24OS0000-01-2022-000644-16

Дело № 3А-774/2022

121а

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 ноября 2022 года г. Красноярск

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Субботиным А.Ю.,

с участием представителя Правительства Красноярского края, Краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» ФИО1, представителя департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-774/2022 по административному иску Краевого союза потребительских обществ «Крайпотребсоюз» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Краевой союз потребительских обществ «Крайпотребсоюз» (далее – Крайпотребсоюз) обратился с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя (с учетом уточнения) тем, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 22 октября 2020 года для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере 23077 968 рублей.

По итогам оценки, выполненной оценщиком ФИО3 (ООО «ИНВЕНТ») и представленной в отчете № 504(3) от 31 октября 2022 года, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 22 октября 2020 года составляет 16 318 000 рублей.

Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости, нарушает права административного истца, поскольку Крайпотребсоюз является плательщиком арендной платы за пользование земельным участком, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка.

Просит (с учетом уточнений) установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 16 318 000 рублей, определенной по состоянию на 22 октября 2020 года.

Представитель административного истца Крайпотребсоюз ФИО4, действующая на основании доверенности, ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного истца.

Представитель Правительства Красноярского края, Краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки», (далее - КГБУ «ЦКО») ФИО1, действующая на основании доверенностей, просила в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь значительное снижение кадастровой стоимости.

Представитель департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска ФИО2, действующая на основании доверенностей, просила в удовлетворении административного иска отказать, мотивируя значительное снижение кадастровой стоимости повлечет уменьшение арендных платежей и наполняемость местного бюджета.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), администрация города Красноярска, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Оценив доводы участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 01 декабря 2020 года № 362 земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> передан департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в аренду Крайпотребсоюзу на срок по 25 июня 2024 года.

По условиям указанного договора аренды административный истец обязан вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемого участка.

Актом КГБУ «Центр кадастровой оценки» об определении кадастровой стоимости АОКС24/2021/000034 от 23 марта 2021 года определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 22 октября 2020 года в размере 23077 968 рублей. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 01 апреля 2021 года.

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 504(3) от 31 октября 2022 года, выполненный оценщиком ФИО3 (ООО «ИНВЕНТ»), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 22 октября 2020 года составляет 16 318 000 рублей.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО № 1).

Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Оформление и содержание отчета об оценке № 504(3) от 31 октября 2022 года соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Отчет основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов. Оценщиком проведено исследование рынка недвижимости, обосновано выбраны объекты-аналоги, подход и, применяемый в его рамках, метод оценки. Применяемые в процессе оценки, корректировки проведены обосновано по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено. По настоящему делу не имеется предусмотренных законом оснований для назначения судебной экспертизы по инициативе суда и за счет средств федерального бюджета.

У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 22 октября 2020 года составляет 16 318 000 рублей.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, что имеет место в рассматриваемой ситуации, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № должна быть определена по состоянию на 22 октября 2020 года равной его рыночной в размере 16 318 000 рублей, которая подтверждена отчетом об оценке № 504(3) от 31 октября 2022 года.

Датой обращения Крайпотребсоюза с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № следует считать дату подачи административного искового заявления в Красноярский краевой суд – 28 сентября 2022 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Краевого союза потребительских обществ «Крайпотребсоюз» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 16 318 000 рублей, определенной по состоянию на 22 октября 2020 года.

Датой обращения Краевого союза потребительских обществ «Крайпотребсоюз» с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 28 сентября 2022 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 07 ноября 2022 года.