Решение по делу № 2-215/2023 от 24.04.2023 - о признании сделки недействительной.

Дело № 2-215/2023

УИД 22RS0045-01-2023-000187-13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Смоленское 24 апреля 2023 года

Смоленский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Седойкиной А.В.,

при секретаре судебного заседания Мельниковой Е.В.,

с участием представителя истца Левицкой С.В., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № №, представителя КПК «Резерв» ФИО1, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 М.Б.О. к ФИО3 о признании сделки недействительной,

установил:

Истец ФИО2 М.Б.О. обратился в суд с иском к ФИО3 о признании сделки недействительной, указывая, что в июле 2014 года, его брат ФИО6 подыскал квартиру на земле для своего проживания по адресу: <адрес>, право собственности на <адрес> земельный участок площадью 500 кв.м., было оформлено по его просьбе на него, что подтверждается договором купли -продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В 2015 году им было принято решение о продаже данного объекта за 700000 руб., о чём узнали местные жители, и информация стала распространяться по селу. Местная цыганка Рада, сообщила, что её знакомая ФИО3, подыскивает жильё в селе. Она посмотрела его квартиру и земельный участок, сделала фото имущества и документов. Через несколько дней сообщила, что ФИО3 готова купить его квартиру и земельный участок за 700000 руб., указав, что 450 тыс. руб. она планирует оплатить материнским капиталом, который придёт ему на счёт в банке, а 250000 руб. последняя отдаст ему наличными в течение месяца. Учитывая, что иных покупателей на квартиру не было, они с братом согласились на её условия. В ходе телефонного разговора, ФИО3 подтвердила своё намерение, и пояснила, что договор будет составлен её юристами, ему надо будет приехать в Бийск на его оформление. Юристы готовили договор очень долго - порядка 3 недель, что его тревожило, но ФИО3 настаивала, что она купит у него квартиру за 700000 руб. и ему волноваться не о чем. Приехав в указанную ею дату в <адрес> для заключения договора купли-продажи, он понял, что его составляли юристы КПК « Резерв», которые ему пояснили, что изначально они дают ФИО3 в долг денежные средства на покупку его дома, а позднее она с ними рассчитывается материнским капиталом. Его это не особо волновало, так как имущество он продавал. Подписав договор со ФИО3 в КПК «Резерв», они с братом были проинформированы сотрудниками КПК «Резерв», что когда придёт ему на счёт оплата, ему необходимо будет к ним повторно приехать для подписания иных бумаг и сдачи договора на регистрацию в Росреестр. Копию договора на руки ему не выдали. Договор был объёмным, русским языком он и его брат владеют плохо. Сотрудники КПК «Резерв» его заверили, что условия договора - это их тонкости и на их со ФИО3 договоренность они никак не влияют, сама ФИО3 его так же успокаивала - что, как и обещала 250000 руб. отдаст ему наличными в ближайшие дни, так как к моменту подписания бумаг в КПК «Резерв» почти 3 недели уже прошли. Ключи и документы на квартиру они договорились, что он ей передаст при окончательном расчёте. В 2014 году никаких онлайн банковских сервисов не было, и то, что ему пришли денежные средства за квартиру на счёт в банке «Фор-Банк», ему сообщила лично ФИО3, попросив его неожиданно ей их вернуть, так как у неё начались проблемы с опекой, что она не сможет приобрести его квартиру, не сможет отдать ему оставшиеся 250000 руб., а 450 тыс. рублей ей срочно нужно вернуть. Он не понимал, что происходит, договорился со ФИО3 вновь приехать в КПК «Резерв», где ему объяснили ситуацию - и пояснили, что документы они уже сдали без них на регистрацию и их невозможно отозвать, посоветовали переоформить их через два месяца, а на это время выписать для подстраховки нотариальную доверенность. Он был очень расстроен, что сразу внимательно не ознакомился с текстом договора, что у ФИО3 не получается покупать квартиру, что она просит его вернуть ей деньги поступившие ему на счёт за квартиру, поэтому его брат по совету сотрудников КПК «Резерв» настоял, что бы она выдала ему нотариальную доверенность на продажу его квартиры и земельного участка, как гарантия того, что она на квартиру и земельный участок не претендует, после чего он передал ей поступившие ему на счёт 453500 руб. снятые им в Фор-Банке наличными. ДД.ММ.ГГГГ она выдала ФИО2 В.Б.