Решение по делу № 2-1191/2022 от 24.05.2023 - об оспаривании отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества.

Дело № 2-4715/2023 (2-1191/2022)

УИД 23RS0040-01-2021-010956-21

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Краснодар 24 мая 2023 г.

Первомайский районный суд г. Краснодара в составе

председательствующего судьи Довженко А.А.

при секретаре Татлок Б.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «АБМ ЭКСПЕРТ», третье лицо – Новороссийский городской отдел ГУФССП России по Краснодарскому краю об оспаривании отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества,

установил:

ФИО1 обратилась в Первомайский районный суд г. Краснодара с иском к ООО «АБМ ЭКСПЕРТ» об оспаривании отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества.

В обосновании заявленных требований указала, что 02.08.2021 г. аналитическое бюро межотраслевых экспертиз ООО «АБМ ЭКСПЕРТ» определил рыночную стоимость объекта оценки: квартира, назначение - жилое, общая площадь 79, 8, кадастровый №, по адресу <адрес> размере 8 796 967,00 руб. Представитель ФИО5 был извещен о произведенной оценке 10.08.2021 г. Отчет №653/2021-ОН об определении рыночной стоимости недвижимого имущества был получен представителем ФИО1 ФИО5 у судебного пристава-исполнителя ФИО2 А.В. 10.08.2021 г., что подтверждается копией отчета с отметкой. В отчете №653/2021-ОН отсутствует последовательность определения стоимости объекта оценки, ограничения и пределы применения полученного результата. Кроме того, в отчете отсутствуют: принятые при проведении оценки объекта оценки допущения, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки, описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов. Кроме того, согласно проведенного анализа рынка жилья в г. Новороссийске, рыночная стоимость такого жилья намного выше стоимости, указанной в отчете ООО «АБМ ЭКСПЕРТ», что явилось поводом для обращения в суд.

На основании изложенного истец просит признать отчет №653/2021-ОН об определении рыночной стоимости недвижимого имущества недействительным и противоречащим ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам, оценки.

В ходе слушания иска к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Новороссийский городской отдел ГУФССП России по Краснодарскому краю.

В судебное заседание стороны не явились, извещены надлежащим образом.

Согласно положениям ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ судом решен вопрос о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся сторон.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд, за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ч. 1 ст. 85 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Ч. 2 ст. 85 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» установлено, что судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

Как установлено судом, истцу принадлежит квартира, назначение - жилое, общая площадь 79, 8, кадастровый №, по адресу: <адрес>.

На основании Государственного контракта 01181000047200000670001 от 01.02.2021 г. и Постановления о назначении оценщика от 28.05.2021 г., Новороссийский ГОСП Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю ГУФССП России по Краснодарскому краю, исполнительном производстве» №34655/21/23054-ИП, 233265/20/23054-ИП, 209646/20/23054-ИП, 209595/20/23054-ИП, 194159/20/23054-ИП, 191436/20/23054-ИП, 161908/20/23054-ИП, 148352/20/23054-ИП ООО «АБМ ЭКСПЕРТ» была определена рыночная стоимость объекта оценки - недвижимого имущества, квартиры, принадлежащей ФИО1

Оценка объекта оценки была произведена по состоянию на 02.08.2021 года, ответчиком подготовлен отчет об оценке 653/202l-OH, стоимость квартиры составила 8796967 руб.

Постановлением от 03.08.2021 судебным приставом-исполнителем приняты результаты оценки.

Порядок проведения оценки, установления рыночной стоимости объектов и общие требования к содержанию отчета об оценке установлены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи продления оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, отраженных в отчете.

Как следует из ст. 3 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах, объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статья 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», в случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика. Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (и. 3,4 ч. 4 ст. 85 Закона об исполнительном производстве).

В целях устранения сомнений относительно размера стоимости оцениваемого имущества судом была назначена судебная экспертиза.

Между тем, дело вернулось без исполнения в связи с непредоставлением истцом по запросу эксперта оригинала спорного отчета об оценке.

Согласно ч. 3 ст. 79 ГПК РФ при уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.

Выводы, содержащиеся в оспариваемом отчете, основаны на расчетах, заключениях и информации, полученной в результате исследования рынка, а также на квалификации и профессиональных знаниях оценщиков ООО «АБМ ЭКСПЕРТ». Квалификация оценщика, подписавшего отчет, подтверждается квалификационным аттестатом, опыт работы по специальности эксперта - с 2003 года.

Согласно оценке она была выполнена в соответствии с требованиями нормативных документов, в процессе оценки оценщик исходил из полноты, правдивости, достоверности, предоставленной в его распоряжение информации, технических документов на объект оценки, являющихся исходными при ее проведении.

Отчет является отражением профессионального мнения оценщика относительно величины рыночной стоимости объекта оценки. Само по себе несогласие с результатами оценки не может свидетельствовать о ее недостоверности.

Результат оценки предполагает использовать отчет для целей реализации объекта оценки в рамках исполнительного производства. Согласно ст. 12 ФЗ-135 рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В обоснование заявленной позиции истцом представлены скриншоты страниц с объявлениями о продаже аналогичных оцениваемой квартир.

ВС РФ в абз. 2 п. 55 Постановления Пленума от 23 апреля 2019 г. № 10 указал, что скриншот может считаться допустимым доказательством. При этом такое доказательство должно содержать сведения, обладающие идентифицирующими свойствами (иметь отношение к делу, содержать дату и время получения информации с вебсайта, адрес интернет-страницы, адрес электронной почты, подтверждать доводы лица, представляющего данное доказательство в суд).

Оценивая представленные истцом скриншоты, суд отмечает, что они не содержат дату и время получения информации с вебсайта и не могут являться допустимыми доказательствами.

Таким образом, отчет об оценке № 653/2021-ОН от 02.08.2021 соответствует положениям законодательства об оценочной деятельности, кроме того, согласно ст. 12 ФЗ-135 рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета. При изложенных обстоятельствах суд считает необходимым отказать в заявленных требованиях в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «АБМ ЭКСПЕРТ», третье лицо – Новороссийский городской отдел ГУФССП России по Краснодарскому краю об оспаривании отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Первомайский районный суд г. Краснодара.

Решение в окончательной форме изготовлено 29.05.2023.

Судья Первомайского

районного суда г. Краснодара А.А.Довженко