УИД 77RS0004-02-2022-003883-36

Решение

именем Российской Федерации

11 октября 2022 года Гагаринский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Черныш Е.М., при секретаре Бунятовой Э., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3608/2022 по иску ООО «Маринлэнд» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств,

установил:

Истец ООО «Маринлэнд» обратился в суд с иском к ФИО1, в котором просит расторгнуть ранее заключенные с ответчиком договоры купли-продажи нежилых помещений: № 1 от 25.04.2018, № 2 от 25.04.2018, № 3 от 25.04.2018, № 10 от 07.10.2020, а также возвратить в собственности ООО «Маринлэнд» нежилое помещение площадью 63,1 кв.м., этаж 1, по адресу: Москва, адрес, комната 1,3 кадастровый номер 77:19:0000000:697, нежилое помещение площадью 26,3 кв.м., по адресу: Москва, адрес, кадастровый номер 77:19:0000000:43, нежилое помещение площадью 208 кв.м, 3 этаж, по адресу: адрес, адрес, кадастровый номер 77:19:0000000:42, нежилое помещение площадью 26,1 кв.м., по адресу: адрес, адрес, этаж 3, кадастровый номер 77:19:0000000:44, взыскать с ответчика задолженность по договорам купли-продажи № 1, 2, 3 от 25.04.2018 и № 10 от 07.10.2020 в размере сумма, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере сумма, сумму задолженности по неуплате налога на недвижимость в размере сумма, расходы по уплате госпошлины сумма

В обоснование исковых требований истец указал, что 25 апреля 2018 года между ответчиком ФИО1 и ООО «МАРИНЛЭНД» в лице генерального директора фио был заключен договор купли-продажи № 1 нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, адрес, кадастровый номер 77:19:0000000:43, площадью 26,3 кв.м, этаж 3, а также договор купли-продажи № 2 нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, адрес, кадастровый номер 77:19:0000000:42, площадью 208,4 кв.м, этаж 3, договор купли-продажи № 3 нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, адрес, кадастровый номер 77:19:0000000:44, площадью 26,1 кв.м, этаж 3, 7 октября 2020 года между сторонами был заключен договор купли-продажи № 10 нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, адрес, к. 1,3, кадастровый номер 77:19:0000000:697, общей площадью 63,1 кв.м, этаж 1. Истец выполнил все условия заключенных между сторонами договоров, по передаточным актам нежилые помещения были переданы ответчику, в том числе ключи и документация, необходимая для их использования и оплаты коммунальных услуг. Ответчик в нарушение условий договора купли-продажи № 1 нежилого помещения, в срок не позднее 3 рабочих дней с даты подписания договора и передаточного акта нежилого помещения денежные средства в размере сумма по указанным в договоре реквизитам истцу не перевел, как и не произвел в установленный договором срок оплату по договору купли-продажи нежилого помещения № 2 от 25.04.2018 в размере сумма, по договору № 3 от 25.04.2018 в размере сумма, по договору № 10 от 07.10.2020 в размере сумма, в т.ч. НДС 20% сумма, 20.12.2019 произведена частичная оплата по договору купли-продажи нежилого помещения № 2 от 25 апреля 2018 года в сумме сумма, таким образом, задолженность по договорам купли-продажи № 1, 2, 3, 10 нежилых помещений составляет сумма. Поскольку ответчиком допущено существенное нарушение условий договоров в части оплаты, заключенные между сторонами договоры подлежат расторжению, ввиду нарушения установленного срока для внесения платы, по мнению истца, с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в вышеуказанном размере, а также пени, предусмотренные п. 4.5 заключенных договоров. 10.09.2021 в адрес ответчика направлено требование о расторжении договоров купли-продажи нежилых помещений, а также соответствующие соглашения о расторжении указанных договоров, которые со стороны ответчика подписаны не были.

