Решение по делу № 2-2009/2025 от 20.06.2025 - о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительной сделки.

Дело № 2-2009/2025

УИД 23RS0059-01-2024-001171-93

2.219 - Прочие исковые дела -> прочие (прочие исковые дела)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 июня 2025 года г. Сочи

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Богдановой Е.В.,

при секретаре судебного заседания Фоминой А.Д.,

при участии ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края гражданское дело по исковому заявлению Малхасян . к ФИО1 .., Малхасяну ..., Малхасяну .... о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Малхасян . обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1 .., Малхасяну ..., Малхасяну .... о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительной сделки.

В обоснование исковых требований указано, что по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.12.2021 года, заключенного между истцом (продавец) и ответчиком ФИО1 (ранее - Малхасян) (покупатель), в собственность покупателя переданы следующие объекты недвижимого имущества: земельный участок общей площадью 434 кв.м, адрес объекта: Российская Федерация, <адрес>, кадастровый №; расположенный на указанном земельном участке жилой дом блокированной застройки, адрес объекта: Российская Федерация, Краснодарский край, <адрес>, площадь 189 кв.м, кадастровый № (п. 1.1 договора). Согласно п. 1.2 договора продажная цена указанного недвижимого имущества составляет 2 900 000 руб.

В соответствии с п. 2.2.2 покупатель обязался оплатить стоимость имущества в порядке, в сроки и в сумме, указанные в п. 3.1 настоящего Договора. Согласно п. 2.2.3 договора во исполнение ст. 556 ГК РФ передача имущества осуществляется на основании настоящего пункта договора, который имеет силу акта приема-передачи без подписания дополнительных документов. Согласно п. 3.1 договора продавцы продают, а покупатель покупает имущество за 2 900 000 руб. В п. 3.2 договора указано, что на момент подачи документов на государственную регистрацию в Сочинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю денежные средства выплачены продавцу в полном объеме. Финансовые претензии у сторон отсутствуют. Между тем, денежные средства в указанном размере не передавались, расписки не составлялись ввиду отсутствия у ответчика денежных средств на момент совершения сделки.

ФИО2 и ФИО3 приходятся истцу сыновьями, ответчик - супруга ФИО3 По взаимной договоренности сторон объекты недвижимости были отчуждены истцом в общую совместную собственность супругов - ответчика и ФИО3, с оформлением права собственности на ответчика, с отсрочкой оплаты стоимости объектов недвижимости, рыночная стоимость которых составила 40 000 000 рублей, что подтверждается соглашением от 22.12.2021 года, заключенным истцом, ФИО3 и ФИО2, и распиской ФИО3, составленной в день совершения сделки. По условиям соглашения от 22.12.2021 между истцом, ФИО3 и ФИО2 стороны обязуются совершить совместные действия, направленные на оформление прав на недвижимость: земельный участок общей площадью 434 кв.м, адрес объекта: Российская Федерация, <адрес>, кадастровый № (далее - земельный участок), расположенный на указанном земельном участке жилой дом блокированной застройки, адрес объекта: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт <адрес>, площадь 189 кв.м, кадастровый № (далее - жилой дом) (п. 1.1 соглашения). Пунктом 1.2 соглашения предусмотрено, что в целях реализации договоренностей Сторон и оптимизации налогообложения при отчуждении недвижимости Стороны достигли соглашения о следующем: 1.2.1. Рыночная стоимость земельного участка и жилого дома по соглашению сторон составляет 40 000 000 рублей. 1.2.2. Стороны признают, что Сторона 1 отчуждает право собственности на земельный участок и жилой дом в интересах Стороны 2 и Стороны 3, которые по взаимной договоренности Сторон претендуют каждый по 1/2 доле в праве собственности на данное недвижимое имущество. Земельный участок и жилой дом передаются в пользу Стороны 2, Сторона 2 в свою очередь выплачивает Стороне 3 1/2 долю рыночной стоимости земельного участка и жилого дома, указанной в п. 1.2.1 настоящего соглашения, в срок до 01.12.2022. 1.2.3. Земельный участок и жилой дом будут оформлены в общую совместную собственность Стороны 2 и гражданки РФ ФИО4, которые приходятся друг другу супругами, по возмездной сделке, с регистрацией права собственности на ФИО4 1.2.4. Цена возмездной сделки, указанной в п. 1.2.2 настоящего соглашения, которая будет зафиксирована в тексте сделки, составит 2 900 000 рублей. Указанная сумма Стороне 1 выплачивается Стороной 2 в течение 1 (одного) месяца с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом на ФИО4 Оставшаяся сумма 17 100 000 рублей выплачивается Стороной 2 Стороне 1 в срок не позднее 01.12.2022. Впоследствии указанные суммы передаются Стороной 1 Стороне 3 в соответствии с п. 1.2.2 настоящего соглашения. 1.2.5. При неисполнении Стороной 2 обязанности по выплате Стороне 3 1/2 доли рыночной стоимости земельного участка и жилого дома Сторона 2 обязуется восстановить право собственности Стороны 1 на земельный участок и жилой дом. До настоящего времени плата ни ФИО3, ни его супруга ФИО4 не выплатили истцу половину рыночной стоимости недвижимого имущества в размере 20 000 000 рублей, как было оговорено в соглашении и расписке. Ответчики, совершая сделку купли-продажи недвижимого имущества, не имели намерений создать соответствующие ей правовые последствия, что следует из их фактических действий. В настоящее время истцу известно, что ответчик произвела отчуждение по 1/4 доли в праве собственности на указанный земельный участок и жилой дом по договору дарения недвижимого имущества от 16.11.2022 в пользу: - своего сына ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, произведена государственная регистрация права собственности 25.11.2022; - своего супруга (на момент дарения) ФИО3 Считаю необходимым требовать прекратить право собственности ответчиков на спорные объекты недвижимости и признать за истцом право собственности на них.

