УИД: 91RS0009-01-2022-001423-61
Дело № 2-1105/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 июня 2022 года г. Евпатория
Евпаторийский городской суд Республики Крым в составе:
председательствующего судьи Лантратовой А.И.
при секретаре судебного заседания Хайбердыевой Л.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Евпатория гражданское дело по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений администрации г. Евпатории Республики Крым к ФИО1, третье лицо Общество с ограниченной ответственностью «Реал Эстейт Альянс» о расторжении договора аренды земельного участка, обязании совершить определенные действия, взыскании неустойки в виде пени,
УСТАНОВИЛ:
Департамент имущественных и земельных отношений администрации г. Евпатории Республики Крым обратился в суд с исковым заявлением, уточнив его в ходе разбирательства дела, к ФИО1, третье лицо Общество с ограниченной ответственностью «Реал Эстейт Альянс» о расторжении договора аренды земельного участка, обязании совершить определенные действия, взыскании неустойки в виде пени.
Исковые требования мотивированы тем, что 14 мая 2009 года между Евпаторийским городским советом (арендодатель) и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № (ранее присвоенный кадастровый №), расположенного по адресу: , общей площадью 212,00 кв.м. Участок передан в аренду для реконструкции и обслуживания магазина. Договор зарегистрирован в Крымском региональном филиале государственного предприятия «Центр государственного земельного кадастра» при Государственном Комитете Украины по земельным ресурсам, о чем в Государственном реестре земель внесена запись № 1242 от 18 июля 2007 года. По договору срок аренды истекает 25 июля 2058 года, ежемесячная арендная плата составляет 543,35 грн. Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 18 июля 2007 года.
Истец указывает, что с начала 2015 года и до настоящего времени оплата аренды ответчиком не производится, в связи с чем, ДИЗО администрации г. Евпатории Республики Крым ранее направлял претензии в адрес ответчика с требованием оплаты арендной платы. Так, департаментом направлялись претензии в адрес ФИО1 от 24 сентября 2018 года № 2440/07 с предложением оплатить задолженности по арендной плате в размере 262357,76 рублей и от 20 января 2021 года № 122/07 с предложением оплатить задолженности по арендной плате в размере 5933245,23 рублей.
Задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка в размере 94578,09 рублей ФИО1 была погашена.
Считает, что систематическое наличие задолженности по арендной плате свыше двух месяцев является существенным нарушением условий договора аренды и дает основание требовать расторжения договора в судебном порядке. Просит расторгнуть заключенный между Евпаторийским городским советом и ФИО1 договор аренды от 14 мая 2009 года № 40900200060 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , общей площадью 212,00 кв.м.; обязать ФИО1 возвратить Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: , общей площадью 212,00 кв.м.; взыскать с ФИО1 в бюджет города Евпатории Республики Крым неустойку в виде пени по договору аренды земельного участка от 14 мая 2009 года № 40900200060 за период с 01 января 2015 года по 18 января 2017 года в размере 1617,32 рублей.
Представитель истца Департамента имущественных и земельных отношений администрации г. Евпатории Республики Крым в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте его проведения извещена надлежащим образом, направила в адрес суда заявление о рассмотрении дела в её отсутствие. Также от ответчика ФИО1 поступило нотариально удостоверенное заявление о применении последствий пропуска срока исковой давности и об отказе в удовлетворении требований истца о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и взыскании неустойки в виде пени.
Представитель третьего лица ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ АЛЬЯНС» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил в адрес суда заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
При таких обстоятельствах, учитывая, что лица, участвующие в деле извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, доказательства уважительности причин их неявки в материалах дела отсутствуют, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 2 ст. 36 Конституции Российской Федерации владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
Согласно ч. 1 ст. 260 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
На основании положений ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством (часть 1). Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (часть 2).
В части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:
1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;
2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;
3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;
4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 614 ГК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. ст. 309, 310 ГК РФ).
Как следует из материалов дела и установлено судом, 14 мая 2009 года между Евпаторийским городским советом, выступающим арендодателем, и ФИО1, действующей на стороне арендатора, заключён договор аренды земельного участка, зарегистрированный в Крымском региональном филиале государственного предприятия «Центр государственного земельного кадастра» при Государственном Комитете Украины по земельным ресурсам (л.д. 6-8). Объектом аренды по указанному договору является земельный участок общей площадью 212,00 кв.м., расположенный по адресу: , под кадастровым №. Предмет договора определён следующим образом: арендодатель на основании решения Евпаторийского городского совета от 22 февраля 2008 года № 5-29/4 передаёт, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок. Договор заключён сроком на 50 лет, до 22 июля 2058 года. Указанный земельный участок был передан ФИО1 по акту приема-передачи (л.д. 10). 24 января 2011 года между теми же сторонами был заключён договор о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 14 мая 2009 года № 40900200060, согласно которому ежемесячный размер арендной платы без НДС составляет 955,84 грн. (л.д. 12).