О. нотариальную доверенность на продажу квартиры и земельного участка, и он полагал, что этого будет достаточно, что бы продать её нормальному покупателю, как пояснили им КПК «Резерв» через два месяца. Получив от него денежные средства поступившие ему на счёт в счёт частичной оплаты за квартиру - ФИО3 уехала в неизвестном направлении. На его квартиру никто не претендовал, у брата была доверенность на продажу. Договор в КПК «Резерв» ему так и не выдали, указывая различные причины. Поясняли, что в течение 2-х месяцев все решится, и он сможет переоформить свою квартиру со ФИО3 на иное лицо. Они поясняли, что ФИО3 их тоже обманула и не выплачивает им долг, поэтому они снимут обременение только после погашения ею займа. ФИО3 стала скрываться от него, игнорировать его звонки, он неоднократно пытался её разыскать. Так как она его обманула, просила её не разыскивать, указывая на то, что она выдала его брату доверенность на продажу квартиры, и они могут всё оформить без её участия. С одной стороны его брату никто не препятствовал проживанию в квартире, с другой стороны срок выданной ему доверенности истёк - они не смогли продать или переоформить со ФИО3 снова на его имя его имущество, и как им быть они не знали, так как у него на руках даже не было договора между ними - только доверенность на продажу. Огромное число раз он приезжал в КПК «Резерв» общался с их сотрудниками, но они поясняли, что она им не платит, потом сотрудники сменились и новые перекладывали вину на прежних. В декабре 2017 года сотрудники КПК «Резерв» ему сообщили, что если ФИО3 не внесёт 200000 руб. до конца года- они выставят квартиру на продажу, так как она у них в залоге. В ходе неоднократных переговоров КПК «Резерв» предложило ему самому внести свои деньги за ФИО4 в указанной сумме. Своих денег у него не было, в квартире проживал его брат ФИО6, и он принял решение внести за ФИО3 в КПК « Резерв» эти деньги, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №№ от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 на связь не выходила, КПК «Резерв» на квартиру ещё год не претендовало, обещали со дня на день снять обременения, а осенью 2018 года сообщили, что для снятия обременения необходимо погасить за ФИО4 сначала 11000 руб., а позднее озвучили еще 6000 руб. ФИО6 неоднократно ездил к ним решать сложившуюся ситуацию итогом чего стало внесение им за ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ 11000 руб. и ДД.ММ.ГГГГ- 6000 руб., после чего они пояснили, что сняли обременения с квартиры - однако оказалось, что это не восстанавливает его прав - так как квартира числится на ФИО3 - которая от него скрывается, по нотариальной доверенности на продажу квартиры истёк срок, его брат заплатил за неё долг 217000 руб. - что вообще не охватывалось их договоренностью, более того ему стало известно, что у неё вообще нет детей и она не имела права на получение материнского капитала, поэтому у неё и возникли проблемы и она срочно попросила вернуть ей поступившие ему на счёт денежные средства, в отношении неё заведено уголовное дело (со слов о\у ФИО5). С 2014 года он обошёл множество юристов и агентств недвижимости, но никто не знал чем можно ему помочь, ситуация казалась безвыходной. Так как у него не было на руках договора между им и ФИО3 - всю информацию он получал только от сотрудников КПК «Резерв», которые в последнее время с ним не желали общаться вообще, поясняли, что долг ФИО3 погашен, обременения они сняли, он может оформить квартиру снова на себя-вопрос закрыт. В марте 2023 года, на консультации адвокат Левицкая С.В. пояснила, что он имеет право запросить в МФЦ копию договора купли продажи между ним и ФИО3, что им и было сделано. В МФЦ ему устно пояснили, что обременений на квартире нет, выписку ему не дали, так как квартира на ФИО3 - он не собственник. Фактически, он как продавец, не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, следовательно, имеет место существенное нарушение договора покупателем ФИО3, являющееся основанием для его расторжения. Учитывая, что он полностью вернул ФИО3 фактически полученные им денежные средства на банковский счёт в счёт частичной оплаты по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, фактически ни квартира, ни земельный участок ФИО3 не передавались, в жилое помещение она не вселялась и денежных средств за него сама не передавала, более того ФИО6 внёс за снятие обременений с квартиры в кассу КПК «Резерв» 217000 руб. своих денежных средств, он несёт бремя содержания имущества с 2014 года, ФИО3 на имущество за эти годы ни разу не претендовала, в связи с чем имеются достаточные основания для расторжения договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Просил расторгнуть договор купли продажи (влекущий возникновение ипотеки в силу закона) <адрес> кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> и земельного участка с кадастровым номером № площадью500 кв.м., заключённый ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО3 Прекратить право собственности ФИО3 на <адрес> кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> и земельный участок с кадастровым номером № площадью 500 кв.м. Исключить записи регистрации сделанные в Едином государственном реестре недвижимости по объектам права на основании договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ: собственность на <адрес> кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> и земельный участок с кадастровым номером № площадью 500 кв.м., за ФИО3 Признать его право собственности на <адрес> кадастровым номером № расположенную по адресу: <адрес> и земельный участок с кадастровым номером № площадью 500 кв.м. Взыскать со ФИО3 в его пользу судебные расходы.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены Управление Росреестра по Алтайскому краю, КПК «Резерв».

