Решение по делу № 3А-15/2023 от 17.08.2023 - об оспаривании решения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Дело № 3а-15/2023

55OS0000-01-2022-000120-37 Строка стат. отчета 3.123

Омский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ланцовой М.В.

при секретаре Троицком Я.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 17 августа 2023 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Омский институт проектирования промышленных предприятий «Омскпромпроект» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Омский институт проектирования промышленных предприятий «Омскпромпроект» (далее – ООО «Омскпромпроект», общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является собственником земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, почтовый адрес ориентира: <...>. (т. 2 л.д. 108-110)

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 2 апреля 2021 года и составляет <...> рублей. (т. 2 л.д. 111)

На основании отчета об оценке от 19 ноября 2021 года, выполненного ИП ФИО1, общество 29 ноября 2021 года обратилось в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение), просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в размере рыночной стоимости <...> рублей. (т. 2 л.д. 30-31, 32-33)

Решением бюджетного учреждения от 27 декабря 2021 года № ОРС-<...> в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано. (т. 2 л.д. 35-40)

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что влечет увеличение налоговых обязательств, общество 24 февраля 2022 года обратилось в суд с требованием об оспаривании указанного решения и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> в размере рыночной стоимости <...> рублей. (т. 1 л.д. 3-6)

В ходе рассмотрения дела административный истец уточнил заявленные требования, просил признать решение бюджетного учреждения незаконным и установить по состоянию на 15 августа 2021 года кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно заключению судебной экспертизы № <...> от 31 июля 2023 года. (т. 4 л.д. 228)

В судебное заседание представитель административного истца ООО «Омскпромпроект» ФИО2 при надлежащем извещении не явилась, представила заявление о рассмотрении дела без участия административного истца. (т. 4 л.д. 229)

Представитель бюджетного учреждения ФИО3 возражал против удовлетворения административных исковых требований. (возражения – т. 2 л.д. 27-29)

Представитель Администрации г. Омска ФИО4 полагал, что в удовлетворении административных исковых требований о признании решения бюджетного учреждения незаконным следует отказать, не возражал против установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, установленной заключением эксперта № <...> от 31 июля 2023 года. Просил взыскать с ООО «Омскпромпроект» в пользу Администрации г. Омска судебные расходы по оплате стоимости повторной судебной экспертизы в размере <...> рублей. (отзыв – т. 2 л.д. 97-98, 248, т. 3 л.д. 113, 124-125, т. 4 л.д. 231)

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ФИО5, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». (далее - Закон № 237-ФЗ)

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст.ст. 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116. (т. 2 л.д. 77-96)

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. (за исключением случаев, установленных настоящей статьей)

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ)

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (статья 390 НК РФ).

Результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения. Соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 29 ноября 2021 года общество обратилось в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 15 августа 2021 года. К заявлению приложен отчет об оценке № <...> от 19 ноября 2021 года. (т. 2 л.д. 30-31, 32-33)

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

27 декабря 2021 года бюджетным учреждением принято решение № ОРС-<...> об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Согласно решению в отчете выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объекта недвижимости. Так, имеются нарушения п. 5 ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», т.к. содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, допускает неоднозначное толкование полученных результатов. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации) (п. 13 ФСО № 3). (т. 2 л.д. 35-40)

Указанное решение было принято по итогам рассмотрения заявления административного истца на заседании комиссии по рассмотрению отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости 16 декабря 2021 года, решение принято единогласно. (т. 2 л.д. 233-247)

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет № <...> от 19 ноября 2021 года, подготовленный ИП ФИО1 (т. 1 л.д. 36-260)

В соответствии с отчетом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 15 августа 2021 года составляет <...> рублей.