Департамент имущественных и земельных отношений администрации г. Евпатории Республики Крым направлял в адрес ФИО1 письменные предупреждения (претензии) от 24 сентября 2018 года № 2440/07, от 20 января 2021 года № 122/07 с предложением оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате (л.д. 15, 16-17).
Согласно представленной административным ответчиком ФИО1 копии приходного кассового ордера № 1325579 от 24 мая 2021 года задолженность по договору аренды земельного участка 14 мая 2009 года в размере 94578,09 рублей ею погашена (л.д. 86). Департамент имущественных и земельных отношений администрации г. Евпатории Республики Крым факт оплаты ФИО1 задолженности в размере 94578,09 рублей признаёт, о чём указывает в уточнённом исковом заявлении (л.д. 62-63).
Согласно письменным пояснениям административного ответчика ФИО1 договор аренды земельного участка от 14 мая 2009 года был заключен для обслуживания торгового комплекса (нежилого здания), которое ранее принадлежало ей на праве собственности. В период действия договора аренды собственником нежилого здания, расположенного по адресу: , стало ООО «Реал Эстейт Альянс». Право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано за в ЕГРН 19 января 2017 года, с этого момента пользование земельным участком осуществлялось новым собственником объекта недвижимости (л.д. 49-50). Данное обстоятельство подтверждается третьим лицом (л.д. 57) и не оспаривается административным истцом Департаментом имущественных и земельных отношений администрации г. Евпатории Республики Крым.
Таким образом, судом установлено, что 19 января 2017 года произошёл переход права собственности от ответчика ФИО1 к на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, переданном ФИО1 в аренду по договору от 14 мая 2009 года, и с 19 января 2017 года пользование земельным участком фактически осуществляется
Согласно с ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии с положениями ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (часть 1). Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (часть 3).
В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. При этом перемена лица в договоре аренды земельного участка не является основанием для его расторжения при отсутствии иных оснований.
Таким образом, с 19 января 2017 года фактически арендатором земельного участка с кадастровым номером № (ранее присвоенный кадастровый №), расположенного по адресу: , общей площадью 212,00 кв.м., является . В связи с этим, требования Департамента имущественных и земельных отношений администрации г. Евпатории Республики Крым к ФИО1 о расторжении договора аренды от 14 мая 2009 года № 40900200060 земельного участка с кадастровым номером 90:18:010138:50, расположенного по адресу: , общей площадью 212,00 кв.м. и обязании возвратить спорный земельный участок являются необоснованными и неподлежащими удовлетворению.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ФИО1 в бюджет города Евпатории Республики Крым неустойки в виде пени по договору аренды земельного участка от 14 мая 2009 года № 40900200060 за период с 01 января 2015 года по 18 января 2017 года в размере 1617,32 рублей.
На основании ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности, установленный ст. 196 ГК РФ составляет три года и определяется в соответствии со статьей 200 данного Кодекса. Как установлено в ч. 2 ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
В соответствии с ч. 1 ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.
Согласно ч. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Ответчиком ФИО1 представлено заявление о применении последствий пропуска срока исковой давности (л.д. 49-50). По мнению ответчика, срок исковой давности по требованию о взыскании с неё неустойки в виде пени истёк.
С исковым заявлением Департамент имущественных и земельных отношений администрации г. Евпатории Республики Крым обратился в суд только 06 апреля 2022 года, то есть по истечении срока исковой давности для предъявления требования о взыскании с ФИО1 неустойки в виде пени, начисленной за просрочку уплаты арендной платы по договору от 14 мая 2009 года № 40900200060 за период с 01 января 2015 года по 18 января 2017 года.
Кроме того, как было установлено судом имеющаяся по состоянию на 18 января 2017 года задолженность по договору аренды земельного участка от 14 мая 2009 года № 40900200060 в размере 94578,09 рублей была оплачена ФИО1 по истечении общего срока исковой давности, в связи с чем, срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки в виде пени, начисленной в связи с неуплатой арендной платы, считается истекшим на основании ч. 1 ст. 207 ГК РФ.
Таким образом, требование истца о взыскании с ФИО1 в бюджет города Евпатории Республики Крым неустойки в виде пени по договору аренды земельного участка от 14 мая 2009 года № 40900200060 за период с 01 января 2015 года по 18 января 2017 года в размере 1617,32 рублей не подлежит удовлетворению.
Анализируя вышеизложенное, исследовав обстоятельства дела, проверив их доказательствами, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, исходя из принципов разумности и справедливости, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Департамента имущественных и земельных отношений администрации г. Евпатории Республики Крым.
На основании изложенного и руководствуясь, ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Департамента имущественных и земельных отношений администрации Республики Крым к ФИО1, третье лицо Общество с ограниченной ответственностью «Реал Эстейт Альянс» о расторжении договора аренды земельного участка, обязании совершить определенные действия, взыскании неустойки в виде пени – отказать.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым путем подачи апелляционной жалобы через Евпаторийский городской суд Республики Крым в течение месяца.
Судья А.И. Лантратова