуказанных положений ГК РФ, довод истца о невыполнимости заключения основного договора купли-продажи сроком до ДД.ММ.ГГГГ находит свое подтверждение

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор подряда на строительство индивидуального жилого дома от 23.08.2023г. в соответствии с которым ИП ФИО1 (подрядчик) обязался выполнить работы со сроком до 15.10.2023г. по строительству индивидуального жилого одноэтажного дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый №, а заказчик ФИО4 оплатить работу, а также договор купли-продажи указанного земельного участка с ипотекой.

В соответствии с п. 3.1 договора подряда на строительство индивидуального жилого дома стоимость всех работ, материалов, оборудования и конструкций составила 5 000 000 руб. Работы были переданы по актам приема- передачи №

Согласно пункта 3. договора купли-продажи земельного участка с ипотекой от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость земельного участка составила 3 000 000 руб.

Оплата общей стоимости по указанным договорам в размере 8 000 000 руб. сторонами не оспаривается.

Согласно выписке из ЕГРН, документами- основаниями для регистрации, послужили: Договор купли-продажи земельного участка №б/н от ДД.ММ.ГГГГ, а также технический план здания №б/н от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, без получения технического плана здания, полученного лишь при завершении строительства от ДД.ММ.ГГГГ, постановка объекта недвижимости - ИЖС на кадастровый учет было бы недопустимым в силу статьи 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В отношении доводов ответчика о том, что в договоре подряда на строительство индивидуального жилого дома, заключенном ДД.ММ.ГГГГ, не были отражены основные характеристики объекта строительства, необходимо отметить следующее: в соответствии с положениями статей 708, 740 и 743 ГК РФ, существенными условиями договора строительного подряда являются срок выполнения работ и стоимость работ, определяемая на основании проектно-сметной документации. Кроме того, действующее законодательство не ограничивает возможность досрочного выполнения работ при условии соблюдения установленных требований и условий договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГг. № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Таким образом по данному делу юридически значимым обстоятельством являлось выяснение судом вопроса о том, была ли воля всех участников сделки направлена на достижение одних правовых последствий.

Истец полагает, что сделка имела притворный характер, поскольку ответчик, предположительно, скрыл свои истинные намерения, связанные с уменьшением процентной ставки по кредиту, за разницей в стоимости готового дома и дома, построенного собственными силами, истцу было необходимо предоставить доказательства, подтверждающие его доводы. В частности, доказательства существования дома как объекта недвижимости на момент заключения договоров от ДД.ММ.ГГГГ, а также доказательства того, что инициатива заключения данных договоров исходила непосредственно от ответчика и не являлась результатом действий истца.

Также следует отметить, что истец не представил доказательств, подтверждающих его утверждения о том, что условия кредитования для строительства объекта недвижимости являются более привлекательными по сравнению с условиями приобретения готового объекта.

Таким образом, утверждения истца о том, что договор подряда от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ФИО4, является притворной сделкой, направленной на сокрытие интересов ответчика, являются неосновательными и не подтверждаются материалами дела. Напротив, ответчик проявил готовность к сотрудничеству при заключении указанного договора подряда, поскольку заключение основного договора купли-продажи жилого дома, срок действия которого был установлен до ДД.ММ.ГГГГ, являлось неисполнимым, а задаток уже был внесен.

Вместе с тем, согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу статьи 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно выписке из ЕГРИП, индивидуальный предприниматель ФИО2 осуществляет основную деятельность по строительству жилых и нежилых зданий, что соответствует коду ОКВЭД 41.20. Дополнительные виды деятельности также связаны со строительством и включают коды 41.2, 42.11, 43.3, 43.21, 43.22, 43.29, 43.31, 43.39, 43.99.9 и 68.31. При этом индивидуальный предприниматель ФИО1 не имеет права заниматься деятельностью, связанной с покупкой и продажей собственной недвижимости (код 68.10).

В своих доводах истец указывает, что для квалификации сделки как ничтожной необходимо установить факт отсутствия намерения сторон на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, которые обычно порождаются такой сделкой. Однако далее истец противоречит сам себе, утверждая, что намеревался продать жилой дом по договору купли-продажи в пользу ФИО4, а не построить его. В обоих случаях сделка была направлена на возникновение прав и обязанностей сторон, включая возникновение права собственности у ФИО4 на жилой дом. Таким образом, стороны действительно имели намерение на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, которые обычно порождаются такой сделкой.