Истец ФИО2 М.Б.О. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещён надлежащим образом.

Представитель истца ФИО2 М.Б.О.- Левицкая С.В. в судебном заседании поддержала заявленные требования истца ФИО2, считая их обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в телефонограмме, поступившей в адрес суда, просила рассмотреть дело в её отсутствие, не возражала против удовлетворения иска. Суд в соответствии с ч. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее по тексту ГПК РФ) рассмотрел дело в отсутствие ответчика.

Представитель третьего лица КПК «Резерв» ФИО1 в судебном заседании пояснил, что денежные средства были представлены ФИО3 по договору займа в размере 453 500 руб. для приобретения спорного имущества. В связи с ненадлежащим исполнением своих обязательств ФИО3 КПК Резерв был вынужден обратиться в суд для взыскания образовавшейся задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество. Так как задолженность была погашена на стадии исполнения решения суда, взыскание на имущество по решению суда не производилось. После погашения задолженности запись об ипотеке была погашена. Оставил на усмотрение суда удовлетворение заявленных требований.

Третьи лица - ФИО6О, Управление Росреестра по Алтайскому краю в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в письменном отзыве, поступившем в адрес суда, Управление Росреестра просили рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Суд в соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ счёл возможным рассмотреть дело в отсутствии третьих лиц.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что истец ФИО2 М.Б.О. являлся собственником жилого помещения - <адрес> земельного участка, расположенных по <адрес>, право собственности за истцом на указанную квартиру и земельный участок были зарегистрированы в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за № №, 227 (л.д. 14-15).

Согласно договору купли-продажи (влекущей возникновение ипотеки в силу закона) земельного участка и квартиры заключённого ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО2 М.Б.О. и покупателем ФИО3 (л.д.16-19) следует, что ФИО2 М.Б.О. продал принадлежащие ему на праве собственности квартиру и земельный участок по <адрес>, а покупатель ФИО3 приобрела в собственность указанное недвижимое имущество.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что правоотношения, возникшие между истцом и ответчиком, на основании договора купли-продажи спорного имущества регулируются нормами гл.30 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту ГК РФ), а также к ним применимы положения гл.29 ГК РФ.

На основании ст.454 ГК РФ общие положения о договоре купли-продажи применяются к отдельным видам договоров купли-продажи, в том числе, недвижимости, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену). В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии со ст.485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В силу положений ст.486 ГК РФ следует, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно п.10 настоящего договора цена отчуждаемого недвижимого имущества определена в сумме 520000 руб., из которых стоимость квартиры составляет 500000 руб., земельного участка составляет 20000 руб. Расчёт между сторонами производится в следующем порядке: 66500 руб. собственные средства покупателя, переданы продавцу до подписания договора в счёт оплаты отчуждаемого недвижимого имущества; 453500 руб. средства целевого займа, перечислены на банковский счёт покупателя ФИО3 КПК «Резерв» (займодавец), на приобретение вышеуказанного недвижимого имущества по договору № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении ипотечного займа на приобретение недвижимого имущества, заключённого между займодавцем и ФИО3 Договор купли-продажи земельного участка и квартиры зарегистрирован в Управлении Росреестра, о чём сделаны записи регистрации.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а в силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из пояснений представителя истца установлено, что истец Набиев вернул ФИО3 перечисленную ему на банковский счёт сумму в размере 453500 руб.. ФИО6 внёс за снятие обременений с квартиры в кассу КПК «Резерв» 217000 руб. своих денежных средств. Указанное обстоятельство не оспаривалось ответчиком, было ею признано, а также не отрицалось представителем КПК «Резерв».

На этом основании истец обратился в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка и квартиры.