Представители истца по доверенности фио, фио в судебном заседании исковые требования поддержали по доводам иска, против применения последствий пропуска срока исковой давности возражали, пояснили, что в действиях бывшего руководства юридического лица и ответчика усматривается злоупотреблением правом, при продаже юридического лица не сообщено о сделках с родственником руководства и участника Общества.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен, выдал доверенность на представление своих интересов в суде фио, которая в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по доводам письменного отзыва, указав на пропуск истцом установленного законом срока исковой давности для защиты нарушенного права, при этом отметил, что договоры купли-продажи нежилых помещений заключены между сторонами в соответствии с требованиями закона, недействительными в установленном порядке не признаны, со стороны ответчика внесена частичная оплата по договорам, объекты купли-продажи переданы покупателю во владение, переход права собственности на нежилые помещения зарегистрирован в установленном порядке, факт заключения и исполнения сделок подтвержден вступившим в законную силу решением Арбитражного суда адрес от 07.02.2022, вступившем в законную силу 10.03.2022, истец был осведомлен как о наличии на балансе Общества соответствующего имущества, так и о его отчуждении, в том числе ему должно было быть достоверно известно о частичной оплате цены договоров.

Третьи лица фио и фио в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения.

Представитель фио и фио по доверенности фио в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Суд, выслушав участников судебного разбирательства, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст. 549, 550, 551 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии со статьями 554, 555 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что 25 апреля 2018 года между ФИО1 и ООО «МАРИНЛЭНД» в лице генерального директора фио был заключен договор купли-продажи № 1 нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, адрес, кадастровый номер 77:19:0000000:43, площадью 26,3 кв.м, этаж 3, по условия которого ООО «Маринлэнд», являясь продавцом, передает в собственность покупателю ФИО1 вышеуказанное нежилое помещение, а покупатель принимает указанное нежилое помещение и обязуется уплатить за него цену, предусмотренную договором.

Согласно п. 2.1 договора № 1 купли-продажи нежилого помещения, цена отчуждаемого нежилого помещения составляет сумма

25 апреля 2018 года сторонами подписан передаточный акт нежилого помещения, 14 мая 2018 года Управлением Росреестра по Москве произведена регистрация перехода права собственности.

Также 25 апреля 2018 года стороны заключили договор купли-продажи № 2 нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, адрес, кадастровый номер 77:19:0000000:42, площадью 208,4 кв.м, этаж 3, стоимостью приобретаемого имущества, подлежащей выплате продавцу согласно п. 2.1 договора в размере сумма В этот же день стороны подписали передаточный акт указанного нежилого помещения, переход права собственности зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 14 мая 2018.

25 апреля 2018 года стороны также заключили договор купли-продажи № 3 нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, адрес, кадастровый номер 77:19:0000000:44, площадью 26,1 кв.м, этаж 3. В соответствии с п. 2.1 указанного договора цена отчуждаемого имущества сторонами определена в размере сумма, в этот же день стороны подписали передаточный акт нежилого помещения, 14 мая 2018 г. Управлением Росреестра по Москве зарегистрирован переход права собственности.

07 октября 2020 года между сторонами был заключен договор купли-продажи №10 нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, адрес, к. 1,3 кадастровый номер 77:19:0000000:697, общей площадью 63,1 кв.м, этаж 1, по цене согласно п. 2.1 договора в размере сумма

В соответствии с п. 3.1 договоров купли-продажи нежилого помещения № 1, 2, 3 от 25.04.2018, а также п. 3.1 договора от 07.10.2020 продавец обязуется передать покупателю нежилое помещение не позднее 3 дней с момента подписания настоящего договора на основании подписываемого сторонами передаточного акта, являющегося с момента его подписания неотъемлемой частью настоящего договора.

В силу п. 1.3 договоров от 25.04.2018 и договора от 07.10.2020 право собственности на нежилое помещение переходит от продавца к покупателю после государственной регистрации перехода к нему права собственности.

При этом согласно п. 2.2 договоров от 25.04.2018 и договора от 07.10.2020 денежные средства подлежат перечислению покупателем на банковский счет продавца в срок не позднее 3 рабочих дней с даты подписания настоящего договора.

Из материалов дела следует, что сделки, совершенные ООО «Маринлэнд» одобрены в соответствии с решением № 15 от 24.04.2018, а также решением № 1/2020 от 30.09.2020 единственного учредителя фио, полномочия генерального директора фио, как следует из указанных решений, на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества, подтверждены.