Просит суд признать недействительной сделкой договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.12.2021, заключенный между ФИО6 и ФИО7; применить последствия недействительности сделки; прекратить право собственности ФИО7 на следующее недвижимое имущество: 2/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 434 кв.м, адрес объекта: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт <адрес>, кадастровый №; 2/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом блокированной застройки, адрес объекта: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт <адрес>, площадь 189 кв.м, кадастровый №; Прекратить право собственности ФИО3 на следующее недвижимое имущество: 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 434 кв.м, адрес объекта: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город- курорт Сочи, г. Сочи, Центральный район, садовое товарищество Ветеран, з/у 91, кадастровый №; 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом блокированной застройки, адрес объекта: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт <адрес>, площадь 189 кв.м, кадастровый №; прекратить право собственности ФИО5 на следующее недвижимое имущество: 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 434 кв.м, адрес объекта: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт <адрес> кадастровый №, 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом блокированной застройки, адрес объекта: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт <адрес>, площадь 189 кв.м, кадастровый №; признать право собственности ФИО6 на следующее недвижимое имущество: земельный участок общей площадью 434 кв.м, адрес объекта: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, г. Сочи, Центральный район, садовое товарищество Ветеран, з/у 91, кадастровый №, жилой дом блокированной застройки, адрес объекта: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт <адрес>, площадь 189 кв.м, кадастровый №; указать, что решение суда по настоящему делу является основанием для аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности 2/4 доли в праве общей долевой собственности ФИО7, 1/4 доли в праве общей долевой собственности ФИО5, 1/4 доли в праве общей долевой собственности ФИО3 на объекты недвижимости с кадастровыми номерами: № и регистрации на них права собственности ФИО6

Решением Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 24 апреля 2024 года исковые требования Малхасян . к ФИО1 .., Малхасяну ..., Малхасяну .... о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительной сделки - удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарскою краевого суда от 29 августа 2024 года решение Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 24 апреля 2024 года оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 19.12.2024 г. решение Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 24 апреля 2024 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 августа 2024 года отменить. Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края.

Истец ФИО6 и ее представитель ФИО8 в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещены должным образом, в материалах имеется ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие, поддерживает исковые требования в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражала против исковых требований согласно доводам, изложенных в письменных возражениях.