Определением суда от 16 марта 2022 года по настоящему делу назначена экспертиза для установления соответствия отчета об определении рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков; наличия в отчете недостатков, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, проведение которой поручено эксперту федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. (т. 2 л.д. 224-227)

Согласно заключению эксперта № <...> от 1 сентября 2022 года в отчете № <...> от 19 ноября 2021 года об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:120306:332 имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в решении бюджетного учреждения, в частности: замечание № 1, указанное в решении бюджетного учреждения, обосновано, формулировка названия исследуемого отчета не соответствует требованиям ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ, при этом исследуемый документ по форме и содержанию является отчетом об оценке, соответственно имеет место формальное несоответствие. Замечание № 2, указанное в решении бюджетного учреждения, обосновано, в имеющихся обоснованиях отказа от использования в расчетах оферты № 30, приведенных в разделе 10.3, имеется неточная информация (причиной исключения не является несоответствие площади градостроительному регламенту). Замечание № 3, указанное в решении бюджетного учреждения, обоснованно: земельный участок – объект-аналог № 2, относится к сегменту «Общественное использование объектов капитального строительства», то есть находится в другом сегменте рынка относительно объекта оценки и не применим в качестве аналога. Замечание № 4, указанное в решении бюджетного учреждения, обосновано, в итоговый расчет принят земельный участок – объект-аналог № 2, который относится к сегменту «Общественное использование объектов капитального строительства», то есть находится в другом сегменте рынка относительно объекта оценки и не применим в качестве аналога. Замечание № 9, указанное в решении бюджетного учреждения, обосновано, в отчете имеется формальное нарушение (описка, опечатка), не влияющее на конечный результат оценки.

Также согласно заключению эксперта отчет № <...> от 19 ноября 2021 года об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, в частности: объект-аналог № 2 необоснованно принят в качестве аналога по сегменту «Предпринимательство» (объект относится к сегменту «Общественное использование объектов капитального строительства», подсегмент «Здравоохранение») – несоответствие п. 22 «б» ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ; объекты-аналоги №№ 6, 9, 11 необоснованно приняты в качестве аналогов, так как дата предложения находится за пределами максимального срока экспозиции для сегмента «Предпринимательство» - несоответствие п. 22 «б» ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ; в качестве объекта-аналога № 17 в отчете принят застроенный земельный участок - несоответствие п. 22 «б» ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ; расстояние проезда от объекта оценки до основной автодороги определено неверно, так как оно должно измеряться не по прямой, а по действующему (физически возможному) проезду, что приводит к неверному внесению корректировки на транспортную доступность в таблице 10.3.3 отчета – несоответствие ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ, п. 5 ФСО № 3, п. 22 «д» ФСО № 7; в таблице 10.3.2 отчета взамен фактической характеристики объекта-аналога № 12 – «граничит с основной автодорогой» (ул. Светловская), принята характеристика – «расположен на расстоянии более 500 м от основной дороги», что приводит к неверному внесению корректировки на транспортную доступность в таблице 10.3.3 отчета – несоответствие п. 22 «д» ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ. (т. 3 л.д. 8-36)

Определением суда от 22 сентября 2022 года по ходатайству административного истца по делу назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 15 августа 2021 года, проведение которой поручено эксперту федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. (т. 3 л.д. 65-68)

По окончании экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № <...> от 28 апреля 2023 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 15 августа 2021 года составляет <...> рублей. (т. 3 л.д. 76-97)

Представителем Администрации города Омска ФИО4 выражено несогласие с экспертным заключением, в связи с тем, что эксперт неправомерно произвел расчет рыночной стоимости земельного участка по выборке из скорректированных цен 5-ти аналогов, коэффициент вариации которой составляет 73,63 %, что превышает допустимую величину в размере 33%. Суждения эксперта об отсутствии возможности включить в выборку дополнительные объекты-аналоги, являются необоснованными, т.к., по мнению заинтересованного лица, выборка могла быть дополнена объектами-аналогами торгового назначения как максимально приближенными к объекту оценки с применением корректировки на отсутствие свободного доступа к спорному земельному участку. (т. 3 л.д. 113, 124-125)