Истцом исполнены условия заключенных между сторонами договоров в полном объеме, по передаточным актам нежилые помещения были переданы ответчику. Между тем со стороны ответчика не исполнены обязательства по внесению платы в счет приобретенного имущества в порядке, установленном договорами купли-продажи нежилых помещений №1, 2, 3 от 25.04.2018 и № 10 от 07.10.2020.

20.12.2019 произведена частичная оплата по договору купли-продажи нежилого помещения № 2 от 25 апреля 2018 года в сумме сумма, таким образом, задолженность по договорам купли-продажи № 1, 2, 3, 10 нежилых помещений, как указал истец, составляет сумма. Доказательств надлежащего исполнения условий указанных договоров в части своевременной и полной оплаты ответчиком, а также доказательств содержания покупателем указанного имущества, в том числе уплаты налога, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ в материалы дела не представлено.

10.09.2021 в адрес ответчика истцом направлено требование о расторжении договоров купли-продажи нежилых помещения № 1, 2, 3, 10, а также соответствующие соглашения о расторжении указанных договоров, которые со стороны ответчика подписаны не были, нежилые помещения истцу не возвращены.

Истец ООО «Маринлэнд», ссылаясь на отсутствие оплаты за проданные объекты недвижимости, первоначально обратился с иском к ИП ФИО1 в Арбитражный суд адрес. Решением Арбитражного суда адрес от 07.02.2022 по делу № А-40-229633/21-1-1170 в удовлетворении предъявленного иска отказано, при этом, отказывая в удовлетворении исковых требований суд учел, что нарушение покупателем условий договора в части оплаты не является основанием для признания сделок недействительными.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя исковые требования о расторжении договоров купли-продажи нежилых помещений № 1, 2, 3 от 25.04.2018 и № 10 от 07.10.2020, суд, принимая во внимание положение вышеприведенных норм, учитывает, что ответчик допустил существенное нарушение условий указанных договоров в части оплаты приобретенного недвижимого имущества, что является основанием для расторжения договоров и возврате в собственность истца нежилых помещений: площадью 63,1 кв.м., этаж 1, по адресу: Москва, адрес, комната 1,3 кадастровый номер 77:19:0000000:697; площадью 26,3 кв.м., по адресу: Москва, адрес, кадастровый номер 77:19:0000000:43; площадью 208, 4 3 этаж, кв.м., по адресу: адрес, адрес, кадастровый номер 77:19:0000000:42; площадью 26,1 этаж, кв.м., по адресу: адрес, адрес, этаж 3. При этом судом не установлено обстоятельств, в силу которых требования истца в указанной части вопреки заявленным ответчиком возражениям подлежат оставлению без удовлетворения.

В свою очередь, удовлетворяя исковые требования частично, суд отмечает, что правовые основания для взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в счет погашения задолженности по договорам купли-продажи в размере сумма, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере сумма, задолженности по уплате налога на недвижимость в размере сумма, отсутствуют, поскольку судебный акт о расторжении договоров купли-продажи и возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца, следовательно, оплата ответчиком по указанным договорам, в том числе штрафных санкций будет противоречит установленному законом порядку расторжения договоров и приведет к нарушению прав и интересов лица, обязанного возвратить ранее полученное имущество.

Оценивая возражения ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд учитывает следующее.

Согласно ст. 196 ГК РФ установлен общий срок исковой давности в три года.

В силу ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 ГК РФ). Изменение состава органов юридического лица не влияет на определение начала течения срока исковой давности. Пунктом 6 также установлено, что по смыслу статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.

В соответствии со ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите.

Согласно пункту 2 статьи 196 ГК РФ срок исковой давности не может превышать десяти лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму".