Ответчик ФИО3, ФИО5 в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещены должным образом, в материалах имеется ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие.

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежаще, в материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, не возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель Управления по вопросам семьи и детства администрации г. Сочи в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежаще, до начала судебного заседания поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Также представил письменные пояснения, указав, что законным представителем несовершеннолетних являются их родители, и только если у несовершеннолетнего отсутствуют законные представители, его интересы защищает орган опеки и попечительства в данном случае Управление по вопросам семьи и детства администрации г. Сочи. Просил суд рассмотреть исковое заявление по существу в отсутствие представителя Управления по вопросам семьи и детства администрации муниципального образования городского округа города-курорта Сочи Краснодарского края и вынести решение на усмотрение суда.

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела и исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон и более.

В силу п.п. 1 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении прав и обязанностей.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Как установлено материалами дела, ФИО6 на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером № обшей площадью 434 кв.м., а также расположенный в его границах жилой дом блокированной застройки, адрес объекта: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт <адрес>, площадь 189 кв.м, кадастровый №.

22 декабря 2021 года между истцом ФИО6 (продавец) и ответчиком ФИО1 (ранее фамилия – Малхасян) Д.Ю. (покупатель) заключен договор купли-продажи казанного недвижимого имущества, который в установленном законом порядке зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Условиями договора предусмотрено, что продажная цена указанного недвижимого имущества составляет 2 900 000 руб. (пункт 3.1); покупатель обязался оплатить стоимость имущества в порядке, в сроки и в сумме, указанные в пункте 3.1 договора, передача имущества осуществляется на основании настоящего пункта договора, который имеет силу акта приема - передачи без подписания дополнительных документов (пункт 2.2.3), на момент подачи документов на государственную регистрацию в Сочинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю денежные средства выплачены продавцу в полном объеме, финансовые претензии у сторон отсутствуют (пункт 3.2).

Обращаясь в суд с настоящим иском о признании договора купли- продажи от 22 декабря 2021 года недействительным и применении последствий недействительности сделки, продавец ФИО6 указала, что денежные средства по учиненной сделке ответчиком не передавались, поскольку у ответчика отсутствовали, намерения на отчуждение недвижимого имущества по указанной в договоре цене у ФИО6 не имелось, а заключение сделки на указанных условиях было обусловлено тем, что ФИО1 и сын истца ФИО6 - ФИО3 состояли в зарегистрированном браке.

Истец ФИО6 приходится матерью ФИО3 и третьему лицу ФИО2, ответчик ФИО1 на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи состояла с ФИО3 в зарегистрированном браке до его расторжения до 28 августа 2022 года и доводилась ей снохой.

Также судом установлено, что 22 декабря 2021 года между ФИО6 (сторона 1), ФИО3 (сторона 2), ФИО2 (сторона 3) было заключено трехстороннее соглашение, согласно которому стороны обязуются совершить совместные действия, направленные на оформление прав на недвижимость: земельный участок № с кадастровым номером № общей площадью 434 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край. г. <адрес>-этажный жилой дом блокированной застройки с кадастровым номером № площадью 189 кв.м.

В целях реализации договоренностей сторон и оптимизации налогообложения при отчуждении недвижимости стороны достигли соглашения о следующем:

- рыночная стоимость земельного участка и жилого дома по соглашению сторон составляет 40 000 000 рублей;

- стороны признают, что Сторона 1 отчуждает право собственности на земельный участок и жилой дом в интересах Стороны 2 и Стороны 3, которые по взаимной договоренности Сторон претендуют каждый по 1/2 доле в праве собственности на данное недвижимое имущество;

- земельный участок и жилой дом передаются в пользу Стороны 2, Сторона 2 в свою очередь выплачивает Стороне 3 1/2 долю рыночной стоимости земельного участка и жилого дома, указанной в п. 1.2.1 настоящего соглашения, в срок до 01.12.2022;

- земельный участок и жилой дом будут оформлены в общую совместную собственность Стороны 2 и гражданки РФ ФИО4, которые приходятся друг другу супругами, по возмездной сделке, с регистрацией права собственности на ФИО4;