Поскольку выводы эксперта об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости вызвали сомнения в их обоснованности, определением суда от 15 июня 2023 года по ходатайству Администрации города Омска по делу назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта по состоянию на 15 августа 2021 года, проведение которой поручено эксперту ФИО6 (т. 3 л.д. 152-154)

По окончании экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № <...> от 31 июля 2023 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 15 августа 2021 года составляет <...> рубля. (т. 4 л.д. 6-216)

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение № <...> от 1 сентября 2022 года, подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО7, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт ФИО7 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт имеет высшее образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство» и аттестацию на право самостоятельного производства судебной строительно-технической экспертизы по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2021 года. (т. 3 л.д. 8)

При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения незаконным отсутствуют, поскольку в судебном заседании было установлено, что представленный отчет об оценке требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, имелись основания для отказа в удовлетворении заявления, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Относительно требований административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно заключению № <...> от 31 июля 2023 года эксперта ФИО6, суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Экспертное заключение № <...> от 31 июля 2023 года содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного подхода и обоснованием отказа от применения затратного и доходного подходов.

Экспертом изучен рынок недвижимости, проведен анализ объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки.

Оценка проводилась по состоянию на 15 августа 2021 года.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении, суду не представлено.

Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной экспертизы не просили, возражений относительно установленного экспертом размера рыночной стоимости объекта недвижимости не представили.

При таком положении суд находит возможным определить кадастровую стоимость спорного земельного участка на основании указанного экспертного заключения.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, датой подачи заявления следует считать 29 ноября 2021 года.

Разрешая требования Администрации города Омска о взыскании судебных расходов по оплате стоимости судебной экспертизы, суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В соответствии со статьей 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, среди прочих, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, другие признанные судом необходимыми расходы. (п.п. 1, 7)

В силу части 1 статьи 111, статьи 112 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Судебные издержки, понесенные заинтересованными лицами, участвовавшими в деле на стороне, в пользу которой принят судебный акт, могут быть возмещены указанным лицам, если их фактическое процессуальное поведение способствовало принятию данного судебного акта. (пункт 2.1 статьи 111 КАС РФ)

Аналогичные разъяснения приведены в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», в котором также дополнено, что возможность взыскания судебных издержек в пользу названных лиц не зависит от того, вступили они в процесс по своей инициативе либо привлечены к участию в деле по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Как указано выше, определением суда от 15 июня 2023 года по ходатайству Администрации города Омска назначена повторная судебная экспертиза по вопросу об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, расходы по ее проведению в сумме 30 000 рублей возложены на Администрацию города Омска. (т. 3 л.д. 152-154)

Денежные средства в указанном размере перечислены на счет суда заинтересованным лицом.

2 августа 2023 года дело с экспертным заключением поступило в суд. (т. 4 л.д. 1-216)

На основании определения судьи от 3 августа 2023 года произведена оплата экспертной организации за производство экспертизы в размере <...> рублей. (т. 4 л.д. 218)

Выводы эксперта № <...> от 31 июля 2023 года об определении рыночной стоимости земельного участка приняты судом во внимание при разрешении административного искового заявления.

С учетом положений части 2.1 статьи 111 КАС РФ суд полагает установленным наличие права заинтересованного лица на возмещение таких расходов, в связи с чем судебные расходы в размере <...> рублей по оплате судебной экспертизы подлежат взысканию с административного истца в пользу Администрации города Омска, фактическое процессуальное поведение которой способствовало принятию судебного акта.

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 15 августа 2021 года в размере его рыночной стоимости <...> рубля.

Датой подачи заявления считать 29 ноября 2021 года.

В остальной части административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Омский институт проектирования промышленных предприятий «Омскпромпроект» оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Омский институт проектирования промышленных предприятий «Омскпромпроект» в пользу Администрации города Омска судебные расходы в размере <...> (<...>) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Ланцова М.В.

Мотивированное решение изготовлено 25 августа 2023 года.