Согласно п.2 ст.452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

На основании п.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда, в том числе, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ч.1 ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии со ст.401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несёт ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

На необходимость устанавливать вину стороны, нарушившей договор, указано также в ст.25 Венской конвенции о договорах международной купли-продажи товаров, согласно которой признаётся достаточным для постановки вопроса о расторжении договора нарушение, которое лишает сторону в значительной степени «… того, на что она вправе была рассчитывать на основании договора, за исключением случаев, когда нарушившая договор сторона не предвидела такого результата и разумное лицо, действующее в том же качестве, при аналогичных обстоятельствах, не предвидело бы его».

Таким образом, договор купли-продажи квартиры и земельного участка, заключённый между сторонами, может быть расторгнут судом при наличии следующих условий, если имело место нарушение договора одной стороной; если данное нарушение произошло в результате виновных действий (бездействия) этой стороны; если это нарушение повлекло возникновение ущерба для другой стороны и этот ущерб является значительным (сторона не достигла целей договора).

Поскольку, в соответствии со ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определённую денежную сумму (цену), следовательно, заключая договор купли-продажи спорного жилого помещения и земельного участка, ответчики приняли на себя обязательство по оплате продавцу его стоимости.

Так как в судебном заседании ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих исполнение ею обязанностей по договору купли-продажи недвижимости в части оплаты, суд считает установленным факт нарушения прав истца по договору купли-продажи земельного участка и <адрес> со стороны покупателя ФИО3

В соответствии со ст.401 ГК РФ, лицо признаётся невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

В данном случае со стороны ответчика суду каких-либо доказательств, подтверждающих отсутствие её вины в неисполнении обязательств по договору, как в форме умысла, так и неосторожности, представлено не было.

Поскольку односторонний отказ от исполнения договора действующим законодательством не допускается, независимо от причин, которыми такой отказ был вызван, следует считать, что вина ответчика в неисполнении условий договора купли-продажи имеет форму прямого умысла и подтверждается имеющимися по делу доказательствами.

Кроме того, в данном случае со стороны истца не установлено каких-либо нарушений договора, которые могли бы повлиять на вину ответчика в нарушении условий договора купли-продажи.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, сумма по договору купли-продажи ответчиком истцу не выплачена. Тот факт, что нарушение ответчиком условий договора купли-продажи квартиры и земельного участка повлекло для истца ущерб, в данном случае является очевидным. По смыслу ст.450 ГК РФ под ущербом понимается невозможность для стороны по договору достижения цели этого договора, то есть, любые последствия нарушения договора одной стороной, существенно отражающиеся на интересах другой стороны. В данном случае, заключая договор купли-продажи, истец имел своей целью получить от покупателя денежную сумму, соответствующую рыночной стоимости квартиры и земельного участка на момент заключения договора. В связи с чем, неполученная истцом указанная денежная сумма, бесспорно представляет для истца материальный ущерб. Не вызывает сомнения и тот факт, что этот ущерб является для истца значительным. На основании чего суд приходит к выводу о том, что у истца имеется право на расторжение данного договора купли-продажи. Следовательно, исковые требования в данной части подлежат удовлетворению.

В силу ст.453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае расторжения договора в судебном порядке обязательства сторон считаются прекращёнными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

В силу ст.98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная им при подаче иска в суд, расходы по несению которой подтверждены квитанцией на л.д.9.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО7.Б.О. удовлетворить.

Расторгнуть договор купли- продажи (влекущей возникновение ипотеки в силу закона) <адрес> кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> и земельного участка с кадастровым номером № площадью500 кв.м., заключённый ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 М.Б.О., ДД.ММ.ГГГГ года рождения паспорт №, выдан ТП УФМС России по <адрес> в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № ОВД <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № ОВД <адрес> кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> и земельный участок с кадастровым номером № площадью 500 кв.м.

Исключить записи регистрации сделанные в Едином государственном реестре недвижимости по объектам права на основании договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ: собственность на <адрес> кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> и земельный участок с кадастровым номером № площадью 500 кв.м., за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № ОВД <адрес>.

Признать право собственности ФИО2 М.Б.О., ДД.ММ.ГГГГ года рождения паспорт №, выдан ТП УФМС России по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ на <адрес> кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> и земельный участок с кадастровым номером № площадью 500 кв.м.

Взыскать ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № ОВД <адрес> в пользу ФИО2 М.Б.О., ДД.ММ.ГГГГ года рождения паспорт №, выдан ТП УФМС России по <адрес> в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ государственную пошлину в размере 8400 руб.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Смоленский районный суд в течение месяца.

Судья А.В. Седойкина