- цена возмездной сделки, указанной в п. 1.2.2 настоящего соглашения, которая будет зафиксирована в тексте сделки, составит 2 900 000 рублей. Указанная сумма Стороне 1 выплачивается Стороной 2 в течение 1 (одного) месяца с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом на ФИО4 Оставшаяся сумма 17 100 000 рублей выплачивается Стороной 2 Стороне 1 в срок не позднее 01.12.2022. Впоследствии указанные суммы передаются Стороной 1 Стороне 3 в соответствии с п. 1.2.2 настоящего соглашения.

В силу п. 1.2.5. при неисполнении Стороной 2 обязанности по выплате Стороне 3 1/2 доли рыночной стоимости земельного участка и жилого дома Сторона 2 обязуется восстановить право собственности Стороны 1 на земельный участок и жилой дом.

В представленной суду расписке от 22 декабря 2021 года ФИО3 подтверждает, что стоимость земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером № составляет 40 000 000 руб. Денежные средства в размере 20 000 000 руб. выплачиваются в пользу ФИО6 в соответствии с пунктом 1.2.4 трехстороннего соглашения от 22 ноября 2021 года в следующем порядке: 2 900 000 руб. в течение 1 месяца с момента государственной регистрации перехода права собственности на имущество на ФИО4; 17 100 000 руб. - не позднее 01 декабря 2022 года.

Согласно пояснениям истицы, в действительности она имела намерение передать недвижимое имущество своему сыну ФИО3. оформив первоначально право собственности на имя его супруги ФИО1, с дальнейшим переоформлением права собственности на ФИО3, а также дальнейшей выплатой ФИО2 ФИО3 1/2 стоимости недвижимого имущества, в размере 20 000 000 рублей.

Из материалов дела также следует, что на основании договоров дарения от 16 ноября 2022 года, заключенного между ФИО4 (в настоящее время фамилия - ФИО1) подарила ФИО3, являющимся на указанную дату ее мужем, а также своему несовершеннолетнему сыну ФИО5 (совместный сын ФИО4 и ФИО3), по 1/4 доли каждому в праве собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом по адресу: г. Сочи. Центральный район, садовое товарищество «Ветеран», 91.

На основании договоров дарения от 16 ноября 2022 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировано право обшей долевой. собственности на указанное недвижимое имущество за ФИО7 1/2 доля. ФИО3 1/4 доля и ФИО5 1/4 доля.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5).

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. М 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу, пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий).

В пункте 7 данного постановления указано, что если совершение сделки нарушает запрет установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ссылаясь на трехстороннее соглашение от 22 декабря 2021 года, заключенное межу ФИО6 (сторона 1), ФИО3 (сторона 2), ФИО2 (сторона 3), согласно которому стороны обязуются совершить совместные действия, направленные на оформление прав на недвижимость: земельный участок № с кадастровым номером № общей площадью 434 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>-этажный жилой дом блокированной застройки с кадастровым номером № площадью 189 кв.м. и указывая, что стороны в целях реализации договоренностей между ними и оптимизации налогообложения при отчуждении недвижимости стороны достигли соглашения о рыночной стоимости земельного участка и жилого дома в размере 40 000 000 руб., а также на иные условия указанного соглашения, суд учитывает обстоятельства отсутствия доказательств свидетельствующих об осведомленности ФИО7 о наличии такового соглашения, при том, что недвижимое имущество по договору купли продажи было отчуждено ей по иной цене, а в последующем по договору дарения перешло в совместную долевую собственность её, её мужа ФИО3 и сына ФИО5, по договору дарения заключенного между ними.

Истцом не представлено доказательств о наличии обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя имущества либо о ее намерении совершить оспариваемую сделку исключительно для вида, без ее реального исполнения.

Учитывая вышеизложенное, исковые требования ФИО6 удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Малхасян . к ФИО1 .., Малхасяну ..., Малхасяну .... о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительной сделки – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Адлерский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 03 июля 2025 г.

Судья Е.В. Богданова