Требования о расторжении договоров купли-продажи нежилых помещений № 1, 2, 3 от 25.04.2018 и № 10 от 07.10.2020 направлены в адрес ответчика 10.09.2021, 13.10.2021 почтовая корреспонденция возвращена отправителю за истечением срока хранения как невостребованная покупателем. 02.03.2021, как указывает представитель истца и следует из материалов дела, в ООО «Маринлэнед» произошла смена собственника в лице генерального директора с фио на фио, 04.02.2021 между продавцом ФИО1, действующим на основании доверенности от имени своей матери фио и покупателем фио был заключен договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО «МАРИНЛЭНД». После заключения договора купли-продажи доли ответчиком ФИО1 не была передана полная бухгалтерская отчетность о наличии заложенности по выплате налогов, а также сведения о находящемся на балансе Общества движимого и недвижимого имущества. 21 апреля 2021 года в Арбитражный суд адрес налоговой службы в лице ИФНС 51 по адрес было подано заявление о признании ООО «МАРИНЛЭНД» банкротом в связи с неуплатой налогов на имущество, ответственность за которое, в том числе за ведение хозяйственной деятельности в ООО «МАРИНЛЭНД» нес генеральный директор фио Согласно предъявленной справке из межрайонной ИФНС России №51 по адрес задолженности по обязательным платежам по состоянию на 20.04.2021 составила: общая сумма сумма, основной долг сумма 11.10.2021.

Согласно пункту 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Принимая во внимание положение статей 10, 205 ГК РФ суд, удовлетворяя исковые требования истца в части расторжения договоров купи-продажи нежилых помещений № 1, 2, 3 от 25.04.2018, учитывает, что ООО «МАРИНЛЭНД», заключив вышеуказанные договоры вправе было рассчитывать на надлежащее исполнение условий совершенных сделок, в том числе добросовестное исполнение генеральным директором фио своих обязанностей, в частности, принятие мер по востребованию причитавшихся Обществу денежных средств, подлежащих выплате ответчиком ФИО1 в предусмотренный договорами срок, тогда как непринятие указанных мер повлекло для истца значительный ущерб в виде выбытия из состава имущества юридического лица, принадлежавших ему объектов недвижимости, что свидетельствует о существенном нарушении условий рассматриваемых договоров со стороны ответчика. Кроме того, суд принимает во внимание то обстоятельство, что договоры заключены от имени Общества генеральным директором фио, единственным участником Общества на момент заключения договоров являлась фио, одобрившая совершение фио сделок со своим сыном ФИО1, тем самым распорядилась имуществом Общества без учета его хозяйственных интересов и права на получение дохода от реализации объектов недвижимости, не принимая мер, вплоть до продажи своей доли уставного капитала иному лицу 04.02.2021, по востребованию надлежащего исполнения от ответчика. Тогда как ответчик, достоверно зная о неисполненной перед обществом обязанности по оплате приобретенного имущества, действовал недобросовестно. Указанные обстоятельства, в данном конкретном случае позволяют суду сделать вывод о наличии оснований для восстановления истцу срока исковой давности, необходимости восстановления нарушенного права.

Учитывая то обстоятельство, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения № 1 от 25.04.2018 года, между ООО «Маринлэнд» и ФИО1.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения № 2 от 25.04.2018 года, между ООО «Маринлэнд» и ФИО1.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения № 3 от 25.04.2018 года, между ООО «Маринлэнд» и ФИО1.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения № 10 от 07.10.2020 года, между ООО «Маринлэнд» и ФИО1.

Возвратить в собственности ООО «Маринлэнд» нежилое помещение площадью 63,1 кв.м., этаж 1, по адресу: Москва, адрес, комната 1,3 кадастровый номер 77:19:0000000:697.

Возвратить в собственности ООО «Маринлэнд» нежилое помещение площадью 26,3 кв.м., по адресу: Москва, адрес, кадастровый номер 77:19:0000000:43.

Возвратить в собственности ООО «Маринлэнд» нежилое помещение площадью 208, 4 3 этаж, кв.м., по адресу: Москва, адрес, кадастровый номер 77:19:0000000:42.

Возвратить в собственности ООО «Маринлэнд» нежилое помещение площадью 26,1 этаж, кв.м., по адресу: Москва, адрес, этаж 3 кадастровый номер 77:19:0000000:44.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Маринлэнд» расходы по оплате госпошлины сумма

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Гагаринский районный суд адрес в течение 1 месяца с даты изготовления решения в окончательной форме.

решение изготовлено в окончательной форме 18.10.2022 года

Судья Черныш Е.М.