На основании анализа рекламных материалов, представленных ответчиком, можно сделать вывод о том, что истец позиционирует свои конкурентные преимущества на рынке строительства следующим образом: наличие более чем 20-летнего опыта в сфере коттеджного строительства, аккредитация как застройщика, возможность возведения и реализации коттеджей в срок от одного до двух месяцев, предоставление услуг по оформлению льготной ипотеки, партнерство с ведущими банковскими учреждениями, содействие в получении ипотечного кредита, а также предложение безвозмездного юридического сопровождения сделок и другие.

Тем не менее, представитель истца неоднократно утверждал, что его доверитель был введен ответчиком в заблуждение при заключении договоров. Однако, исходя из вышеизложенного, представляется нецелесообразным утверждать, что ответчик мог каким-либо образом ввести истца в заблуждение при заключении договоров купли-продажи земельного участка с ипотекой от ДД.ММ.ГГГГ и договора подряда на строительство индивидуального жилого дома также от ДД.ММ.ГГГГ.

Для полного и всестороннего рассмотрения дела судом были опрошены свидетели по ходатайству представителя истца.

Свидетель ФИО8 пояснил, что знаком с ФИО1 с 2013-2014гг., выполнял работы по стяжке на его объектах. В 2023г. летом выполнял работы по стяжке дома на земельном участке по <адрес> (на тот момент <адрес>).

Опрошенный в судебном заседании ФИО9 пояснил, что знает ФИО1 с 2019 года. С ответчиком он не знаком, но встречал его на объекте пару раз. Весной 2023 года ответчик приезжал, чтобы посмотреть, как строят дом. В указанном доме свидетель проводил электромонтаж, а после этого больше не видел ответчика.

Свидетель ФИО10 рассказал, что знает ФИО12 с 2013 года и работает с ним по договору подряда. С ФИО4 он познакомился в доме, который тот купил в Нагаево. Видел его раз-два в неделю, последний раз в августе 2023 года. В этом доме ФИО11 занимался внутренней отделкой. Они переписывались о ходе ремонта. Работа началась летом, и ДД.ММ.ГГГГ основные задачи были выполнены.

Суд критически оценивает показания свидетелей, учитывая наличие договорных отношений между истцом и свидетелями.

Вместе с тем, суд учитывает тот факт, что Советским районным судом <адрес> по делу № по иску ФИО4 к ИП ФИО1 о защите прав потребителя было установлено, что ИП ФИО1 выполнил строительно-монтажные работы по договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ на строительство индивидуального жилого дома, с многочисленными дефектами и отступлениями от строительных норм и технических регламентов. Апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ по вышеуказанному делу с ИП ФИО1 в пользу ФИО4 взыскана стоимость устранения строительных недостатков в размере 524 343,36 руб.

В соответствии с частью 2 статьи 61 ГПК РФ, Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Исходя из пояснений представителя истца данных им на судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ, намерения и действия истца по оспариванию сделки появились у него лишь тогда, когда все правовые способы по разрешению спора в его пользу по гражданскому делу № о защите прав потребителей были им исчерпаны, где в пользу ответчика была взыскана с истца компенсация за нарушение обязательств по договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ на строительство индивидуального жилого дома. Также было пояснено, что если бы ФИО4 не обратился с вышеуказанными требованиями в суд, то и ФИО1 бы не обращался с настоящим иском в суд.

В силу п.1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Таким образом, разрешая спор, суд, анализируя вышеизложенное и с учетом того, что оспариваемый договор подряда заключен в письменном виде, стороны перед заключением договора подряда согласовали все существенные условия и претензий не имели, обязательства по передаче объекта и оплате сторонами исполнены, правовых оснований для признания договора подряда недействительным не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО5 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Октябрьский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан.

Председательствующий судья: Проскурякова Ю.В.

Решение в окончательной форме изготовлено 10.11.2025г.

Председательствующий судья: Проскурякова Ю.В.