Дело № 2-190/2025 13 января 2025 года город Котлас
29RS0008-01-2024-005808-84
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Котласский городской суд Архангельской области в составе
председательствующего судьи Балакшиной Ю.В.
при секретаре Вяткиной Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка,
установил:
ФИО1 в лице представителя ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка.
В обоснование требований указал, что __.__.__ между ФИО1 и ФИО2 был заключён договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № (категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: индивидуальное жилищное строительство, площадью 1 120 кв.м, местоположение: Архангельская область, Котласский район, муниципальное образование «Шипицынское», рабочий посёлок Шипицыно). На основании указанного договора право собственности на земельный участок перешло к ФИО2 и в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) установлено обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу истца. В соответствии с п. 1.3 и п. 4.1.1 договора истец __.__.__ по передаточному акту передал ответчику участок в надлежащем состоянии и без обременений. В нарушение п. 4.2.3 и п. 2.1 договора ответчик уплатил истцу только часть стоимости земельного участка в размере 15 000 рублей, за ним осталась существенная задолженность в размере 365 000 рублей, что подтверждается актом сверки по состоянию на __.__.__. Требование истца от __.__.__ о расторжении договора купли-продажи земельного участка в связи с существенным нарушением его условий, обязании покупателя возвратить земельный участок ответчик оставил без ответа. Просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от __.__.__, заключенный между истцом и ответчиком, в связи с существенным нарушением ответчиком его условий в части оплаты стоимости земельного участка.
Определением судьи от 23 декабря 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Отделение судебных приставов по г. Котласу и Котласскому району УФССП России по Архангельской области и Ненецком автономном округе (далее – ОСП по г. Котласу и Котласскому району).
Истец ФИО1 и его представитель ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены своевременно, надлежащим образом. От представителя истца поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, на требованиях настаивает. Также представлен акт сверки взаимных расчетов от 13 января 2025 года, согласно которому задолженность ответчика по спорному договору купли-продажи земельного участка составляет 355 000 рублей.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен своевременно, надлежащим образом, представил в суд заявление о признании иска и рассмотрении дела в его отсутствие. Также ответчик указал, что задолженность по договору купли-продажи спорного земельного участка составляет 355 000 рублей, долг возник по причине тяжелого финансового положения.
Представитель третьего лица ОСП по г. Котласу и Котласскому району в судебное заседание не явился, извещен своевременно, надлежащим образом. От судебного пристава-исполнителя ФИО4 поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, решение оставляет на усмотрение суда. Также судебный пристав-исполнитель указала, что арест с земельного участка с кадастровым номером № снят на основании решения Котласского городского суда Архангельской области от __.__.__ по делу №, которым судебному приставу-исполнителю отказано в удовлетворении иска об обращении взыскания на указанный земельный участок. В исполнительном производстве №-ИП имеется действующий запрет на совершение регистрационных действий на данный земельный участок. По состоянию на __.__.__ остаток задолженности по всем исполнительным производствам, возбужденным в отношении ФИО2, составляет 151 444 рубля 42 копейки, по исполнительскому сбору – 3 739 рублей 49 копеек. Последнее поступление было в мае 2024 года в размере 1 650 рублей. Земельный участок с кадастровым номером № арестован __.__.__, согласно оценке стоимость участка составила 419 000 рублей. __.__.__ земельный участок передан на торги.
Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие сторон и третьего лица.
Рассмотрев исковое заявление, исследовав материалы дела, а также материалы гражданского дела № 2-817/2024, оценив их в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
На основании п.п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
Согласно п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).
В соответствии со ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 настоящего Кодекса (пункт 1).
В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (п. 3).
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5).
Судом установлено, что __.__.__ между ФИО1 и ФИО2 был заключён договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № (категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: индивидуальное жилищное строительство, площадью 1 120 кв. м, местоположение: Архангельская область, Котласский район, муниципальное образование «Шипицынское», рабочий посёлок Шипицыно).
Согласно п.п. 2.1, 2.2 договора стоимость земельного участка составляет 380 000 рублей. Оплата производится покупателем продавцу равными платежами по 15 500 рублей ежемесячно в срок до 20 числа каждого месяца, за исключением первого платежа (10 000 рублей – в срок до __.__.__) и последнего платежа (13 500 рублей – в срок до __.__.__) (л.д. 13).
__.__.__ спорный земельный участок передан покупателю по передаточному акту (л.д. 14).
Согласно выпискам из ЕГРН от __.__.__, право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Архангельская область, муниципальный округ Котласский, рабочий посёлок Шипицыно, ...., земельный участок 46, площадью 1 120 +/- 7 кв.м, было зарегистрировано за ФИО1 с __.__.__ по __.__.__. С __.__.__ право собственности зарегистрировано за ФИО2 с обременением объекта недвижимости в виде ипотеки в пользу ФИО1 (л.д. 27-38).
В качестве правового основания прекращения права собственности ФИО1 указан договор купли-продажи земельного участка и передаточный акт от __.__.__.
Из искового заявления следует, что ответчик нарушил условия договора об оплате спорного земельного участка. В соответствии с п. 2.2 договора последний платеж должен был быть внесен ответчиком в срок до 20 августа 2022 года.
Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на __.__.__ по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 29:07:090801:724, заключенному __.__.__ между ФИО1 и ФИО2, задолженность покупателя перед продавцом составляет 355 000 рублей.
В заявлении от __.__.__ ответчик признал наличие задолженности в указанном размере.
__.__.__ представителем истца – ФИО3 ответчику вручено требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка в связи с существенным нарушением его условий, которое оставлено ответчиком без ответа (л.д. 21).
Согласно выписке из ЕГРН спорный земельный участок имеет обременение в виде запретов на совершение действий по регистрации, наложенных судебным приставом-исполнителем ОСП по г. Котласу и Котласскому району.
Решением Котласского городского суда Архангельской области от __.__.__ по делу № частично удовлетворены исковые требования судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Котласу и Котласскому району ФИО4 к ФИО2 об обращении взыскания на земельные участки.
Обращено взыскание на принадлежащий ФИО2 земельный участок, расположенный по адресу: Архангельская область, Котласский район, муниципальное образование «Шипицынское», рабочий ...., кадастровый №, площадью 1 365 +/- 8 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство.
В удовлетворении требования об обращении взыскания на земельный участок, расположенный по адресу: Архангельская область, м.р-н Котласский, г....., р....., з/у 22, кадастровый №, судебному приставу-исполнителю ОСП по г. Котласу и Котласскому району ФИО4 отказано.
Из сообщения судебного пристава-исполнителя ФИО4 от __.__.__ следует, что арест с земельного участка с кадастровым номером 29:07:090801:724 снят на основании указанного решения суда по делу №. В исполнительном производстве №-ИП имеется действующий запрет на совершение регистрационных действий на данный земельный участок. По состоянию на __.__.__ остаток задолженности по всем исполнительным производствам, возбужденным в отношении ФИО2, составляет 151 444 рубля 42 копейки, по исполнительскому сбору – 3 739 рублей 49 копеек. Земельный участок с кадастровым номером 29:07:090801:767 арестован __.__.__, согласно оценке стоимость участка составила 419 000 рублей. __.__.__ земельный участок передан на торги.
Рассматривая требования истца о расторжении договора купли-продажи земельного участка по тем основаниям, что покупателем не исполнены обязательства по оплате переданного по договору купли-продажи имущества, суд учитывает следующее.
Согласно п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из материалов дела следует, что ФИО2 не исполнил обязательство по оплате спорного земельного участка по договору купли-продажи от __.__.__, по состоянию на __.__.__ задолженность по договору составляет 355 000 рублей.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Принимая во внимание, что покупателем не исполнена обязанность по оплате приобретенного земельного участка, а также срок просрочки, суд считает, что допущенное ответчиком нарушение является существенным и достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи земельного участка. В результате длительного неисполнения обязательств по оплате приобретенного земельного участка продавец ФИО1 в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.
В связи с этим суд приходит к выводу о наличии основания для расторжения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 29:07:090801:724, заключенного 18 августа 2020 года между ФИО1 и ФИО2
Заявленные требования ответчик ФИО2 признал, о чем представил в суд соответствующее заявление.
Расторжение договора купли-продажи земельного участка влечет прекращение права собственности ответчика на данное имущество и возврат земельного участка в собственность истца. Таким образом, земельный участок с кадастровым номером № подлежит возврату продавцу ФИО1
Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд приходит к следующему.
Размер государственной пошлины, подлежащей уплате истцом при обращении в суд по настоящему делу, составляет 12 000 рублей ((380 000 – 300 000) х 2,5% + 10 000).
В соответствии с абз. 2 подп. 3 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) в случае признания ответчиком иска до принятия решения судом первой инстанции, уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу в размере 70 процентов суммы, что по данному делу должно составлять 8 400 рублей.
Поскольку истцом при обращении в суд уплачена государственная пошлина в размере 3 000 рублей, суд приходит к выводу, что с учетом требований ст.ст. 98, 103 ГПК РФ и положений абз. 2 подп. 3 п. 1 ст. 333.40 НК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию в порядке возврата государственная пошлина в размере 3 000 рублей и в доход местного бюджета 600 рублей (12 000 х 30% = 3 600).
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил :
исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Архангельская область, муниципальный округ Котласский, рабочий посёлок Шипицыно, ...., земельный участок 46, площадью 1 120 +/- 7 кв.м, заключенный __.__.__ между ФИО1 и ФИО2.
Возвратить в собственность ФИО1 (СНИЛС №) земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Архангельская область, муниципальный округ Котласский, рабочий посёлок Шипицыно, ...., земельный участок 46, площадью 1 120 +/- 7 кв.м.
Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.
Взыскать с ФИО2 (СНИЛС №) в пользу ФИО1 (СНИЛС №) государственную пошлину в порядке возврата в размере 3 000 рублей.
Взыскать с ФИО2 (СНИЛС №) в доход бюджета городского округа Архангельской области «Котлас» государственную пошлину в размере 600 рублей.
Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Котласский городской суд Архангельской области.
Председательствующий Ю.В. Балакшина
Мотивированное решение составлено 24 января 2024 года.